Ovenbakken 31C

Ovenbakken 31C, 1361 ØSTERÅS
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 35, bruksnummer 58
Andelsnummer 82, OVENBAKKEN 27 OG 31 BORETTSLAG, organisasjonsnummer 948859599

Totalt bruksareal BRA: 46 kvm

BRA-i:
Boligbygg med flere boenheter:
3. etasje 43 kvm: Entré, bad, soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Kjeller 3 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
3. etasje 3 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.03.2026 utført av Anticimex AS v/Henrik Landberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1968. Det er et leilighetsbygg med bærende konstruksjoner og grunnmur i hovedsak av betong, og bygget har kjeller. Yttervegger er en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, kledd med fasadeplater og dels trekledning. Etasjeskillere er av betong. Bygget har flatt tak belagt med asfaltpapp. Boligen har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35, og innvendige glatte innerdører. Vinduer og balkongdør med karmer og rammer av tre er fra 2013. Fra stuen er det utgang til en 3 m² stor balkong i betongkonstruksjon med rekkverk av fasadeplater.

Sikringsskap er plassert i gang utenfor leiligheten. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Det er installert komfyrvakt, godkjent slukkeutstyr og røykvarsling.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Ventilator: Ventilatoren er tilkoblet en felles avtrekkskanal eller sjakt som deles med flere boenheter. Tilkobling av mekaniske vifter i slike kanaler er normalt ikke tillatt, da dette kan gi risiko for luktspredning og redusert funksjon når flere enheter bruker systemet samtidig.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert. Konsekvens er at det kan være vanskelig å utføre nødvendig vedlikehold eller rensing ved eventuell tilstopping. Stakeluke anses generelt sett som et forskriftskrav, med enkelte unntak. Tilstandsgrad settes i henhold til NS 3600.

Andre rom
- Overflate vegg: Det er observert hull/manglende ventil til sjakt på vegg i soverom. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.

Vinduer og ytterdører
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på balkongdør: Funksjonstest viser at dørvrider og lås er delvis defekte.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Tekniske anlegg
- Mekaniske ventilasjonsanlegg: Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten. Funksjonen er vurdert indirekte under andre sjekkpunkter i rapporten.

Yttervegger
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler.
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Selger opplyser at varmekablene på badet gir redusert varme. Videre informeres det om at det i 2024 ble utført arbeid på det elektriske anlegget av faglært elektriker. Arbeidet omfattet utskifting av ujordede stikkontakter til jordede, omlegging av rør i en revet vegg, tilkobling av nytt kjøkken med hvitevarer, utskifting av alle lamper, og installasjon av oppvaskmaskin med tilhørende nye sikringer i sikringsskapet. Det foreligger også dokumentasjon på at autorisert rørlegger har tilkoblet oppvaskmaskin, installert vannstopper, montert veggbokser og satt inn kjøkkenarmatur.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:

- Nytt kjøkken med ny innredning og hvitevarer.

- Rørarbeider på kjøkken, inkludert tilkobling oppvaskmaskin, installasjon vannstopper og montering veggbokser.

- Elektriske arbeider utført av Lefdal Installasjon, inkludert bytte til jordede stikkontakter, bytte av lamper og utvidelse av sikringsskap. Samsvarserklæring foreligger.

2021:

- Oppgradert baderom.

2013:

- Byttet vinduer og balkongdør.

Vedlikeholdshistorikk fellesskapet:

2024:

- Lapping av garasjetak.

- Oppgraving og beplantning av fellesområde mellom blokkene.

- Reparasjon av porttelefon.

- Oppgradering av elektrisk anlegg, inkludert feilsøking, reparasjon/utskifting av utelys og utskifting av lamper i kjelleren.

- Årlig service og månedlig rens av vaskemaskiner i kjeller.

2023:

- Rensing av ventilasjon i nr. 31.

- Oppussing og maling av gavlvegg i nr. 31C.

2022:

- Diverse oppgaver: Beiset garasjen, sjekket takvifter, blikkenslag på pipene.

- Oppfølging av rehabilitering, blant annet reetablering av plen.

- Oppgradering av EL-anlegg.

- Skjeggkresanering av begge blokker.

2021:

- Rehabilitering av VVS/våtrom, inkludert rørfornyelse av vann- og avløpsrør i bad og kjøkken, samt installering av strømpe i taknedløp. Finansiert via fellesgjeld.

- Oppgradering av elektrisk anlegg, inkludert skifte til 3-fas strømmålere.

2020:

- Nye brannslukningsapparater.

2019:

- Ny vaskemaskin i 27 og opprettelse av serviceavtale for renhold av containere.

2017:

- Etablering av nedgravde søppelbrønner.

- Oppussing av gavlvegger og oppganger.

- Belysning i oppganger, boder og uteområder.

2013:

- Rehabilitering av tak.

Dette er en arealeffektiv og betydelig oppgradert 2-roms leilighet i 3. etasje. Boligen har gjennomgått store forbedringer de siste årene, med et helt nytt kjøkken fra 2024 og et moderne bad fra 2021. Sammen med oppgradert elektrisk anlegg gir dette en leilighet med gjennomgående god standard.

Entré:
En praktisk entré ønsker velkommen inn. Rommet har plass til oppbevaring av yttertøy og sko, og en stor skyvedørsgarderobe med speilfronter gir både god lagringsplass og en større romfølelse. Fra entréen er det direkte tilgang til badet og stuen.

Stue:
Stuen er i en åpen løsning med kjøkkenet, noe som skaper et sosialt og funksjonelt allrom. Rommet har plass til både en sofagruppe og et spisebord. Vinduer fra 2013 slipper inn lys og gir utsyn mot fellesarealene.

Kjøkken:
Kjøkkenet er nytt i 2024 og har en stilren innredning med glatte, grå fronter og en laminert benkeplate. Alle hvitevarer er integrerte: stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. En ventilator er plassert i overskapet, og det er installert komfyrvakt for ekstra trygghet. Den åpne løsningen gjør at kjøkkenet blir en naturlig del av oppholdsrommet.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en balkong på 3 m². Her er det plass til en liten sittegruppe, og balkongen fungerer som en fin uteplass i sommerhalvåret.

Soverom:
Soverommet ligger skjermet til og har plass til seng. Rommet har et vindu som vender ut mot rolige omgivelser.

Bad:
Badet er fra 2021, med flislagte overflater og gulvvarme. Innredningen består av en vegghengt servantinnredning med speil og overlys, et vegghengt toalett og et dusjhjørne med innfellbare dører. Det er også opplegg for vaskemaskin. Eier opplyser at varmekablene i gulvet gir redusert effekt.

Overflater:

Gulv: Laminat i stue, soverom og entré. Fliser på bad.
Vegger: Malte og tapetserte flater. Fliser på bad.
Himling: Malte flater.

Lagring:
Leiligheten disponerer en bod i kjelleren på 3 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming med panelovner. Det er varmekabler på bad.

Eier opplyser at varmekabler på bad gir redusert varme.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligblokken er oppført i 1968. Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 17.01.1969. Denne gjelder nybygg av boligblokk. Attesten kan fås ved henvendelse til megler.

Endringer fra originale plantegninger:
Det er fjernet lettvegg mellom stue og kjøkken for en åpen løsning.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Borettslagets vedtekter spesifiserer at godkjenning for utleie i inntil tre år også kan gis dersom nær familie har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene. Særlige grunner for utleie kan inkludere midlertidig fravær på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste eller sykdom. Andelseier som selv bor i boligen, kan overlate bruken av deler av den til andre uten styrets godkjenning.

Leiligheten har en sentral og tilbaketrukket beliggenhet på Østerås, med umiddelbar nærhet til alt du trenger i hverdagen. Østerås senter ligger kun et par minutters gange unna, hvor du finner blant annet Meny for dagligvarehandel, apotek og flere andre servicetilbud. Her er også bussterminalen, som sammen med Østerås T-banestasjon en kort spasertur unna, gir en effektiv reisevei til Oslo sentrum og Lysaker.

For den aktive er valgmulighetene mange. Både Østerås Treningssenter og Fresh Fitness ligger i samme korte gangavstand som senteret. Området byr også på flotte turmuligheter, enten du foretrekker en rolig spasertur i nabolaget eller en lengre tur i marka. De store, velholdte grøntarealene rundt bebyggelsen har felles sittegrupper og en bålpanne, perfekt for sosiale sammenkomster.

Selv om leiligheten er ideell for de som verdsetter en urban og lettvint livsstil, er dette også et veletablert og komplett boligområde. Det finnes flere skoler og barnehager i nærheten, som Eiksmarka skole og Østerås barnehage, som bidrar til et trygt og stabilt bomiljø. Beliggenheten kombinerer dermed stillheten fra et etablert nabolag med enkel tilgang til byens fasiliteter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 8380 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte veier, plenarealer og diverse beplantninger. Uteområdene er til fri benyttelse for beboerne og inkluderer en platting med bålpanne. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Bærum kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Parkeringsplasser og garasjeplasser følger ikke leiligheten, men tildeles etter venteliste.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan Østerås (ID: 1962189), datert 02.02.1965, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Bestemmelsene fastsetter blant annet at gesimshøyde på hus i 4, 3, 2 og 1 etasjer ikke skal overstige henholdsvis 12, 9, 6,5 og 3 meter. De deler av blokktomtene som ikke går med til bebyggelse, vei eller plass, skal opparbeides parkmessig etter en plan som på forhånd skal godkjennes av bygningsrådet.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2042 (ID: 202101), datert 21.06.2023. I kommuneplanen er 8 373 m² av eiendommen avsatt til boligbebyggelse (Nåværende) og 7 m² er avsatt til turdrag (Nåværende). I henhold til planens § 2.2 skal kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer supplere gjeldende reguleringsplaner der disse ikke selv angir noe annet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 050,- pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter for fellesarealer, forsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold, TV/bredbånd, samt finanskostnader og avdrag på lån.

Det er varslet en økning i felleskostnadene på 4 % fra 1. juni 2026. Nye felleskostnader vil da utgjøre kr 5 252,- per måned.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Årlig strømforbruk ca kr 4000/ 2694,6 kWh pr år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 948 422,- ifølge selgers skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 793 689,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 14 841,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 461 839,- pr. 17.04.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 43 730 712,- pr. 17.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94907067321
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 17.04.2026: kr 43 730 712,-
Andel av saldo: kr 461 838,51
Innfrielsesdato: 30.01.2053
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,20%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 800 000,00 Prisantydning
461 838,51 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 261 838,51 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
4 271 334,51 Totalpris inkl. omkostninger
4 281 284,51 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Zandra Martinsen

Leiligheten er tilknyttet OVENBAKKEN 27 OG 31 BORETTSLAG.
- Borettslaget består av 96 andelsleiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa, med polisenummer 89193721.
- Borettslaget har hjemmeside på vibbo.no/ovenbakken-27-og-31.

Det arrangeres dugnad. En hagegruppe ble etablert i 2022.
Anskaffelse av husdyr krever skriftlig godkjennelse fra styret.
Fellesvaskeri kan benyttes daglig mellom kl. 08:00 og 23:00.
Borettslaget har boder til leie, og tildeling skjer via styret.
Støyende vedlikeholdsarbeid er tillatt kl. 08-21 på hverdager og kl. 09-16 på lørdager.
Endringer på fasaden, som montering av markiser eller platting, krever skriftlig søknad og godkjennelse fra styret.
Andelseier har vedlikeholdsplikt for boligen, inkludert rør, ledninger, innvendige flater og rensing av sluk på balkong.
Parkeringsplasser og garasjer tildeles etter venteliste og følger ikke leiligheten ved salg.

Foretatt påkostninger de senere år:
- 2024: Lapping av garasjetak, beplantning av fellesområde, reparasjon av porttelefon og oppgradering av elektrisk anlegg.
- 2021: Omfattende rehabilitering av VVS/våtrom med overgang til felles bereder og bergvarme, samt oppgradering av elektrisk anlegg. Prosjektet var lånefinansiert med en ramme på ca. 37 MNOK.

Planlagte påkostninger:
- Felleskostnadene vil øke med 4 % fra 1. juni 2026. Nye felleskostnader vil da bli kr 5 252,00 per måned.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Det kreves medlemskap i OBOS for å eie boligen.

Andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget (OBOS) har forkjøpsrett. Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om eierskifte, eller fem hverdager ved forhåndsvarsel. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet OBOS Factoring sin sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader.

Dokumenter for borettslaget, inkludert vedtekter, kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse (en visning inkl, deretter kr. 4.000)  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 500,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ABBL  kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 10 222,00

Oppdragsnummer 10-0074/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.2674

Sist oppdatert: 24. april 2026 kl. 10:56