Smedsvingen 47

Smedsvingen 47, 1395 HVALSTAD
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 30, bruksnummer 106, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 30, bruksnummer 420, ideell andel 1/2

Totalt bruksareal BRA: 270 kvm

BRA-i:
Enebolig:
-1. etasje 73 kvm: Gang, vaskerom, bad, innredet rom, boder og teknisk-rom.
1. etasje 75 kvm: Entré, stue, spisestue, wc, kjøkken og omkledningsrom.
2. etasje 75 kvm: Gang, kontor, to bad og fire soverom.

BRA-e:
Enebolig:
3. etasje 12 kvm: Loftsbod og innredet rom.

Garasje:
1. etasje 35 kvm: Garasje.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 38 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 14 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 24 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.06.2025 utført av Anticimex avd. Oslo. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Følgende rom er bruksendret siden opprinnelig byggetegninger:
- 1.etasje: Dagens kjøkken var opprinnelig delt opp i et kjøkken, en gang og et bad. Dagens toalettrom var opprinnelig del av kjøkkenet. Dagens spisestue var to soverom. Dagens omkledningsrom var deler av et soverom.
- 2.etasje: Det store badet i 2.etasje var opprinnelig et kjøkken. Soverommet innerst til høyre i gangen og kontoret var opprinnelig ett rom og kalt stue.
- Kjelleretasje: Dagens vaskerom var opprinnelig matbod. Dagens tekniske rom var opprinnelig matbod. Dagens stue/kjøkken var på opprinnelige tegninger rulle- og tørkerom. Dagens bad var opprinnelig et vaskerom.

Vaskerommet i kjelleren som var en matbod på opprinnelige byggetegninger er ikke omsøkt og dermed ikke godkjent for varig opphold.
Stuen/kjøkkenet i kjelleren var på opprinnelige byggetegninger et rulle- og tørkerom og er ikke omsøkt og dermed ikke godkjent for varig opphold.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Enebolig beliggende på Hvalstad i Asker kommune. Oppført over to etasjer med kjeller, utvendig pusset fasade og saltak tekket med betongtakstein i glans. Vinduer med sprosser og utvendig belistning i klassisk stil. Tilbygget garasje med to åpninger og saltak, kledd med stående trekledning.

Teknisk anlegg/VVS
Boligen er utstyrt med væske-til-vann varmepumpe av typen IVT GL HT Plus E11, tilkoblet vannbåren gulvvarme med sentralfordelere i flere soner. Varmepumpen er produsert i 2008 og inngår i et lukket anlegg med rør-i-rør system og styrebokser for termostatstyring. Det er montert ekspansjonskar, sirkulasjonspumpe og fordelerskap med aktuatorer for hver kurssone. Varmtvannsberedning skjer via OSO Hotwater Kombi EP 300-bereder fra 2010, med både elektrisk og vannbåren tilkobling. Berederen er tilkoblet et separat ekspansjonskar. Det er etablert balansert ventilasjonsanlegg med avtrekks- og tilluftsventiler i flere rom, inkludert hovedoppholdsrom og soverom, samt tilluft via innervegger. Kanalføringer og aggregat er plassert i teknisk rom, og fremstår funksjonelle. Det er i tillegg lokal ventilasjon med sirkulasjonsventiler i trappeoppgang. Rørfordelingsskap er etablert i teknisk rom og på baderommene.

Elektrisk anlegg
Sikringsskap med automatsikringer er plassert i teknisk-rom i kjeller.

Brann
Har boligen godkjent slukkeutstyr: Ja. Har boligen tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon: Nei. Oppfyller boligen krav til rømningsveier: Ja.

Garasje
Garasjen er en frittstående bygning oppført i én etasje på ca 35 m2 med valmtak og åpen konstruksjon mot terreng på baksiden. Bygget fremstår som en kombinert garasje og bod/lager, og er oppført i en enkel konstruksjon med bæresystem av ståldragere og trekonstruksjoner.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG 2 er gitt på følgende bygningsdeler:
Våtrom - Stort bad (2. etasje): Det er observert følgeskader etter søl i skuffene til servantinnredning, samt løsnet lokk til toalettet. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulvflater/veggflater. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 15 mm.

Våtrom - Lite bad (2. etasje): Riss/sprekker i flisfuger på vegg observert i dusjsonen. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulvflater/veggflater. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 10 mm. Det er redusert avrenningshastighet i sluk/avløp til servant.

Våtrom - Vaskerom (kjeller): Varerør er ikke plugget. Fare for vannsøl i rommet ved lekkasje på vannrørene. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulvflater/veggflater,

Våtrom - Bad (hybel): Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 17 mm. Usikker løsning under servantskap. Papirsamling ved rørskjøt.

Kjøkken - Kjøkken (hoved): Gulvoverflater bærer preg av slitasje.

Kjøkken - Kjøkken (hybel): Kjøkkenfront til kjøleskapet er noe feilstilt.

Øvrige rom: Overflater vegger: Det er observert noe slitasje/merker på utforinger til par av vinduene. Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje på soverom i 2. etasje.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Fuktskjolder/-merker observert på vegg under trapp samt noe malingsflass. Insekter som trives i fuktig miljø er påvist. Dørbladet til innerdør til vaskerom har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes.

Loft - uinnredet /råloft: Fuktskjolder/merker observert i tak/undertak. Skyldes mest sannsynlig taklekkasje. Taket er tekket på nytt i ettertid.

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp): Skorsteiner inne i boligen: TG2 er satt på grunn av alder.

Innvendige trapper: Det registreres betydelig knirk i trappen. Trappen har ikke håndløper på begge sider.

Etasjeskiller - 2. etasje, 1. etasje og kjeller: Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 13 mm i gang i 2. etasje.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon: Fasaden har mindre sprekker/riss. Skader i overflate må utbedres.

Vinduer: Vindu uten datering på loft er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling.

Yttertak: Vurderingene av yttertaket er gjort fra bakkeplan med den begrensning dette innebærer. TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst.

Terrasser / platting på terreng: Rekkverk er målt under 1,0 m. TG2 er satt på grunn av sikkerhet.

Grunnmur: Det registreres riss/sprekker på grunnmur.

Drenering: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder.

Garasjen: Det observeres sprekker i puss på enkelte partier av fasaden, samt rustdannelse på stålkonstruksjoner. Enkelte overflater fremstår værslitt, og det er tydelig at bygget benyttes som kombinert bod og garasje med lagring av hageutstyr og verktøy.

TG 3 er gitt på følgende bygningsdeler:
Elektrisk anlegg: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).

Utvendige trapper: Helhetsvurdering: Sprekker og riss. Uvisst om negativ utvikling er fortsatt gjeldende eller om utviklingen har stoppet/er stabil.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Våtrom - Lite bad (2. etasje): Det er ikke utført hulltaking/fuktmåling grunnet våtrommets plassering mot våtrom.

Våtrom - Bad (hybel): Det er ikke utført hulltaking/fuktmåling grunnet våtrommets plassering mot yttervegg.

Fundamenter: Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.

Byggegrunn: Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om overnevnte bygningsdeler. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Se vedlagt dokument til salgsoppgaven med selgers egenerklæring for tilleggsinformasjon til tilstandsrapporten.

1.etasje:
Entré
Entré med flislagt gulv. Fra entreen kommer man videre til spisestuen, stuen, kjøkkenet og badet. Trapp til 2. og underetasje fra entré.

Stue
Romslig stue med flere møbleringsmuligheter. Her er det god plass til flere sittegrupper og TV-område. Det er peisovn i stuen for ekstra varme og hygge på kjølige dager. Fra stuen kommer man inn til spisestuen, toalettrom og kjøkkenet.

Toalettrom
Gulvflater belagt med parkett. Vegg- og himlingsflater i panel. Vegghengt servantinnredning med dør. Ovenpåliggende servant med ett-greps armatur Vannrør av typen rør-i-rør system. Synlige avløpsrør av plast.

Spisestue
Stor og lys spisestue med god plass til stort spisebord og stoler.

Kjøkken
Innredningen er fra ukjent dato med profilerte fronter. Benkeplate av laminat. Nedfelt oppvaskkum med ett-greps kjøkkenarmatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøleskap med fryser. Ventilator i overskap. Vannrør av typen rør-i-rør system. Synlige avløpsrør av plast. Gulvflater belagt med parkett. Vegg- og himlingsflater i panel ogmalte overflater. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap.

De integrerte hvitevarene medfølger ved salg. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

2.etasje:
Gang
Gangen i 2.etasje. Herfra kommer man til alle rommene i etasjen. Trapp videre til loft.

Soverom
Boligen har 4 soverom. Hovedsoverommet er av god størrelse med plass til dobbeltseng med nattbord på hver side. De andre soverommene passer godt som gjesterom, barnerom eller kontor.

Bad (lite)
Bad fra ukjent eksakt årstall. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Panelbord i himling. Vegghengt servantinnredning med dører. Ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speil med sidelys. Dusjhjørne med dører. Vegghengt dusjarmatur. Vannrør av typen rør-i-rør system. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg.

Bad (stort)
Bad fra ukjent eksakt årstall. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Panelbord i himling. Vegghengt servantinnredning med skuffer. Ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speilskap med overlys og stikkontakt over servant. Badekar med innebygget badekararmatur (bobblebad). Vegghengt dusjarmatur (hånddusj og regndusj). Vegghengt toalett. Vannrør av typen rør-i-rør system. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg. Fordelerskap for rør-i-rør system. Kaste-sjakt til skittentøy.

Underetasje:
Vaskerom
Vaskerom fra ukjent eksakt årstall. Flislagt gulv. Malte veggflater. Nedsenket himling med downlights. Vegghengt servantinnredning med dør. Ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Vannrør av typen rør-i-rør system. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekksvifte i vegg.

Bad (hybel)
Bad fra ukjent eksakt årstall. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Malte flater i himling. Vegghengt servantinnredning med skuffer. Ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Dusjkabinett med dusjarmatur. Gulvstående toalett. Vannrør av typen rør-i-rør system. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg. Opplegg for vaskemaskin.

Kjøkken (hybel)
Innredningen er fra ukjent årstall med glatte fronter. Benkeplate av laminat. Nedfelt oppvaskkum med ett-greps kjøkkenarmatur. Stikkontakt over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Vegghengt ventilator. Vannrør av typen rør-i-rør system. Synlige avløpsrør av plast. Rommet er ikke godkjent for varig opphold da det opprinnelig var et rulle- og tørkerom og ikke er omsøkt.

Overflater i boligen
Gulv: parkett, fliser.
Vegger: malte flater, panel.
Himling: malte flater, panel.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. I følge selger følger innhold i garasjen ikke med. Lampene i spisestuen og taklampen på kjøkkenet følger ikke med.

Boligen varmes opp via elektrisitet og vedfyring. Gulvvarme på bad, soverom, stue, kjøkken, spisestue, gang og i kjelleren.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på våningshuset, datert 05.03.1955. Denne kan fås ved henvendelse til megler. Boligen er i matrikkel en tomannsbolig, men benyttes i dag som en enebolig.

For garasjen foreligger det godkjente tegninger, datert 14.03.1980, samt godkjent søknad og byggetillatelse som begge er datert 18.09.1980. Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for garasjen.

Følgende rom er bruksendret siden opprinnelig byggetegninger og ferdigattest:
- 1.etasje: Dagens kjøkken var opprinnelig delt opp i et kjøkken, en gang og et bad. Dagens toalettrom var opprinnelig del av kjøkkenet. Dagens spisestue var to soverom. Dagens omkledningsrom var deler av et soverom.
- 2.etasje: Det store badet i 2.etasje var opprinnelig et kjøkken. Soverommet innerst til høyre i gangen og kontoret var opprinnelig ett rom og kalt stue.
- Kjelleretasje: Dagens vaskerom var opprinnelig matbod. Dagens tekniske rom var opprinnelig matbod. Dagens stue/kjøkken var på opprinnelige tegninger rulle- og tørkerom. Dagens bad var opprinnelig et vaskerom.

Vaskerommet i kjelleren som var en matbod på opprinnelige byggetegninger er ikke omsøkt og dermed ikke godkjent for varig opphold.
Stuen/kjøkkenet i kjelleren var på opprinnelige byggetegninger et rulle- og tørkerom og er ikke omsøkt og dermed ikke godkjent for varig opphold.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 1307858, tinglyst 21.09.2018, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakk

Dagboknr 1628, tinglyst 13.03.1952, type heftelse: Best. om vann/kloakkledn. Festekontrakt - vilkår.
Eldre festekontrakt som gjaldt fra 1952 til 2012 (60 år) med bestemmelser.

Dagboknr 394619, tinglyst 24.05.2011, type heftelse: Best. om vann/kloakkledn.
Gir to nabotomter rett til å ha stikkledninger til et punkt på denne eiendommen.

Dagboknr 36747, tinglyst 18.12.2003, type heftelse: Erklæring/Avtale
Gir noen av naboeiendommene veirett for å komme seg til eiendommene sine.

Dagboknr 10078, tinglyst 26.11.1956, type heftelse: Best. om vann/kloakkledn.
Gir rett til Asker kommune å drive vedlikehold o.l. av vannledn. på tomten, om nødvendig.

Dagboknr 93032, tinglyst 22.01.2019, type heftelse: Best. om vann/kloakkledn.

Servituttene kan fås ved henvendelse til megler. Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Den del av boligens underetasje som er innredet som en hybel er verken omsøkt eller godkjent for varig opphold.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Eiendommen ligger usjenert til, i landlige omgivelser på Hvalstad, tilbaketrukket i blindvei. Nærhet til marka, sjøen, barnehage, skoler, togstasjon og busstopp, samt alt du trenger av offentlige tilbud. Rolig nabolag. Flere barnehager i nærområdet, både private og kommunale. Det er godt kollektivtilbud i området med rundt 15 minutters gange til togstasjon og derfra ca. 22 minutter inn til Oslo (avgang hvert kvarter fra morgen til kveld i ukedagene), eller 10 minutter til bussholdeplass og derfra ca. 30 minutter inn til Oslo. Dagligvareforretning i nærområdet og ellers gode handlemuligheter på Holmensenteret, Sandvika Storsenter eller i Asker sentrum.

I tillegg til idylliske turområder i gangavstand fra boligen er det også idrettsplass med fotball og basketbane rett i nærheten (Torstad Arena). Om vinteren er det skøytebane og akebakke. I tillegg har du også nærhet til Holmen idrettsanlegg med fotball- og tennisbaner, ishall, innendørs klatresenter og hoppbakke.

Fritidstilbud:
Hvalstad Idrettslag er en idrettsklubb som holder til i området. Klubben er medlem i Norges Idrettsforbund. Aktivitetene er bygd opp rundt elevene på Hvalstad skole. Fotball-laget holder til på Hvalstad skoles fotballbane. Ulike aldre har forskjellige tilbud. Barn får tilgang til bl.a. fotball, basket, ballek og masse mer. H.I.L arrangerer for ungdom innebandy, fotball, skøyter, trener- og dommeropplæring m.m. Voksne tilbys stavgang, bordtennis, dans, joggegrupper og masse mer.

Se vedlagt kartskisse nederst i annonsen på Krogsveen.no. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Velkommen til visning!

Barnehager
- Hvalstad barnehage (1-5 år) 1,1 km
- Rudolf Steinerbarnehagen i Asker (1-5 år) 1,2 km
- Solstad barnehage (1-5 år) 1,2 km

Skoler
- Hvalstad skole (1-7 kl.) 1,1 km
- Steinerskolen i Asker (1-10 kl.) 1,9 km
- Torstad ungdomsskole (8-10 kl.) 0,8 km
- Holmen skole (8-10 kl.) 1,7 km
- Landøya ungdomsskole (8-10 kl.) 1,9 km
- Holmen videregående skole 1,7 km
- Nesbru videregående skole 1,8 km

Tomten er opparbeidet med gruslagte adkomstarealer og støpte trapper med fliser ved inngangsparti. Det er etablert port med søyler og smijernsport ved adkomst, samt en eldre fontenedam i hageområdet.

Utgang fra stue til sydvestvendt markterrasse på ca 14 m2. Rekkverkshøyde er målt til 0,76 meter. Terrasse i betongkonstruksjoner med rekkverk av betong. Gulvoverflater er belagt med fliser.

Det er sol hele dagen. Sola står opp over Torstad skole og den går ned i vest etter kl 21 (muligens enda senere) så man har sol i hagen til sent på kveld, i følge selger.

Boligen har en dobbel garasje. Det er også god plass til biloppstilling på gårdsplassen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse og bevaringsområde i henhold til reguleringsplan "Del av Hvalstad gård" datert 21.01.1950 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 21.01.1950.

Eiendommen ligger også i område for kommuneplanens arealdel iht. Kommuneplan for Asker 2023-2035, datert 13.06.2023.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 26 054,- for 2024. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Formuesverdi for 2023 var kr 1 702 727,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 810 906,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

12 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

312 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
333 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
12 833 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Linda Therese Mogensen Ruud og Magnus Løfsgaard Buer

Med eiendommen følger en eierbrøk på 1/2 av veien inn til boligen. Eiendommen er en ubebygd tomt. For at eiendommen skal kunne overskjøtes, må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.
Erklæringen må godkjennes av kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,2% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 27.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 15-0019/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Asker
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR15.2519

Sist oppdatert: 15. juni 2025 kl. 11:23