Mellomåsveien 14

Mellomåsveien 14, 1414 TROLLÅSEN
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 239, bruksnummer 261, seksjonsnummer 9, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 88 kvm

BRA-i:
-1. etasje 84 kvm: Entré, bad, kjøkken, spisestue, stue, soverom og rom benyttet som alkove

BRA-e:
-1. etasje 2 kvm: Bod på balkong
-1. etasje 2 kvm: Bod underetasje

Åpent areal:
-1. etasje 13 kvm: Vestvendt balkong

Takhøyden i leiligheten er målt på tilfeldig sted fra 2.16 til 2.39 meter.

Leiligheten disponerer en bod i underetasje oppmålt til 2 kvm.

Leiligheten disponerer en parkeringsplass i garasjeanlegg med elbil-lader.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.07.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på følgende måte:
Leilighetsbygg oppført i 1982. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med parkeringsanlegg i nederste etasje. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av betong. Tilnærmet flatt tak (ikke besiktiget). Entrédør med dørkikkert, døren har i tillegg elektronisk dørlås/kodelås. vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Våtrom - Bad
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig. Sjablongmessig prisanslag gjelder for komplett utskiftning/renovering av våtrommet.
Sjablongmessig prisanslag: kr over 300 000

Det er også gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
Våtrom - Bad
- Overflate himling: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har stedvis krakelering i malingsoverflaten. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Fornying av overflater og/eller lokale utbedringer kan iverksettes ved behov.
- Overfalte vegger: Veggflatene bærer preg av aldersrelatert slitasje og har stedvis hull etter tidligere innfestinger. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Fornying av overflater og/eller lokale utbedringer kan iverksettes ved behov
- Overflate gulv: Det observeres stedvis tegn til riss i enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at tiltak kan iverksettes hvis forholdet utvikler seg. Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger ved vaskemaskin mot servantinnredning. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at tiltak kan iverksettes hvis forholdet utvikler seg.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Det registreres motfall på deler av gulvet. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket. Konsekvensen er at eksakt utførelse av tettedetaljer og lekkasjesikkerhet derfor er ukjent. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand, utførelse og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.
- Vannrør: Vann og avløpsrør samt tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring. Konsekvens er at forholdet kan medføre behov for ytterligere tiltak når sluket skal renses.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger. Konsekvensen er at fuktighet, for eksempel fra rengjøring, lettere trenger inn i gulvmaterialet og forårsaker misfarging og lignende fuktskader. Foreslått tiltak er lokal utbedring eller utskifting der videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.
- Vannrør: Vann og avløpsrør samt tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelene er delvis skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Tekniske anlegg
Vannrør (utover det som nevnes andre sjekkpunkter): Boligens vann og avløpsrør samt tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Underetasje: I stue og entré er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 30 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduet på soverommet har mangelfull åpnings- og lukkefunksjon. Konsekvens er nedsatt funksjonalitet.
Foreslått tiltak er lokal reparasjon.

TGIU
- Våtrom Bad - Fallforhold rundt sluk: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av dusjkabinettet. Konsekvens er at det derfor er uklart om gulvet har tilstrekkelig fall mot sluket. Foreslått tiltak er nærmere undersøkelser og kartlegging av forholdet.
- Tekniske anlegg - Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan
disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Tekniske anlegg - Mekaniske ventilasjonsanlegg: Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten.
Funksjonen er vurdert indirekte under andre sjekkpunkter i rapporten.
- Yttervegger inkl. fasader - Lufting av ytterkledning: Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler. Konsekvens av eventuell mangelfull lufting er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens utførelse og tilstand.
- Yttervegger inkl. fasader - Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.
- Balkonger - Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Forenklet vurdering av elektrisk anlegg:
- Eier er tilgjengelig og har svart på spørsmål om el-anlegget.
- El-anlegget er fra boligens byggeår/oppføringstidspunkt, men det er gjort enkelte oppgraderinger i ettertid.
- Mangler samsvarserklæring for deler av anlegget.
- Kursfortegnelse er plassert i sikringsskapet.
- Sikringsskap plassert i gang utenfor leiligheten. Anlegget er sikret med en kombinasjon mellom automat- og skrusikringer fra byggeår. Det finnes ikke et direkte krav om at man må skifte ut gamle skrusikringer i boliger, men likevel gjøres det oppmerksom på at denne delen av det elektriske anlegget har høy alder. Konsekvens er at eldre anlegg ikke alltid er tilpasset dagens bruk, og den generelle anbefalingen er oppgradering.
- Dokumentasjon fra elektriker at alt i sikringsskapet er i orden.
- Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det mangler samsvarserklæring for deler av anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Forenklet vurdering av lovlighets- og branntekniske forhold:
- Det er fremlagt byggetegninger som er benyttet som grunnlag for kontroll av samsvar mellom faktisk bruk på befaringsdagen og byggetillatelsen slik denne fremkommer av tegningene. Det er ikke avdekket åpenbare forhold som tilsier at dagens bruk avviker fra romklassifiseringen på tegningene.
- Det anses som sannsynlig at det ikke er krav om komfyrvakt, basert på monteringstidspunktet til relevante el-installasjoner.
- Det er ikke funnet åpenbare feil eller mangler ved boligens branntekniske forhold. Det er derfor ikke indikasjoner på behov for at en person med brannfaglig spesialkompetanse foretar en utvidet vurdering.

Forenklet vurdering av radon- og geologiske forhold:
- Med tanke på boligens plassering i bygget (nærhet til terrenget) vurderes radon og radonundersøkelser som aktuelt.
- Eier opplyser at radonmåling ikke er utført i boligen, og det er derfor usikkert om radonnivåene er innenfor anbefalt grense.
- Boligen er oppført før krav om radonsperre og andre forebyggende tiltak ble innført. Det er derfor usikkerhet rundt hvilken tetthet bygningen har mot grunnen.
- Det anbefales alltid på et generelt grunnlag å kartlegge radonnivåer, i de tilfeller dette ikke er gjort.
- Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.
- Boligen er registrert som liggende innenfor et aktsomhetsområde (se punktene over). Konsekvensen er at det bør påregnes ettersyn for å danne seg et godt bilde av hvordan naturhendelser påvirker eiendommen, slik at kompenserende tiltak kan iverksettes, eller videre utredning fra personer med spesialkompetanse kan innhentes ved behov. Det er ikke undersøkt om nevnte forhold påvirker eventuell søknadsplikt med tanke på videre utbygging eller lignende tiltak på eiendommen.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

SAMMENDRAG SELGERS EGENERKLÆRING
2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
2.1.1. Navn på arbeid: Bytte stikkontakter
2.1.2. Årstall: 2024
2.1.3. Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
2.1.4. Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Byttet ett par stikkontakter til vaskemaskin og tørketrommel på badet
2.1.5. Hvilket firma utførte jobben? Elektriker gruppen AS
2.1.6. Har du dokumentasjon på arbeidet? Nei

5. Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje? Ja, Mulig vannlekkasje i en annen leilighet i samme blokk, som rant ned i felles garasjeanlegg. Styret oppdaget vann som rant fra vannsjakt ned i garasjen i juni 2026. Ingen store skader.

10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja
10.1.1. Navn på arbeid: Sikringsskap, stikkontakter og lysbrytere
10.1.2. Årstall: 2024
10.1.3. Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
10.1.4. Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Det ble byttet sikringsskap, samt de fleste stikkontakter og lysbrytere/dimmere ble skiftet. Appstyring (Plejd) på alle lys i leiligheten utenom badet.
10.1.5. Hvilket firma utførte jobben? Elektriker gruppen AS
10.1.6. Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja

10.2.1. Navn på arbeid: Elbillader
10.2.2. Årstall: 2024
10.2.3. Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
10.2.4. Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Satte opp elbillader på privat garasjeplass tilhørende leiligheten. Typen Zaptec.
10.2.5. Hvilket firma utførte jobben? Elektrikker gruppen AS
10.2.6. Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja

19. Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja, Det har vært funn av muselort i uteboden på balkongen en gang i 2025. Aldri direkte sett mus der.

24. Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom? Ja
24.1.1. Navn på arbeid: Laget alkove
24.1.2. Årstall: 2024
24.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Ufaglært
24.1.7. Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: Satt opp lettvegg i gangen selv, samt byttet og rettet gulv. Lagde dermed en alkove som brukes som gjesterom/kontor.
24.1.8. Har du fått innvilget tillatelse fra kommunen for ombyggingen? Nei, ikke søknadspliktig

32. Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? Ja, Tidligere eier har med hjelp av firma satt opp varmepumpe i leiligheten. Det er per dags dato ikke godkjent i borettslaget med varmepumper. Vi har aldri fått beskjed om å fjerne den/ gjøre noe med det, men det er på eget ansvar.

Flott beliggende leilighet i et trivelig sameie. Enkel adkomst til leiligheten (én trapp ned fra blokkens inngangsplan).

Entré: Romslig entré med god plass til garderobeløsning. Videre adkomst til stue, kjøkken, bad og alkove.

Stue: God plass til sofaløsning, bord og tv. Store vindusflater med pent utsyn og uten innsyn. Videre adkomst til balkong på ca. 13 kvm. Spisestue i fin tilknytning til kjøkken med god plass til langbord.

Kjøkken: Kjøkkeninnredning med profilerte fronter. Benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Frittstående komfyr, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryser. Hvitevarer medfølger. Ventilator i skap. Varmtvannsbereder plassert under kjøkkenbenk.

Bad: Flislagt gulv og tapet på vegger. Vegghengt servantinnredning. Speil med sidelys og stikkontakt over servant. Vegghengt baderomsinnredning. Dusjkabinett med dusjarmatur. Gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin. Vaskemaskin og tørketrommel medfølger.

Soverom: God størrelse med plass til dobbeltseng. Vindu orientert mot vest med pent utsyn og uten innsyn.

Sovealkove: God størrelse. Dagens eier har brukt som kontor eller gjesterom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Fastmontert løsere og tilbehør som ikke følger eiendommen videre:
Vitrineskap festet med to skruer i veggen.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av panelovner (elektrisk oppvarming) og varmepumpe plassert i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 11.10.1982. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Sovealkove er i bygningstegninger definert som bod. Dette er ikke godkjent som soverom eller til varig opphold.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Varmepumpe er montert for ca 3-4 år siden av tidligere eier. Denne er ikke godkjent av sameiet og er i strid med vedtektene. Vedtektene ligger vedlagt i salgsoppgave.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen/sameiet og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
- Dagboknr 12608, tinglyst 31.10.1985, type heftelse: Pantsettelseserklæring til sameiet kr 30.000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet ihht. eierseksjonsloven §31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Mellomåsveien 14 ligger i et område som hovedsakelig består av småhusbebyggelse og terrassehus, og det er et stille og solrikt område vest for Kolbotn sentrum.

Et nabolag med livskvalitet:
Her kan barna løpe fritt på tunet, møte venner på nærmeste lekeplass eller spille fotball på banene i nærheten, mens de voksne kan nyte grønne omgivelser og den rolige atmosfæren. Naboskapet er kjent for å være godt, og mange setter pris på tryggheten og fellesskapet som preger området.

Natur og rekreasjon rett utenfor døren:
Bare noen minutters gange unna ligger idylliske Gjersjøen med badeplasser, fiskemuligheter og naturskjønne stier. Vinterstid frister Ingierkollen slalåmbakke til aktivitet i skibakken, og kort vei til Sørmarka åpner for milevis med skiløyper og turmuligheter året rundt. Med tennisbaner, kunstgressbane og idrettstilbud i umiddelbar nærhet har hele familien alt som trengs for en aktiv og innholdsrik hverdag.

Sentrum og servicetilbud i nærheten:
På ca. 18 minutters gange finner du Kolbotn sentrum med Kolbotn Torg, som byr på over 60 butikker, spisesteder, caféer og servicetilbud. Her ligger også Kolben kulturhus med kino, teater, konserter og bibliotek – et levende samlingspunkt i lokalsamfunnet. For den matglade er Tårnhuset Bistro et populært spisested med gode anmeldelser og et hyggelig miljø.

Enkelt til Oslo:
Med bussholdeplass kun 3 minutters gange unna (linje 83) og Kolbotn stasjon på ca. 20 minutter, er veien til Oslo både rask og enkel. Toget tar deg til Oslo S på ca. 18 minutter, og med bil er du på Bjørvika på omtrent 20 minutter. Perfekt for deg som ønsker å bo i rolige og grønne omgivelser, men samtidig ha enkel tilgang til bylivet.

Mellomåsveien har adkomst fra blant annet Trollåsveien. Veibeskrivelse Se google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere barnehager i området.

Gangavstand til Vassbonn barneskole. Gangavstand til Ingieråsen ungdomsskole. Roald Amundsen videregående skole ligger sentralt plassert på Sofiemyr.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv undersøke dette med kommunen.

Eiertomt på 19 874 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt for sameiet opparbeidet med asfalterte internveier, biloppstillingsplasser, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Bruksrett til én garasjeplass (nr. 09) med elbil-lader. Gjesteparkering på anviste plasser, og gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at garasjeplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealer.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan med ID 3908 datert 08.01.1980 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Kommuneplan Nordre Follo 2023 - 2034 datert 03.05.2023 gjelder også for området.
Hensynssone:
- H530: Friluftsliv
- H320_2: Flomfare
- H110: Nedslagsfelt drikkevann

Bebyggelsesplaner:
ID B390800 datert 19.06.1980 gjelder også for området

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (500 meter)
- ID 202303 Trollåsveien 30-36, planlegging igangsatt.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er ca. kr 9.500,- for inneværende år. I dette inngår abonnementsgebyr for vann og avløp samt fellesrenovasjon.

Fellesutgiftene er kr 3.982,- pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på fellesgjeld, A-konto vann, TV og internett, felles bygningsforsikring, forretningsførsel og diverse drift og vedlikehold.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Fellesutgiftene fordeles slik:
- A-konto vann kr 520,-
- Felleskostnader kr 3.401,21

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 9.351 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv og internett og avgift er inkludert i felleskostnadene. Selger betaler ekstra for bedre hastighet. Sameiet bytter fra Telenor til Telia fra 1.oktober. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.195.092,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 7.684,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 114.551,- pr. 13.07.2026.

Totalt fellesgjeld for sameiet er kr 15.897.256,- og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 6,68% flytende rente
Innfrielsesdato: 05.12.2035

3 850 000,00 Prisantydning
114 551,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 964 551,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

99 100,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
100 190,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
110 140,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 064 741,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 074 691,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Aurora Fossåen Green og Mats Bremseth Rognås

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Mellomåsen Terrasse sameie, med sameiebrøk 2981/41368400.
Sameiet består av 112 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt under forutsetning at det ikke er til ulempe for andre beboere.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Utskifting av takene i alle tre blokkene
- Utskifting av 4 avtrekksvifter på tak
- Fasadevask av alle tre blokkene
- Vedlikeholdsspylt alle taknedløp fra tak.
- Byttet ut dørpumper/diktatorer på samtlige kjellerdører
- Mur utenfor blokk to er reparert samt at de har fått ny asfalt ifbm. ny kabel som ble lagt av Elvia.
- Ny og bedre avløp for vann som kommer ned gangvei fra rekkehus utenfor blokk 2.
- Lekeapparat i blokk 3 er utbedret av Altmann.
- Byttet dørtelefoner.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr stk  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 3 300,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring  kr 17 404,00
Fotograf kr 3 125,00
Tilstandsrapport kr 9 950,00
Veiledningstime med boligstylist  kr 1 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 49-0069/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.2669

Sist oppdatert: 07. august 2026 kl. 17:04