Silurveien 53

Silurveien 53, 0380 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 28, bruksnummer 1229, seksjonsnummer 14, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 73 kvm

BRA-i:
Boligbygg med flere boenheter:
3. etasje 67 kvm: Entré, stue, kjøkken, to soverom og bad.

BRA-e:
1. etasje 6 kvm: Bod.

Åpent areal:
3. etasje 13 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.04.2026 utført av Anticimex AS v/Hans-Kristian Brekkås. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en selveierleilighet oppført i 2006. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og bygget er oppført med støpt gulv mot grunn og parkeringsanlegg i nederste etasje. Etasjeskillere er av betong. Yttervegger er en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, med utvendige fasader kledd med liggende trekledning og synlig murverk/teglstein. Bygget har flatt tak tekket med asfaltpapp. Vinduer og balkongdør har rammer og karmer av tre med to-lags glass fra byggeår. Entrédøren er en slett dør med brannklasse B30 og lydklasse 35 dB, og innvendige dører er glatte. Det er utgang fra stue til en balkong på 13 m² med betongdekke og rekkverk av glass/metall.

Det elektriske anlegget er fra byggeår, med sikringsskap plassert på soverom. Det mangler samsvarserklæring for anlegget, og det er anbefalt en utvidet kontroll av en elektrofaglig person.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Overflater vegger: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen. Mykfuger har i enkelte områder løsnet fra underlaget. Forholdet vurderes i hovedsak til å være et mindre avvik av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Det observeres stedvis tegn til riss i enkelte veggfliser. Eksakt årsak er ikke kjent.
- Overflater gulv: Det observeres tegn til stedvis riss og sprekker i flisfuger. Eksakt årsak er ikke kjent, men slike forhold kan for eksempel oppstå som følge av mindre bevegelser i underlaget.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.

Andre rom
- Innerdører: Dørbladet på soverom 1 kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Yttervegger
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler.
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært vannlekkasje fra sameiets felles tak over baderommet. I den forbindelse ble det i 2010 (?) utført tetting av taket av en faglært entreprenør for sameiet. Selger opplyser også om fukt og noe vanninntrenging i felles garasjeanlegg. I 2025 ble det utført drenering av yttervegg mot terreng av sameiets avtalepartner.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2025:
- Installasjon av felles ladeanlegg.

2024:
- Utskifting av kameraanlegg i avdeling Park.
- Utskifting av 34 vegglamper i oppganger i avdeling Park.
- Utskifting av kameraanlegg i avdeling Panorama.
- Investering i nytt brannmannspanel i avdeling Panorama.

Dette er en 3-roms leilighet i en bygning fra 2006, med heisadkomst fra garasje. Planløsningen er arealeffektiv og gir en god rominndeling. Fra stuen er det utgang til en balkong med utsikt.

Entré:
En praktisk entré ønsker velkommen inn. Her er det plass til å henge fra seg yttertøy i garderobeskap, og rommet gir et godt førsteinntrykk av boligen.

Stue:
Stuen har en åpen løsning mot kjøkkenet, med plass til både en sofagruppe og et spisebord. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og gir en god atmosfære i rommet.

Kjøkken:
Kjøkkenet er plassert i en egen sone i den åpne løsningen. Innredningen er i en praktisk U-form med hvite, glatte fronter og laminat benkeplate. Det er godt med skap- og benkeplass.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en romslig balkong. Her er det plass til en sittegruppe, og man har utsikt over nærområdet og videre mot Oslo.

Hovedsoverom:
Soverommet har god plass til en dobbeltseng med tilhørende nattbord. Rommet har 3 garderobeskap. Vinduet mot balkongen gir ekstra lys og luft.

Soverom 2:
Det andre soverommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor, alt etter behov. Et vindu gir rommet naturlig lys.

Bad:
Badet er flislagt og utstyrt med vegghengt toalett, dusjhjørne med innfellbare glassdører og en servantinnredning med underskap. Det er opplegg for vaskemaskin.

Overflater:

Gulv: Parkett. Fliser på bad.
Vegger: Malte flater. Fliser på bad.
Himling: Malte flater.

Lagring:
Leiligheten disponerer en bod i kjeller. I tillegg er det garderobeskap i entré og på hovedsoverom.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Når ikke annet er avtalt, overdras eiendommen med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med, jf. avhendingsloven. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller annen måte er inngått. Er ikke annet avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhendingsloven og bransjens tilbehørsliste inntatt i salgsoppgaven.

Elektrisk oppvarming med punktoppvarming. Badet har gulvvarme.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen. Byggesaken er administrativt henlagt av kommunen da det har gått mer enn 3 år siden midlertidig brukstillatelse ble gitt, uten at ferdigattest er utstedt.

Det er utbygger/tiltakshavers ansvar å sørge for at ferdigattest foreligger. Dersom gjenstående arbeider ikke er utført kan kommunen gi pålegg om ferdigstillelse, som kan gjennomføres ved sanksjoner; så som tvangsmulkt og i verste fall pålegg om opphør av bruk.

Det foreligger følgende midlertidige brukstillatelser for bygningsmassen:
- Midlertidig brukstillatelse for "Oppføring av Blokk/bygård/terrassehus (Hus 1 og 2 samt garasjekjeller)", datert 14.02.2006. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Gjenstående arbeider: Opparbeidelse av utomhusarealer skal være utført innen 16.05.06.
- Vilkår: Det må bekreftes at sluttdokumentasjon til Vann- og avløpsetaten er innsendt. Sluttrapport for avfallshåndteringen må innsendes til behandling. Driftstillatelse for heis vil ikke bli gitt før det foreligger heisteknisk dokumentasjon.
- Midlertidig brukstillatelse for "Oppføring av Blokk/bygård/terrassehus (Hus 3 og 4)", datert 07.03.2008. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Gjenstående arbeider: Skal være utført innen 16.05.06.
- Vilkår: Det må bekreftes at sluttdokumentasjon til Vann- og avløpsetaten er innsendt. Sluttrapport for avfallshåndteringen må innsendes til behandling.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 16.12.2002. Tegningene viser et større boligkompleks, og det har ikke vært mulig å identifisere den aktuelle leiligheten eller kontrollere om dagens bruk samsvarer med det som er godkjent. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet midlertidig dispensasjon fra plan- og bygningsloven, bestemmelse om bebyggelse, bestemmelse om veg, drift og vedlikehold, tilleggsdel til seksjon og rett til å ha oppført dragere.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

I henhold til sameiets vedtekter disponerer seksjonseieren fritt over egen seksjon og kan fritt leie ut denne. Styret skal underrettes skriftlig om alle leieforhold, og ved utleie skal seksjonseier omgående melde leietaker med navn og kontaktinfo til styret før innflytting. Seksjonseier er forpliktet til å utlevere og gjennomgå sameiets husordensregler med sin leietaker. Både seksjonseier og leietaker må skriftlig bekrefte at vedtekter og husordensregler er mottatt og forstått.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger på Åsjordet, en rolig og tilbaketrukket del av Ullern. Her kombineres fredelige omgivelser med en usedvanlig effektiv tilgang til byen. Ullernåsen T-banestasjon er bare et par minutters gange unna, og tar deg til Majorstuen på under et kvarter. Hverdagen her er enkel, enten du pendler til jobb eller vil nyte Oslos kulturliv.

Området er preget av grønne lunger og turmuligheter. Rett utenfor døren starter lokale stier som egner seg for en løpetur etter jobb eller en rolig helgetur. Disse knytter seg til et større nettverk av turveier i Mærradalen og videre mot Sørkedalen, med skiløyper om vinteren. For den treningsglade ligger også treningssenteret MOVA Ullern i gangavstand.

De daglige innkjøpene gjør du enkelt på Joker, en kort spasertur unna. For et større utvalg er det kun en kort kjøretur til CC Vest, med et bredt spekter av butikker, spisesteder og Vinmonopol. I nærområdet finnes også flere anerkjente skoler som Bjørnsletta skole og Ullern videregående skole, samt barnehager som Mærradalen og Slalåmveien, alt innenfor gangavstand.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 9256 kvm som tilhører sameiet. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte gangveier, plen og beplantning. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Oslo kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Parkering er seksjonert som tilleggsdel i sameiets kjeller. Salg og utleie av parkeringsplassene er begrenset til andre seksjonseiere/beboere i sameiet, med mulighet for dispensasjon fra styret. Garasjene er kun for parkering av biler/motorsykler. Sameiet disponerer totalt 113 parkeringsplasser, og det er 11 gjesteparkeringsplasser med en begrensning på 48 timer.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger og gang-/sykkelvei i henhold til reguleringsplan S-3900, «Silurveien. Endret regulering med reguleringsbestemmelser for del av gnr. 28 bnr. 1», datert 15.05.2002, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Ifølge reguleringskartet ligger hoveddelen av eiendommen i felt D, som er regulert til byggeområde for boliger. Planen er vedtatt før 2015 og benytter Oslo lokal høyde (OLH) som høydereferanse. Ved innsending av byggesaker må 37 cm legges til kotehøyder angitt i reguleringskartet.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015, hvor arealbruken er avsatt til bebyggelse og anlegg (nåværende). Eiendommen omfattes også av kommunedelplan KDP-17. Gjeldende reguleringsplan S-3900 har forrang foran kommuneplanen ved eventuell motstrid.

Det er vedtatt en detaljregulering for naboeiendommen Silurveien 45 (gnr. 28/1004), plan-ID ONV-202016424, vedtatt 31.01.2024. Planen legger til rette for å transformere en eksisterende bygning til boligbebyggelse med påbygg. Kjøpere må påregne byggeaktivitet i nærområdet som følge av dette.

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Ullernåsen T-banestasjon - oppføring av teknisk bygg med nytt signalrom. Saksnummer: 202512423.
- Silurveien 45 - påbygg og ombygging av telesentral til boliger. Saksnummer: 202507712.
- Silurveien 18 A-C - oppføring av tre bolighus med parkeringskjeller. Saksnummer: 202514370.
- Silurveien 18 B - etablering av fortau, veianlegg og mur. Saksnummer: 202517067.

Interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 934,73 pr. mnd. og dekker boligselskapets driftskostnader, renter og avdrag på fellesgjeld, samt avsetning til vedlikeholdsfond.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 4 988,47
- Renter: kr 119,-
- Avdrag: kr 330,-
- Vedlikeholdsfond - Park: kr 497,26

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 709 534,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 838 135,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 18 443,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 22 469,85 pr. 10.02.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 1 479 045,- pr. 10.02.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208712713
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 10.02.2026: kr 1 479 045,-
Andel av saldo: kr 22 469,85
Innfrielsesdato: 30.12.2030
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,70%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

6 500 000,00 Prisantydning
22 469,85 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 522 469,85 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

163 050,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
164 140,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
174 090,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
6 686 609,85 Totalpris inkl. omkostninger
6 696 559,85 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thor Stjernø

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Silurveien Boligsameie.

- Sameiet består av 99 boligseksjoner fordelt på avdeling Park (seksjon 1–64) og avdeling Panorama (seksjon 65–99).
- Organisasjonsnummer: 989582135.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Sameiet er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer 6648164.
- Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til urimelig eller unødvendig ulempe for de øvrige beboerne. Det er båndtvang på fellesarealene hele året.
- Det avholdes dugnad inntil to ganger i året. Beboere som ikke deltar, anmodes om et bidrag på kr 250.
- Det er kun tillatt med elektrisk- eller gassgrill på balkong og terrasse.
- Sykler skal plasseres i sykkelstativ (avdeling Park) eller i egen bod/sykkelbod (avdeling Panorama).
- Fasadeendringer, som montering av markiser eller utvendige persienner, krever styrets samtykke og må følge godkjente leverandører. Det er ikke tillatt å montere parabolantenner eller ha blomsterkasser utenfor balkongrekkverket.

Sameiet har en flytteavgift på kr 2 000 per inn- og utflytting, som også gjelder ved utleie. Kjøper og selger blir fakturert for avgiften. Gebyret må betales en uke før overtakelsesdato for nye eiere eller ny leietagers garasjetilgang (mobil nr oppgis).

På årsmøtet 29. april 2025 ble det blant annet vedtatt følgende:
- Økning av avsetning til vedlikeholdsfondet fra 5 % til 10 % av felleskostnadene, med virkning fra 1. januar 2026.
- Godkjenning av salg av et 110 m² stort areal på tomten til Silurveien 45 AS for å unngå en mulig ekspropriasjonsprosess. Kjøper bekoster beplantning av hekk/busker.
- Endring i vedtektene slik at fakturering av elbillading baseres på forbruk.
- Endring i vedtektene som krever skriftlig bekreftelse fra utleier og leietaker på at husordensregler er mottatt og forstått.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Utskifting av nødlysanlegg, kameraanlegg og vegglamper i avdeling Park (2024).
- Utskifting av kameraanlegg og installasjon av brannmannspanel i avdeling Panorama (2024).
- Installasjon av felles ladeanlegg (2025).

Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 boligseksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk 4.000,- 

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 500,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00

Oppdragsnummer 10-0312/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.25312

Sist oppdatert: 04. mai 2026 kl. 13:55