Tyribakken 1

Tyribakken 1, 2020 SKEDSMOKORSET
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 37, bruksnummer 455, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 172 kvm

BRA-i:
-1. etasje 51 kvm: Bad, Entré/trapperom, Gang, Kjellerstue, Bod, Soverom, Kjøkken
1. etasje 121 kvm: Bad, Vaskerom, Entré, Kjøkken, Stue, Tre soverom, To ganger

Åpent areal:
1. etasje 30 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.06.2026 utført av Daniel Aas. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Boligen har blitt bygget på, og har dermed en annen planløsning en fra originale tegninger. Endringene er følgende:
1.etg:
- Inngangsparti er flyttet
- Bad og vaskerom er flyttet
- Kjøkken er flyttet til del som er påbygget
- Etablert soverom der hvor inngangsparti var før.
- Opprinnelig bad er omgjort til walkin garderobe/omkledningsrom.
- Terrasse er utvidet.
- Fjernet vindu på nytt walkin, endret fra dør til vindu på nytt soverom, fjernet vindu til nytt vaskerom, fjernet vindu på kjøkken og satt inn vindu i spisestuen.

U.etg:
- Vindu på kjøkkenet et flyttet
- Satt inn vindu på badet

Les punkt om ferdigattest/midlertidig brukstillatelse for mer informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur i lettklinkerbetong. Bygningen har yttervegger i bindingsverkskonstruksjon. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3
- Taktekking: Taktekking på tilbygg er lagt med overlapp på eksisterende shingeltekking av eldre dato. Takpappen henger stedvis ut over takkant, og beslag ved takfot er enkelte steder mangelfulle eller for korte, slik at vann ikke ledes tilfredsstillende til takrennen. Det er også registrert lokale tegn til lekkasje på loft i form av sorte merker. Taktekkingen fremstår som en kombinasjon av eldre tekking og mangelfull utførelse. Utbedringskostnad: kr. 50 000-150 000,-
- Ytterdører U.etg: Ytterdøren er av eldre dato og bærer preg av alder og slitasje. Det er registrert betydelige sprekkdannelser i treverket på utsiden av døren. Utbedringskostnad: kr. 7 500-15 000,-
- Balkong: Det er registrert råteskader på deler av rekkverket og lokale skader på enkelte terrassebord. Forholdet er et resultat av alder og fuktpåvirkning. Utskifting av skadet trevirke må påregnes. Utbedringskostnad: kr. 5 000-15 000,-
- Rom under terreng: Det ble benyttet fuktmåler med pigger i treverk på veggens utlekting (bunnsvill) under befaringen, og det ble påvist fukt utover normale verdier. Det ble målt 20 % i veggens bunnsvill. Utbedringskostnad: kr. 5 000-15 000,-

TG2
- Drenering: Fuktindikator er anvendt på grunnmurens innside. Det er påvist indikasjoner på fukt i vegger og gulv i underetasje, forholdet er ikke uvanlig i eldre grunnmurer. Det er manglende topplist på deler av utsiden av grunnmuren. Dreneringen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid.
- Terreng: Stedvis fall mot bygningen.
- Yttervegger: Det er observert skrå sprekker i grunnmuren ved ett vindu i underetasje. Alder på konstruksjonsoppbyggingen.
- Utvendig kledning Det er registrert avflassing og overflateslitasje flere steder.
- Takkonstruksjon: På loftet er isolasjonen stedvis lagt noe uryddig. Det er observert insektsnett montert bak bord i gesimsene. Enkelte områder mangler insektnett, og stedvis er nettet skadet. Det er enkelte fuktmerker på loftet. Fuktmåler med pigger i treverk ble benyttet på merkene, og det ble ikke påvist forhøyede fuktverdier.
- Utvendig belag: Det er ikke montert takstige til pipen. Dette kan medføre at feiing ikke blir utført. Alder.
- Vinduer: TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.
- Balkong: Terrassen er fundamentert med trevirke direkte mot belegningsstein.
- Rekkverk: Rekkverkshøyden på terrasse er målt til 90 cm.
- Gulv på grunn: Fuktindikator er benyttet på enkelte punkter og det er påvist indikasjoner på fukt i gulvet. Forholdet er normalt i støpte gulv fra denne tiden, da det ikke ble benyttet fukttett sjikt mellom grunnen og bygningen. Kjellergulv som er foret opp med organisk materiale (treverk), isolert og belagt med tregulv, er å betrakte som en risikokonstruksjon. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 22 mm i kjøkken og 17 mm i kjellerstue.
- Krypkjeller: I denne kjelleren er det ikke lagt dampsperre. Det er utført stikkprøver med fuktmåler med pigger i treverk på gulvbjelker/bjelkelag/himling, og det er ikke påvist fukt utover normale verdier.
- Ledningsnett for sanitær: Avløpsrør alder. Det er ikke fuktsikker avslutning på varerør i kjøkkenbenk. I dette tilfellet er det ikke montert automatisk vannstopper i kjøkkenet. Deler av røropplegget har i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid. I dette tilfelle er fordelerskapet i bod utett.
- Varmtvannsbereder: I dette tilfellet er det ikke montert automatisk vannstopper.
- Ventilasjon: Ved inspeksjon av loftet ble det registrert mulig skade på et ventilasjonsrør. Isolasjon og rør stedvis sammenklemt.
- Etasjeskiller: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 15-16 mm i stue og ett soverom.
- Trapper: Rekkverket på oversiden av trappen er ikke tilstrekkelig festet og har merkbar sideveis bevegelse ved belastning.
- Kjøkken: Kjøkkeninnredningen i underetasjen er av eldre dato og bærer preg av alder og slitasje. På benkeplaten i 1. etasje er det registrert synlige tegn til fuktpåvirkning i området rundt kum og platetopp.
- Innvendige overflater: Det er registrert lokal slitasje på gulvoverflaten i stue i 1. etasje. Det er funnet bom/hulromslyd under flere fliser
- Bad U.etg: Sluk, røropplegg, og gulvkonstruksjonen for øvrig er av eldre dato. Alder på veggoverflater. Alder og bruksslitasje på innredning. Det er ikke etablert dreneringsspalte fra innebygget sisterne. Ikke påvist fukt ved bruk av fuktindikator.
- Bad 1.etg: Det er registrert svakt fall mot sluk. Lokale høydeavvik mellom enkelte fliser samt bom under enkelte gulvfliser. Registrert er mindre riss og sprekkdannelser i enkelte fuger på veggene. Alder på membran. Det er ikke etablert dreneringsspalte fra innebygget sisterne.
- Vaskerom: Det er registrert svakt fall mot sluk, enkelte området er tilnærmet flatt. Alder på membran vegger. Sanitærinstallasjoner alder.

TGIU
- Fundament: Tilstandsvurdering er ikke utført da forhold ikke lar seg avdekke ved visuell befaring.
- Krypkjeller: Manglende inspeksjonsluke og tilkomst
- Elanlegg: Varmepumpen i kjøkkendelen opplyses å væ re ute av drift. Videre opplyses det om defekt stikkontakt for komfyr i underetasjen, flere belysningspunkter som ikke fungerer, samt gjentatte driftsproblemer med platetoppen i 1. etasje. De opplyste forholdene indikerer behov for kontroll og utbedring
- Hulltaking vaskerom
- Garasje

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Fra selgers egekerklæringsskjema:
- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja, 2015 av faglært. Totalrenovering/nybygg av baderom i hovedetasje i 2015 av forrige eiere. Bad i underetasje er også av en nyere dato enn 1963, men uvisst når.
- Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? Ja, Takstmann påpekte noe fukt i og bak en vegg i grovboden i kjeller mot grunnmur
- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja, 2015 av faglært. Gjort av forrige eier: totalrenovering av hovedetasje. Det er også gjort et påbygg. Veggtykkelse er utført etter gjeldende Tek i 2015, herunder også helt ny kledning, nye vinduer osv.
- Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? Ja. Takstmann avdekket noe fukt i og bak en kjellervegg fra bod ut mot grunnmur.
- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja 2015 av faglært. Full renovering av el-anlegg i hovedetasje og loft samt delvis utendørs inkludert nytt sikringsskap. El-lader 16A til bil montert i 2017 utført av elektriker i regi av Møller Bil AS.
- Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja 2015. Full renovering av rørsystemer i hoveetasje. Utført av forrige eier.
- Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? Ja 2015 av faglært. Montert balansert ventilasjon som dekker hele hovedetasjen. Utført av forrige eier.
- Har det væ rt feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? Endringer ifm renovering 2015. Utført av forrige eier.
- Har det væ rt skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja. Det er fanget ca 5-7 mus i feller de siste årene. Ikke opplevd dette som et stort problem, men altså noen mus er fanget.
- Har det væ rt mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Takstmann har registrert noe fuktighet i en vegg i kjeller, som beskrevet tidligere. Her opplyser han at det kan oppstå mugg på sikt. Noe kledning på garasje har råte, i tillegg er en rekkverksstolpe på terrasse angrepet av råte. Dette vurderes utbedret før salg, men ikke tatt endelig avgjørelse på dette p.d.d.
- Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom? Ja, 2015 av faglært. Utført av forrige eier. Usikker på hvilke endringer som er gjort ift opprinnelige arealer.
- Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
1) Komfyr virker i 12 timer før den «dør» Da må sikring i sikringsskapet slås ut i 5 sekunder og deretter slås på igjen. Da virker komfyren igjen i
nye 12 timer.
2) Noen av plastskuffer i integrert kjøl/frys mangler eller er skadet.
3) Vann til utendørs forsyning er frakoblet, usikker av hvilken årsak. Det har væ rt slik hele tiden i vårt eie.
4) Ringeklokke og utebelysning ved inngangen til kjelleretasjen fungerer ikke. Virker som de ikke er tilkoblet strøm.
5) Stikkontakt til komfyr i underetasjen virker ikke.
6) Inngangsdør til kjelleretasjen er slitt. Men, den er tett og fungerende også slik den er i dag.
7) Takstmann sier at takshingel er slitt, og det er angivelig noe beslag som trenger tilsyn på sikt. Taket er imidlertid tett, det er ikke registrert fukt i
takkonstruksjonen.
8) 3 stk spott-lys i taket utendørs mangler/ er defekte. De 7 gjenvæ rende i samme kretsen er inntakt og fungerer.
9) Elektrisk vifte i krypkjeller virker ikke.
10) Det er en overflateskade i parketten, ca 30x40cm i hovedstue. Vi er usikre på hva som har forårsaket dette.
11) Det er en overflateskade i parketten, ca 10x10cm, i stue i underetasjen. Forårsakt av et fuktig eksternt element. Dette skal forsøkes utbedret.
12) Det drypper litt vann fra taket utenfor hovedinngangen når det regner. Dette er ikke vann som kommer seg videre inn i selve boligen, kun i den u-isolerte delen over inngangspartiet. Vi vet ikke hvor vannet kommer fra, men trolig ledes det inn fra området ved takrennen. Slik har det vært hele tiden i vårt eie uten at det er registrert fuktighet inne i selve huset.
13) Det er noe råte i en av terrassestolpene.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2018:
- Ny varmtvannsbereder på ca. 300 liter

2015:
- Etterisolert yttervegger
- Lagt ny utvendig kledning
- Ny taktekking på tilbygg
- Installert Aubo kjøkkeninnredning i første etasje
- Oppgradert elektrisk anlegg i første etasje
- Pusset opp bad i første etasje
- Pusset opp vaskerom i første etasje

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2017:
- Montert elbillader, utført av Møller Bil AS

2015:
- Oppgradert rørsystem i hovedetasjen
- Montert balansert ventilasjon i hovedetasjen
- Utført endringer på ildsted og pipe

Entré, 1. etasje:
Den isolerte ytterdøren med glassfelt fra 2014 åpner inn til en romslig entré med flislagt gulv. Langs den ene veggen løper et stort speilgarderobe som gir god oppbevaringsplass og gjør rommet visuelt videre. Herfra åpner en dør med glassfelt mot stuen, og lyset fra oppholdsrommene trekkes inn allerede i inngangspartiet. Elektrisk gulvvarme i gulvet.

Stue, 1. etasje:
Stuen er boligens største rom og strekker seg over et godt areal med plass til både sofagruppe og separat spiseplass. Elementpeisen med innsats, glassdører og ildfast plate er bygget inn i en hvit søyle midt i rommet og er synlig fra begge sider. Stålpipa fra ildstedet går gjennom etasjeskilleren og opp over yttertaket. Varmepumpen (luft til luft) er montert i stuen. Elektrisk gulvvarme i gulvet. Profilerte taklister løper langs hele rommet. En dør med glassfelt skiller stuen fra entréen, og terrassedøren fra 2014 med tolags isolerglass leder ut til terrassen. Stuen åpner seg mot kjøkkenet uten vegg mellom dem, og spiseplassen med plass til et stort bord ligger naturlig i overgangen mellom de to rommene.

Kjøkken, 1. etasje:
Aubo-kjøkkeninnredningen fra 2014/2015 har profilerte fronter og enkelte glassfronter i overskapene. Benkeplaten er i heltre, og fliser på veggen over benkeskapene gir et rent uttrykk. Kjøkkenøyen med induksjonstopp og ventilator over er plassert sentralt og deler kjøkkenet fra spiseplassen. I vindusnisjen er det bygget inn en sittebenk i heltre med oppbevaring under, et naturlig sted å sitte med utsyn mot hagen. Integrerte hvitevarer inkluderer induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøl/frys. Komfyrvakt er montert. Ventilator med avtrekk via ventilasjonsanlegget på loftet. Elektrisk gulvvarme i gulvet.

Terrasse:
Terrassen har adkomst direkte fra stuen via terrassedøren. Terrassebordene ligger på bjelkelag med rekkverk i tre.

Bad, 1. etasje:
Badet ble pusset opp i 2014/2015 og har flislagte gulv- og veggoverflater. Gulvet er flislagt på betong med sluk i plast. Himlingen består av sparklet og malte plater. Baderomsinnredningen har benkeskap med glatte fronter og veggskap med speilfronter. Sanitærinstallasjoner inkluderer dusj med innfellbare dører i herdet glass, boblebad, servant og veggfestet klosett med innebygget sisterne. Elektrisk gulvvarme i gulvet. Avtrekk fra ventilasjonsanlegget på loftet.

Vaskerom, 1. etasje:
Vaskerommet ble pusset opp i 2014/2015 og har flislagte gulv- og veggoverflater. Gulvet er flislagt på betong med sluk i plast. Himlingen består av sparklet og malte plater. Innredningen har benkeskap med profilerte fronter og heltre benkeplate. Sanitærinstallasjoner inkluderer nedfelt kum i rustfritt stål og opplegg for vaskemaskin. Elektrisk gulvvarme i gulvet. Avtrekk fra ventilasjonsanlegget på loftet. Vaskerommet ligger vegg i vegg med soverommene i den private delen av etasjen.

Soverom, 1. etasje:
De tre soverommene i 1. etasje ligger samlet i den private delen av etasjen, adskilt fra oppholdsrommene via gang. Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider og tilgang til et eget omkledningsrom med innredning langs begge vegger, hengestenger og skuffer. De to øvrige soverommene har plass til seng og arbeidsplass.

Underetasje:
Underetasjen nås via den innvendige vinkeltrappen med rekkverk i tre. Her finner man kjellerstue, soverom, kjøkken og bad, samt bod og gang/trapperom. Elektrisk gulvvarme er lagt i gang/trapperom, bad og soverom.

Overflater:
Gulv: Enstavs parkett, trestavs parkett og laminat. Flislagte overflater i entré, bad og vaskerom i 1. etasje, samt bad i underetasjen.
Vegger: Tapet, malte panelplater, trepanel, sparklet og malte plater.
Himling: Trepanel i underetasjen. Sparklet og malte plater i bad og vaskerom i 1. etasje. Sparklet og malte plater i øvrige rom i 1. etasje.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Løsøre som ikke medfølger salget: taklampen i spisestuen.
Integrerte hvitevarer på kjøkkenet er inkludert.
Stige på yttervegg medfølger

Boligen er oppvarmet med varmepumpe, panelovner og gulvvarme på stue, kjøkken, entre, vaskerom, korridor og bai i 1.etg samt entre, bad og soverom i kjeller.

Det foreligger ferdigattest på 4 stk eneboliger, datert. 09.03.1965 Denne kan fås ved henvendelse til megler.
- Intet å bemerke.

Boligens planløsning har blitt endret siden opprinnelige plantegninger. I 2014/15 ble boligen tilbygget og planløsningen ble endret. Avviket fra denne plantegningen er følgende:
1.etg
- Kjøkkenet er flyttet til tilbygget
- Bad og vaskerom ble etablert/flyttet
- Etablert walkin der tidligere bad var tidligere
- Terrassen er utvidet. Dette er et søknadspliktig tiltak. Det foreligger ferdigattest på terrassetilbygg på 28 kvm. Denne er oppmålt til 30 kvm og avviker fra godkjenningen. Kommunen kan kreve tilbakeføring til opprinnelig størrelse. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.
- Fjernet vindu på nytt walkin, endret fra dør til vindu på nytt soverom, fjernet vindu til nytt vaskerom, fjernet vindu på kjøkken og satt inn vindu i spisestuen. Fasadeendringer er søknadspliktige. Kommunen kan kreve tilbakeføring til opprinnelig stand. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.
u.etg:
- Vindu på kjøkkenet et flyttet. Fasadeendringer er søknadspliktige. Kommunen kan kreve tilbakeføring til opprinnelig stand. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.
- Satt inn vindu på badet. Fasadeendringer er søknadspliktige. Kommunen kan kreve tilbakeføring til opprinnelig stand. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det foreligger også ferdigattest på garasje datert 13.10.1983

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Følgende er bygget på boligen: 
Boligen ble påbygget i 2014/15, og terrassen ble også utvidet samme år. Det foreligger ferdigattest på arbeidet datert 24.08.2015.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

1969/101510-1/8 27.03.1969 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3205 GNR: 37 BNR: 457
Eier av gnr. 37 bnr. 455 gir eier av gnr. 37 bnr. 457 tillatelse til å oppføre bolighus 3,5 meter fra felles eiendomsgrense. Eier av gnr. 37 bnr. 455 forplikter seg og senere eiere til ikke å bygge nærmere dette bygget enn det som følger av bygningslovens bestemmelser.

1980/100902-1/8 15.02.1980 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3205 GNR: 37 BNR: 457
Vedrørende carport.
Eier av gnr. 37 bnr. 455 gir eier av gnr. 37 bnr. 457 tillatelse til å oppføre carport 0,5 meter fra felles eiendomsgrense. Eier av gnr. 37 bnr. 455 forplikter seg og senere eiere til ikke å bygge nærmere dette bygget enn det som følger av bygningslovens bestemmelser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger i Korsfjellet, et etablert og rolig boligområde på Skedsmokorset. Dette er et nabolag preget av eneboliger på store tomter, med en tilbaketrukket og skjermet atmosfære. Fra den store terrassen ser du utover de grønne, rolige omgivelsene som kjennetegner området.

Her er hverdagslogistikken enkel. Både Åsenhagen skole og Korshagen barnehage ligger innenfor ti minutters gange. For dagligvarehandel og andre servicetilbud er det kort vei til Skedsmokorset sentrum. Her finner du blant annet matbutikker, apotek og treningssentre.

Området er et godt utgangspunkt for pendlere. Nærmeste bussholdeplass er kun få minutters gange unna, med hyppige avganger mot både Oslo og Lillestrøm. Med bil tar det i underkant av 25 minutter til Oslo sentrum og Oslo lufthavn Gardermoen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager
-Korshagen kommunale barnehage (1-5 år) 0.6 km
-Tæruddalen barnehage (1-5 år) 1.1 km
-Skolsegglia Fus barnehage (1-5 år) 1.1 km

Skoler
-Åsenhagen skole (1-7 kl.) 0.9 km
-Brånås skole (1-7 kl.) 1 km
-Vardeåsen skole (1-4 kl.) 1.7 km
-Sten-Tærud skole (1-7 kl.) 1.7 km
-Tæruddalen skole (8-10 kl.) 1.7 km
-Lillestrøm videregående skole 6.7 km
-Skedsmo videregående skole 7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 758 kvm

Eiendommen har en frittstående garasje med ett garasjerom. I tillegg er det parkering på egen gårdsplass, som er belagt med asfalt og belegningsstein.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til Frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Områdene rundt boligen er regulert til friområdet, kjørevei, annen grunn og konsentrert småhusbebyggelsen.

Ifølge kommuneplanen er området avsatt til boligbebyggelse nåværende, tjenesteyting nåværende, naturområdet nåværende, Komb, beb og anleggsformål nåværende.
Eiendommen ligger under området for areal under marin grense. Marin leire er stor sett fraværende på tomten.

I henhold til strategisk støykartlegging fra Lillestrøm kommune ligger eiendommen i et område med gul støysone.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 159,70 for 2025. I dette inngår gebyr for avløp, feiing, renovasjon og vann. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 23 906,15. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 5 301,20 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 40 000,- pr. år / 30 000 kWh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til november 2025, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og fibernett og koster kr 1 300,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Eiendommen er tilknyttet alarm, men denne følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 006 169 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr. 2 353  pr år.

7 590 000,00 Prisantydning

Omkostninger

189 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
190 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
210 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 780 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 800 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Therese Nybakken Johnsen og Jørn Johnsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 68 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 490,00
Tilstandsrapport enebolig  kr 26 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0075/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.2675

Sist oppdatert: 05. juni 2026 kl. 11:12