Th. Kittelsens vei 96

Th. Kittelsens vei 96, 1415 OPPEGÅRD
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 243, bruksnummer 617, seksjonsnummer 43, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 243, bruksnummer 619, ideell andel 1/48
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 243, bruksnummer 620, ideell andel 1/78
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 243, bruksnummer 621, ideell andel 1/78
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 243, bruksnummer 619, ideell andel 1/48
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 243, bruksnummer 620, ideell andel 1/78
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 243, bruksnummer 621, ideell andel 1/78

Totalt bruksareal BRA: 149 kvm

BRA-i:
Bolig:
-1. etasje 133 kvm: Entré/gang, to boder, vaskerom, toalettrom, baderom, tre soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 16 kvm: Garasje i felles garasjeanlegg

Åpent areal:
Bolig:
-1. etasje 44 kvm: Markterrasse

Det er to innvendige boder i leiligheten samt en utvendig bod. Den utvendige boder ligger på areal som leiligheten har tinglyst disposisjonsrett over.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.03.2026 utført av Anticimex AS. Den ene boder er i dag i bruk som soverom, men er ikke godkjent som rom for varig opphold. Se for øvrig ytterlig informasjon under punktet Takst og tilstand og Ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på følgende måte:
Firemannsbolig oppført i 1979. Grunnmur av betong. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av betong. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takplater fra årstall 2010. Profilert entrédør med glassfelt. Terrassedør med to-lags glass fra 2010. Vinduer med to-lags glass fra 1996, 2010 og 2011. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon med ventiler i vinduer og mekanisk avtrekk fra kjøkken og baderom.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Våtrom - baderom
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig. Sjablongmessig prisanslag gjelder komplett utskiftning/renovering av baderommet.
Sjablongmessig prisanslag: kr over 300.000,-.

Våtrom - vaskerom
- Overflater gulv: Gulvbelegg viser tegn til slitasje, utettheter i overgang ved dør og lignende tegn til aldersrelatert funksjonsnedsettelse. Levetiden vurderes til å være passert. Konsekvens er risiko for lekkasjer og skjulte skader, noe som betyr at utbedringer må påregnes for å sikre full funksjon og videre bruk av våtrommet. Foreslått tiltak er komplett utskiftning. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for komplett utskiftning og etablering av ny membran/tettesjikt.
Sjablongmessig prisanslag: kr Se sjablongmessig prisanslag under punkt vanntett sjikt i gulv og vegger.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt/gulvbelegg har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater. Konsekvensen er at våtrom uten et fullverdig tettesjikt har høy risiko for
skjulte fuktskader. Foreslått tiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for etablering av nytt tettesjikt/membran på gulv og veggflater.
Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000

Det gjøres videre oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
Våtrom - baderom
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Våtrom - vaskerom
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600. Foreslått tiltak er forbedring av ventilasjonen eller kompenserende tiltak hvis bruk av våtrommet viser at dette er nødvendig.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Toalettrom
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Rom under terreng - underetasje
- Overflate gulv: Synlige deler av parkettgulv i soverom 1 bæ rer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Underetasje: I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter i stue.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

TGIU:
- Våtrom (vaskerom) - kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming, bruk og utenpåliggende synlig rørsystem er det ikke gjennomført
hulltaking og fuktmåling, da det ikke regelmessig utsettes for bruksvann på veggoverflater, som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.
- Tekniske anlegg - innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Tekniske anlegg - varmepumper: Varmepumpe var koblet fra og ikke i bruk på befaringstidspunktet og er ikke videre vurdert. Ytterligere undersøkelser anbefales hvis varmepumpe blir montert.
- Yttervegger inkl. fasader - gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Forenklet vurdering av elektrisk anlegg:
- Eier er tilgjengelig og har svart på spørsmål om el-anlegget.
- El-anlegget er fra boligens byggeår/oppføringstidspunkt, men det er gjort enkelte oppgraderinger i ettertid.
- Kursfortegnelsen er plassert i sikringsskapet.
- Eier har lite opplysninger om boligens el-anlegg. Konsekvens er at det derfor knyttes usikkerhet til hvilke arbeider som er gjort, hvem som eventuelt har utført disse, og om det har vært gjort arbeider som utløser krav om samsvarserklæring. Forholdet må kartlegges av fagkyndige. Det mangler samsvarserklæringer på det elektriske anlegget. En samsvarserklæring skal for eksempel dokumentere hvem som har utført arbeidet, hva som er gjort, og bekrefte at arbeidet er utført i henhold til gjeldende sikkerhetskrav. Konsekvens er at derfor hefter en usikkerhet rundt disse forholdene. Forholdet må kartlegges videre av fagkyndige.
- Sikringsskap med automatsikringer montert i entré/gang.
- Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget grunnet manglende samsvarserklæringer/dokumentasjon på det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Forenklet vurdering av lovlighets- og branntekniske forhold:
- Det er registrert mindre avvik mellom byggetegningene og dagens bruk av arealer. Dette gjelder vegg mellom kjøkken og stue som er fjernet og døråpning mellom vaskerom og kjøkken som er tettet igjen. Avviket anses ikke å ha praktisk betydning og oppgis kun som informasjon.
- En bod ble på befaringstidspunktet brukt som soverom (rom for varig opphold). Endring av tilleggsarealer til et rom for varig opphold er en søknadspliktig bruksendring. Ifølge eier er bruksendringen ikke byggemeldt og godkjent hos kommunen, og anses derfor som en ulovlig bruksendring. Det gjøres oppmerksom på at slike bruksendringer i de fleste tilfeller utløser nye byggetekniske krav til for eksempel dagslys, utsyn og rømningsvei. Det er ikke tatt stilling til om dagens krav er oppfylt, eller om bruksendringen vil kunne godkjennes av kommunen. Forholdet må undersøkes videre.
- Det er ikke kjent om bod som på befaringstidspunktet benyttes som soverom, har tilstrekkelig størrelse med tanke på tiltenkt funksjon. Rommet er målt til ca. 6 m2. Det foreligger heller ingen dokumentasjon som bekrefter at rommet er godkjent til dette.
- Det er påvist et lovlighetsforhold som mangler godkjenning. Det er uklart hvilke konsekvenser dette kan ha, men forholdet må undersøkes videre, og det må søkes om godkjenning hos kommunen. Kommunen kan kreve endringer eller tilpasninger til dagens løsning, for eksempel hvis dagens krav ikke er oppfylt. Slike forhold kan gi ekstra kostnader og praktiske utfordringer. Det bør derfor gjøres ytterligere undersøkelser for å få en fullstendig oversikt over forholdet, og hvilke tiltak som eventuelt er nødvendige.
- Det anses som sannsynlig at det ikke er krav om komfyrvakt, basert på monteringstidspunktet til relevante el-installasjoner.
- Det er ikke funnet åpenbare feil eller mangler ved boligens branntekniske forhold. Det er derfor ikke indikasjoner på behov for at en person med brannfaglig spesialkompetanse foretar en utvidet vurdering.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelen. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

SAMMENDRAG SELGERS EGENERKLÆRING
4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja
4.1.1. Navn på arbeid: Nytt arbeid
4.1.2. Årstall: 2010
4.1.3. Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
4.1.4. Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Nytt tak
4.1.5. Hvilket firma utførte jobben? Follo tak og vedlikehold
4.1.6. Har du dokumentasjon på arbeidet? Nei

10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja
10.1.1. Navn på arbeid: Nytt arbeid
10.1.2. Årstall: 2020
10.1.3. Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
10.1.4. Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Lagt opp ny kurs til utekontakter og markise
10.1.5. Hvilket firma utførte jobben? Bjelde Elektroinstallasjon AS
10.1.6. Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja

18. Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? Ja, rehab av piper i hele sameiet i 2010

19. Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja, Det har vært rotter i bolig på sameiet, men ikke denne boligen

20. Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget? Ja, rotter

27. Er det utført radonmåling? Ja, det ble installert radonbrønner i sameiet for få år siden, verdiene er nå veldig lave.

Leilighet med 3 soverom, separat vaskerom, 2 innvendige boder og garasjeplass. Boligen ligger i et etablert, barnevennlig område nær marka og barnehager og skoler.

Entré: Plass til oppbevaring av ytterklær og sko. Adkomst til to innvendige boder.

Stue: Romslig stue med god plass til spisebord og sofaløsning. Store vinduer i hele leilighetens lengde som gir meget gode lysforhold. Pen, moderne peis.

Terrasse: Delvis overbygget markterrasse på ca. 44 kvm. Her er det god plass til forskjellig møblering. Markise over vinduer og stikkontakt. Hyggelig hage med diverse beplantning. Seksjonen har eksklusiv disposisjonsrett over arealet foran terrassen og langs ytterveggen. Terrassen er godt skjermet fra naboer på grunn av tette beplantning. Gode solforhold med sol fra formiddag til kveld.

Kjøkken: Kjøkkeninnredning fra 2011 med lyse profilerte. Benkeplater av laminat. Godt med oppbevaringsplass og arbeidsplass på benkeplater. Underlimt oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur. Fliser på vegger over kjøkkenbenker samt to vindusfelt med ventiler. Benkeskapbelysning og stikkontakter. Komfyr med steketopp og oppvaskmaskin følger. Kjøleskap følger ikke. Ventilator med mekanisk avtrekk.

Bad: Flislagt bad med gulvvarme. Vegghengt baderomsinnredning med profilerte lyse fronter. God plass til oppbevaring i innredning. Servant med ett-greps armatur, speil med belysning og stikkontakt over servant. Dusjkabinett med skyvedører av glass. Dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regndusj.

Separat wc: Flislagt gulv. Vegghengt servant med ett-greps armatur. Belysning på vegg over servant. Gulvstående toalett. Avtrekksventil med mekanisk avtrekk montert i vegg.

Vaskerom: Gulvflate belagt med gulvbelegg. Høyskap med slett lys front. Benkeplate av laminat. Oppvaskkum av rustfritt stål med to-greps armatur. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Vannrør av typen kobberrør. Varmtvannsbereder på 200 liter (årstall 2012), hovedstoppekran og vannmåler. Avtrekksventil med naturlig avtrekk.

Soverom 1: Hovedsoverom av god størrelse. God plass til dobbeltseng, nattbord og garderobeløsning.

Soverom 2 : Plass til seng og garderobe/oppbevaring.

Soverom 3: Plass til seng og garderobe/oppbevaring.

Diverse:
- Det er 2 boder på innsiden av leiligheten, med inngang fra gangen. En av bodene inne er bygget om til gjesterom men dette er ikke omsøkt eller godkjent. Se mer om dette under punktet ferdigattest. Det er i tillegg en sportsbod utenfor inngangsdøren.
- Det er gitt eksklusiv bruksrett til tilliggende hageområde gjennom tinglyst seksjonering. Dette arealet utgjør i følge dokumentet ca. 135 kvm.
I tillegg til eierseksjonene medfølger deler av 3 realsameier. På gnr./bnr. 243/619 eier seksjonen en ideell andel på 1/48, dette gjelder garasjerekken. Videre eier seksjonen ideell andel på 1/78 av gnr./bnr. 243/620 og gnr./bnr. 243/621. Dette er friområder som ligger i nærheten av boligen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Komfyr og oppvaskmaskin følger. Kjøleskap følger ikke. Lampeskinner i stue medfølger, lamper over spisebord følger ikke.

Leiligheten bruker elektrisk oppvarming ved panelovner, varmekabler på bad og peis.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på boligen datert 27.10.1977. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på følgende endringer etter at brukstillatelsene ble gitt (dvs avvik mellom dagens situasjon og bygningstegningene):
- Vegg mellom kjøkken og spisestue er fjernet, samt satt inn dør mellom kjøkken og vaskerom
- Første bod fra inngangspartiet hadde tidligere adkomst fra utsiden, men har blitt flyttet til adkomst fra entré
- Rom benyttet som gjesterom er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 8 servitutter på sameiets eiendom og følgende antas å ha betydning for kjøpers bruk:
Dagboknr 6189, tinglyst 01.09.1978, type heftelse: Bestemmelse om garasje/parkering: denne sier at hver seksjon skal ha rett på 1 garasjeplass på bnr.619 (der garasjerekken ligger).

Dagboknummer 6097, tinglyst 30.08.1978, type heftelse: Bestemmelse om veg, parkering, vann og avløpsrør: naboeiendommen (parkeringsareal for felt K, det som nå er gnr./bnr. 243/616) har rett til å kjøre over eiendommen der denne seksjonen har garasjerekke. Videre har naboeiendommen rett til 4 parkeringsplasser på dette parkeringsarealet.
Seksjoner på gnr./bnr. 243/617 (felt M), der leiligheten ligger, har i følge samme erklæring felles vedlikeholdsansvar med gnr./bnr. 243/616 (felt K) for ledninger og kabler som går over sistnevnte eiendom. Videre har gnr./bnr. 243/617 tinglyst rett til å ha liggende rør for vann og avløp over gnr./bnr. 243/616 til felles stikkledninger på sistnevnte eiendom.

De øvrige servituttene (bestemmelsene) omhandler: plassering og vedlikeholdsansvar for vann- og avløpsledninger, plassering av trafokiosk, bestemmelse om bebyggelse nærmere naboeiendom enn 4 meter, pliktig medlemskap i Greverudlia velforening og seksjonering.

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Selger opplyser at det er foretatt målinger og verdiene er lavere enn grensen for å foreta tiltak.

Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Det ble foretatt radonmåling i leiligheten i 2024. Rapporten viser en årsmiddelverdi på 20 Bq/m3 og ligger under tiltaksgrense.

Boligen ligger i et stille og barnevennlig område med gangavstand til det meste.

Greverud senter ligger et kort stykke unna, med bl.a. Meny, Rema1000, apotek, Mester Grønn og cafè. Her finner du også diverse helsetilbud. Greverud senter har alt en skulle måtte trenge i hverdagen.

Til Greverud stasjon er det ca. 10 min i gangavstand med hyppige avganger til Oslo og Ski. Tog til Oslo S tar 26 minutter. Med bil tar det ca. 25 minutter til Oslo og 11 minutter til Kolbotn torg, med et godt utvalg av butikker og spisesteder. Her finner du også "Kolben" med kino, kulturskole, bibliotek og konserthus. Det tar 14 minutter med bil til Ski, med områdets største kjøpesenter og andre butikk- og servicetilbud. Tårnhuset Bistro er en populær restaurant med hyggelig uteservering i sommerhalvåret. Ellers er det stort kjøpesenter både på Vinterbro og i Ski i kort avstand med tog og bil.

Det er flotte turområder i nærområdet, med lysløyper og skiløyper om vinteren. Ved Østre Greverud, Nøstvedtmarka og langs Gjersjøen er det også fine turområder. Oppegård kan tilby 18-hulls golfbane, skiløyper og lysløype, kunstgressbane, samt en nyere idrettshall ved Østre Greverud. I tillegg har Oppegård IL laget Frisbeegolf-bane ved Østli skole. Oppegård, og nærområdene, tilbyr et aktivt lokalmiljø med mange forskjellige fritidsaktiviteter for barn og ungdom. Oppegård idrettslag er aktive innen blant annet håndball, fotball, friidrett, langrenn, badminton, bordtennis og turn. Det er bade- og turmuligheter ved Tussetjern og Gjersjøen. Kort kjøretur til Breivoll, Ingierstrand, Hvervenbukta og Svartskog med bademuligheter i sjøen. Den populære fornøyelsesparken Tusenfryd ligger kun 8 minutter med bil fra boligen. Rett i bakkant av boligen finner man en kunstgressbane og det er et godt idrettsmiljø i området. Det er også kort vei til Sofiemyr der største del av kommunens idrettsmiljøer holder til, med bl.a ny tennishall, bryteklubb, flere fotballbaner etc.

Th. Kittelsens vei har avkjøring fra Skiveien. Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det ligger flere barnehager i gangavstand fra boligen; Greverudlia barnehage, Vestre Greverud barnehage og Nordåsveien barnehage.
Greverud skole (barneskole) ligger i gangavstand (ca. 10 minutter) og Flåtestad ungdomsskole ligger cirka 4 minutter unna i gangavstand. Roald Amundsen videregående ligger under 10 minutter unna med bil.

Informasjon om barnehager og skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på ca. 16 390 kvm som tilhører sameiet. Pent opparbeidet tomt med lekeplass, beplantning og internveier. Seksjonen er også deleier i 2 nærliggende skogsområder/friområder.

Det tilhører èn garasjeplass i rekke med egen port. Rettigheten er sikret gjennom tinglyst servitutt på eiendommen og seksjonen har rett til plass nr. 43. Det er lagt opp strøm og montert bakplate for ladeboks i garasjen. Kjøper må eventuelt bestille og bekoste ladeboks.

Det er for øvrig 24 merkede biloppstillingsplasser ute som tilhører sameiet.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.
Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet har i følge vedtektene ansvar for fellesledninger for vann og avløp til seksjonenes grunnmur.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan for Vestre Greverud I, felt K-M med planId 4308 med tilhørende reguleringsbestemmelser vedtatt 24.01.9077. Området er videre regulert av en bebyggelsesplan med planId B430801 vedtatt 06.10.1977. Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Eiendommen er også omfattet av kommuneplan for Nordre Follo for 2023-2034. I denne planen er arealer angitt som angitt under:
Delareal 6 m: Arealbruk Offentlig eller privat tjenesteyting (Nåværende)
Delareal 16 384 m: Arealbruk Boligbebyggelse (Nåværende)
Delareal 16 390 m Hensynsone: Nedslagsfelt drikkevann
Delareal 1 277 m: Hensynsone Flomfare
Delareal 17 m: Hensynsone friluftsliv

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 1.711,- pr. mnd. og inkluderer: brøyting, strøing, feiing av utearealer, plenklipping, strøm i garasjer unntatt ladeanlegg, felles bygningsforsikring (ikke innbo), honorar, større tiltak mot radon, TV (Telenor T-WE) og internett (100/10Mbps) og andre felles utgifter for sameiet.
Forsikring faktureres i januar, mens felleskostnader faktureres normalt 3 ganger per år, april, juli og oktober. Kostnaden er basert på fellesutgiftene i 2025.

Det er pr. i dag ikke vedtatt noen økning i fellesutgiftene men det må på forventes en mindre justering basert på generell prisøkning. Det er i følge styret ikke forventet noen større endringer i fellesutgiftene.

Kommunale avgifter er kr 26 803,- for år 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, feiing og renovasjon. Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

For denne eiendommen utgjorde vannforbruket kr. 11 484,- av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden. Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses årlig ved fjernavlesning fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas årlig.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 18.500 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og avgiften er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Boligen er pr. i dag tilknyttet alarmselskap (Sector alarm, ca. kr 6 000,-i året), men abonnementet følger ikke med. Dersom ny eier ikke ønsker å videreføre abonnementet, vil alarmselskapet antagelig avinstallere anlegget.

I tillegg til felleskostnader deler seksjonen vedlikeholdsansvar av utvendig bygningsmasse med seksjonen over. Seksjonseiere som bor langs gangveier som ikke måkes av sameiet skal måkes og strøs av de enkelte seksjonene.

Det gjøres oppmerksom på at sameiet ved styret har mottatt et prosessvarsel fra en liten gruppe av seksjonseiere hvor de bestrider styrets bruk av fellesskapets midler til tiltak mot radon. Saken venter nå på en avgjørelse fra denne gruppen om de vil gå videre med saken eller ikke, og styret er kjent med at de fikk en tilbakemelding fra Kommunal- og distriktsdepartementet 29. oktober 2025. Styret og styrets advokat mener styret ikke har gjort noe lovstridig.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler. Kjøper må selv tegne innboforsikring og eventuelt alarm.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 643 545 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 25.056,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 8.256,- pr. 31.12.2025

Andel fellesgjeld er iflg. forretningsfører leverandørgjeld og det er ikke felles lån i sameiet.

5 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

137 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
138 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
148 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 638 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 648 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jostein Hval og Johanna Ingrid Alicia Hval

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Vestre Greverud 1 Felt M med sameiebrøk 1/48.
Sameiet består av 48 leiligheter fordelt på 2- og 4- mannsboliger.
Forretningsfører er sameiet selv. Det er pliktig medlemskap i Greverudlia Vel.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så sant det ikke er til sjenanse for de andre beboerne.

Det er blitt utført radonmålinger ila de seneste årene i sameiet, og det er fortsatt en pågående prosess. Iht styret/forretningsfører har det blitt lagt inn radonbrønn i 4 "hus", men ikke i "huset" som denne seksjonen tilhører da det p.t. ser ut til at det ikke blir nødvendig.

Sameiet har p.t. et prosjekt vedrørende bytte av garasjedører. Frivillig bytte koster ca. kr 20 000,-.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjoneringsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Greverudlia vel SA. Et styremedlem eller sameier fra sameiet skal velges som kandidat til styret i velforeningen.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr stk  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 500,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant  kr 563,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 3 300,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige kr 25 190,00
Fotograf - 20 bilder  kr 3 125,00
Tilstandsrapport kr 9 950,00
Veiledningstime med boligstylist  kr 1 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 49-0091/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.2691

Sist oppdatert: 09. oktober 2026 kl. 17:59