Ørnahaugen 25

Ørnahaugen 25, 5144 FYLLINGSDALEN
Kommunenummer 4601, gårdsnummer 22, bruksnummer 421, ideell andel 1/1
Andelsnummer 49, Ørnehaugen Borettslag, organisasjonsnummer 955805569

Totalt bruksareal BRA: 82 kvm

BRA-i:
3. etasje 77 kvm: Baderom: 4,2 m2
Vaskerom: 3,0 m2
Kjøkken: 10,4 m2
Gang: 8,7 m2
Soverom 1: 11,9 m2
Soverom 2: 9,9 m2
Stue: 25,5 m2

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Ekstern bod 1: 2,7 m2
Ekstern bod 2: 2,2 m2

Åpent areal:
3. etasje 8 kvm: Balkong

Boligen disponerer 2.stk boder. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.03.2026 utført av Håkon og Haakonsen AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Bygningsdeler vurdert til TG2:

Baderom:
Overflater – gulv: Tilstandsgrad 2 gis grunnet fall ikke er tilfredsstillende

Kjøkken:
Avtrekk: Kjøkkenet har ventilator med omluftsløsning og kullfilter uten tilkobling til kanal. Tilstandsgrad 2 gis grunnet krav til kjøkkenavtrekk i henhold NS 3600. Kullfilter gis automatisk TG-2

Balkong:
Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Tilstandsgrad 2 gis grunnet høyde på rekkverk ikke er i henhold til forskriftskrav
Vinduer:
Det er 5 vindu(er) vurdert til tilstandsgrad 2.: Ytterligere informasjon og plassering er gitt i hovedrapporten. (Borettslaget har planer om bytte av disse, les mer under punkt om felleskostnader.)

TGUI - Tilstandsgrad ikke undersøkt:

- Bad: Det er ikke foretatt hullboring i tilstøtende konstruksjon grunnet
manglende tilkomst. Manglende hullboring gir begrenset innsyn i
konstruksjonen og gjør det vanskelig å oppdage skader eller avvik
tidlig. Dette kan medføre at feil utvikler seg over tid før de blir
avdekket.

- Radon: Boligen ligger i 3. etasje. Dette punktet er derfor ikke relevant.

- Bolig med en kombinasjon av naturlig ventilasjon og mekanisk
avtrekksventilasjon. Det er tilluftsventiler i vinduer og mekanisk
avtrekksvifte på baderom og vaskerom. Det gis ikke særskilt
tilstandsgrad på dette punktet da det er vurdert pr. rom. For en
grundigere gjennomgang av denne ventilasjonsløsningen og faglig
informasjon om boligventilasjon, kan du lese mer på våre
hjemmesider: hakonhaakonsen.no/artikler/ventilasjon-i-boliger.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Integrete stekeovn & mikrobølgeovn. Oppvaskmaskin og platetopp.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt  for noen år tilbake, og kjøper må
forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden Februar 2026 - Februar 2027, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Elektrisk oppvarming: Varmekabler på bad. Panelovn i stuen og på hvert av soverommene.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse datert 12.04.1972.
Det foreligger også ferdigattest for altan, datert 20.03.1995. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:
Dagboknr 307255, tinglyst 09.09.1971, type heftelse: Bruksrett. Bestemmelsen gjelder at det skal være tilkomst og bruksrett for beboerne til tilfluktsrom.

Dagboknr 6728, tinglyst 21.10.1971, type heftelse: Bruksrett. Bestemmelsen gjelder at beboerne i Ørnahaugen 29, 31, 33 og 37 har rett til å bruke vaskerommet i nr. 35.

Dagboknr 28593, tinglyst 20.12.1976, type heftelse: Bestemmelse om garasje/parkering. Bestemmelsen gjelder at borettslaget forplikter seg til å fjerne eller endre garasjeanlegget på egen regning dersom bygningsrådet forlanger det.

Dagboknr 5395, tinglyst 17.02.1986, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning. Bestemmelsen gjelder at eier av gnr. 23 bnr. 290 har rett til å koble seg på kloakk-kum ved tomtegrensen mellom gnr. 23 bnr. 290 og gnr. 2 bnr. 421.

Dagboknr 29904, tinglyst 06.09.2005, type heftelse: Erklæring/avtale. Bestemmelsen gjelder at kommunen har tillatelse til å ha vann- og avløpsledninger i Ørnahaugen.

Dagboknr 636785, tinglyst 11.04.2018, type heftelse: Erklæring/avtale. Bestemmelsen gjelder at gnr. 22 bnr 152 får tillatelse til å sette opp mur på grensen mellom gnr 22 bnr 152 gnr 22 bnr 421.

Dagboknr 637001, tinglyst 11.04.2018, type heftelse: Bestemmelse om veg. Bestemmelsen gjelder at gnr. 22 bnr. 152 får bruks- og veirett på gnr. 22 bnr. 421. Dette gjelder veistrekningen fra fylkesveien og opp til privat vei gnr. 22 bnr. 7.

Dagboknr 1434964, tinglyst 15.11.2021, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning. Bestemmelsen gjelder at eier av gnr.22, bnr. 934 har rett til å knytte seg på borettslagets vann- og kloakkledning, og at eier har ansvar for vedlikehold ev ledningene fra husene og frem til kum 2 på borettstagets eiendom.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Velkommen til Ørnahaugen 25, midt i hjertet av Fyllingsdalen. En leilighet som både er sentrumsnær, men også ligger sentralt i bydelen.

Her har man meget kort avstand til Oasen senter og bybanen. Oasen senter kan by på ca. 70 butikker, legesenter, apotek, Vinmonopol, flere spesesteder, og et meget godt kollektivtilbud. Bybanen bidrar til en kort og lett reisevei fra Oasen til Bergen sentrum, via Haukeland sykehus. Fra Fyllingsdalen terminal ved Oasen er det også hyppige avganger av busser mot sentrum, Flesland, m.n. Det tar ca. 8 minutter å kjøre fra Ørnahaugen til Bergen sentrum.

Fyllingsdalen er en spennende bydel i utvikling. Ved Oasen finner man Europas lengste gang- og sykkeltunnel som tar deg til Minde. For de spreke kan en tur opp Løvstakken, eller en tur i Kanadaskogen anbefales. Det er også populært å ferdes på rolige turer på gangveien rundt Ortuvannet eller Lynghaugtjørna. Ved Ortuvannet finnes også fotballbane, lekeplass og park som er svært populær på sommertid. I tillegg til svømmehallen som åpnet i 2022. Ved Lynghaugtjørna finner du Lynghaugen skole med bla. utenførs basketballbane. I Lynghaugparken finner du en skatepark på ca 800 m2, som er midt i blinken for de som driver med skateboard, BMX, sparkesykkel og patkour, samt en stor frisbeegolf bane. En busstur unna, til Framohallen, finnes både fotballbaner, innendørs hall og tennisbane også.

Det er gangavstand (ca. 8-16 min.) til barne-, ungdoms- og videregående skole. I tillegg er det 3 barnehager med kun ca. 6-9 min. gange unna. Borettslaget pusset også opp lekeplassen høsten 2021, som har blitt et populært sted for barna.

Kjør over Puddefjordsbroen og inn i Løvstakktunellen. Følg Folke Bernadottes vei ned mot Spectrum, ta så til høyre inn i Ørnahaugen.

Se ellers Google maps - det er enkelt å finne fram i kartet.

Det vil bli synlig skiltet med Krogsveen visningsskilt under fellesvisninger.

Barnehager:
Nebbestølen barnehage (0-5 år)
Løvås oppveksttun barnehage (0-5 år)
Minken barnehage (1-5 år)

Skoler:
Løvås skole (1-7 kl.)
Sælen skole (1-7 kl.)
Montessoriskolen i Bergen (1-10 kl.)
Ortun skole (8-10 kl.)
Lynghaug skole (8-10 kl.)
Fyllingsdalen videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon. Se vedlagt nabolagsprofil.

Bolig antatt fundamentert på fjell og faste masser.

Førstemann til mølla prinsipp, ingen fast parkering. God dekning med fellesparkeringsplasser oppe ved leilighetene. Gjesteparkering nede med lademuligheter.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan Fyllingsdalen. Gnr 22, 23 OG 24, Fyllingsdalen sentrale deler datert 02.11.2023 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er også tilknyttet reguleringsplan under grunnen:
PlanID:64050000 - Fyllingsdalen/Årstad. Bybanen fra sentrum til Fyllingsdalen, delstrekining 3 , Mindemyren - Fyllingsdalen. Datert 21.06.2017. Dekningsgrad 10%
- Dette er i forbindelse med bybanen som var prosjektert til å gå videre til Spelhaugen. Dette prosjektet er stoppet per dags dato, men det kan bli aktuelt igjen på et senere tidspunkt.

Hensynssoner:
Andre sikringssoner - 10,0% dekningsgrad (samme som overnevnte PlanID: 64050000
Vei støy - gul sone 14,4 % dekningsgrad.
Vei støy - Rød sone 12,0 % dekningsgrad.
Kulturmiljø - Historisk veifar 0,1% dekningsgrad

Eiendommen er berørt av Eviny Termo AS sitt konsesjonsområde for fjernvarmeanlegg. Hele eller deler av eiendommen antas å være berørt av støy fra veitrafikk over grenseverdier gitt av statlige myndigheter og i kommuneplanens bestemmelser. Antakelsen er basert på overordnede støyberegninger. Dette vil kunne få betydning for behandlingen av plan- og byggesaker som omfatter den aktuelle eiendommen, blant annet medføre utredningsplikt for tiltakshaver/forslagstiller og eventuelt krav om avbøtende tiltak.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5930,- pr. mnd. og inkluderer: Trappevask, tv & internett, felleshusforsikring, strøm av fellesareal, kommunale avgifter, felleskostnader & nedbetaling av gjeld.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og er datert til å gjelde fra 01.04.2026

Etter ekstraordinær generalforsamlingen (18.03.2026) har borettslaget vedtatt en renoveringsplan. Her var det 3 alternativer som ble diskutert og Alternativ 2 ble valgt.
- Leiligheten som selges går inn under "Leilighet 1"

Alternativ 2 innebærer følgende:

- Skifting av alle vinduer, og dører (balkongdører og hovedinngangsdører)
- Tekke yttertak
- Skifte fasadeplater, inkl. rekkverk på balkonger (asbestsanering)
- Nye utelamper
- Tilleggsisolere langvegger
- Tilleggsisolere gavelvegger
- Tilleggsisolere mellom kjeller og 1.etasje.

Dette medfører en økning i totalfellesgjeld med et låneopptak på 127millioner.
For denne leiligheten vil økning i andel fellesgjeld være på 992 185,- (Leilighet 1)

Total felleskostnader medregnet internett og trappevask. (Ikke med i original tabell)

Felleskostnader vil øke i 2027 (3%) til kr 6074
Felleskostnader vil øke i 2028 (20%) til kr 7133
Felleskostnader vil øke i 2029 (20%) til kr 8404
Felleskostnader vil øke i 2030 (15%) til kr 9548
Felleskostnader vil øke i 2031 (5%) til kr 9986
Felleskostnader vil øke i 2032 (3%) til kr 10 263
Felleskostnader vil øke i 2033 (3%) til kr 10 547
Felleskostnader vil øke i 2034 (2%) til kr 10 742
Felleskostnader vil øke i 2035 (2%) til kr 10 942

Tabell kan tildeles ved henvendelse til megler. (Merk at trappevask og internett ikke er med i original tabell.)

Borettslaget har et lån, spesifikasjon av dette:
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr: 9522.72.04746
Lånebeskrivelse: Handelsbanken
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,05%
Rentetype: Flytende rente
Andel av saldo: 105 531,20
Total saldo lån: 15 135 365,00
Innfrielsesdato: 30.06.2048

Nåværende eier har ikke oversikt over strømforbruk, det er tegnet Norgespris.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 848 603,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 394 411,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

4 190 000,00 Prisantydning
105 531,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 295 531,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 314 977,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Simen Hopland og Elise Torvik Østerbø

Leiligheten er tilknyttet Ørnehaugen Borettslag.
Borettslaget består av 145 leiligheter.
Forretningsfører er Bergen og Omegn Boligbyggelag.

Foretatt påkostninger de senere år:
Rørfornying av avløpsrør år 2018.

Planlagte påkostninger:
Styreleder opplyser om at de er i startfasen av en eventuell rehabilitering av tak, vinduer, kledning, isolasjon og fasader. Nå driver de med innhenting av arkitekt tegninger, priser osv. Styreleder opplyser også om at kostnadsbildet ikke er avklart, men at man må påregne økt andel fellesgjeld og økte felleskostnader.

Etter ekstraordinær generalforsamlingen (18.03.2026) har borettslaget vedtatt en renoveringplan. Her var det 3 alternativer som ble diskutert og Alternativ 2 ble valgt.
- Leiligheten som selges går inn under "Leilighet 1"

Alternativ 2 innebærer følgende:

- Skifting av alle vinduer, og dører (balkongdører og hovedinngangsdører)
- Tekke yttertak
- Skifte fasadeplater, inkl rekkverk på balkonger (asbestsanering)
- Nye utelamper
- Tilleggsisolere langvegger
- Tilleggsisolere gavelvegger
- Tilleggsisolere mellom kjeller og 1.etasje.

Dette medfører en økning i totalfellesgjeld med et låneopptak på 127millioner.
For denne leiligheten vil økning i andel fellesgjeld være på 992 185,- (Leilighet 1)

Felleskostnadene vil øke i 2027 med 3%, deretter til 20% i 2028 (7 133,-). Tabell og oversikt kan sendes ved forespørsel til megler.

Rullerende tillitsperson i oppgangen, alle har hver sin uke. Det er 6 enheter i oppgangen. Oppgavene er å sette ut bosspann når det er tømming av boss i din tildelte uke. Ved behov skal bosspann spyles i tillegg til å holde det rent utenfor.

Dyrehold må søkes om til borettslagets styre.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Boligselskapet har inngått avtale om forskutterte felleskostnader med Klare Finans AS.

Vi ønsker å gjøre oppmerksom på at man må være BOB-medlem for å eie andel i borettslag som er tilknyttet BOB.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Leiligheten er forhåndsutlyst. Meldefristen utløp kl.10:00, den 26.03.2026. Det er meldt 34. stk på forkjøp.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 69-0022/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bergen Vest
Drotningsvikveien 132, 5179, GODVIK
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR69.2622

Sist oppdatert: 03. april 2026 kl. 01:25