St. Hansveien 22D

St. Hansveien 22D, 1727 SARPSBORG
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 1, bruksnummer 3485, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 141 kvm

BRA-i:
Underetasje - 54 kvm: Entré, walk-in, bad, vaskerom, boder og soverom
Kjeller - 29 kvm: Garasje
1. etasje - 58 kvm: Entré, soverom, kjøkken og stue

BRA-e:
Kjeller - 1 kvm: Utebod

Åpent areal:
Underetasje - 68 kvm: Terrasse
1. etasje - 5 kvm: Balkong

Det er også en utebod med lav himlingshøyde på ca. 5 kvm.

Kjelleren har et totalt gulvareal (GUA) på 34 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 30 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. 29 kvm utgjør garasje og 1 av kvm utgjør del av utebod. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.10.2025 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Rekkehus bygget i 1962. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av trebjelkelag. Yttervegger oppført med murkonstruksjoner, utvendig kledd med liggende kledning av tre i deler av 1. etasje. Saltak takkonstruksjon med sperrer av tre, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie e.l (ikke besiktiget). Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:

Innvendig > Rom under terreng:
Punktet må sees i sammenheng med ‘Drenering’. Vurdering av avvik: Det er påvist fuktighet i oppforet tregulv i underetg/kjeller, og det er derfor ikke foretatt hulltaking. Det er registrert typisk "kjellerlukt". Det ble målt høyt fuktnivå i gulvet. Det ble også registrert sopp/mugg e.l. Konsekvens/tiltak: Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt årsak og omfanget på eventuelle skader. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering:
Punktet må sees i sammenheng ‘Rom under terreng’. Vurdering av avvik: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Dreneringen er utilstrekkelig og har idag begrenset effekt. Det er registrert at nedløp fra tak føres under terrassen. Det har ikke vært mulig å konstatere hvor overvannet ledes videre. Konsekvens/tiltak: Drenering må skiftes. Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000.

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter:
Bygningen har betonggrunnmur. Vurdering av avvik: Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk. Grunnmuren har sprekkdannelser. Innsiden av grunnmuren har misfarging. Det kan forekomme vanninnsig i garasjen. Konsekvens/tiltak: Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt tilstanden og omfanget på eventuelle skader. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000.

Underetasje > Bad > Overflater gulv:
Gulv med fliser, elektrisk gulvvarme. Vurdering av avvik: Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall). Det er laget en tett oppkant i dusjsonen, noe som gjør at eventuelle lekkasje fra servant ikke renner mot sluk. Det er målt 2 mm motfall til sluk utenfor dusjsonen. Konsekvens/tiltak: Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Man bør vurdere å sette inn dusjkabinett på sikt. Man kan også forsegle fugene i dusjsonen. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000.

Underetasje > Vaskerom > Generell:
Himling med malte plater. Vegger med fliser. Gulv med fliser. Innredet med vaskekum. Opplegg for vaskemaskin. Naturlig avtrekk. Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Det registreres noe lukt fra sluk under befaring. Konsekvens/tiltak: Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i: utvendig - vinduer og balkongdør, utvendige trapper, vannledninger, avløpsrør, ventilasjon, varmesentral, varmtvannstank og elektrisk anlegg, terrengforhold, våtrom underetasje, utvendig - dør til garasje, balkong, innvendig - overflater, innvendig - pipe og ildsted, innvendige trapper og kjøkken 1. etasje.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
-Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja. Nytt arbeid. 2023. Ufaglært. Skiftet toalett og baderomsinnredning.

-Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja. Nytt arbeid. 2021. Faglært: Thoreby tak A/S. Skiftet takbelegg. Har dokumentasjon på arbeidet.

Nytt arbeid. 2022. Ufaglært. Skiftet kledning og isolering. Laget ny trapp. Skiftet vindskier hovedtak og over utgangsdør mot terrasse. Flislagt trapp ved hovedinngang.

Nytt arbeid. 2021. Faglært: Blikkenslager Frode J. Kristiansen. Skiftet pipebeslag og luftehatt. Har dokumentasjon på arbeidet.

-Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Ja. Ved enormt regnvær over lang tid kan det komme fukt i garasjen.

-Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja. Nytt arbeid. 2023. Faglært: Storm Elektro Sarpsborg AS. Montering av varmepumpe. Har dokumentasjon på arbeidet.

-Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Ja. En tynn sprekk på mur utvendig ved garasje.

Nåværende eiere har siden 2020 bekostet en hel rekke oppgraderinger, innvendig som utvendig. Malerarbeid er utført i nær sagt alle rom i begge etasjer. Luft-luft varmepumpe ble i 2023 montert strategisk foran entreen i første etasje, henvendt ut mot stuen der også en like stemningsfremmende som varmende vedovn er installert.

På kjøkkenet har nåværende eiere bekostet ny kompaktlaminat av typen Berry Alloc Kitchen Wall mellom benker og overskap, lagt i dekorativt fiskebeinsmønster. Benker og grep ble skiftet ut av foregående eiere, tidligere på 2000-tallet. På benkene er det store arbeidsflater som i kombinasjon med mange oppbevaringsmuligheter gjør kjøkkenet praktisk å benytte i det daglige. Hvitevarer i form av komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap medfølger.

Boligens to soverom er fordelt på hver sin etasje og begge av god størrelse til sitt formål, soverommet i første etasje som barne-/gjesterom. Underetasjens soverom utgjør det naturlige hovedsoverommet med hensyn til både areal og den praktiske nærheten til badet som inngår i samme etasje. I hovedsoverommet har nåværende eiere bekostet omfattende oppussing og i samme anledning etterisolering av både yttervegg og vegg mot nabo. Laminat er lagt på gulvet og smartpanel montert på vegger. Ny lufteventil er også montert.

Overflatene i underetasjens entré/gang er pusset opp tilsvarende hovedsoverommet, gulvet med nytt laminat - med lydisolering. Innerst i gangen er det plass for oppbevaringsmøbler eller en tilpasset garderobeløsning. Et mindre rom tilknyttet gangens ytre del benyttes i dag som garderobe.

Badet ble i 2023 oppgradert med både moderne baderomsmøbler fra Megaflis, nytt klosett og nytt dusjarmatur. Nytt dusjhjørne avskjermet med glassbyggerstein og glassdør er oppført i tidligere år. Gulv og vegger er helhetlig utført med fliser, i gulvet er det også varme. Ny varmtvannsbereder er montert i vaskerommet som finnes innerst i underetasjen.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, malte trebord og fliser.
Innervegger: Malte glatte flater malt teglstein
Himlinger: Plater malt trepanel

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte lyse fronter og vitrineskap. Laminerte benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Frittstående komfyr og kombiskap. Ventilator i overskap. Tilkoblet oppvaskmaskin.

Bad: Servantskap med profilerte grønnefronter og heldekkende keramisk servant med sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil med integrert belysning. Overskap med profilert grå front. Høyskap med frostet glassfront. Dusjhjørne med glassbyggerstein, sidehengslet glassdør og to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Oppvaskmaskin, kjøleskap og komfyr medfølger salg. Taklampe i stue medfølger ikke salget. Taklampe i spisestue medfølger ikke salget.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av elektrisk varme og peis i stuen. Elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1962.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger ikke tegninger av garasje og utebod. Dog foreligger det godkjente byggetegninger datert 1960 og 2009. Følgende endring avviker fra de godkjente byggetegningene:
-Sykkelbod på de opprinnelige byggetegningene er i dag revet bort.
-Bod i underetasje er opprinnelig byggemeldt som soverom.
-En mindre del av gangen i underetasje er opprinnelig byggemeldt som kott.
-Det er trapp fra underetasje til kjeller (garasje). Denne fremkommer ikke på de opprinnelige byggetegningene.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst to servitutter på eiendommen. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg og bestemmelser i henhold til husbankfinansiering i 1960.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Boligen ligger i fredelige omgivelser på Kurland. Her bor du tett på marka, i nærmest landlige omgivelser som likevel er svært sentrale i forhold til sentrumskjernen. Området er i det hele tatt utpreget familievennlig, med praktisk nærhet til blant annet barnehager og skoler.

Fine friluftsområder i Sarpsborgmarka er lett tilgjengelig til fots. Allerede få meter unna starter lysløypen som er like perfekt for løpeturer som for runder med ski på beina vinterstid. En fin turvei finnes er også bryggestien i Glengshølen, rett i nærheten.

Verdt å fremheve er i tillegg nærheten til Tunevannet som har bademuligheter sommerstid, blant annet ved Landeparken som er en kort sykkeltur unna. Samme sted kan det bli skøyteis om kuldegradene tillater det vinterstid

Daglige innkjøp kan enkelt gjennomføres ved nærbutikken som ligger langs adkomstveien, i kort gangavstand fra leiligheten. Til sentrumskjernen er det en kort sykkeltur eller kun gode fem minutter med bil. Du kan også ta buss fra nabolaget som kjører til terminalen midt i sentrum på 10 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Storeper barnehage (0-5 år) 0.6 km
Sarpsborgmarka barnehage (0-5 år) 1 km
Fritznerbakken barnehage (0-5 år) 1.2 km

Skoler:
Kurland barneskole (1-7 kl.) 0.7 km
Lande barneskole (1-7 kl.) 1.4 km
Childrens Intern. School Sarpsborg (1-10 kl.) 1.9 km
Olavsborg Kristne skole (1-10 kl.) 1.9 km
Kruseløkka ungdomsskole (8-10 kl.) 1.8 km
St. Olav videregående skole 2.2 km
Borg videregående skole 6.5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 200 kvm.

Parkering i garasje, samt biloppstillingsplass i gårdsplass utenfor boligen.
Det er i tillegg gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 10.10.2024 er avsatt til: bebyggelse og anlegg, samt veg.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15.725,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten er kr 3.345,-. Denne fakturers sammen med de kommunale avgiftene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10.000,- pr. år. / 12.000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6.899,-.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv/internett og har avgift på kr 1.313,- pr. mnd. Dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 810 341,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 241 364,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

3 190 000,00 Prisantydning

Omkostninger

79 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
100 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 290 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Øyvind Karstensen og Anett Magnus

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 40 000,00

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse (Belastes max for 3 stk)  kr 2 900,00

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Sarpsborg komm. inkl tegn  kr 5 214,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet  kr 18 272,00
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Tilstandsrapport rekkehus  kr 12 000,00

Oppdragsnummer 67-0284/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25284

Sist oppdatert: 19. oktober 2025 kl. 08:39