Røyseløkka 10G

Røyseløkka 10G, 3218 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 48, bruksnummer 446, ideell andel 1/1
Andelsnummer 13, Røyseløkka Borettslag, organisasjonsnummer 951 455 245

Totalt bruksareal BRA: 80 kvm

BRA-i:
1. etasje 58 kvm: Entré, gang, stue, kjøkken, bad og to soverom.

BRA-e:
1. etasje 22 kvm: Garasje og to boder med utvendig adkomst.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 28 kvm: Terrasse.

Det gjøres oppmerksom på at vegg mellom bod og hoveddel er skjønnsmessig oppmålt. Avvik kan forekomme.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder og garasjeplass tilhører borettslagets fellesareal, og at disse således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for disse. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av arealene kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.07.2026 utført av Bjørn Chr. Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en flermannsbolig oppført i 1990. Bygningen er oppført på støpt betong mot grunn. Yttervegger, etasjeskillere og tak er i trekonstruksjoner. Fasader har stående trekledning. Saltak er tekket med båndtekking i metall. Borettslaget byttet ut all kledning, veranda og tak i 2024. Vinduer med tre-lags isolerglass er fra 2016. Terrassedør med to-lags isolerglass er vurdert å være fra 2016, og ytterdør er fra 2024. Boligen har elementpipe. Det er en sydvestvendt terrasse på 28 m² med utgang fra stue.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Etasjeskille og gulv på grunn
- Etasjeskille og gulv på grunn: Det er målt avvik på 29 mm i stue.

Kjøkken
- Overflater og innredning: Det er observert tegn til tidligere lekkasje på laminat. Kjøkkeninnredningen har noe slitasje og enkelte skader.

Avløpsrør
- Avløpsrør: Avløpsrørene har nådd en alder som gir usikkerhet om fremtidig funksjon.

Vannledninger
- Vannledninger: Vannrør har nådd en alder som gir usikkerhet om fremtidig funksjon.

Varmtvannsbereder
- Varmtvannsbereder: Bereder er ikke lekkasjesikret og har ukjent alder.

Våtrom: Bad
- Overflate vegg/himling: Misfarging i mykfuger er observert. Det er påvist fuktskader i plateskjøter og i nedre del av plater.
- Overflate gulv: Det er stedvis motfall på gulvflater utenfor sluksonen.
- Membran, tettesjikt og sluk: Ikke tilstrekkelig høyde fra topp sluk til topp vanntett sjikt ved dør. Ukjent alder på tettesjikt.
- Sanitærutstyr: Det er observert skade på speil og servant.
- Dokumentasjon: Dokumentasjon av tettesjikt er ikke fremlagt.

Helse, miljø og sikkerhet

Lovlighet / HMS
- Brannvern: Boligen har manglende eller utilstrekkelig slokkeutstyr (brannslokker/brannslange). Brannslukningsutstyr er eldre enn 10 år.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver egenerklæringsskjema:
Borettslaget har byttet ut all kledning, veranda og tak i 2024. Det er oppgradert sikringer i sikringsskapet i 2026. Det har tidligere vært sukkermaur, men disse har ikke kommet tilbake.

Velkommen til Røyseløkka 10 G – en moderne og skjermet leilighet med flott beliggenhet!

Velkommen til en lys og innbydende endeleilighet med attraktiv og skjermet beliggenhet i 1. etasje. Her får du en praktisk bolig med alt på ett plan, romslig og solrik terrasse med tilhørende hage – perfekt for grilling, lek og hyggelige sommerdager med familie og venner.

Leiligheten holder en gjennomgående pen standard med moderne overflater og tidsriktige fargevalg. Den arealeffektive planløsningen byr på to gode soverom, hvor hovedsoverommet har rikelig med garderobeplass. Badet er pent flislagt med gulvvarme og opplegg for vaskemaskin. Det lyse kjøkkenet har gode arbeidsflater og godt med skapplass, og integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin medfølger handelen.

Boligen ligger i et svært velholdt borettslag hvor det nylig er gjennomført omfattende oppgraderinger med nyrenovert fasade og nytt tak. I tillegg medfølger en nyere garasje med elektrisk portåpner. To praktiske boder gir svært gode oppbevaringsmuligheter.

Fra boligen har du flotte turområder og Kyststien rett utenfor døren. Borettslagets lekeplass ligger like ved, noe som gjør dette til et trygt og attraktivt sted for barnefamilier. Dagligvarebutikk ligger kun ca. 3 minutters gange unna, mens Lahelle badestrand og bryggeanlegg nås på rundt 10 minutter til fots. Skjellvika badestrand ligger en kort sykkeltur unna, og GØIF Idrettsanlegg er kun få minutter fra boligen.

Høydepunkter:
*Skjermet endeleilighet i 1. etasje.
*Solrik terrasse med hyggelig hage.
*Yale Doormann (elektronisk dørlås på utgangsdør)
*Nyrenovert fasade og nytt tak.
*Nyere garasje med elektrisk portåpner.
*Praktisk planløsning med to soverom.
*Flislagt bad med gulvvarme.
*Lyst kjøkken med integrerte hvitevarer.
*To boder med gode oppbevaringsmuligheter.
*Kyststien og flotte turområder rett utenfor døren.
*Kort vei til butikk, strand, bryggeanlegg og idrettsanlegg.
*Familievennlig område med lekeplass og godt bomiljø.

Elektrisitet. Gulvvarme på bad.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest, men midlertidig brukstillatelse var gitt 03.12.1990 på følgende vilkår: Det må installeres røykvarsler og brannslukningsutstyr, noe innvendig arbeider gjenstår og det skal monteres snøfangere over inngangspartier. Det er uvisst om dette er utført.

Byggetegninger fra kommunen datert 12.01.1989, viser at leiligheten ble byggemeldt med to soverom, men at det ene soverommet er tegnet inn mot syd og ikke mot øst slik det er i dag. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning, samt eventuell oppfølging fra kommunen sin side. Kopi av tegninger og eventuelle attester kan fås ved henvendelse hos megler.

Kommentar Sandefjord kommune: Det foreligger ikke ferdigattest for oppføring av bygning på eiendommen i kommunens arkiv. Forholdet til manglende ferdigattest for eldre bygg er tatt inn i lovteksten ved revisjon av plan og bygningsloven i 2014 i § 21-10 «Ferdigattest utstedes ikke for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998». Siden bygningen er fra før dette, betyr det at eiendommen kan benyttes uten ferdigattest.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Erklæring/avtale tinglyst 29.08.1989 med dagboknummer 6703:
Rett fro kommunen til å kjøpe ubebygget grunn til kommunalt eller annet offentlig vedtak. Kommune har også rett til å legge offentlige rør/ledninger over herværende eiendom, samt vedlikeholde disse. Kommune har tilbakekjøpsrett og forkjøpsrett i et nærmere angitt tidsrom. Ta kontakt med megler for nærmere informasjon.

Bruksrett tinglyst 08.04.1992 med dagboknummer 2709
Med flere bestemmelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger opplyser at skohylle i gang, samt veggmonterte hyller på soverom ikke medfølger i handelen. Veggfeste til tv medfølger helle ikke i handelen, megler opplyser at det vil være noe merker på vegg etter oppheng.

Borettslaget disponerer en garasje til oppbevaring av felles redskaper til beboerne i borettslaget.

En trenger ikke å reise på sommerferie når en bor i Gjekstad/Lahelle, her er det umiddelbar avstand til butikk, turområde, fotballbaner, lekeplasser, flere badestrender og vakre Lahellefjorden.

Innenfor kort gangavstand ligger vakre Lahellefjorden. Lahelle- og Tønsbergfjorden byr på en flott skjærgård med kjente øyer som blant annet Stauper og Lindholmen. Her er det yrende båt- og badeliv om sommeren.

Lahelle og Sjuveenga byr også på unike turmuligheter, enten ved å rusle i de koselige gatene i Lahelle eller ta den 20 km. lange turen ut kyststien. Det er heller ikke lange veien til populære Skjellvika badestrand. Helt ytterst på Østerøya ligger Yxnøy med sitt yrende plante- og dyreliv. Lahelle badestrand er en kjent samlingsplass på Sankthans aften med stort bål, samt hygge og moro for store og små.

For den idrettsglade sjel finner en GØIF idrettsanlegg ( ca. 5 minutter unna) med utallige fotballbaner som benyttes flittig av beboerne i området. På Gøif er det også barnehage og FFO (Fotballfritidsordning) for de minste barna.

Joker matvarehandel ligger på Gjekstad, og denne butikken har også søndagsåpent.

Kafébesøk og blomsterhandel kan gjøres hos Bondens Hage på Lahelle. Her er det også mulig å leie flotte selskapslokaler som ble bygget i 2022.

Megler oppfordrer til at man viser hensyn ved kjøring inn til eiendommen, da det bor og ferdes mange barn i området. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter til annonserte visninger. Det vil bli satt opp til-salgs-skilter på boligen. Eventuelt se vedlagt kartskisse på høyre side i annonsen.

Gokstad Barneskole og Varden Ungdomsskole. Tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Felles eiertomt på 5.269 kvm. som tilhører borettslaget. Tomten er pent opparbeidet og består av områder med gressplen, lekeplass, adkomstveier og asfaltert gårdsplass/parkeringsplass.

Parkering i garasje med elektrisk portåpner.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

I henhold til kommuneplanens arealdel 2023 (ikrafttredelse 21.09.2023) ligger eiendommen i et område avsatt til: Ras og skredfare, boligbebyggelse.

I henhold til eldre reguleringsplan (Gokstadskogen datert 18.03.1986) ligger eiendommen i et område regulert til: Felles avkjørsel (2 kvm.), Boliger (5.190 kvm.), Kjørevei (78 kvm.), Høyspenningsanlegg (174 kvm.).

Felleskostnadene er kr  8 228,00,-  pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på fellesgjeld, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, drift av borettslaget, brøyting av fellesarealer, Sandefjord Bredbånd grunnpakke og diverse vedlikehold.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Avdrag felleslån kr. 1.165,-
Felleskostnader drift kr. 2.867,-
Innkrevd felleskostnader dugnad kr. 105,-
Renter felleslån kr. 3.591,-
Leie/vedlikehold garasjeplass kr. 500,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 11.000 kWh pr.år. Det er tegnet Norgespris, gjeldene i ca.1 år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 581 164,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no 

2 350 000,00 Prisantydning
815 388,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 165 388,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 166 478,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 176 428,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marcus Lindhjem Mathisen

Leiligheten er tilknyttet Røyseløkka Borettslag.

Forretningsfører er USBL Sandefjord.

Det innkalles til dugnad ved behov. Andelseierne skal holde sin naturlige del av fellesarealet i orden som plenklipping og snømåking av inngangsparti, samt foran postkasser og søppelskur. Borettslaget disponerer en garasje til oppbevaring av felles redskaper til beboerne i borettslaget.

Dyrehold skal utelukkende foregå iht. Norges lover. Dyr skal alltid holdes i bånd på borettslagets eiendom, og det er ikke tillatt å lufte dyr på fellesareal. Styret skal informeres om dyreholdet.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader. Tilbyder er i Klare Finans AS og vilkårene er åpent tilgjengelig på deres hjemmesider. Borettslaget er, etter gjeldende bestemmelser fastsatt av finansieringsselskapet, sikret mot tap som følge av at en andelseier unnlater å betale sine felleskostnader. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte. Merk at dersom borettslaget har lån med IN ordning, kan ikke avtalen sies opp før lånet er nedbetalt.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 37 500,-

Vederlag:
Fotopakke  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører USBL  kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger Sandefjord - Norkart   kr 3 504,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 6 994,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0206/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.26206

Sist oppdatert: 07. august 2026 kl. 09:28