Landstads gate sør 23

Landstads gate sør 23, 3725 SKIEN
Kommunenummer 4003, gårdsnummer 300, bruksnummer 2495, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 219 kvm

BRA-i:
Kjeller: 53 kvm: Trapperom og fire kjellerrom.
1. etasje 78 kvm: Entre, bad, trapperom til kjeller, spisestue, kjøkken og stue.
2. etasje 70 kvm: Gang, toalettrom, kontor, stue og tre soverom.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 18 kvm: Garasje

Åpent areal:
1. etasje 7 kvm: Balkong
2. etasje 3 kvm: Balkong

2. etasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 73 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 70 m2 av arealet måleverdig som bruksareal.
De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 30 m2.

I kjeller er kun deler av arealet måleverdig som bruksareal. Arealet har et totalt gulvareal (GUA) på 56 m2, men grunnet lav takhøyde er kun 53 m2
av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.06.2025 utført av Anticimex v/Jon Simonsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er nylig etablert nytt bad i 2 etasje. Nåværende eier sender bruksendring til kommunen som vil foreligge innen overtagelse av ny eier. Se punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur i sparesteinskonstruksjon. Tilbyggets del mot vest har grunnmur i betongblokker.
Etasjeskillere i trekonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon med utvendig stående trekledning. Yttertaket har saltaksform og tekket med takstein. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er ingen anmerkninger med TG 3 (Straks tiltak) i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende anmerkninger med TG2 (alder, slitasje, skader mv.)
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Loft: Takkonstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. TG2 er valgt for å belyse risiko som følge av ovennevnte.

Råloft:
Det er på befaringstidspunktet ikke tilkomst for inspeksjon av uinnredet loft. Det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for eventuelle tiltak.

Bad. 2.etasje:
Ikke mulig å måle fallet i sluksonen grunnet plassering av dusjkabinett. Det er ikke kjent om fallforholdet fører til tilfredsstillende avrenning av bruksvannet hvis kabinettet fjernes. Fallet på gulvet forøvrig utenfor dusjkabinettet er målt å vurdert som tilfredsstillende. Det opplyses om at det ikke er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets vegger. Rommet tilfredsstiller dagens ikke krav til fukt- og lekkasjesikkerhet. Av den grunn må derfor tett dusjkabinett benyttes videre slik som dagens løsning er. Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta undersøkelse av sluket. Tettedetaljer ved rørgjennomføring i vegg under servant er mangelfull. Fare for fukt i konstruksjon ved en eventuell lekkasje. Tettedetaljer bør etableres.

Toalettrom 2.etasje:
Det er kun naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk, noe som kan føre til redusert luftutskiftning. Mekanisk avtrekk kan etableres ved behov.
Vannrør er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Kjøkken:
Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Av denne grunn kan eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør system forårsake følgeskader. Tiltak med tetting mellom avløpsrør og vannrør anbefales.

Bad. 1.etasje:
Våtrommet har fått TG 2 grunnet alder og usikker restlevetid. Det anbefales oppgradering ved behov. Tettesjikt på både gulv og vegger vurderes som utilstrekkelig etter dagens krav, og bør fornyes ved rehabilitering. Vannrør og sluk er gamle og bør skiftes samtidig. Dusjkabinett bør fortsatt benyttes for å unngå lekkasjer. Ventilasjonen er begrenset grunnet manglende tilluftsspalte som bør etableres. Hulltaking og fuktmåling i tilstøtende rom viser ingen tegn til fuktskader. Fallforhold og oppkant ved dør er tilfredsstillende med tanke på lekkasjesikkerhet.

Elektrisk anlegg:
Det er foretatt en forenklet vurdering av det elektriske anlegget. Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).

Trapp til 2.etasje. :
Håndløpere på vegg mangler. Rekkverket har åpninger på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. I tillegg er det registrert stedvise knirk i trappen.

Kjeller:
Stedvis fuktskjolder og symptomer på råte i bunnsviller på enkelte lettvegger er observert. Skadede vegger bør skiftes, og ytterligere undersøkelser anbefales for å avklare omfang og nødvendige tiltak. Det er mindre sprekker i trapperom, trolig grunnet setninger eller jordtrykk som bør følges opp med jevnlig ettersyn. Befaring var begrenset grunnet lagrede gjenstander, og det ble ikke ansett som hensiktsmessig å flytte disse. Det er derfor satt TG 2 for å belyse risiko ved begrenset inspeksjon. Gulvoverflater er grovstøpte og noe skjeve. Også her var deler av arealet utilgjengelig for full vurdering. Selger opplyser om vanninnsig ved trapp til kjeller ved kraftig regn. Dette bør følges opp med jevnlig ettersyn og eventuelle tiltak ved behov.

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
På bakgrunn av varmtvann berederens alder, er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid.
Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid. Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Trapp til kjeller:
Håndløpere på vegg mangler. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. I tillegg er trappen er slitt/aldringspreget, men forholdet vurderes til å være av estetisk karakter.

Krypekjeller:
Innvendig inspeksjon viser at det er ikke etablert fuktsperre mot grunn. Det er økt risiko for skader som følge av opptukting fra grunnen. Etablering av dampsperre tykkelse 0,20 mm anbefales. Det er observert stedvise tegn til fuktmerker på grunnmuren. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
Ytterkledning er av eldre dato og bærer preg av slitasje. Jevnlig ettersyn anbefales, og tiltak kan bli nødvendig over tid. Luftespalten bak trekledningen er delvis blokkert og vurderes som for liten enkelte steder, noe som kan redusere levetiden på både kledning og veggkonstruksjon. Videre undersøkelser anbefales, og lufting bør forbedres der det er mangelfullt. Kledningen er stedvis ført helt ned mot bunnstokk, noe som øker risiko for fuktopptrekk og råteskader. Vindusomramminger viser også slitasje, men selger opplyser at dette vil bli utbedret i forbindelse med utskifting av eldre vinduer. Det er ukjent om det er musesperre bak trekledning.

Vinduer:
TG 2 gjelder vindu i stue 2.etasje, lite soverom 2.etasje, kjøkken og stuevindu mot vei. Disse vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/utskiftinger. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet. I følge selger vil disse bli skiftet før salg.

Dører:
Balkongdør i 1.etasje er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/utskifting. Det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dører hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet. I følge selger vil denne bli skiftet før salg.

Yttertak:
Vurderingene av yttertaket er gjort fra bakkeplan på grunn av sikkerhetsmessige hensyn. TG2 er valgt på bakgrunn av at taket med tilhørende detaljer kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette.
Takkonstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Snøfangerutstyr er stedvis ikke etablert. Øvrige beslag og takrenner er ikke undersøkt. Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader på overnevnte forhold men skader kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at etablering av lufting og utbedringstiltak kan iverksettes dersom behov.

Balkonger 1.etasje:
Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Rekkverk har i tillegg lysåpninger stedvis større enn dagens forskriftskrav på maks 0,10 meter. Tiltak anbefales. Det opplyses om at det ikke er etablert tettesjikt mot underliggende kjellerrom. Det er ikke observert tegn på lekkasjer eller skader på befaringstidspunktet. TG2 er valgt for å belyse risiko som følge av dette.

Utvendige trapper ved inngangsparti:
Helhetsvurdering: Sprekker og riss. Uvisst om negativ utvikling er fortsatt gjeldende eller om utviklingen har stoppet/er stabil. Ytterligere undersøkelser anbefales. Rekkverkets utforming vurderes å ha behov for utbedringer med tanke på sikkerheten. Rekkverk bør utbedres.

Grunnmur, fundamenter:
Pussavskalling er stedvis observert på grunnmur. Eksakt årsak er ikke kjent. Fornying av overflate bør stedvis påregnes.

Drenering:
Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder og symptomer vurderes det at levetiden er passert. Opplysningen bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden i kjeller og i krypkjeller. Ytterligere undersøkelser anbefales og det må påregnes kostnader for utbedringer. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er stedvis ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden. Tiltak bør gjennomføres.

Stikkledninger og tanker:
Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko som følge av ukjent alder og usikker restlevetid.

Frittstående byggverk - Garasje:
Det er kun foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden. I forhold til byggeår vurderes moderat vedlikehold å være tilstrekkelig. Som følge av lagrede gjenstander inne i garasjen var det ikke mulig å undersøke gulv og vegger på en fullverdig måte, og følgelig kan det ikke sies noe om eksakt tilstand. Ytterligere undersøkelser anbefales når forholdene ligger til rette.

TGIU (ikke undersøkt):
- Vannrør var på befaringstidspunktet ikke tilkoblet og følgelig er det ikke utført funksjons testing.
-På grunn av konstruksjonsmessige forhold i tilstøtende vegg til dusjkabinett og våtsonens plassering mot yttervegg ved servant er det derfor ikke foretatt hulltaking
og fuktmåling
- Sluk er ikke tilgjengelig for inspeksjon under dusjkabinett.
- Downlights: Det er ikke foretatt demontering av utstyr og følgelig er det ikke utført inspeksjon inne i selve konstruksjonen.
- Innvendige pipeløp og funksjonalitet er ikke vurdert.
- På grunn av begrenset fremkommelighet i etasjen som følge av lagrede gjenstander og fall mot sluk i ett av rommene ble det av den grunn ikke foretatt målinger i denne
etasjen.
- Ifølge huseier er det foretatt måling av radon og verdiene er innenfor statens anbefalte grenseverdi. Dokumentasjon er ikke fremlagt. Forholdet er ikke videre
undersøkt i denne rapporten.
- Vurderingene av yttertaket er gjort fra bakkeplan på grunn av sikkerhetsmessige vurderinger med den begrensning dette innebærer, Tekking (undertak, lekter og yttertekking), Detaljer mot tilstøtende konstruksjoner, Takgjennomføringer, Skorsteiner over tak.
-Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte forhold, rapporten må leses i sin helhet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Boligen er modernisert/påkostet med følgende:
- Ny stålpipe montert i 2005
-Nytt tak (Utført av HMK Bygg) i 2008
-Nye vannledninger( rør i rør)/avløp til bad 2 etg
- Nytt kjøkken fra Rosendal Strai malt tidløs (utstillingsmodell)
- Nye hvitevarer fra Miele
- Steinplate Quarts kompositt fra Silkestone
- Gammelt kjøkken gjort om til spisestue, vegger rehabilitert med gipsplater
- Stue, strie himling revet og ny gips lagt i tak. Vegger hel sparklet og malt opp
- Nytt sponplategulv, rettet opp med tilfarer i 1. etasje. Pergo Odense Oatmeal Oak laminatgulv
- Nytt bad i 2. etasje.
- Loftstue, tak og yttervegg etterisolert 5 cm, ny gips tak/vegg
- Nytt sponplategulv, forsterket og rettet opp bjelkelag i 2 etasje. Pergo Odense Oatmeal Oak laminatgulv
- Forgang v/trapp yttervegg etterisolert 5 cm, ny gips vegg/tak
- El-installasjon nytt bad 2.etg (Kjellemyr Elektro)
-Etterisolert yttervegg ved spisestue, utvendig (Helberg) i 2012
-Etterisolert sørvegg, samt satt inn nytt vindu (Helberg)i 2020
-Ytterdør byttet i 2025, dør fra 2021
-Byttet vindu ved spisestue i 2025 (u-verdi 1.0 vinduet er fra 19.11.14)
-Nytt åpent elektrisk anlegg med automatsikringer (Utført av Brevik Elektro) i 2025
- Deler av yttervegg kjeller er slemmet med diffusjoneåpen mørtel i 2025
-Gulv i begge etasjer er rettet opp med nytt spongulv i 2024
-Nye vinduer (4stk), samt terrassedør blir levert og byttet før evt. overtagelse. Leveringstidspunkt juli 2025.

Lys og tiltalende bolig, med god standard. Boligen er betydelig påkostet i perioden 2024-2025.

Boligen har hovedsakelig gulvflater belagt med laminat av typen Pergo Odense Oatmeal Oak laminatgulv og fliser fra år 2025. Veggflater er rehabilitert med gips/helsparklet med malte flater og panel. Himlingsflater med panel, malte flater og innfelte downlights. Slette innerdører. Innvendig trapp av tre.

Vedfyring med murt peis med innsats fra år 2005 i stue og peisovn fra år 2005 i loftstue. Skorstein fra byggeår og teglsteinspipe. Det ble i år 2005 utført rehabilitering av skorstein med nytt innvendig røykrør i stål.

Kjøkken med kjøkkeninnredning fra Strai i modellen Rosendal i fargen "tidløs" fra år 2020 (utstillingsmodell), montert i år 2025. Benkeplater i Quarts komposittmateriale fra Silestone, med nedfelt oppvaskkum og ett-greps blandebatteri. Integrerte hvitevarer fra Miele herunder nedfelt 80 cm induksjonstopp, stekeovn, kjøle/fryseskap og oppvaskmaskin. Hvitevarene er fra år 2020, montert i år 2025. Integrert ventilator med avtrekk. Alle integrerte hvitevarer som nevnt medfølger. Kjøkkenet har vannrør av typen rør-i-rør og avløpsrør av plast.
Kjøkkenet fremstår som svært lyst og luftig med godt med skap- og benkeplass. I tillegg er tidligere kjøkken også omgjort til spisestue.

To av soverommene i 2 etasje har romslige garderobeløsninger, og hovedsoverom har utgang til sydvendt balkong.

Nåværende eier har etablert nytt bad i 2. etasje i 2025. Badet har gulvflater belagt med fliser og gulvvarme. Sokkelflis på vegg. Veggflater malte med våtromsmaling. Himlingsflater med malte flater og innfelte downlights. Dusjkabinett med to-greps og hånddusj. Servantskap med mørke profilerte fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Vannrør av typen rør-i-rør.

Bad i 1. etasje oppgradert i år 2005. Gulvflater belagt med gulvbelegg med gulvvarme. Veggflater og himling med malte flater. Badet har gulvmontert toalett, servantskap med hvite slette fronter og heldekkende servant. Dusjkabinett med to-greps blandebatteri og hånddusj. Selger opplyser om at det i år 2025 er utført maling av overflater på gulv og vegger. Badet har vannrør av kobber og avløpsrør i plastmat. Sluk i jern/soil fra byggeår. Avtrekk via elektrisk avtrekksvifte i yttervegg.

Toalettrom i 2. etasje har gulvflater belagt med fliser. Sokkelflis på vegg. Vegg- og himling med malte flater. Gulvmontert toalett. Vannrør av kobber, og naturlig ventilasjon via ventil i yttervegg. Avløpsrør og sluk av plast. Avtrekk via elektrisk avtrekksvifte i yttervegg.

Utover dette har boligen uinnredet kjeller med betonggulv og veggflater av mur. Himlingsflater med synlige stubbloftsbord. Sluk i gulv i ett kjellerrom.
Takhøyden i kjelleren er målt 1,92-2,06 meter. I tillegg er det inngang til krypekjeller via utvendig luke i grunnmur. Boligen har også uinnredet kaldtloft. Varmtvannsbereder på 200 liter fra år 2006 plassert i kjeller.

Boligen har også en eldre garasje fra ca. 1950.

Selger opplyser om at det kom inn fukt/innsig i vestre del av kjeller ved større nedbørs mengder og at avfukter ble brukt. Dette skjedde en gang senhøst 2024- ved trapp til kjeller. Selger har bebodd eiendommen 12 mnd.

Selger opplyser samtidig om at nye vinduer (4stk), samt terrassedør blir levert og byttet før evt. overtagelse (leveringstidspunkt juli 2025).

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Hva medfølger av hvitevarer?

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 11.02.2025. Denne erstatter også tidligere utsendte ferdigattester for oppføring av garasje og forandringsarbeider på boligen utsendt 07.02.1957. Ferdigattest kan fås ved henvendelse til megler.

Tidligere eier har opplyst at garasje oppført 1950 tallet er oppført utenfor eiendommens tomtegrense.
Det foreligger ingen papirer på avtale eller at kommunen har krevd rivning eller flytting av garasje.

Eiendomskartet med grenser viser også at garasjen er etablert noe over grense mot Landstads gate sør. Eiendommen har eiendomsgrense - mindre nøyaktig, 31-199 cm.
Informasjonen fra kommunen viser samtidig at garasjeuthus anneks til bolig har status som "tatt i bruk" og det foreligger byggetegninger. Garasjen er også inkludert i ferdigattesten som nevnt ovenfor. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det er nylig etablert nytt bad i 2 etasje. Nåværende eier sender bruksendring til kommunen som vil foreligge innen overtagelse av ny eier.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger attraktivt til på Søndre Falkum, et rolig og veletablert boligområde med kort gangavstand til Skien sentrum. Området har en sjarmerende miks av eldre villaer og eneboliger, mange med historisk arkitektur fra 1800-tallet. I nærområdet finner du barnehager, skoler, dagligvarebutikker og byens servicetilbud, alt innen rekkevidde. Like i nærheten ligger idylliske Bakkestranda, et populært rekreasjonsområde med sandstrand, gressletter, lekeapparater og koselige grillplasser. Nabolaget byr ellers på gode turmuligheter året rundt, enten du foretrekker en sommerlig rusletur opp Lundedalen eller en fredelig tur rundt Hjellevannet.

For veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
 Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler
Lunde barneskole (1-7 kl.)
461 elever, 26 klasser 1 km

Oasen skole Grenland (1-10 kl.)
95 elever, 8 klasser 2.5 km

Telemark Toppidrett ungdomsskole Skien (8-10 kl.)
93 elever, 6 klasser 0.9 km

Mæla ungdomsskole (8-10 kl.) 26 min
283 elever, 21 klasser 2 km

Gulset ungdomsskole (8-10 kl.) 6 min
313 elever, 24 klasser 2.7 km

Toppidrettsgymnaset i Telemark 12 min
230 elever 0.9 km

Skien videregående skole 6 min
1100 elever, 40 klasser 2.8 km

Barnehager
Bakken barnehage (1-5 år)
66 barn 0.2 km

Betanien barnehage (1-5 år)
19 barn 0.7 km

Tabernaklets barnehage (1-5 år)
18 barn 1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiendommen har en tilnærmet flat eiet tomt på 741 m². Uteområdet er pent opparbeidet med gruslagt gårdsplass plenarealer og diverse beplantning. Vestvendt veranda i 1.etasje og sydvendt balkong i 2.etasje. Tomten har gode solforhold og skjermede uteplasser.

Parkering i egen gårdsplass eller gateparkering etter områdets bestemmelser. Boligen har en eldre garasje.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 02.05.2024 avsatt til: Boligbebyggelse - nåværende. Området er også avsatt til bevaring kulturmiljø, byggegrenser, utbyggingsvolum, funksjonskrav og flomfare. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 28 320,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Boligen har en årlig forsikringspremie på ca kr 10 000,-
Boligen blir tilknyttet fiber i Juli 2025 med Telenor som leverandør av TV/internett og har avgift på kr 990 pr. mnd. Avtalen har en bindingstid på 12 mnd og løper frem til Juli 2026.
Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 860 971,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).
Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 443 885,-
Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

4 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

124 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
145 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 135 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stian Ellingsdalen og Marianne Elevine Ellingsdalen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: Kr. 50.000,-
Tilrettelegging fra kr 14.500,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 0,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 3.275,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 26-0002/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR26.252

Sist oppdatert: 05. juni 2025 kl. 09:20