Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur i sparesteinskonstruksjon. Tilbyggets del mot vest har grunnmur i betongblokker.
Etasjeskillere i trekonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon med utvendig stående trekledning. Yttertaket har saltaksform og tekket med takstein. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
Det er ingen anmerkninger med TG 3 (Straks tiltak) i rapporten.
Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende anmerkninger med TG2 (alder, slitasje, skader mv.)
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Loft: Takkonstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. TG2 er valgt for å belyse risiko som følge av ovennevnte.
Råloft:
Det er på befaringstidspunktet ikke tilkomst for inspeksjon av uinnredet loft. Det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for eventuelle tiltak.
Bad. 2.etasje:
Ikke mulig å måle fallet i sluksonen grunnet plassering av dusjkabinett. Det er ikke kjent om fallforholdet fører til tilfredsstillende avrenning av bruksvannet hvis kabinettet fjernes. Fallet på gulvet forøvrig utenfor dusjkabinettet er målt å vurdert som tilfredsstillende. Det opplyses om at det ikke er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets vegger. Rommet tilfredsstiller dagens ikke krav til fukt- og lekkasjesikkerhet. Av den grunn må derfor tett dusjkabinett benyttes videre slik som dagens løsning er. Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta undersøkelse av sluket. Tettedetaljer ved rørgjennomføring i vegg under servant er mangelfull. Fare for fukt i konstruksjon ved en eventuell lekkasje. Tettedetaljer bør etableres.
Toalettrom 2.etasje:
Det er kun naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk, noe som kan føre til redusert luftutskiftning. Mekanisk avtrekk kan etableres ved behov.
Vannrør er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
Kjøkken:
Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Av denne grunn kan eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør system forårsake følgeskader. Tiltak med tetting mellom avløpsrør og vannrør anbefales.
Bad. 1.etasje:
Våtrommet har fått TG 2 grunnet alder og usikker restlevetid. Det anbefales oppgradering ved behov. Tettesjikt på både gulv og vegger vurderes som utilstrekkelig etter dagens krav, og bør fornyes ved rehabilitering. Vannrør og sluk er gamle og bør skiftes samtidig. Dusjkabinett bør fortsatt benyttes for å unngå lekkasjer. Ventilasjonen er begrenset grunnet manglende tilluftsspalte som bør etableres. Hulltaking og fuktmåling i tilstøtende rom viser ingen tegn til fuktskader. Fallforhold og oppkant ved dør er tilfredsstillende med tanke på lekkasjesikkerhet.
Elektrisk anlegg:
Det er foretatt en forenklet vurdering av det elektriske anlegget. Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).
Trapp til 2.etasje. :
Håndløpere på vegg mangler. Rekkverket har åpninger på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. I tillegg er det registrert stedvise knirk i trappen.
Kjeller:
Stedvis fuktskjolder og symptomer på råte i bunnsviller på enkelte lettvegger er observert. Skadede vegger bør skiftes, og ytterligere undersøkelser anbefales for å avklare omfang og nødvendige tiltak. Det er mindre sprekker i trapperom, trolig grunnet setninger eller jordtrykk som bør følges opp med jevnlig ettersyn. Befaring var begrenset grunnet lagrede gjenstander, og det ble ikke ansett som hensiktsmessig å flytte disse. Det er derfor satt TG 2 for å belyse risiko ved begrenset inspeksjon. Gulvoverflater er grovstøpte og noe skjeve. Også her var deler av arealet utilgjengelig for full vurdering. Selger opplyser om vanninnsig ved trapp til kjeller ved kraftig regn. Dette bør følges opp med jevnlig ettersyn og eventuelle tiltak ved behov.
Tekniske anlegg, VVS anlegg:
På bakgrunn av varmtvann berederens alder, er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid.
Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid. Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
Trapp til kjeller:
Håndløpere på vegg mangler. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. I tillegg er trappen er slitt/aldringspreget, men forholdet vurderes til å være av estetisk karakter.
Krypekjeller:
Innvendig inspeksjon viser at det er ikke etablert fuktsperre mot grunn. Det er økt risiko for skader som følge av opptukting fra grunnen. Etablering av dampsperre tykkelse 0,20 mm anbefales. Det er observert stedvise tegn til fuktmerker på grunnmuren. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
Ytterkledning er av eldre dato og bærer preg av slitasje. Jevnlig ettersyn anbefales, og tiltak kan bli nødvendig over tid. Luftespalten bak trekledningen er delvis blokkert og vurderes som for liten enkelte steder, noe som kan redusere levetiden på både kledning og veggkonstruksjon. Videre undersøkelser anbefales, og lufting bør forbedres der det er mangelfullt. Kledningen er stedvis ført helt ned mot bunnstokk, noe som øker risiko for fuktopptrekk og råteskader. Vindusomramminger viser også slitasje, men selger opplyser at dette vil bli utbedret i forbindelse med utskifting av eldre vinduer. Det er ukjent om det er musesperre bak trekledning.
Vinduer:
TG 2 gjelder vindu i stue 2.etasje, lite soverom 2.etasje, kjøkken og stuevindu mot vei. Disse vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/utskiftinger. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet. I følge selger vil disse bli skiftet før salg.
Dører:
Balkongdør i 1.etasje er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/utskifting. Det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dører hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet. I følge selger vil denne bli skiftet før salg.
Yttertak:
Vurderingene av yttertaket er gjort fra bakkeplan på grunn av sikkerhetsmessige hensyn. TG2 er valgt på bakgrunn av at taket med tilhørende detaljer kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette.
Takkonstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Snøfangerutstyr er stedvis ikke etablert. Øvrige beslag og takrenner er ikke undersøkt. Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader på overnevnte forhold men skader kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at etablering av lufting og utbedringstiltak kan iverksettes dersom behov.
Balkonger 1.etasje:
Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Rekkverk har i tillegg lysåpninger stedvis større enn dagens forskriftskrav på maks 0,10 meter. Tiltak anbefales. Det opplyses om at det ikke er etablert tettesjikt mot underliggende kjellerrom. Det er ikke observert tegn på lekkasjer eller skader på befaringstidspunktet. TG2 er valgt for å belyse risiko som følge av dette.
Utvendige trapper ved inngangsparti:
Helhetsvurdering: Sprekker og riss. Uvisst om negativ utvikling er fortsatt gjeldende eller om utviklingen har stoppet/er stabil. Ytterligere undersøkelser anbefales. Rekkverkets utforming vurderes å ha behov for utbedringer med tanke på sikkerheten. Rekkverk bør utbedres.
Grunnmur, fundamenter:
Pussavskalling er stedvis observert på grunnmur. Eksakt årsak er ikke kjent. Fornying av overflate bør stedvis påregnes.
Drenering:
Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder og symptomer vurderes det at levetiden er passert. Opplysningen bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden i kjeller og i krypkjeller. Ytterligere undersøkelser anbefales og det må påregnes kostnader for utbedringer. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er stedvis ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden. Tiltak bør gjennomføres.
Stikkledninger og tanker:
Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko som følge av ukjent alder og usikker restlevetid.
Frittstående byggverk - Garasje:
Det er kun foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden. I forhold til byggeår vurderes moderat vedlikehold å være tilstrekkelig. Som følge av lagrede gjenstander inne i garasjen var det ikke mulig å undersøke gulv og vegger på en fullverdig måte, og følgelig kan det ikke sies noe om eksakt tilstand. Ytterligere undersøkelser anbefales når forholdene ligger til rette.
TGIU (ikke undersøkt):
- Vannrør var på befaringstidspunktet ikke tilkoblet og følgelig er det ikke utført funksjons testing.
-På grunn av konstruksjonsmessige forhold i tilstøtende vegg til dusjkabinett og våtsonens plassering mot yttervegg ved servant er det derfor ikke foretatt hulltaking
og fuktmåling
- Sluk er ikke tilgjengelig for inspeksjon under dusjkabinett.
- Downlights: Det er ikke foretatt demontering av utstyr og følgelig er det ikke utført inspeksjon inne i selve konstruksjonen.
- Innvendige pipeløp og funksjonalitet er ikke vurdert.
- På grunn av begrenset fremkommelighet i etasjen som følge av lagrede gjenstander og fall mot sluk i ett av rommene ble det av den grunn ikke foretatt målinger i denne
etasjen.
- Ifølge huseier er det foretatt måling av radon og verdiene er innenfor statens anbefalte grenseverdi. Dokumentasjon er ikke fremlagt. Forholdet er ikke videre
undersøkt i denne rapporten.
- Vurderingene av yttertaket er gjort fra bakkeplan på grunn av sikkerhetsmessige vurderinger med den begrensning dette innebærer, Tekking (undertak, lekter og yttertekking), Detaljer mot tilstøtende konstruksjoner, Takgjennomføringer, Skorsteiner over tak.
-Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte forhold, rapporten må leses i sin helhet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.