Pionerstien 10

Pionerstien 10, 1062 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 109, bruksnummer 35, ideell andel 1/1
Andelsnummer 45, FRYDENLUND BORETTSLAG, organisasjonsnummer 947853716

Totalt bruksareal BRA: 69 kvm

BRA-i:
Boligbygg med flere boenheter:
-2. etasje 59 kvm: Gang, bod, bad, soverom, kjøkken

BRA-e:
Boligbygg med flere boenheter:
-2. etasje 6 kvm: Bod i fellesareal
-1. etasje 4 kvm: Bod i fellesareal

Åpent areal:
Boligbygg med flere boenheter:
-2. etasje 12 kvm: Balkong

Det er i tillegg to fellesboder til lagring av barnevogn, akebrett etc.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.03.2026 utført av Agenda Taksering AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et boligbygg med flere boenheter, oppført i 1980. Etasjeskiller er av betongdekke. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass fra 2013, en malt hovedytterdør med brannklassifisering og en malt balkongdør i tre fra 2013. Innvendig har boligen malte glatte dører. Leiligheten har en balkong på 12 m² med betongdekke og rekkverk av metall og glass med en målt høyde på 102 cm.

Det elektriske anlegget er fra byggeår, men eier opplyser at inntak og sikringsskap er oppgradert i forbindelse med installering av nye målere. Det ble utført eltilsyn i 2024, og dokumentasjon på at saken er lukket er fremlagt. Det foreligger ingen samsvarserklæringer, og det anbefales en utvidet el-kontroll på bakgrunn av anleggets alder.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Underetasje -2 Bad
- Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Direktoratet for Byggkvalitet (DiBK) har i sin veiledning av 26.9.2022 skrevet: Bygningsdeler på bad og vaskerom må i tillegg til å få tilstandsgrad opp mot kravene som gjaldt da de ble bygget, også kontrolleres mot dagens krav, på bakgrunn av at bruken av slike rom har endret seg vesentlig opp gjennom årene. Et baderom uten membran på gulv og del av vegg kan blant annet ikke brukes til dusjing direkte på gulv, men må ha dusjkabinett som fører dusjvannet direkte til sluket. Dette er forhold som en kjøper må få vite. Det vurderes ikke uvanlig at et eldre bad på dette grunnlag kan få en høy tilstandsgrad, selv om det ikke er observert fukt eller svikt i bygningsdelene. Det vil da være opp til kjøper å oppgradere badet eller annet våtrom for å kunne bruke rommet annerledes enn det er bygget for. Badet er fra 1980-tallet og eldre enn forventet levealder. I praksis betyr dette at våtrom skal undergå en streng vurdering sammenlignet med det som tidligere har vært vanlig i tilstandsrapporter før den nye forskriften trådte i kraft ved årsskiftet. Dersom det foreligger et avvik som tilsier at våtrommet ikke oppfyller dagens regelverk om tettesjikt og sluk, enten på grunn av materialvalg, alder, avvik fra regelverk, preaksepterte ytelser, faktiske skader eller funn av fukt også videre, vil det etter Norsk takst sitt synpunkt være et foreliggende avvik som krever utbedring «innen kort tid» og skal gis TG3. Et våtrom som ikke oppfyller funksjonskrav om tettesjikt og sluk i dagens tekniske forskrift skal gis TG3."

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Dører - inngangsdør: Det er noe naturlig slitasje på dører, pakninger og beslag mm. og forventet levetid anses å passert med 50 prosent.

Innvendig
- Overflater - gulv: Det er påvist slitasje/ fuktmerker i parkett enkelte steder.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Underetasje -2 Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. Rust i sluk, ikke klemring, ikke synlige tettinger på gjennomføringer i våtsoner.

Underetasje -2 Kjøkken
- Overflater og innredning: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet. Slitasje på beslag, fronter mm. Skade på benkeplate ved vask.
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Eier opplyser at det er foretatt radonmålinger i regi av borettslaget, men det er ikke fremlagt dokumentasjon på dette.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Selger opplyser om en lekkasje i avløpsrør i krypkjelleren i 2023, som ble utbedret av fagfolk via styret. Som følge av lekkasjen oppsto det saltutslag i fellesareal. Arbeidet omfattet utbedring av lekkasjen, isolering av krypkjeller og installasjon av ventilasjon i kjeller, utført av Fuktstopper AS og Bygårdsservice AS. Det foreligger dokumentasjon på arbeidet.
Videre ble det etter en tilsynskontroll fra Elvia i april 2024 byttet tre stikkontakter. Dette arbeidet ble utført av Elektrikergruppen AS. Selger opplyser også at det er utført radonmåling i regi av borettslaget, og at verdiene var innenfor grensen. Dokumentasjon på dette skal finnes hos styret.

KJØKKEN:
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter og benkeplate av laminat. Kjøkkenet har frittstående komfyr og kjøl- fryseskap, og en integrert oppvaskmaskin. Kjøkkenventilator med kullfilter er installert.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Oppvaskmaskin
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

BAD:
Badet er fra byggeår med fliser på gulv og vegger ved badekar, og malte vegger ellers. Rommet er utstyrt med gulvstående WC, badekar, innredning med nedfelt servant og opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekk og oppvarming med panelovn på vegg.

ØVRIGE ROM:
Gulvene består av en av parkett og fliser. Veggene er utført med malte plater. Himlingen har malte flater av betong

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen oppvarmes elektrisk med panelovner.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på Boligblokk, datert 10.02.1982. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest på Vent.anlegg, datert 19.03.1979. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest på Endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner, datert 26.03.2013. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest på Fasadeendring, datert 12.12.2019. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.
Dagboknr 42980, tinglyst 16.07.1986, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakk
Servitutten handler om at kommunen har rett til adkomst og vedlikehold av ledninger som går over eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til vei. Eiendommene gbnr 109/34, 35 og 36 har rett til felles avkjørsel og over gbnr 109/33.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Velkommen til Pionerstien, en adresse som kombinerer det beste fra to verdener. Her bor du med Østmarka som nærmeste nabo, hvor turstier og skiløyper starter svært nær. Samtidig er bylivet aldri langt unna. En kort spasertur på under fem minutter tar deg til Ellingsrudåsen T-banestasjon, og derfra er du i Oslo sentrum på under 20 minutter. Denne balansen mellom natur og urban tilgjengelighet definerer livet på Ellingsrud.

Det er kun 23 minutter til Oslo sentrum.

Hverdagslogistikken er enkel og effektiv. De daglige innkjøpene gjør du hos Kiwi på Ellingsrud Torg, kun noen minutters gange fra leiligheten. I tillegg populær frisørsalong, samt frivillighetssentral. For et bredere utvalg av butikker og servicetilbud er det kort vei med bil til sentre som Furuset Senter og Metro Senter. Med bil er du også raskt ute på E6, noe som gir enkel adkomst til resten av byen, og Gardermoen på cirka 30 minutter.

Området er godt tilrettelagt for både store og små. Flere barnehager, som Frydenlund og Smedbakken, ligger i gangavstand. Det samme gjelder Bakås og Ellingsrudåsen skole for barnetrinnene og Ellingsrud skole for ungdomstrinnet. For den aktive finnes det flere treningsmuligheter i nærheten, enten du foretrekker en løpetur i skogen eller et av sentrene på Furuset.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 8964,2 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med gressplener, internveier og lekeplasser.
Inngjerdet hundepark i gangavstand.

Det er mulighet for å leie garasjeplass med ladepunkt under terrasseblokkene eller parkeringsplass i enden av småhusene. Borettslaget har også 34 parkeringsplasser som leies ut etter venteliste. Infrastruktur for elbil er fullført, og gjesteparkering er tilgjengelig mot elektronisk registrering i inntil 3 døgn.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger innenfor felt B, i Bebyggelsesplan for del av gnr. 109 bnr. 9 - Felt B - Ellingsrud vest. (ID: V161277), vedtatt 16.12.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan Ellingsrudåsen stasjon (umatr.) Forlengelse av Furusetbanen (ID: V040179), vedtatt 04.01.1979, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen regulerer en banetrasé i tunnel som krysser eiendommen.

Eiendommen omfattes av Bebyggelsesplan på Ellingsrud vest, felt C, del av gnr 109 bnr 9 m. fl. (Ellingsrud gård sameie). V191179, vedtatt 19.11.1979 er en bebyggelsesplan uten egne skrevne bestemmelser.

Eiendommen omfattes av Bebyggelsesplan på Ellingsrud vest, felt B, del av gnr 109 bnr 9. V161277, vedtatt 16.12.1977, er en bebyggelsesplan uten egne skrevne bestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til kommuneplanen:
- Hensynssone H190_2: Andre sikringssoner.
- Hensynssone H310_2: Steinsprang.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Felleskostnadene er kr  5 532,-  pr. mnd. og inkluderer: Dette inkluderer kommunale avgifter, trappevask og en kollektiv avtale for TV og bredbånd med Telia.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Borettslagets lån har flytende rente, og rentenivået kan endres og påvirke de månedlige kostnadene.

Eiendomsskatt for enkelte leiligheter påløper i mai, juni, september og november, og fremkommer som en egen spesifikasjon på fakturaen for felleskostnader i disse månedene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 8 000kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og er inkludert i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 038 152 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 7 676,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 412 440,- pr. 11.03.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 196 318 505,- pr. 11.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208250876
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 11.03.2026: kr 74 858 143,00
Andel av saldo: kr 157 263,69
Innfrielsesdato: 30.11.2053
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,79%

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98208369377
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 11.03.2026: kr 121 460 362,00
Andel av saldo: kr 255 176,11
Innfrielsesdato: 30.12.2053
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

Det er ikke mulighet for individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning).

3 200 000,00 Prisantydning
412 439,80 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 612 439,80 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 631 885,80 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Nina Christin Pihl

Leiligheten er tilknyttet FRYDENLUND BORETTSLAG.
Det består av 346 enheter fordelt på leiligheter i punkthus, terrasseblokker og småhus med flere grønne arealer.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt å ha hund eller katt. Må godkjennes av styret først.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsrett blir avklart 19.03.2026

Foretatt påkostninger de senere år: 
- Bytte av postkasser og varmtvannsberedere etter 2018.
- Fasaderehabilitering i 2023.

Planlagte påkostninger: 
- Styret har vedtatt økning i lånerammen med tanke på nye postkasser og utskifting av beredere.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger kr 2.500,- pr stk 

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 1 787,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Foto  kr 4 190,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 63-0034/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Jessheim
Skovly Promenade 10, 2066, JESSHEIM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR63.2634

Sist oppdatert: 18. mars 2026 kl. 20:03