Gabels gate 49

Gabels gate 49, 0262 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 211, bruksnummer 122, seksjonsnummer 11, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 69 kvm

BRA-i:
4. etasje 65 kvm: Gang, bad, wc, kjøkken, stue, spisestue, soverom og innvendig bod.

BRA-e:
Kjeller 4 kvm: Kjellerbod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
4. etasje 4 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod merket nr. 11. Iht. sameiets vedtekter har seksjonseierne eksklusiv bruksrett til nummerert bod.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.09.2025 utført av Anticimex AS v/Thomas Erichsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Leiligheten ligger i 4. etasje i et boligbygg oppført i 1961. Bygningen er oppført over seks etasjer samt kjeller. Gulv mot grunn, grunnmur, bærende konstruksjoner og etasjeskillere er av betong/murkonstruksjon. Utvendig fasade er forblendet med pussede og malte flater. Taket er en tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med papp/membran, men ble ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer og balkongdør med karmer av tre og to-lags glass fra 2006, med utvendig aluminiumsbeslag. Entrédøren er fra ukjent årstall med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Det er utgang fra stuen til en overbygget, vestvendt balkong på 4 m². Balkongen er av betong og belagt med membran fra 2005. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Det elektriske anlegget er hovedsakelig fra 2007 og består for det meste av skjult anlegg. Sikringsskapet har automatsikringer og er plassert i felles trappegang.

Leiligheten har røykvarslere. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på nylig kontroll av brannslukningsapparat.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Baderom
- Helhetsvurdering: På bakgrunn av alder på røropplegg, tekniske installasjoner og tettesjikt er det risiko for skjulte avvik. Fallforhold fra døråpning til sluk er målt til ca. 12 mm, noe som ikke er tilfredsstillende. Det er ikke tilstrekkelig tilluftsspalte under døren, og rommet har kun naturlig ventilasjon med utilstrekkelig effekt. Vann- og avløpsrør har passert anbefalt brukstid. Det er registrert slitasje på badekar og servantinnredning, bomlyd under enkelte fliser og misfarging på fuger. Sluket er fra byggeår, har ikke blitt skiftet ved oppgraderinger, har observert rust og passert forventet levetid. Tettesjiktet har usikker restlevetid og er ikke forskriftsmessig tilsluttet sluket. Våtrommets anbefalte brukstid er passert.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Ventilasjon og avtrekk: Det er kun kullfilterventilator og ikke separat avtrekk fra rommet.
- Vannrør: Vannrørene har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Innredning: Dørhåndtaket til kjøleskapet er ødelagt.
- Avløpsrør: Skjulte avløpsrør er av ukjent type, alder og tilstand.

Toalettrom - Wc
- Ventilasjon: Det er ingen eller lite ventilasjon i rommet.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Overflater gulv: Det er bomlyd under enkelte gulvfliser og misfarging på fuger.
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.

Øvrige rom
- Overflater himling: Det er skade på himling i stue og spor etter gammel innredning på kjøkkenet.
- Overflater gulv: Gulvoverflaten i stue/spisestue har slitasje, riper og merker.
- Innerdører: Dørbladet til innerdøren ved wc har kontakt med karmen.

Tekniske anlegg
- Vannbåren varme: Anlegget er eldre uten påviste skader eller lekkasjer.
- Hovedstoppekran: Stoppekranen til varmtvannet kan ikke lukkes.

Elektrisk anlegg
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er kun fremlagt samsvarserklæring for deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget.

Balkong
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Tettesjiktet er gammelt og anbefalt brukstid er overskredet.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble i 2000 lagt rør fra toalettrom til bad for å få en liten vask, utført av faglært. Det elektriske anlegget ble oppgradert med omtrekking av ledninger i 2007, utført av faglært. For mange år siden var det en lekkasje på et rør i etasjen over, som ble utbedret som en forsikringssak for sameiet.

En leilighet i Gabels gate 49 som ligger i 4. etasje med heis i oppgangen, og inneholder gang, kjøkken, stue, spisestue, soverom, bad og wc. Det er utgang til vestvendt balkong fra stuen. Her er det mulighet til å skape drømmeboligen i et av Oslos mest attraktive strøk.

Entré:
Entréen er romslig med plass til oppheng av ytterklær og skotøy. Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse 35 dB.

Stue:
Stuen er leilighetens største rom med rikelig plass til ulike soner som sofagruppe med tilhørende salongbord og tv-bank. Hyggelig plass til spisegruppe, samt annet møblering som hyller og skap. Fra stuen er det utgang til den overbyggede, vestvendte balkongen.

Balkong:
Balkongen er av god størrelse med plass til hyggelig sittegruppe. Her nyter man en luftig atmosfære fra byggets 4. etasje.

Kjøkken:
Kjøkkenet har innredning fra 2007 med profilerte fronter og benkeplate av laminat. Nedsenket oppvaskkum av metall med ett-greps armatur. Det er flislagt mellom overskap og underskap, og benkeskapsbelysning under overskap med stikkontakter. Kullfilterventilator er plassert i overskap. Gulvet er laminat, veggene pussede malte flater, og himlingen av malt betong med spor etter gammel innredning. Synlige vannrør av kobber og synlige avløpsrør av plast. Hvitevarene er frittstående.

Bad:
Badet ble oppgradert i 1989, og det ble i 2000 lagt rør fra toalettrommet inn til baderommet for å etablere en liten vask. Rommet har flislagt gulv og flislagte vegger opp til brystningsthøyde, med pussede malte flater over. Himlingen er pusset malt flate. Innredningen består av vegghengt servantinnredning med dører og ett-greps armatur, vegghengt speilskap med sideskap, overlys og stikkontakt, samt badekar med dusjbatteri tilkoblet veggmontert hånddusj. Synlige vannrør av kobber og synlige avløpsrør av plast og støpejern. Avtrekksventil er plassert på vegg. Badet har et betydelig oppgraderingsbehov, og full fornying av våtrommet må påregnes.

Soverom:
Soverommet har garderobeskap og slette innerdører. Gulvflatene er belagt med laminat, parkett og gulvbelegg, veggene av tapet og pussede malte flater, himlingen av malt betong.

WC:
Separat toalettrom med vegghengt servant av porselen med ett-greps armatur og gulvstående toalett. Veggflater av malte slette flater og himling av malt betong. Synlige vannrør av kobberrør og synlige avløpsrør av plast og støpejern. Avtrekksventil er plassert på vegg.

Overflater:
Gulv: Laminat, parkett og gulvbelegg i stue, spisestue og soverom. Flislagt gulv på bad. Gulvflate av laminat på kjøkken.
Vegger: Tapet og pussede malte flater i stue, spisestue og soverom. Flislagte vegger til brystningsthøyde og pussede malte flater over på bad. Pussede malte flater på kjøkken og wc.
Himling: Malt betong i alle rom. Pusset malt flate på bad. Takhøyde mellom 2,43 og 2,45 meter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Vaskemaskin, komfyr og kjøleskap følger ikke med.

Leiligheten er oppvarmet med radiatorer tilknyttet et felles fjernvarmeanlegg.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1961. Det foreligger ferdigattest for nybygg av boligblokk datert 25.06.1965. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger som samsvarer med dagens planløsning. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 512275, tinglyst 11.11.1983, type heftelse: Pantsettelseserklæring til sameiet på kr. 15 000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, bestemmelse om vann/kloakkledning, erklæring/avtale av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, og rett til bruk av grunn for reparasjon og vedlikehold.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Sameiets vedtekter inneholder bestemmelser om utleie. Leietaker må godkjennes av styret. Fremleie er ikke tillatt. Korttidsutleie er begrenset til maksimalt 60 døgn i året og maksimalt 30 døgn sammenhengende. Ved utleie påløper et gebyr på NOK 2 000,-.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten har en fantastisk beliggenhet for deg som ønsker å bo sentralt til i et av byens aller fineste strøk med nærhet til et svært rikt tilbud av fasiliteter. I umiddelbar gangavstand kan populære El Camino by på gode smaksopplevelser, i form av mexikanske burritos. I gangavstand finner du Frogner Atrium med stor matvarebutikk, blomsterbutikk, apotek, og flere serveringssteder. Utenfor Frogner Atrium og Lille Frogner álle går 12- trikken, og fra Bygdøy allé går det flere busslinjer.

Det er fine turmuligheter ved Frognerparken, Frognerkilen, Bygdøy og Skarpsnoparken. Frogner Stadion (med blant annet skøytebane på vinteren) og øvrige rekreasjonsområder ligger en kort gåtur fra leiligheten. Videre er det kort vei til bl.a. Nationaltheatret, Vika, Aker Brygge, Bygdøy Allé og Skøyen.

Shopping:
Flere populære matvareforretninger, spisesteder, hyggelige fortauskafeer og kaffebarer rett rundt hjørnet og noen minutter unna leiligheten finner man en søndagsåpen matbutikk. Om man ønsker flere alternativer i området har man bl.a. Kaffebrenneriet, Pizza Da Mimmo, Villa Paradiso, samt spesialforretninger som Stockfleths, Pascal og Fjeldberg. I tillegg er det flere matbutikker i nærområdet. Kort vei til steder som Solli Plass, Gimle, hvor man finner ærverdige Gimle kino, og Karenslyst Allé. Det tar et snaut kvarter å gå til Hegdehaugsveien, Bislett, Slottet og Karl Johans gate.

Utdanning:
Det kort vei eller gode transportmuligheter til blant annet Hartvig Nissen og Oslo Handelsgymnasium, Bjørknes privatskole, Tannlegehøyskolen, Høgskolen i Oslo, Universitetet i Oslo, Handelshøyskolen BI samt Veterinærhøyskolen. For de på barne- og ungdomsskolen er det gangavstand til Uranienborg skole samt Den Franske Skolen. Flere barnehager i området.

Offentlig kommunikasjon:
God offentlig kommunikasjon i nærområdet med buss og trikk fra Frognerveien og Bygdøy Allé. Buss nummer 31 (Snarøya - Tonsenhagen) samt trikk nummer 12 (Majorstuen - Kjelsås gjennom byen) går rett i nærheten med blant annet stoppesteder som Skøyen, Solli Plass, Majorstuen, Nationaltheatret, Jernbanetorget, Grünerløkka, Storo m.flere.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kart. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Se vedlagt nabolagsprofil. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 629 kvm som tilhører sameiet. Sameiet har felles tomt opparbeidet med prydbusker og diverse beplantning. Felles områder har blant annet asfalterte internveier.

Sameiet disponerer 8 utendørs parkeringsplasser i bakgården og 3 plasser i lukket garasje. Plassene tildeles etter søknad til styret basert på ansiennitet. Leie av plass i bakgård koster kr. 600,- pr. mnd. og i garasje kr. 1 200,- pr. mnd. Det er el-lader på en av plassene i garasjen. Ved salg eller utleie av seksjonen, skal parkeringsplassen leveres tilbake til sameiet for ny tildeling. Utleie av parkeringsplass er kun tillatt til personer som bor i gården, og kan ikke skje til et høyere vederlag enn det seksjonseier selv betaler. Ta kontakt med styret for mer informasjon.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående byggesaker:
- Frognerveien 22 - Bruksendring. Det ble gitt igangsettingstillatelse 06.02.2026. Saksnummer 202518158.
- Lille Frogner allé 1 - Forhåndskonferanse påbygg på leilighetsbygg. Saksnummer 202521596.
- Frognerveien 13 B - Bruksendring av deler av næringslokaler til restaurant, bruksendring av loft til bolig og ombygging av 12 leiligheter til 20 enheter. Saksnummer 202518771.
- Frognerveien 30 B - Bruksendring og ombygging av kino til golfsenter. Saksnummer 202523396

Det kan påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 5 702,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, a-konto oppvarming, kommunale avgifter, renter og avdrag på fellesgjeld, bygningsforsikring, vaktmestertjeneste, trappevask, drift og vedlikehold m.m.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 2 585,-
- Lån 65376: kr 1 776,-
- A konto oppvarming: kr 451,-
- Lån 65384: kr 410,-
- Internett: kr 409,-
- Vedlikeholdstillegg: kr 71,-

Kostnad for internett er kr 409,- per måned og er spesifisert i fellesutgiftene.

Ista Norge AS gjennomfører årlig avregning av energi/fjernvarme.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Eiendomskatten er pt. 1 014,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 963 928,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2025, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca. kr 1 014,- for 2026.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 1 747,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 133 026,- pr. 11.06.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 1 801 670,- pr. 11.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208465376
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 11.06.2026: kr 1 009 329,-
Andel av saldo: kr 84 270,47
Innfrielsesdato: 30.11.2030
Type Rente: Flytende rente
Rente: 7,05 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208465384
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 11.06.2026: kr 758 165,-
Andel av saldo: kr 46 828,48
Innfrielsesdato: 30.11.2040
Type Rente: Flytende rente
Rente: 7,05 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208465392
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 11.06.2026: kr 34 176,-
Andel av saldo: kr 1 927,04
Innfrielsesdato: 28.02.2027
Type Rente: Flytende rente
Rente: 7,05 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

6 500 000,00 Prisantydning
133 026,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 633 026,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

165 820,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
166 910,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
176 860,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 799 936,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 809 886,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Agnes Haraldstad

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Gabelsbo Boligsameie, med sameiebrøk 65/1153.
Sameiet består av 20 leiligheter.
Forretningsfører er Oslo og Omegn Boligforvaltning AS, tlf. 22 12 23 40
Dugnad må påregnes.
Det må ikke holdes hund eller katt i leiligheten uten styrets samtykke. Eierne må påse at dyrene ikke sjenerer naboer. Lufting av hund i bakgård er ikke tillatt.
Sameiet har felles vaskeri og sykkelbod.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Utbedret takterrasser som er en del av taket i 2021
- Overgang fra oljefyr til vannbåren varme (Fjernvarme).
- Oppgraderinger i bakgården med blant annet elektrisk port

Planlagte påkostninger:
Iht. årsberetningen for 2026 er det planlagt rehabilitering av porten inn til bakgården da den ble påkjørt ifm måking av snø. Skaden blir dekket av forsikringsselskapet. Videre er det snakk om å utbedre heiselementer og eventuelt utvendig høytrykkspyling av gården. Iht. samtale med styreleder 17.06.2026 er dette pt. ikke vedtatt og utskiftning av heiselementene vil trolig ikke skje i år. Hvordan dette skal finansieres er heller ikke avklart.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Salgsoppgaver   kr 3 600,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse kr. 3.500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Obos  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 1 055,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Fotografering kr 4 500,-
Tilstandsrapport kr. 9.700,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 40-0167/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.25167

Sist oppdatert: 24. juni 2026 kl. 16:14