Mjåvannsveien 2

Mjåvannsveien 2, 4900 TVEDESTRAND
Kommunenummer 4213, gårdsnummer 74, bruksnummer 369, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 77 kvm

BRA-i:
Del av tomannsbolig:
1. etasje 42 kvm: Entré, soverom, bad/vaskerom, kjøkken og stue.
2. etasje 30 kvm: Stue, soverom og bod.

BRA-e:
Del av tomannsbolig:
Kjeller: 5 kvm: Bod i garasjen. Garasjeplassen er ikke oppmålt.

Åpent areal:
Del av tomannsbolig:
1. etasje 14 kvm: Terrasse.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 35m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 30m² av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealet som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5m².

Boligen disponerer en bod foran parkeringsplass i garasjen. Boden og garasjen er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.04.2025 utført av Anticimex v/Svein Ove Gjeruldsen. Det foreligger ferdigattest og tegninger ser ut til å stemme med dagens bruk/rominndeling.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende prosentfordeling er gitt i vedlagte tilstandsrapport:
58% = TG1, i orden
31% = TG2, alder, skade, slitasje mv.
0% = TG3, strakstiltak nødvendig
11% = TGIU, tilstand ikke undersøkt

Her oppsummeres eiendommens tilstandsgrad 2 i vedlagte tilstandsrapport, det henvises til sidetall i tilstandsrapporten for mer info:
Bad/vaskerom: TG2 er satt etter en helhetsvurdering av våtrom på grunn av alder/slitasje. Se s. 8.
Kjøkken: Svelleskader etter vannsprut på vegg over kjøkkenarmatur. Veggoverflate bør fornyes.
Øvrige rom: Det registreres bomlyd under enkelte fliser (gang). Tiltak kan iverksettes ved behov. Se s. 9.
Loft, innredet: Konstruksjon er lukket. Det er ikke observert skader eller tegn på skader, men det er ikke inspisert så skader kan ikke utelukkes.
Etasjeskiller: Skjevhetsmåling, største avvik er målt i loftstue til 22 mm.
Yttertak: Stigetrinn opp til pipe mangler, tiltak er anbefalt. Snøfangerutstyr er ikke etablert, tiltak anbefales. Se mer på s. 12.
Utvendige trapper: Det mangler rekkverk på begge sider av trapp i betong utenfor. Rekkverk bør etableres for å fjerne TG2/sikkerhet.
Drenering: Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist og er ført opp mot ytterkledning. Konsekvens kan være økt fuktbelastning i veggkonstruksjon. Tiltak er anbefalt. Vann fra yttertaket er ikke ledet bort fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Det anbefales å føre vannet bedre bort.

Selger har fylt ut egenerklæringsskjema som er vedlagt salgsoppgaven i sin helhet.
Selger har tegnet boligselgerforsikring.

Følgende hvitevarer medfølger i handelen: Kjøleskap (kombi med frys), koketopp, oppvaskmaskin og komfyr.
Alle fastmonterte taklamper i 1. etg og 2. etg, samt persienner på bad, soverom og stuer medfølger.
Vi viser ellers til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vedfyring og elektrisk. Det er peisovn i stua, samt varmekabler i gulv på bad og i gangen.

Det foreligger ferdigattest på nybygg bolig m/2 leiligheter samt rive eksisterende garasjebygg, datert 22.11.2012.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger tegninger som samsvarer med dagens løsning. Det er i opprinnelig tegning tegnet inn et 3. soverom der det i dag er loftstue. Dette er ikke et søknadspliktig tiltak, men dersom ny eier har behov for/ønsker så kan man lovlig sette opp en vegg for å ha et 3. soverom på loftet.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4213/74/369/2:
17.09.2012 - Dokumentnr: 762560 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 2
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning og grunn
Sameiebrøk: 92/226

 
Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.
Sameiet har likevel legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 
Seksjoneringen vil følge eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet sameie Strandhagen, med sameiebrøk 92/226. Boligen er en tomannsbolig med fire garasjeplasser i parkeringskjeller. Det eies en parkeringsplass av snr. 1 og en til snr. 2, og det er to plasser som eies utenom, av noen som ikke bor i bygget. De to plassene som eies utenom har også en andel i form av vedlikeholdsplikt og forsikring av bygget/sin garasje fordelt i seksjoneringen.
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter. Dersom en kjøper ønsker å registrere sameiet i Brønnøysundregisteret, kan man ta kontakt med nabo og eiere av p-plassene i garasjen for et møte.
Dyrehold er tillatt. 

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.
Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.     

Megler har fylt ut en enkel energiattest. Det tas forbehold om avvik i denne.

Sentrumsnær og sentral beliggenhet i stille og rolige omgivelser. Her bor du svært sentralt og i kort avstand til alt du skulle trenge. Gangavstand til sentrum, Grisen storsenter, Grenstøl handel, barnehage og skole. Eiendommen har usjenert uteplass hvor du kan nyte de solrike forholdene med sol fra ca. 08 til 19 på sommerstid. Tvedestrand er kjent for være en liten by med mye historie og sjarmerende uttrykk. De smale sentrumsgatene binder de eldre delene av byen sammen med de nye. Eiendommen ligger på utkanten av sentrum tilbaketrukket i et stille og rolig boligstrøk. Her får man alle fordelene med å bo sentrumsnært, samtidig som man kan nyte stilheten ved å bo noen minutter unna sentrumsgatene. I sentrum finner man både havna med restauranter og muligheter for leie av båtplass, nisjebutikker, bakerier, matbutikker, spisesteder, apotek, vinmonopol og mye mer.

Det er kort vei til E18 som gjør det raskt å komme seg til byene i nærheten. Det tar ca. 20 minutter med bil til Arendal og 30 minutter til Risør.

Tar man båten ut i Tvedestrands vakre skjærgård er det uendelig med muligheter. Da kan man finne alt fra spisesteder i Lyngør, på Borøy, Furøya eller Sandøya til dykkerkurs og kystkulturstier, samt magiske sandstrender og holmer.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehage:
Lyngbakken barnehage (1-5 år): 1.3 km
Bronsbu barnehage (1-5 år): 1.3 km
Blåbærskogen naturbarnehage (0-5 år): 1.5 km

Skole:
Tvedestrand barneskole (1-7 kl.): r 1.6 km
Lyngmyr skole (8-10 kl.): 1.3 km
Tvedestrand videregående skole: 0.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Boligen har tinglyst rett til utearealet utenfor sin leilighet. Uteplassen som tilhører består av litt hage og terrasse. Dagens tomtegrenser er oppgitt som nøyaktige i grunnkart mottatt fra kommunen. All tilhørende bygningsmasse er innenfor tomtegrenser.

Det medfølger en parkeringsplass felles garasjeanlegg. Det er i tillegg plass til en bil ved inngangspartiet. Biloppstillingsplass ved inngangspartiet er på fellesarealet til sameiet, men selger opplyser at det er de som har brukt denne i sin eiertid.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Kommuneplan med planid 143 har følgende formål for området: Bevaring kulturmiljø, nåværende boligbebyggelse og reguleringsplan skal fortsatt gjelde. Reguleringsplaner for området: Verneplan Tvedestrand (sentrumsområde) og Strandhagen. Interessenter kan få tilsendt disse ved henvendelse.

I årlige kommunale avgifter inngår følgende for 2025:
Vann, forbruk og abonnement kr. 6.333,-
Avløp, forbruk og abonnement kr. 8.689,-
Feiing/tilsyn kr. 309,-
Renovasjon kr 4.800,-
Eiendomsskatt kr. 3.992,-

I totale årlige ovennenvte kostnader er kr. 24.123,- stipulert av kommunen for 2025.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12.000,- pr. år./6.497 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7.033,- (Fremtind).
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fiber (500/500) og har avgift på kr 1.000,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 594.453,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2.377.810,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

2 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

62 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
83 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 573 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger boligen.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sara Helene Suorsa Lier

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,85% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 6.500,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.900,-
Visninger: kr 500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 47-0058/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
950007613
Oppdragets KR-kode KR47.2558

Sist oppdatert: 29. april 2025 kl. 07:19