Lysbakkenvegen 12

Lysbakkenvegen 12, 2669 BJORLI
Kommunenummer 3432, gårdsnummer 2, bruksnummer 363, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 88 kvm

BRA-i:
1. etasje 88 kvm: Entre, gang, stue, spisestue, kjøkken, bad, 4 soverom og bod

Åpent areal:
1. etasje 23 kvm:

I tillegg 2 krypkjellere (en i gamledelen og en i nydelen) og hems.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.04.2025 utført av En-Takst AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 2000 i 1. etasje over krypkjeller pluss hems. Hytten ble påbygget i 2010 med stue, soverom og bod. Grunnmuren består av lettklinkerblokker. Yttervegger over grunnmur av tømmerkonstruksjoner - 3`i gamledelen og 4`i nydelen. Etasjeskillere av trebjelkelag. Saltakskonstruksjon som er tekket med shingeltak. Vinduer med 2-lags koblet glass. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG3:

Pipe og ildsted: Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Trenger brannvegg/plate inn mot trevegg ved feieluka i stua.
Krypkjeller: Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader. Det er påvist synlig vann i krypkjeller eller synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller.

I tillegg har følgende bygningsdeler fått TG2:

Utvendig:
Vinduer
Balkonger/terrasse

Tekniske installasjoner:
Vannledninger
Ventilasjon

Tomteforhold:
Fuktsikring og drenering
Grunnmur og fundamenter

Bad:
Overflater gulv, sluk, membran og tettesjikt, ventilasjon

Følgende bygningsdeler har fått TGIU:

Utvendig - takkonstruksjon loft: Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.
Bad: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelen etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Selger har gitt følgende opplysninger i sitt egenerklæringsskjema:

På spørsmål: Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? svarer selger ja. Blandebatteriet i dusj sprakk av frostskade og er byttet. Blandebatteriet på vask er også byttet, grunnet defekt. Varmtvannsberederen ble byttet for noen år siden, da forrige fikk lekkasje i overtrykksventilen.
På spørsmål: Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? svarer selger ja, kun faglært. Lesja Rør. Skifte av blandebatteri, dusj og vask
På spørsmål: Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? svarer selger ja. Kan ligge litt vann nederst i kjelleren på laveste punkt. Utgjør ingen fare for treverk.
På spørsmål: Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende? svarer selger ja. Trenger brannvegg/plate inn mot trevegg ved feieluka i stua.
På spørsmål: Kjenner du til om det foreligger påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser vedrørende eiendommen? svarer selger ja, se pkt. over.
På spørsmål: Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen? svarer selger ja. Hytta ble påbyget i 2010 med ny stue, soverom og bod.
På spørsmål: Er innredningen/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene? svarer selger ja. Gjort av byggfirma.

Hytten er oppført i 1. etasje + hems og krypkjeller og har følgende standard på innvendige overflater:

ENTRE/GANG
På gulv er det furuplank, vegger i tømmer og skråhimling med panel. Furu profilerte innerdører. Innvendig trapp av tre til hems.

STUE
Stuen er beliggende i tilbygget del fra 2010. På gulv er det furuplank, vegger i tømmer og åpen himling med rundåser og panel. Utgang fra stue til terrasse. Det er peisovn med glassdør i stuen som gir en lun og hyggelig atmosfære.

SPISESTUE
Romslig spisestue i tilknytning til kjøkken og med åpning mot stue. På gulv er det lagt furuplan, vegger i tømmer og åpen himling med rundåser og panel. Peisovn med glassdør som gir en lun og hyggelig atmosfære.

KJØKKEN
Malt kjøkkeninnredning med heltre benkeplate med nedfelt oppvaskkum i metall og ett-greps kjøkkenarmatur. Frittstående kjøleskap, oppvaskmaskin og komfyr. Kjøkkenventilator over stekesonen. Laminert plate på vegg bak komfyr. På gulv er det furuplank, vegger i tømmer og åpen himling med rundåser og panel.

BAD
Flislagt gulv, vegger i tømmer og panel i tak. Gulvstående toalett. Servant med ett-greps armatur. Dusjhjørne med forheng og med fliser på vegger. Elektrisk styrt vifte på vegg.

4 SOVEROM
Hovedsoverom har adkomst fra stue. Furuplank på gulv, tømmervegger og skråhimling med rundåser og panel. 2 sengeplasser her.
Ellers er det 3 soverom med adkomst fra entre/gang. Her er det også furuplan på gulv, tømmervegger og panel i tak. Det er køyesenger med 2 sengeplasser på hver av soverommene, mens det innerste soverommet har familiekøyseng der nederste del er 120 så her er det plass til 3. Selger har også benyttet hemsen til soveplass - totalt 11 sengeplasser i hytten.

BOD
Furugulv, vegger i tømmer og panel i tak. Fastmonterte hyller med gode oppbevaringsmuligheter.

Tekniske installasjoner:
Innvendige vannledninger av kobber
Avløpsrør av plast
Varmtvannstanken på ca. 120 liter.
Sikringsskap med automatsikringer.
Røykvarsler og brannslukningsapparat.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Varmekabler i bad, peisovn i både stue og spisestue, forøvrig elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden byggeår.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det forefinnes ikke tegninger over eiendommen fra byggeår MEN det foreligger godkjente tegninger i forbindelse med tilbygg og disse tegninger er stemplet og godkjent den 25.07.2008 men midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger ikke. Den tilbyggede terrassen viser heller ikke på disse tegninger i forbindelse med påbygg på eiendommen.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Eiendommen er beliggende i attraktive og veletablerte Lysbakken hyttefelt like øst for Bjorli sentrum. Det er gangavstand til de fleste servicetilbud som Bjorli kan tilby og man har langrensløyper like ved hytta.

Bjorli er et populært og snørikt hytteområde med innenlands klima og i kjøreavstand på ca 2 timer fra Ålesundsområdet. Området er forøvrig meget ideelt for friluftsliv til alle årstider med gode turmuligheter, jakt og fiske.

Følg Europaveien fra Bjorli sentrum østover og ta av til venstre ved Bjorliheimen, deretter til høyre, forbi Bjorliheimen (parallelt med Europaveien). Ta så første vei til venstre og følg veien ca. 150-200 meter. Ta så av andre veg inn til venstre og eiendommen er beliggende som første hytte på venstre hånd. Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 540 kvm som er opparbeidet med gruset adkomstvei og parkeringsareal, forøvrig naturtomt.

2 biloppstillingsplasser ved inngangspartiet. Parkering for flere gjester oppe ved veien. Henviser ellers til vedtekter for Lysbakken Hytteforening.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Stikkveier er private.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse iht. reguleringsendring på Lysbakken hyttefelt nedre del med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Kommunale avgifter er kr 15 150,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Nåværende eier har ikke oppgitt årlig strømforbruk.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 4.736,-
Velavgift er kr 3.000 pr. år som dekker brøyting, støtte til løypelaget/skiløyper, kontigent til Bjorli Fritidsboligforening samt vedlikehold av veier i hyttefeltet.
Boligen er tilknyttet fiber fra Eidsiva Bredbånd/Altibox, 150/150 med avgift på kr 829,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 379 220,- ifølge selger/skatteetaten.

Eiendomsskatten utgjør kr. 4.542,- pr år.

2 600 000,00 Prisantydning

Omkostninger

65 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
85 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 685 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Espen Kvale og Marthe Håhjem Kvale

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Lesja kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Lysbakken Hytteforening

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr 49.000,-
Tilrettelegging kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke på fritidsbolig: kr 21.520,-
Visninger: kr 1.950,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 76-0100/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ålesund
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR76.25100

Sist oppdatert: 02. juni 2025 kl. 15:04