Dragonstien 16B

Dragonstien 16B, 1062 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 109, bruksnummer 33
Andelsnummer 205, Frydenlund Borettslag, organisasjonsnummer 947853716

Totalt bruksareal BRA: 113 kvm

BRA-i:
3. etasje 94 kvm: Entré, bad, toalettrom, 3 soverom, kjøkken og stue

BRA-e:
1. etasje 3 kvm: Utebod

BRA-b:
1. etasje 12 kvm: Innglasset balkong

Boligen disponerer en utebod med adkomst fra balkongen på 3 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.05.2025 utført av Marcus Bratland v/Takstkonsulent1.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Totalt 13 bygningsdeler er tildelt tilstandsgrad 2:
- Dører grunnet enkelte dører er vanskelig å lukke/åpne
- Overflater på bad grunnet slitasje
- Etasjeskiller grunnet målt høydeforskjell
- Enkelte innvendig dører grunnet slitasje
- Overflater bad grunnet alder
- Membran grunnet mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen
- Ventilasjon grunnet det registreres at rist til venilasjon ikke er montert tilfredsstillende
- Kjøkkeninnredning grunnet påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad
- Avtrekk på kjøkken grunnet manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet
- Vannledninger og avløpsrør grunnet mer enn halvparten av forventet brukstid er passert
- Elektrisk anlegg grunnet kompetanseområde utenfor takstmannens fagfelt. Anbefales alltid kontroll av fagkyndig

Videre er TGIU tildelt hulltaking da det ikke er foretatt, fordi bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i tilstandsrapportens detaljer.

STUE
Stuen er lys og romslig med rikelig lysinnslipp fra store vindusflater. Her kan man møblere med sofa, salongbord og TV-seksjon. Det er også utgang til en romslig balkong. Stuen er malt i en lys og nøytral nyanse som passer perfekt til rommet.

BALKONG I
Balkongen er av god størrelse med plass til ønsket utemøblement. Balkongen er på ca. 13 m² og funker som en fin forlengelse av stuen på årets varmere dager. Den gode størrelsen gjør det enkelt å møblere i soner. Her er det også en utebod på 3 kvm.

KJØKKEN
Videre kommer man inn til kjøkkenet, hvor det også er utgang til boligens andre balkong. Kjøkkenet er av god størrelse med plass til å møblere med spisebord. Kjøkkeninnredning med profilerte fronter. Laminat benkeplate med nedfelt vask. Av integrerte hvitevarer er det platetopp og stekeovn. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap, og den store benkeplaten gjør det enkelt å tilberede gode måltider.

BALKONG II
Nordøstvendt innglasset balkong på ca. 12 m² med plass til ønsket utemøblement. Her har du ingen innsyn fra naboer, og innglassingen forlenger bruken til større deler av året.

ENTRÉ
Velkommen inn i boligen! Entréen er av god størrelse med plass til å henge fra seg yttertøy og sko.

BAD
Badet er av god størrelse med servant nedfelt i innredning, speilskap med belysning og badekar. Her kan man ta et avslappende bad etter en lang arbeidsdag. Det er både plass og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Mekanisk avtrekk sørger for et behagelig inneklima.

TOALETT
Toalettet er pent flislagt på gulv og vegger, og er innredet med vegghengt toalett og servant med innredning.

HOVEDSOVEROM
Hovedsoverommet er av god størrelse med plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Her er det også et praktisk garderobeskap for oppbevaring. Det er rikelig med lysinnslipp fra store vindusflater og rommet er malt i en behagelig nyanse som passer godt for soverommet.

SOVEROM II & III
Boligens andre soverom er også av god størrelse med plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Her er det også et romslig garderobeskap for oppbevaring. Rommene er perfekt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp via elektrisitet. Elektrisk gulvvarme på bad og panelovner.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger en ferdigattest datert 10.02.1982.

Videre foreligger det igangsettingstillatelse og uattestert approbasjon datert 27.03.1996 for innglassing av balkonger, men det foreligger ikke ferdigattest på tiltaket.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann- og kloakkledninger og bestemmelse om veg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Lampe fra stuen og en fra mellomgangen samt skap på soverom 2 medfølger ikke salget.
Den hengende lampen på kjøkkenet medfølger ikke.

Boligen ligger i et hyggelig og svært barnevennlig nabolag på Ellingsrud i Oslo kommune. Bilfrie gater gir trygge omgivelser for lek. Her har man skoler for alle alderstrinn, barnehager, god offentlig kommunikasjon og et rikt utvalg av servicetilbud like i nærheten!

Det er flere dagligvarebutikker i området, blant annet ligger Kiwi Ellingsrud kun 2 minutters gange unna, og Rema 1000 kun noen minutters gange fra eiendommen. Ønsker du ytterlige servicetilbud har man Metro senter som ligger en liten kjøretur unna, med over 90 ulike butikker og servicetilbud. Oppgraderte Triaden kjøpesenter er heller ikke langt unna. Her finner du blant annet Apotek 1, Interoptik, Sats, Sparkjøp, Sunkost, Vinmonopolet, samt flere cafeer, restauranter, frisører, helsetjenester og dagligvarebutikker. Det er også nærhet til fotballbaner, treningssenter, lekeplasser og idrettsbane. Her bor du med andre ord tilgjengelig til det aller meste av det du skulle ha behov for i hverdagen.

Videre er det gode kollektivtilbud i nærområdet. T-banens linje 2 fra Ellingsrudåsen stasjon med ca. 2 minutters gangavstand unna som tar deg enkelt inn til Oslo sentrum på ca. 20 minutter.

For den turglade ligger leiligheten perfekt til ved turområdene i Østmarka, med umiddelbar nærhet til flere turmuligheter, badevann, skiløyper og utsiktspunkter. Ikke lange kjøreturen unna ligger også Langevannet, som er et hyggelig turområde, med både Langgrunna og Vangen badeplass. For den turglade er Mariholtet et trekkplaster!

Dette er en bolig for deg som vil bo sentralt og med tilgang til det viktigste i hverdagen, men likevel litt tilbaketrukket og utenfor den indre bykjerne.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Bakås skole som nylig ble kåret til Oslos beste AKS. Det er 6 barnehager innenfor gangavstand.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 19 290 kvm som tilhører borettslaget.

Garasjeplass medfølger. Alle 3 og 4 roms leiligheter har garasjeplass. 34 utendørs parkeringsplasser for personbiler leies ut etter ventelister.

Det er også et antall innendørs parkeringsplasser for motorsykler til utleie.

Utover dette gjelder parkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse med tilhørende anlegg i henhold til bebyggelsesplan V161277 datert 16.12.1977 med tilhørende bestemmelser.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 202316110 - Byggesak - Edvard Munchs vei 83 - 85 - 87 - Rehabilitering av fasade (dette sameiet). Det ble 20.11.2023 gitt tillatelse til fasadeendring og rehabilitering boligblokk. Tiltaket må være lovlig satt i gang innen tre år, ellers faller tillatelsen bort. Når tiltaket er ferdig utført må det søkes om ferdigattest for arbeidet. Det er for øvrig også gitt tillatelse til rehabilitering i øvrige blokker i sameiet.

Saksnummer 202019844 - Reguleringssak. Gjelder Harald Sohlbergs vei 17 - Dialogfase før politisk behandling - Ellingsrudåsen skole. Oslobygg KF foreslår å omregulere Harald Sohlbergs vei 17 for å rive eksisterende skole og erstatte den med nybygg. Skolen videreføres som 3-parallell barneskole med inntil 630 elever. Spesialavdelingen, Arken, skal utvides til 16 elevplasser. Det foreslås nybygg i 4 etasjer fordelt på to volum som forbindes med en passasje. Skolegården skal oppgraderes og tilrettelegges for de ulike aldersgruppene ved skolen. Spesialavdelingen vil også få et eget uteområde som er skjermet fra resten av skolegården. Planforslag ble sendt til politisk behandling 07.11.2024.

Saksnummer 202020090 - Reguleringssak. Gjelder Harald Sohlbergs vei 7 og 9 - Mehargruppen AS foreslår å omregulere eiendommen fra ungdomsklubb og forretning til bolig, fritidsklubb, matbutikk, torg, møteplass, snarvei, gang- og sykkelvei, servering og andre utadrettede virksomheter. Planforslaget innebærer at dagens ungdomsklubb blir værende. Det bygges i tillegg en boligblokk på åtte etasjer med matbutikk i første etasje, et nytt serveringslokale, offentlig torg og lokal møteplass. Parkering skal flyttes til parkeringskjeller og eksisterende snarvei oppgraderes med belysning. Plansaken er pt. i en oppdateringsfase etter offentlig ettersyn.

Saksnummer 202302012 - Reguleringssak. Gjelder Gamle Strømsvei 110 - Boliger, flerbrukshall og nærmiljøanlegg - Ellingsrud gård. Oppstartsmøte ble bestilt 07.02.2023 og det fremkommer her at Eierne av Ellingsrud gård ser ingen mulighet til å drive lønnsomt ridesenter på eiendommen. Flerbrukshall søkes regulert til "Offentlig eller privat tjenesteyting - flerbrukshall". Øvrig areal søkes regulert til "konsentrert småhusbebyggelse" og "nærmiljøanlegg". Det bevaringsverdige våningshuset beholdes som bolig. Ridehallen beholdes og tilpasses fremtidig bruk. Den kan benyttes til ridehall, paddel-baner, ballidrett eller lignende. Volumet til låven tenkes ombygget til boligformål. Det vil bli lagt vekt på å beholde tunet mest mulig intakt. Det er planlagt at planforslag skal legges ut for offentlig høring innen 24.03.2025.

Saksnummer 201907514 - Reguleringssak. Gjelder Edvard Munchs vei 55 - Detaljregulering vedtatt 24.04.2024. Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for en utvidelse av Ellingsrud ungdomsskole. Planforslaget åpner for økt elevkapasitet ved skolen, ved å utvide eksisterende bebyggelse med nybygg, tilbygg og påbygg.

Saksnummer 202217508 - Byggesak. Karihaugveien 89 - 14.02.2023 ble det gitt rammetillatelse til oppføring av lager- og kontorbygning.

Saksnummer 202005596 - Reguleringssak. Oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn - Detaljregulering. Prem Partner II – Høybråten AS foreslår å omregulere Bjørnheimveien 26 fra kontor og lager, til boligformål. Planforslaget tilrettelegger for 32 nye boenheter i en 6. etasjer høy boligblokk, med maksimal utnyttelse på 4300 m2 BRA. Bygge henvender seg mot Karihaugveien og E6 i syd og eksisterende boliger i nord.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  7 567,-  pr. mnd. og inkluderer: Kabel-TV, varmtvann, internett, trappevask, vannavgifter, forretningsførsel, honorarer, vedlikehold m.m

Selgere har leid en bod for kr.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader 7.138,-
Trappevask 140,-
TV/internett 289,-

Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo Kommune som p.t ikke påfaller eiendommen.

Nåværende eier har ikke opplyst om strømforbruk, men gjennomsnittlig strømforbruk for leilighet er på ca. 10.000 kWh pr. år.

Boligen er tilknyttet kabel-tv og internett, og avgiften er inkludert i felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 072 245,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 288 981,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 10 224,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 607 000,- pr. 01.05.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 198 689 056,- pr. 01.05.2025 og lånevilkårene er:

#1:
Lånenummer: OBOS06-98208250876
Restsaldo: 75.775.077,-
Andel restsaldo: 231.447
Restløpetid: 28 år og 7 måneder
Terminer per år: 12
Rentetype: Flytende
Rente per år: 5,18 %

#2:
Lånenummer: OBOS07-98208369377
Restsaldo: 122.913.979,-
Andel restsaldo: 375.433,-
Restløpetid: 28 år og 7 måneder
Terminer per år: 12
Rentetype: Flytende
Rente per år: 5,28 %

4 200 000,00 Prisantydning
607 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 807 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 826 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Nadia Rashid og Rashid Zaman

Leiligheten er tilknyttet Frydenlund Borettslag. Borettslaget består av 346 leiligheter og småhus.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes. Trappevask er inkludert i felleskostnadene.
Dyrehold; Alle som har kjæledyr, må fylle ut en dyreholds erklæring. Her forplikter man seg til å følge borettslagets retningslinjer for dyrehold. Det er anledning til å ha 1-ett dyr pr husstand. Det kan søkes styret spesielt om man vil ha flere. Fint om det sies ifra om man ikke lenger har noe dyr.
Varmepumper; Styret har i 2020 vedtatt retningslinjer for innstallering av varmepumper både for blokkbebyggelse og småhus. Disse fås ved henvendelse til styret@frydenlundborettslag.no
Ventilasjon: Det ikke er anledning til å koble elektriske kjøkken- eller bad vifter på ventilasjonen. Kjøkken skal ha kullfilter og bad kun ventil.
TV: Kollektiv TV pakke med 12 faste og 5 valgfrie kanaler. Bredbånd/internett med hastighet på 250 Mbps
Elbillader: Alle andelseiere som ønsker det, kan bestille lader på sin parkeringsplass i garasjeanlegget. Denne bestillingen skal gå via styret og utføres av entreprenør som styret har valgt. Etablering av el kontakten dekker de kostnader borettslaget hadde i forbindelse med infrastruktur for å kunne etablere slike kontakter hos hver enkelt. Denne kostnaden ble vedtatt skulle dekkes av de som bestiller slike kontakter og ikke tas over felleskost. Løpende vedlikeholdskostnader belastes hver enkelt som har montert lader. Strømforbruk avregnes i henhold til faktisk bruk

Foretatt påkostninger de senere år i følge styreleder:
- Vinduer og verandadører byttet.
- Fasadeoppussing i alle blokker, som innebar etterisolering, ny kledning og nye belegg/fliser på gulv ute.
- Siste store rehabilitering var alle småhusa som er en del av borettslaget hvor det bla annen ble ny kledning, etterisolering og nye tak.

Styret informerer videre om at det ikke er planlagt noen større påkostninger i 2025, men at borettslaget er fra 1980 og man må regne med at ting på sikt skal fikses. De har gjennomført flere store prosjekter og noe er satt på vent.

En nærmere oversikt over foretatte påkostninger:

2022
- Rehabiliteringsprosjektet småhusbebyggelsen fortsetter.
- Varmtvannsberedere byttet i Pionerstien 1- 8 – 10 – 12 og Dragonstien 12. Alle våre varmtvannsberedere er nå byttet samt at det ble nye postkasser i alle blokker.
2021:
- Startet opp med rehabiliteringsprosjektet småhusbebyggelsen.
-Ny varmtvannsbereder i Dragonstien 99 og 101
-Ventilasjonsrens i blokkbebyggelsen (all ventilasjon skal byttes i småhusbebyggelsen)
Lagt varmekabler i betongtrappene.
- Tilluftsventiler montert i alle oppganger for å redusere søppellukt.
Strømavregninger for el-bil lading er fakturering satt bort til Smartly.
Borettslaget bestemmer strømprisen, basert på snittprisen i måneden før.
2020:
- Ferdigstilt klatrepark og zip-line.
-Radonmåling utført vinter 2020
-Etablert plattinger/møteplasser etter ønske fra andelseiere.
-Fullført innstallering av fibernett til alle leiligheter.
-Nye galvaniserte trapper ute. Mellom Dragonstien 14-16, utenfor Dragonstien 99, i enden av garasje 103, døra mot pionerstien, utenfor pionerstien 8.
2019
-Fullført rehabilitering av blokkbebyggelse.
-Malt oppganger i blokkene.
-El-tavler er oppgradert /skiftet.
-Felles brannvarslingsanlegg i blokker og småhus etablert.
2018
-Startet opp med rehabiliteringsprosjektet av blokkene. Oppstart forprosjektering av planlagt renovering og rehabilitering av småhusene.
-Fullført infrastruktur el-bil.
-Start oppgradering/ utskifting el-tavler.
2017 Oppstart forprosjektering av planlagt renovering og rehabilitering av blokkbebyggelsen.
2016 Oppgradering av lekeplass utenfor 16.
2015 Utvendig vask og maling av alle 60 småhus. Herunder rengjøring og sjekk av takstein, utskifting av råttent panel, toppbeslag på isbord og nye nedløpsrør fra takrenner.
-Ny oppgangsbelysning i alle blokkene.
-Større reparasjon av garasjedekket Dragonstien 97/103 øvre plan.
-Oppmaling av alle sykkelbodene.
2014
-Vindusskifting Del to gjennomført (Dragonstien12-14-16 samt småhusene (27-93).
-Oppfølging av nærmere 60 boliger med feil påkobling til ventilasjonsanleggene, samt større reparasjonsarbeider på driftsanlegget i Dragonstien 14b, 99, 103 ABC samt Pionerstien 1,8,10
-Fortsatt utskifting av et betydelig antall stoppekraner for hindre vannlekkasjer. Kontroll og oppgradering av alle koblingsstasjoner for TV- og bredbåndssignaler fra GET.
2013
-Vindusutskifting Del en gjennomført (Dragonstien 97-99-101 og Pionerstien 1-8-10-12)
-Kanalrens og kontroll av ventilasjonsanlegget gjennomført i alle boliger.
-Fortsatt utskifting av et større antall stoppekraner for å hindre vannlekkasjer.
-Ny garasjeport i Dragonstien 97 og ny vaskesentrifuge i Pionerstien

Det er felles vaskeri i kjelleren i Dragonstien 103. Styret har informert om at vaskeriene vil gå så lenge maskinene fungerer, evt reparasjoner vil ikke bli gjort. Vaskeri i dragonstien 101 vil fortsatt være aktiv.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:

Vederlag: 1,3% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 37-0297/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR37.25297

Sist oppdatert: 15. juni 2025 kl. 15:04