Heggeveien 32F

Heggeveien 32F, 1481 HAGAN
Kommunenummer 3232, gårdsnummer 4, bruksnummer 226, ideell andel 1/1
Andelsnummer 64, Siljeveien Borettslag AL, organisasjonsnummer 948953862

Totalt bruksareal BRA: 129 kvm

BRA-i:
Rekkehuset:
Kjeller: 41 kvm: Trappegang, bod, bad/wc, kjellerstue
1. etasje 44 kvm: Entré/gang, kjøkken, stue
2. etasje 44 kvm: Gang, 3 soverom, bad/wc, bod

Åpent areal:
Rekkehuset:
1. etasje 28 kvm: Terrasse og markterrasse

BRA-e
Garasje er 14 kvm
Utebod på enden av rekkehuset 3 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.04.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Ferdigattesten omfatter ikke innredning av rom i rekkehusets kjeller. Dette dreier seg om gang, kjellerstue, bad/vaskerom og bod. Dette er ikke omsøkt og heller ikke forsøkt godkjent til rom som varig opphold.

Det henvises videre til punkt om ferdigattest i salgsoppgaven.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende punkter har fått TG2 
Våtrom kjeller:
Overflater vegger: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen.
Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å væ re tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk,
og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.

Våtrom 2 etg.:
Overflater vegger: Det observeres stedvis tegn til riss i veggflis bak toalett.
Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt
Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å væ re tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk,
og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
Sanitærutstyr og innredning: Inspeksjonsluke til innebygget badekar mangler.

Kjøkken:
Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende mekanisk avtrekk.

Andre rom - 1 og 2 etg.:
Overflate gulv: Det observeres tegn til sprekker i enkelte gulvfliser i entré

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling):
2 etg.: I gang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 30 mm. I soverom er det på tilfeldige
punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 18 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket
vesentlige/merkbare skjevheter.
1 etg.: Basert på en skjønnsvurdering er det valgt å kun utføre skjevhetsmåling i stuen, men i to forskjellige
retninger. Begrunnelsen er at stuen er det eneste rommet som anses som velegnet for måling, basert på
størrelse og utforming. På stue/kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 28
mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter.
kjeller: Basert på en skjønnsvurdering er det valgt å kun utføre skjevhetsmåling i kjellerstuen, men i to forskjellige
retninger. Begrunnelsen er at stuen er det eneste rommet som anses som velegnet for måling, basert på
størrelse og utforming. I kjellerstue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 25 mm.

Yttertak:
Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold som høyde.

Drenering:
Alder: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Fuktsikring grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.
Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad

Forstøtningsmur:
Tilstand: Begynnende tegn til skjevheter/deformasjoner observeres på forstøtningsmur.

Stikkledningner og tanker:
Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende punkter har fått TGIU
Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som
gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuellt kontrolleres. Det gjøres oppmerksom på at er ikke krav
om synlige skruer eller synlig overgang mellom klemring/tettesjikt.

Lufting av ytterkledning: Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det
aktuelle inspeksjonsområdet er trangt, så får ikke sjekket med speil eller kamera/mobiltelefon.

Gnagersikring: Det har ikke væ rt mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere grunnet trangt
mellom beslag og ytterkledningen. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt
måte.

Takkonstruksjon: På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden,
foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Forholdet kan ikke kartlegges
fra utsiden alene. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens utførelse og tilstand.
Takgjennomføringer: (takhatter o.l.) Ikke undersøkt.

Sluk, innvendige nedløp og fallforhold på flate tak: Ikke undersøkt grunnet høyde og fare for fall.

Skorsteiner (over tak:) På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke skorsteinen seg undersøke.
Tilstand og utførelse er derfor ukjent, og forholdet bør derfor undersøkes nærmere.

Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet kledd inn fra siden, noe som gjorde at
utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger opplyser om følgende i sin egenerklæring:
Tak skiftet ut i 2025. Ny shingel ble lagt på tak og gesimskassen ble utvidet for bedre lufting. Ny pipe hatter. Nye takrenner og nedløp. Utført av Nortekk taksenter AS
Ny bryter ved kjellertrapp. Ny dimmer i stuen. Ny bryter i gangen i 2. etasje. Ny bryter i hovedsoverommet. Utført av OsloViken AS
Utskifting av utekran. Utskifting av utvendig vannrør. Utført av Noir Rørleggerservice AS i 2025
Ny vannstopper (Water Guard) installert på kjøkkenet i 2022 (24/7 Rørleggervakten AS).
Ny stekeovn (Whirlpool) fra Elkjøp på kjøkkenet i 2024.
Nye vegghyller fra IKEA montert på kjøkkenet.
Nytt laminatgulv lagt i 1. etasje i november 2025.
Ny elbillader (Zaptec Pro) installert på garasjen i 2024 (borettslagsavtale med Elaway), med løpende ladeabonnement hos Elaway AS.
Drenering ble utført i 2007 av borettslaget, ifølge tidligere eier.

Boligen er modernisert/påkostet i :
Taket på rekkehuset er rehabilitert i 2025. Taket ble rehabilitert med nytt asfaltdekke sommeren 2025, det ble etterisolert med blåseisolasjon og pipebeslag og takrenner ble skiftet ut. Arbeidet ble utført av Nortekk med USBL Prosjekt som prosjektledere.
Nytt pent laminatgulv i nesten hele 1 etg. i nov. 2025
Selger har installert Waterguard på kjøkkenet samt ny stekeovn.
El- bil lader er installert i garasje.

Velkommen til hyggelig og pent rekkehus i Heggeveien 32 F. Boligen er oppført over 3 plan og er innholdsrikt innredet.

1 etg.:
Entré/gang med flislagt gulv, malte vegger dels malt brystningspanl på vegger samt malt miljøstrie på vegger, malte spiler i himling. Panelovn montert i rommet. Sikringsskap med vippesikringer og jorfeilbryter montert.
Kjøkken med pent laminatgulv (nytt i nov. 2025), malte vegger og malte MDF takbord i himling. Pen profilert kjøkkeninnredning i hvitt fra IKEA med rustfrie håndtak. Laminert benkeplate som er enkel å holde ren og vedlikeholde med nedfelt rustfri oppvaskkum og fin arbeidsflate. Flissatt vegg over kjøkkenbenk samt rundt avtrekkshette på kjøkken i stilig rustfri utførelse over platetopp med induksjon. Lys montert under overskap for fint arbeidslys ned på benkeflaten. Integrerte hvitevarer i kjøkken som følger med er oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn, microbølgeovn og kjøl/frys. Avtrekkshetten har kullfilterløsning og ikke avtrekk ut. Kjøkkenet har godt med skapplass og har også en fin avlastningsbenk på veggen mot entre som er fin for kaffetrakter ol.
Stue med samme laminatgulv som kjøkkenet, malte flater og mdf takbord sømløst lagt fra kjøkkenet og ut. Lys og trivelig stue med fin plasseringsmulighet for både sofakrok og spisestueplass. Koselig peisovn montert for lun varme og god fyringsøkonomi i den kalde årstiden. Utgang til romslig terrasse med flott montorisert markise fra 2019. Stue har også montert panelovn.

2 etg.:
Gang med vinylbelegg på gulv, malt miljøtapet på vegger og malt himling.
Soverom 1(hovedsoverom) med vinylbelegg på gulv, malt miljøtapet på vegger og malt himling. Mill panelovn i glass montert i 2019 i rommet. Flott skyvedørsgarederobe med speildører og elfa innredning med hyller og hengestang nytt i 2021.
Bad/wc med flslagt gulv og vegger i tidløse fargeval. Varmekabler i gulvet for lun varme. Pen ny servant og baderomsinnrending fra Lind i hvit høyglans utførelse. Praktisk speilskap med lys over servant. Innfliset badekar med sprutvegg i herdet glass. Vegghengt wc i hvitt. El avtrekksvifte montert i badet.
Soverom 2 med vinylbelegg på gulv, malt dels tapet på vegger og malt himling. Garderobeskap montert i rommet. panelovn montert i rommet.
Soverom 3 med vinylbelegg på gulv, malte vegger og himling. Panelovn montert i rommet.
Garderoberom med laminatgulv, malte vegger og himling. Innredning i rommet fra elfa. Praktisk og fin garderobe og lagringsplass.

Uetg.:
Gang med parkettgulv, malt trepanel på vegger og i himling. Under trappen ned fra 1 etg er det kott med fin lagringsplass.
Bod med parkettgulv, malte vegger og malt himling. Stoppekran montert i rommet.
Bad/wc/vaskerom med flislagt gulv og vegger, malt himling. Servantplate med underskuffer. Innfellbare dusjvegger i herdet glass. Varmekabler i gulvet for lun varme i rommet. El avtrekksvifte montert. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Wc i hvitt porselen gulvmontert modell. Varmtvannsbereder på 200 liter fra Høiax. Rør i rør skap i rommet.
Kjellerstue med parkettgulv, malte trepanel på vegger og malt himling. Koselig gruepeis som gir lun varme og peisknitring på kalde kvelder. Tv kontakt i rommmet. Det er også montert en moderne Mill panelovn med glassfront.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: oppvaskmaskin, platetopp, komfyr, micro, kjøl og frys.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. NB! Taklampe i boligens stue vil ikke følge salget.

Boligen har elektrisk oppvarming med varmekabler og panelovner. I tillegg er det montert en stilig peisovn i stue for lun varme på kalde dager. Hyggelig gruepeis i kjellerstuen. Varmtvannsbereder på 200 liter fra Høiax montert i u.etg.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 28.01.1972. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.

Ferdigattesten omfatter ikke innredning av rom i rekkehusets kjeller. Dette dreier seg om gang, kjellerstue, bad/vaskerom og bod. Dette er ikke omsøkt og heller ikke forsøkt godkjent til rom som varig opphold. Arealene kan likevel ha status som bra-i etter målereglene, selv om de ikke tilfredsstiller forskriftene, bl.a til rømningsveier.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Gang, kjellerstue og bad/wc/vaskerom i kjeller er opprinnelig byggemeldt som disp.rom/boder jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.

Dagboknr 638, tinglyst 07.02.1970, type heftelse: Rettigheter iflg. skjøte
Servitutten gir rett til å ha liggende kabler og stolpefelste på borettelsaget grunn i forhold til tele, radio/tv. og el verket har rett til stolpefeste og til elegging av kabler og eller ledninger samt vedlikehold.

Dagboknr 2332, tinglyst 12.05.1971, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning
Rett for gnr. 3, bnr. 261 til å ha ledninger på borettslagets grunn

Dagboknr 2091, tinglyst 15.03.1973, type heftelse: Obligasjon
Obligjasjonen for det opprinnelige borettsinnskuddet

Dagboknr 7950, tinglyst 27.12.1973, type heftelse: Erklæring/avtale
Bestemmelse om ansvar for skade som vil oppstå på garasjeanlegg vedr. vedlikehold og flytting av garasje.
Undertegnede eier av 4/226(boretslaget) tar alt ansvar forskader og ulemper som eventuelt vil oppstå på garasjeanlegg plassert over 140cm overvannsledning som går over eiendommen. Skader og ulemper kan bl.a. forårsakes av flom, tilstopping, utvaskking m.v. Ved eventuelt vidligkehold eller omlegging til større dimensjoner vil utgifter til flytting av garasje aneldgget slik at arbeidet kan utføres bekostes av eiere av garasjeanlegget (borttslaget).

Dagboknr 2707, tinglyst 21.03.1988, type heftelse: Bestemmelse om veg
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3031 GNR: 4 BNR: 475 har rett til 3 meters bred adkomstvei over 4/226 frem til gnr. 3, bnr. 267 i nittedal kommune

Dagboknr 14273, tinglyst 31.10.1991, type heftelse: Erklæring/avtale
Bestemmelse om kjørbar adkomstrett i 7m bredde for gnr.3 bnr.511 over d.e. Dette er en veistubb helt borte ved Skysetveien 1 som går opp til barnehagen.

Dagboknr 1313854, tinglyst 23.11.2017, type heftelse: Pantedokument
Obligasjon til sikkerhet for opptatt fellesgjeld for borettslaget.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Heggeveien 32 F har en attraktiv beliggenhet sentralt på Hagan. Det tar ca. 12 minutter å gå til Hagansenteret. Der finner man matbutikker, hyggelig og populær cafe, restaurant, blomsterbutikk og apotek. Servicetilbud som bl.a. frisør, lege, tannlege og kiropraktor. På Gjelleråsen er attraktive Brødbakerne med ferske bakevarer, kaker, kaffe, m.m. Ønsker man et større utvalg av butikker nås Mosenteret på 8 minutter med blant annet vinmonopol, Lillestrøm og Strømmen på Ca. 15 minutter om man kjører bil. Det er heller ikke langt til flere av kjøpesentrene i Oslo. Bussforbindelse langs gamle Rv 4 oppe ved Hagan. Det er lokalbussforbindelse langs Heggeveien opp til Hagan. Bussforbindelse har god regularitet.

Kort avstand til både barnehage, Ulverud barneskole og Li ungdomsskole. Nyåpnede Skyset barnehage ligger rett ved boligen. Idrettsanlegget ved Li ungdomsskole har flere kunstgressbaner, svømmehall, håndball og sandvolleyball-bane. Grei adkomst opp i Bjønndalen som er utgangspunkt for turer både sommer og vinter. På sommeren frister mange badevann og fine sykkelstier, om vinteren er det godt med skiløyper, også lysløype. Det er flere gode golfbaner i området, det er flotte baner på Aas gaard og Hauger. Nittedal har et rikt og variert idretts- og kulturmiljø med korps, en godt fungerende kulturskole, teatergrupper, flere kor og idrettsklubber. Dette er en aktiv kommune hvor det også finnes nyere treningssenter, Myrens Treningssenter som ligger på Mosenteret. Ny kirke og kulturhus med bibliotek stod ferdig våren 2017.

Fra Gjelleråsen følger man gamle Rv. 4 til Hagan. Ved Hagan senter tar man inn til høyre, og følger deretter Seljeveien. Heggeveien går så ned til høyre igjen fra Seljeveien. Fra krysset mellom Seljeveien og Heggeveien er det ca. 370 m frem til rekkehuset som ligger på høyre side av veien.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Se google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager
Skyset barnehage 5 min
Parken barnehage (1-5 år) 6 min
14 barn 0.5 km
Espira Snurrefjellet barnehage (1-6... 6 min
86 barn 0.5 km

Skoler
Ulverud skole (1-7 kl.) 9 min
385 elever, 18 klasser 0.7 km
Slattum skole (1-7 kl.) 21 min
359 elever, 19 klasser 1.7 km
Li skole (8-10 kl.) 12 min
454 elever, 18 klasser 1.1 km
Bjertnes videregående skole 10 min
500 elever, 26 klasser 6.7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 21717 kvm som tilhører borettslaget. Pent opparbeidede fellesarealer for borettslaget med plener og asfalterte internveier. Foran rekkehuset er det pent opparbeidet med asfaltert adkomst og terrasseplatting. Boligen ligger tilbaketrukket fra veien, dette gjør at den ligger skjermet fra forbigående og trafikk. Stor usjenert terrasse og en liten hage på stuesiden. Meget barnevennlig området hvor ungene stor trives. Her vil de fleste trives!

Med rekkehuset følger det parkering i for 1 bil i rekkegarasje rett ved boligen, garasje nr. 40. Garasjen er oppført i uisolert bindingsverk på støpt betongplate med pulttak, garasjen er av takstmann oppmålt til 14 kvm BRA. Manuell vippeport. Garasjen har innlagt strøm. samt at det er montert El-bil lader i garasjen for praktisk hjemmelading av bilen i garasjen. Ellers er det gjesteparkering på egen plass på Skyset.
Utover dette er det gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan Ås gård med tilgrensede områder datert 04.02.1966 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 04.02.1966.
Området på stuesiden av rekkehuset er regulert til friluftsområde. Område lenger ut er LNFR område, dvs uregulert område avstatt til landbruk, natur og fritid i kommuneplanen for området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  7.165,- pr. mnd. og inkluderer: kommunale gebyrer, eiendomsskatt, forsikring, felles strøm, reparasjon og vedlikehold, revisjons-, forretningsfører- og andre honorar, Tv/bredbånd, div kostnader, samt renter og avdrag på fellesgjeld.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 1192
Avdrag kr 1053
Driftsutgifter kr 4141
Garasjeleie kr 200
TV/internett kr 579

Eiendomsskatten inngår i fellesutgiftene.
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10.323,- pr. år. / 10698 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet NOKAB/Telia som leverandør av internett og kabel-tv. Grunnpakke på 100mbps inngår i fellesutgiftene pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 4.188,- pr. år. Kjøper må gi beskjed til selger om abonnement skal videreføres til nye eier eller ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.375.157,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 37.509,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 286 793,- pr. 10.04.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 25.268.701,39 pr. 12.05.2026 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 15160142879, DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 20.04.2026: 4.95% pa.
Antall terminer til innfrielse: 115
Saldo per 20.04.2026: 13 942 885
Andel av saldo: 152 195
Første termin: 31.12.2025Første avdrag: 30.03.2026 ( siste termin 31.12.2054 )

Lånenummer: 15160142887, DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 20.04.2026: 5.05% pa.
Antall terminer til innfrielse: 35
Saldo per 20.04.2026: 457 389
Andel av saldo: 4 993
Første termin/første avdrag: 30.06.2025 ( siste termin 31.12.2034 )
Ingen avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld på dette lånet

Lånenummer: 15160142909, DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 20.04.2026: 5.05% pa.
Antall terminer til innfrielse: 29
Saldo per 20.04.2026: 561 685
Andel av saldo: 0
Første termin/første avdrag: 30.06.2025 ( siste termin 30.06.2033 )

Lånenummer: 15160142895, DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 20.04.2026: 5.05% pa.
Antall terminer til innfrielse: 21
Saldo per 20.04.2026: 1 728 312
Andel av saldo: 33 219
Første termin/første avdrag: 30.06.2025 ( siste termin 30.06.2031 )

Lånenummer: 15160142917, DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 20.04.2026: 5.05% pa.
Antall terminer til innfrielse: 61
Saldo per 20.04.2026: 8 578 431
Andel av saldo: 96 387
Første termin/første avdrag: 30.06.2025 ( siste termin 30.06.2041 )

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

4 500 000,00 Prisantydning
286 793,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 786 793,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 787 883,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 797 833,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Muhammad Salman Malik og Hira Razaq

Borettslaget består av 52 rekkehus i Heggeveien og 37 rekkehus i Seljeveien.
Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader. Tilbyder er i Klare Finans AS og vilkårene er åpent tilgjengelig på deres hjemmesider.
Borettslaget er, etter gjeldende bestemmelser fastsatt av finansieringsselskapet, sikret mot tap som følge av at en andelseier unnlater å
betale sine felleskostnader. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med
gyldighet fra førstkommende årsskifte. Merk at dersom borettslaget har lån med IN ordning, kan ikke avtalen sies opp før lånet er
nedbetalt.
Hvis boligselskapet har felles lån vil andel renter og avdrag på fellesgjelden reguleres månedlig i henhold til gjeldende rente i banken.
Det sendes ikke ut spesielt varsel ved endring av lånekostnadene.
Selger forplikter for felleskostnader i overtakelsesmåneden, unntatt ved overtakelse den 1. i måneden. Vi forutsetter at kjøper og selger
gjør opp seg imellom for oppgjørsmåneden

Planlagt vedlikehold i borettslaget:
Startet opp kartlegging av tilstanden på pipeløp i borettslaget etter anbefaling fra entreprenøren i takprosjektet som er gjennomført og avsluttet august/september 2025.
Styret har fortsatt med fokus på vedlikehold og rehabilitering av VA-anlegg det siste året. På grunn av alderen til bygninger og VA-anlegg, så er det startet på rehabilitering av bunnledninger. I 2022, 2024 og i starten av 2025 ble det rehabilitert bunnledninger, det har væ rt ca. 1 bunnledning pr år. Men styret jobber nå med kartlegging av vedlikeholdsbehovet for V/A i resten av borettslaget, slik at vi kan ha en plan for rehabilitering de neste årene.

Styret har fått en innføring i et nytt EU-direktiv som krever etterisolering av boligene innen 2030. Dette vil innebære omfattende arbeid i borettslaget. Styret vil starte et forprosjekt i 2025/2026 for å innhente tilbud fra entreprenører. Borettslaget må følge det nye EU-direktivet, og etterisolering vil også bidra til å bevare varmen i boligene. Vedlikeholdsplanen utarbeidet av USBL Prosjekt viser at det er behov for etterisolering uavhengig av EU-direktivet. Forprosjektet vil starte neste år for å avklare kostnadsrammen.

Boligen vil først kunne bli registrert på kjøper(e) etter at medlemskap er betalt. Iht. borettslagsloven av 6.6.2003 § 5-2, (4) skal alle som er medeiere i en andelsbolig ha egne medlemskap i boligbyggelaget.

Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.
Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.
Ansiennitetsregler:
1 - Andelseier i borettslaget
2 - Storbyfellesskap (Bate, BOB, Vestbo, TOBB, Nobl og Bonord iht. ansiennitet.)
2 - Medlem i Usbl

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,63 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 28 750,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: markedsføringpakke: (belastes megler)  kr -3 000,00
Markedsføringspakke   kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 14 800,00
Visninger pr stk koster kr. 3.800,- ( 3 visninger er gratis)  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører USBL  kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nittedal kommune, bebygget  kr 6 091,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 12 105,00
Digital annonse i lokalavisen Varingen  kr 1 250,00
Fotopakke med plantegninger og stangfoto  kr 4 875,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 62-0033/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nittedal/Hadeland
Mattias Skytters vei 2, 1482, NITTEDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR62.2633

Sist oppdatert: 07. mai 2026 kl. 19:44