Gunnar Schjelderups vei 11H

Gunnar Schjelderups vei 11H, 0485 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 77, bruksnummer 57, seksjonsnummer 252, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 71 kvm

BRA-i:
Leilighet:
5. etasje 66 kvm: Entré/gang, stue/kjøkken, 3 soverom, bad

BRA-e:
Kjeller:
-1. etasje 5 kvm: Bod i kjeller merket med nummer 252

Åpent areal:
Leilighet:
5. etasje 12 kvm: En sydvestvendt balkong målt til 8m² og en nordøstvendt balkong målt til 4m².

Leiligheten disponerer i dag en bod i felles kjeller på 5 kvm, merket med nr. 252.
Eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og bodene eies ikke av den enkelte seksjonseier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.03.2026 utført av Tony Andre Andersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på følgende måte: Boligblokk oppført i 2006 og er oppført etter byggetidens byggeforskrifter og metoder. Boligblokk med bærende konstruksjoner, etasjeskillere og leilighetsskillende vegger i betong/mur. Yttervegger i betong forblendet med sprekkmurt teglstein og korrigerte plater. Flate takkonstruksjoner i betong, tekket med papp/shingel. Innvendig fall til innvendige nedløp. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Utdrag fra tilstandsrapport:

TG 2 er gitt på følgende kontrollpunkter:

Bad- Overflater vegger og himling på kontrollpunkt:
- Noe misfarging i enkelte fliser i dusjsonen.
- Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker.
- Bad - Sluk, membran og tettesjikt på kontrollpunkt:

- Bad - Sanitærutstyr og innredning på kontrollpunkt:
Vurdering av avvik:
• Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

10. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Nei

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Velkommen til Gunnar Schjelderups vei 11H – en innbydende og veldisponert 4-roms selveierleilighet med heisadkomst, gjennomført standard og god planløsning.
Leiligheten ligger høyt og fritt i byggets femte etasje og fremstår som lys, moderne og lettstelt – med store vindusflater, lune farger og to balkonger med morgen- og ettermiddagssol.

Entré/gang:
Adkomst via felles trapperom med heis og callinganlegg.
Entréen er lys og romslig, med praktisk garderobenisje som gir god lagringsplass og bidrar til et ryddig førsteinntrykk.

Bad (fra byggeår):
Pent og tidsriktig baderom med flislagte overflater, moderne innredning og termostatstyrt gulvvarme. Baderomsinnredning med glatte, folierte fronter og heldekkende servant. Speil og lysarmatur på vegg over servanten. Veggmontert toalett med innebygget sisterne. Dusjhjørne. Opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekksventil i himling til felles luftekanal.

Kjøkken (fra byggeår):
Åpen kjøkkenløsning mot stue. Innredning fra byggeår. Innredning med glatte, folierte fronter. Ny benkeplate(2026) i laminat med nedfelt kum i rustfritt stål. Lys under overskap.
Det er montert brannslange i skap under vaskekum. Integrert oppvaskmaskin.

Stue
Romslig og svært lys stue med store vindusflater og utgang til sørvestvendt balkong på 8 kvm. Rommet har god plass til både sofakrok og spisebord, og byr på en luftig og behagelig atmosfære.
Balkongen er overbygget og utstyrt med utebelysning og stikkontakt. Balkongen er romslig og har god plass til sittegruppe, gassgrill m.m. Her får du gode solforhold fra ettermiddag til kveld.

Soverom I:
Lyst og innbydende hovedsoverom med plass til dobbeltseng og god garderobeløsning. Stort vindu slipper inn rikelig med dagslys, og rommet har en rolig og avslappet atmosfære.

Soverom II:
Praktisk rom med plass til seng og skrivepult – perfekt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

Soverom II:
Praktisk rom med plass til seng og skrivepult – perfekt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Garderobeskap medfølger.
Fra soverom har du dirkete utgang til østvendt balkongen på ca. 4 kvm som er utstyrt med utebelysning og stikkontakt, her kan morgensolen nytes.

Teknisk
- Sikringsskap med automatsikringer plassert i entré.
- Vannrør av plastrør, som er lagt rør-i-rør og med fordelerskap plassert på bad.
- Tilknyttet felles varmtvannsanlegg

Overflate:
- Takhøyde: 2,67m
- 2026: Ny laminatgulv i hele leiligheten
- 2026: Nymalte himling og vegger alle rom.
- 2026: Glatte, folierte innvendige dører.
- Bad: Flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger, malt himling(2026)

Etasjeskille:
Etasjeskillere i armerte betongkonstruksjoner fra byggeårene.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming med panelovner. Termostatstyrte varmekabler på baderom. Varmt forbruksvann fra felles anlegg.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest som omfatter oppføring av boligblokk, datert 31.03.2023.
Ferdigattest kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 20.02.2005, men de stemmer ikke med dagens bruk: Ved kjøp i 2006 ble kjøkken flyttet til stue og tiltenkt kjøkken brukes i dag som soverom. Bruksendring er ikke innsendt til kommunen og kjøper overtar dog risiko for utfallet av en evt. bruksendring i kommunen.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 14 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser rett til å ha liggende og vedlikeholde vann/kloakkledninger, erklæringer/avtaler med diverse bestemmelser om parkeringsplasser og parkeringsdekning under byggeprosessen, bestemmelser om adkomst og drift av adkomstveier som deles av flere sameier og bruk av felles uteområder.

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Leiligheten har en svært attraktiv beliggenhet i Nydalen, et dynamisk og moderne område som kombinerer urbane fasiliteter med flotte, grønne lunger. Her bor du med umiddelbar nærhet til alt du trenger i hverdagen, fra dagligvarehandel til shopping og kollektivtransport. Med sin unike blanding av historisk industriarkitektur og nyere bebyggelse, er Nydalen et område som appellerer spesielt til studenter, etablerere og unge voksne.

Området byr på et komplett servicetilbud. Storo Storsenter, Oslos største kjøpesenter, er kun en kort spasertur unna og har et bredt utvalg av butikker, apotek, vinmonopol og kino. For den daglige handelen ligger Bunnpris bare et minutt fra døren. Nydalen har også et mangfold av spisesteder, fra den populære Mamma Pizza Nydalen til koselige kafeer som Godt Brød langs elven. Handelshøyskolen BI ligger også få minutter unna leiligheten.

For den aktive er det mange muligheter i nærområdet. Flere treningssentre, som SATS Storo, SATS Nydalen, EVO og SiO Athletica Nydalen, er innen fem minutters gange. Akerselva er en sentral nerve i bydelen og inviterer til flotte tur- og sykkelturer, enten oppover mot Maridalsvannet eller nedover mot sentrum. På varme sommerdager er Nydalen badeplass et populært samlingspunkt for et forfriskende bad.

Kollektivtilbudet er utmerket og gjør hverdagen svært effektiv. Nydalen T-banestasjon ligger kun noen få minutter unna til fots, og herfra er reiseveien kort til sentrum. I tillegg finnes det et godt tilbud av buss, trikk og tog i gangavstand, som gir enkel tilgang til resten av byen. For barnefamilier er det verdt å merke seg at det er flere barnehager og skoler i området, inkludert Eventyrstua barnehage og Fernanda Nissen skole.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Beboere i sameiet har prioritet i Eventyrstua barnehage ved eventuelle ledige plasser. For mer informasjon, ta kontakt med daglig leder i Eventyrstua barnehage. Nydalen Allè barnehage ligger også 3 minutter unna og Lillohagen Fus barnehage 8 minutter.
Det er flere skoler i gangavstand fra leiligheten. Leiligheten ligger 7 minutter unna Fernanda Nissen barneskole og 12 minutter unna Morellbakken ungdomsskole. Nordpolen skole (1.-10. klasse) ligger også 14 minutter unna. Informasjon om barnehager og skoler er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 18 872 kvm som tilhører sameiet.
Tomten består av fellesarealer som disponeres av alle seksjonseiere i henhold til vedtektene.
Fellesarealer er pent opparbeidet med asfalterte adkomstveier/internveier, gressplen, lekeapparater og diverse beplantning. Sameiet har fasiliteter som felles takterrasser, velholdte fellesområder som omkranser en barnehage .

Kjøper gis opsjon til kjøp av garasjeplass 149 med infrastruktur til EL-billader, for kr. 350.000,- i lukket garasjeanlegg i kjeller. Eller mulighet for leie av garasjeplass.
Felleskostnader for parkeringsplass betales separat. Kr. 231,- pr. 25.03.2026. Det påløper administrasjonskostnad til forretningsfører ved overdragelse av bruksretten på kr 850,-.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for blandet formål som omfatter bolig, forretning, kontor, bevertning, allmennyttig formål (barnehage) og industri, i henhold til reguleringsplan S-4053 datert 17.03.2004 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Området Storo/Nydalen er under stor utvikling og byggearbeider i nærområdet må påregnes fremover.

Utdrag av planer i området på planinnsyn til Plan- og bygningsetatens hjemmeside pr 16.01.2026:

Saksnummer 202002121 - Reguleringssak - Gunnar Schjelderups - omregulere tomten fra industri til bolig. Forslagsstiller ønsker å regulere ca. 71 nye boliger i to boligtårn med volumer i 9 og 13 etasjer, og utadrettet virksomhet i 1. etasje. Oppdatert planforslag til politisk behandling ble sendt inn 07.11.2025. Nytt saksnummer 2025/06842.

Saksnummer 201604130 - Reguleringssak - Sandakerveien 113-119. Reguleringssak om bygging av boliger, kontor og forretning. Avantor AS foreslår å omregulere Sandakerveien 113-119 fra byggeområde for kontor, industri, lager, bevertning og forretning til bolig, tjenesteyting, undervisning, kontor, bevertning, gatetun, park og hensynssone for anlegg i grunnen. Hensikten med planen er å legge til rette for en kompakt utbygging med blandet bruk, men hovedvekt på boliger, mellom kollektivknutepunktene på Nydalen og Storo og å anlegge en park på til sammen 15 dekar (sammen med forslaget i Sandakerveien 121). Planforslaget innebærer fire bygg på 8-13 etasjer, som inneholder ca. 450 boliger og inntil 17 000 m2 BRA næring/undervisning. Planforslaget er p.t. i en avklaringsfase etter nytt offentlig ettersyn. Nytt saksnummer 2025/04310.

Saksnummer 202007151 - Reguleringssak - Vitaminveien 5-9. Søker ønsker å omregulere tomten fra industri til bolig, næring og park eller næring og stor park. Tilrettelegging for fortetting av området og utvikle det til en ny destinasjon. Det skal bidra til et flerfunksjonelt nabolag med mulige formål som bolig og næring som samlet bidrar til økt byliv med utadrettet virksomhet på bakkeplan samt park og møteplasser. Deler av Vitaminveien 5B, sammen med Gunnar Schjelderups vei 9, er i TOR Nydalen angitt som ny park. Denne parken vil bidra til å dekke parkbehovet i Nydalen.
P.t er planforslaget i en avklaringsfase. Nytt saksnummer 2025/06764. Se også sak 202460895 hos Plan- og Bygningsetaten som omfatter den generelle fagsaken om Storokvartalet.

Saksnummer 201816207 - Reguleringssak - Vitaminveien. Bymiljøetaten foreslår å omregulere Vitaminveien og deler av Nydalen allé, Gunnar Schjelderups vei og Sandakerveien fra offentlige og fellesprivate samferdselsformål og forretning/kontor/industri til offentlige samferdselsformål (bl.a. kjøreveg, fortau sykkelanlegg, torg) og annen veigrunn (grøntareal). Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget. P.t er saken i en avklaringsfase før politisk behandling. Nytt saksnummer 2025/06790.

Saksnummer 202318148 - Reguleringssak - Gunnar Schjelderups vei ved nr. 33. Innerst i Gunnar Schjelderups vei (Mellom Gunnar Schjelderups vei 33 og 13) er det planer om omregulering av tomten. Boligstiftelsen Nydalen foreslår å omregulere parkeringsplassen i nordenden av Gunnar Schjelderups vei til boliger/studentboliger. Planforslaget legger opp til et U-formet bygg på 1 underetasje, 7 boligetasjer og en takterrasse. Ved utnyttelse til studentboliger vil illustrert prosjekt gi 100 boenheter. Planforslaget er til offentlig ettersyn. Nytt saksnummer 2025/09928.

Saksnummer 202554019 - Byggesak - Sandakerveien 121, oppføring av boligkvartal. Sandakerveien 121. Planforslaget åpner for en offentlig park på 9 daa, i tråd med byrådets bestillinger, og ca. 700 boliger. Deler av eksisterende bebyggelse på planområdet – trykkerihallene - bevares og transformeres til boliger og publikumsrettede virksomheter, inkludert flerbrukshus. Den nye boligbebyggelsen består av 10 bygg, organisert som en åpen kvartalsstruktur rundt 3 romslige gårdsrom. Etasjeantall varierer fra 4-10 etasjer, hvor det meste av bebyggelsen ligger mellom 6-8 etasjer. Plan- og bygningsetaten anbefaler parken og størstedelen av planforslaget. Planforslaget ble politisk vedtatt 27.08.2025, og det er søkt om rammetillatelse. Nytt saksnummer 2025/07752222.

Saksnummer 202017294 - Reguleringssak. Detaljregulering, Vitaminveien 1B. Prosjektforslaget har en lettfattelig og logisk organisering. Hovedadkomsten er plassert mot sydøst i nivå med bakkeplan, så og si med direkte forbindelse til Storo T-banestasjon. Byggets felles resepsjon ligger i umiddelbar nærhet til adkomsten og er omgitt av utadrettet virksomhet - bl.a lunsjbaren som sikrer aktivitet over store deler av døgnet. Store deler av arealene i 1. og 2. etasje foreslås benyttet til utadvente formål som forretninger, serveringssteder m.v. Maks foreslått høyde er 8 etasjer over terreng.

Det har tidligere pågått en reguleringssak om utvikling av Storo senter. Hensikten med planarbeidet var å utvikle eiendommen til å bli et sentralt og urbant sentrum i området , med meget varierte tilbud og godt fungerende, attraktive og aktiviserte byrom. Plansaken ble avsluttet 20.10.2023. Forslagsstiller er likevel svært opptatt av videre muligheter for utvikling av både egen eiendom og området rundt, og vil fortløpende vurdere når tiden er moden for å starte en ny plansak. Se saksnummer 202009564 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Saksnummer 202205180 - Reguleringssak. Detaljregulering , Storokrysset fra Grefsenveien 48 til Disen. Hensikten med prosjektet er å bedre fremkommelighet og trafikksikkerhet for syklister i Sandakerveien og Grefsenveien på strekningen mellom Åsengata og Disen vendesløyfe. Gående skal også oppleve bedre trafikksikkerhet og fremkommelighet ved at gater og byrom rustes opp langs trikketraseen. I tillegg skal fremkommelighet for kollektivtrafikk ivaretas. Det er ønskelig å utvikle Storokrysset til et mer attraktivt byrom og et effektivt trafikknutepunkt.

Saksnummer 202209898 - Reguleringssak. Nycoveien 1 og 1 B - Utarbeidelse av planforslag. Det foreslås å utvide dagens bebyggelse med en ekstra fløy mot Vitaminveien. Dette vil bidra til å stramme opp situasjonen mot veien og krysset i nordvest, samtidig som skissert bygnings-liv vil harmonere mer med den planlagte boligbebyggelsen innenfor Vitaminveien 6. Det foreslås videre å øke utnyttelsen og regulert høyde innenfor den skisserte planavgrensningen, med den hensikt å legge til rette for en utvidelse av den eksisterende bygningsmassen. Maks tillatt gesims foreslås satt til 30 meter, i samsvar med øvrig etablert og planlagt bebyggelse i området.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Drift og vedlikehold, TV/internett, varmtvann, kommunale avgifter, forretningsførsel, vaktmestertjenester, felles bygningsforsikring, snørydding. For garasje: vedlikehold og rengjøring.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Fellesutgiftene ble sist justert 01.02.2026.

Felleskostnader fordeles slik:
TV/Internett: 559,00
Felleskostnader: 3 745,00
Månedlige felleskostnader som ikke er spesifiserte, dekker boligselskapets driftskostnader.

Boligen er tilknyttet Telia leverandør av kabel-tv og internett, der avgiften er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Nåværende eier har ikke bebodd leiligheten og årlig strømforbruk er ikke kjent, erfaringsmessig tilsvarer en leilighet på denne størrelsen ca. 10.000 -13.000 kWh pr. år.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 864 435,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 7 457 739,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2024, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca 544,71 for 2026.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 28 779,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 31.12.2025.

Det er ikke felles lån i sameiet.

6 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

170 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
181 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 981 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Nord Finans Oslo AS

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Nydalen Kvarter, med sameiebrøk 66/26865.
Sameiet består av 384 boligseksjoner og 2 næringsseksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Alle hunder skal føres i bånd på sameiets område hele året. Lufting av hunden må ikke foregå på lekeplasser eller i sandkasser. Dyrenes ekskrementer skal plukkes opp av eier. Ved overtredelser kan Styret pålegge eieren å fjerne dyret i løpet av en måned.
Sameiets hjemmeside: https://vibbo.no/nydalen-kvarter/om

Foretatt påkostninger de senere år:
- Energikartlegging i samarbeid med OBOS Prosjekt, støttet av Enova.
- Bytte til brannspjeld i ventilasjonsanlegg. Etter brann i garasjen (oppgang E/F) ble ventilasjonsanlegget bygget opp på nytt med motorstyrte brannspjeld. Arbeidet med montering i øvrige hus startet i 2022.
- Rehabilitering og oppgraderinger i Envac-søppelanlegg.
- Oppgradering av heisalarmlinjer (fra analoge til digitale).
- Utvendig vedlikehold som fasadevask og maling av vinduskarmer/dører.
- Vedlikehold og utbedringer i garasjeanlegg og porter.

Planlagte påkostninger:
- Prosjekt for mulig installasjon av avtrekksvarmepumpe (energireduserende tiltak, vurderes i samarbeid med OBOS Prosjekt).
- Vurdering av individuelle varmtvannsmålere som del av energiprosjektet.
- Utbedring av betongskader i garasjekjeller.
- Oppgradering av Envac-sentral (kostnad deles med BSN og Nydalstoppen).
- Ny vedlikeholdsplan for kartlegging og prioritering av større vedlikeholdsarbeider (5–10 års perspektiv).
- Fremtidig vurdering av porttelefon- og nøkkelsystem, inkl. mulighet for digitale løsninger.

Sameiet holder på med å kartlegge rehabilitering av trefasade som var i dårligere stand en først antatt. Styret har tatt ut forliksklage for å ikke gå glipp av eventuelle krav. En betydelig del av kostnad til advokat og teknisk bistand dekkes av sameiets forsikring. I tiden fremover vil styret, sammen med sine rådgivere, arbeide videre med å få full oversikt over skadeomfang og kostnader.

Vedtatte saker 2025:
- Vedtektsendring om vinduer/dører: Ordlyden ble endret slik at ansvaret nå følger eierseksjonsloven – altså at vinduer, verandadører og ytterdører er sameiets ansvar.
- Vedtektsendring om balkonger: Seksjonseier har helårlig vedlikeholdsplikt, inkl. å fjerne snø/is for å unngå vanninntrenging.
- Regler for garasjeplasser: Nye regler om ladeboks – seksjonseiere må benytte felles løsning og leverandør som sameiet har avtale med.
- Internett/TV: Enstemmig vedtatt at dagens Telia-avtale avsluttes ved utløp i 2026, og at det da skal innhentes tilbud på nye avtaler (internett og evt. TV).
- Elektroniske nøkler: Forslag om å installere elektroniske nøkler (app) ble nedstemt, men sameiet vedtok at når porttelefonanlegget må byttes (om noen år), skal det vurderes helhetlig sammen med evt. digitale nøkler.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 490,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto fra  kr 4 200,00
Tilstandsrapport leilighet  kr 11 350,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 49-0015/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.2615

Sist oppdatert: 30. mars 2026 kl. 19:58