Gyldenløves gate 2A

Gyldenløves gate 2A, 0260 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 213, bruksnummer 130, seksjonsnummer 15, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 130 kvm

BRA-i:
4. etasje 118 kvm: Entré, stue, spisestue, 3 soverom, bad, wc-rom

BRA-e:
Kjeller: 8 kvm: Bod.
5. etasje 4 kvm: Bod.

Åpent areal:
4. etasje 4 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 2 boder, en kjellerbod og en loftsbod. Bodene er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.11.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selveierleilighet i Sameiet Gyldenløvesgt 2 beliggende i bydel Frogner, Oslo kommune. Boligbygg over 4 etasjer samt loftsetasje og kjeller. Gulv mot grunn av betong. Grunnmur av naturstein. Bærende konstruksjoner av murkonstruksjoner. Etasjeskillere av betong. Fasader utført i malte pussede flater. Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med takstein(ikke besiktiget). Leiligheten har profilert tofløyd entrédør fra 2021 med brannklasse B30s. Vinduer samt balkongdør med karmer av tre og to-lags glass fra 2008. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1: 67%
TG2: 29%
TGIU: 4%

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 2(TG2):
- Våtrom: Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet.
- Våtrom: Overflater vegger og gulv: Det er registrert sprekk i flis på ytterhjørne mot kott. Stedvis riss og misfarging påvist på fuger i dusjsonen. Kan indikere utettheter våtrommets tettesjikt. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger.
- Våtrom: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Kjøkken: Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Etablering av lekkasjesikring anbefales.
- Kjøkken: Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Toalettrom (Ikke våtrom): Ventilasjon og annet: Det er ingen, eller lite ventilasjon av rommet. Forholdet kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Wc-rom uten sluk eller annen form for lekkasjesikring. Ved eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner kan dette medføre følgeskader i konstruksjonen. Etablering av lekkasjesikring anbefales.
- Øvrige rom: Originale gulv og innerdører: Gulvoverflater bærer preg av slitasje. Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Originale innerdører har kontakt med karm/terskel og er skjeve. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Etasjeskiller: Skjevhetsmåling: Det er merkbare skjevheter i stuen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til 101 mm. Årsak til skjevhetene er ikke kjent. Selv om det er målt stort avvik, er skjevhetene vurdert til å ikke være av kritisk karakter med tanke på byggeår og lignende konstruksjoner fra samme tid.
- Tekniske anlegg, VVS anlegg: Varmtvannsbereder og hovedstoppekran: På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov. Hovedstoppekran er ikke lokalisert. Hovedstoppekran må lokaliseres og tilkomst etableres. Det er ikke observert lekkasjer, men kan ikke utelukkes. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak.
- Elektrisk anlegg: Forenklet vurdering av det elektriske anlegget

TGIU:
Våtrom: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, som erfaringsmessig er områdene der skader forekommer. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Tekniske anlegg, VVS anlegg: Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Badet ble sist totalrenovert i 2007. Det ble lagt inn avløpskvern for å få ekstra toalett der det tidligere kun var baderom. Ny membran, fliser på gulv og vegger, varmekabler etc. Utført av IBR installasjon."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Bytte dusjvegger og baderomsmøbel (ingen endring i fliser/ membran og røropplegg). Montere speilskap, håndkletørker og ekstra stikkontakt i 2025. Utført av Fort Myhres MVA."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Ny toalettpumpe/ avløpskvern (sololift) i 2023. Utført av IBR installasjon."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Fasaden ble pusset opp i regi av Sameiet i 2020. Utført av Gårdreform."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje? - "Ja. Det er fuktig i kjelleren, men vi har ikke hatt store problemer med vanninnsig. Det er diskutert og planlagt tiltak for å sørge for tørrere luft ved vifter og avfukter i regi av sameiet."

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Byttet downlights til LED i 2020. Utført av IBR installasjon."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Byttet alle dimmere i 2021. Utført av IBR installasjon."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. -"Lukket avvik etter tilsyn på det elektriske anlegget av Elvia og innstallerte flere stikkontakter i 2023. Utført av IBR installasjon."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Elektrisk anlegg ble rehabilitert i forbindelse med oppussing/ totalrenovering av leiligheten i 2008. Utført av IBR installasjon."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? - "Ja."
Beskriv feilen og omfanget, samt hvilke tiltak som er gjort. - "Noe sprekker i fliser på bad. Gulv har skjevheter."

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? - "Ja."
Beskriv feilen eller endringen. - "Alle aktive pipeløp i bygården ble rehabilitert i regi av Sameiet i 2020 (begge pipeløp tilknyttet leiligheten). Begge peisene ble satt inn under renovering i 2007, og var nye da."

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? - "Ja."
Hva slags skadedyr og hva var omfanget? - "Det er observert sølvkre på nattestid på badet."

Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget? - "Ja."
Hva slags skadedyr og hva var omfanget? - "Det er rotter i kjelleren. Sameiet har engasjert Anticimex som kommer opp til 4 ganger i året og bistår for å håndtere skadedyr i kjelleren."

Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet? - "Ja."
Beskriv nærmere hvilke forhold. - "Nabo over veien er videregående skole Harvig Nissen. Denne har vørt under oppussing, men er ferdigstilt høsten 2025."

Har ufaglærte utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte? - "Ja. All maling i leiligheten er utført av ufaglærte (selger selv)."

Entré:
Entréen er romslig og gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Her er det rom for å henge fra seg yttertøy og sko i praktisk garderobe. Adkomst via felles trappegang med callinganlegg. Tofløyd entrédør fra 2021. Velkommen inn!

WC:
Gjestetoalettet har praktisk plassering i tilknytning til entréen. Toalettrommet er fra 2007 og er innredet med vegghengt servant med heltre benkeplate og overpålliggende vask, samt toalett. Det er varmekabler i gulv.

Stuer:
Leiligheten har 2 flotte stuer som kan brukes som dagligstue, spisestue eller oppholdsrom. Den første stuen er romslig med plass til å innrede med sofagruppe med tilhørende salongbord, tv med tilhørende tv-møbler. Stuen har en peis som bidrar til å holde leiligheten varm som kommer godt med på kalde høst/vinter dager. Videre tar man seg inn til den andre stuen. Her har du god plass til sofa og tilhørende bord eller en større spisegruppe. Her er det en klassisk peis som skaper en varm og lun atmosfære. Det er store vinduer som slipper inn rikelig med naturlig lys. Det er åpen løsning mellom stuene med masse plass til å invitere venner og familie til hyggelige sammenkomster.

Kjøkken:
Hyggelig kjøkken fra 2007 med profilerte skapfronter fra IKEA. Det er heltre benkeplate med nedfelt oppvaskkum i stål. For mange er kjøkkenet det viktigste rommet i boligen. Her er kjøkkenet holdt i en praktisk separat løsning, noe som skaper en naturlig og fin sone for matlagingen. Utstyrt med integrert komfyr og nedfelt platetopp, mikrobølgeovn i overskap, oppvaskmaskin og innfelt kjøleskap med frysedel som er byttet i 2024. Videre er det ventilator i overskap som er tilkoblet avtrekk. Et stort vindu slipper rikelig med dagslys inn i rommet. Den originale anretningen mellom kjøkken og spisestue er bevart.

Soverom:
Leiligheten har 3 soverom av god størrelse. Stort og romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng, tilhørende nattbord på begge sider og garderobeskap. Store vindusflater i kombinasjon med takhøyden gir rommet en lys og luftig atmosfære. Soverom 2 og 3 kan innredes etter ønske og behov. Rommene oppleves møbleringsvennlig hvor soverom 3 har plass til dobbeltseng, nattbord og integrerte garderobeskap. Soverommet er i dag innredet som stue med bokhylle. Fra soverommet er det utgang til leilighetens balkong.
Soverom 2 er leilighetens opprinnelige pikeværelse og har plass til seng, nattbord og garderobeskap. Rommet er i dag innredet som barnerom med integrert garderobeskap og hyller. Rommene egner seg også godt som barnerom, kontor eller gjesterom.

Balkong:
Fra soverommet er det utgang til sydvestvendt balkong. Her er det plass til lite bord og stoler hvor man kan nye årets varme dager. Selger opplyser at det er sol på balkongen fra ca. kl. 09:00-14:00 på sommerstid. Balkongen har takoverbygg har rekkverk av murkonstruksjoner og blomsterkasse. Gulvet er i terrassefliser av tre.

Bad:
Lyst flislagt bad med gulvvarme. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med skuffer og heldekkende servant. Det er speilskap på vegg over servant med stikkontakter. Videre er det dusjhjørne med glassdører, tilkoblet både hånd- og regndusj fra Celeste og frittstående toalett med avløpskvern/pumpe. Badet ble oppgradert i 2025 med bytte av dusjvegger og baderomsmøbler, samt montert speilskap, håndkletørker og ekstra stikkontakt. I 2023 ble avløpskvernet/pumpen til toalettet utskiftet. Det er opplegg for vaskemaskin og vaskemaskinen medfølger salget. Det er nedsenket himling med downlights.

Øvrig:
Gulv: Gulvflater belagt med orginale heltre gulvbord fra byggeår.
Vegger: Veggflater utført i glatte malte flater samt malt panel.
Himling: Himlingsflater utført i glatte malte flater med downlights i entré.
Takhøyde: Ca. 2,79 - 3,12 meter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Følger med: Alle integrerte hvitevarer på kjøkkenet (oppvaskmaskin, ovn, stekeplate og mikrobølgeovn) og frittstående kjøleskap i nisje. Vaskemaskin på badet.

Leiligheten er oppvarmet via elektriske panelovner samt peis i stue og spisestue. Elektrisk gulvvarme på bad samt WC-rom.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 07.10.2025-31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1896.
Det foreligger ekspedisjonsdokument for våningshus fra 1896, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.
Det foreligger ekspedisjonsdokument for innredning av vannklosetter fra 1930.

Det foreligger ferdigattest for innredning av dusjrom, datert 28.11.1975, ferdigattest for oppføring av balkonger, datert 16.10.2017, ferdigattest for rehabilitering av piper, datert 21.10.2020 og ferdigattest for installering av brannalarmanlegg, datert 12.02.2020. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Sammenlignet med originale byggetegninger er det funnet følgende avvik:
- Del av felles trapperom innlemmet i entréen. Innlemmingen av entréen fremkommer på byggetegningene for innredning av dusjrom fra 1-4 etasje, hvor det er gitt ferdigattest, samt på tinglyst seksjonering fra 1988.
- Det er satt inn vannkloset. Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument for innredning av vannklosett.
- Soverommet som i dag er innredet som barnerom var tidligere omtalt som pikeværelse.
- Soverommet som i dag er innredet som stue var tidligere omtalt som stue.
- Deler av badet er innlemmet i det som tidligere var kott. Det gjelder det innhukket der vaskemaskinen er plassert i dag.

Del av badet er opprinnelig byggemeldt som kott jf. originale byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som kott.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 508806, tinglyst 12.05.1975, type heftelse: Pantsettelseserklæring til sameiet kr. 5 000,-.
Dagboknr 42290, tinglyst 24.06.1988, type heftelse: Pantsettelseserklæring til sameiet kr. 8 000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over. 

Det er tinglyst 1 servitutt på sameiets eiendom. Denne omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Gyldenløves gate 2A har en sentralt og attraktivt beliggenhet i et veletablert område på Frogner. Området er et av Oslos mest ærverdige bolig- og ambassadestrøk med utpreget arkitektur fra slutten av 1800-tallet. Leiligheten ligger i et boligområde omgitt av lekker arkitektur og nærhet til det aller meste du skulle ha behov for i hverdagen.

Området rundt leiligheten er kjent for sitt varierte utvalg av restauranter, koselige kaféer, barer, samt eksklusive spesial- og delikatesseforretninger som skiller seg ut fra andre deler av byen. I gangavstand til boligen finner du blant den autentiske italienske restautranten Pizza di mimmo, Skovveien Bar og Pizza, luksuriøse Sawan og mye mer. Det er heller ikke langt til hyggelige kaféer og mindre spisesteder som Oslo Raw, Baker Hansen, Kaffebrenneriet og Joe and the Juice.

Nærmeste dagligvarebutikker er lett tilgjengelige med gangavstand til både Kiwi og Meny. På Frogner Atrium ligger blant annet nyåpnede Meny, Lett og Mester Grønn. Søndagsåpen Joker ligger rett rundt hjørnet.

Fra leiligheten er det gangavstand til flere populære steder som Solli Plass, Majorstuen med Bogstadveien, Aker Brygge/Tjuvholmen og sentrum. Frognerparken, med sine vakre parkarealer, turstier, fotballbane og tennisbaner er en perfekte søndagsturen. Det er heller ikke lange turen til naturskjønne Bygdøy med idylliske turområder langs vannet.

Fra boligen er det enkelt å komme seg rundt om i byen. Fra Niels Jules gate går trikk nr. 12 og 15. Herfra kjører også busslinje 12N (Majorstuen og Kjelsås). Fra Riddervolds plass kjører buss 21 mellom Tjuvholmen og Helsfyr. For øvrig kort vei til Solli plass med ytterlige kollektivtilbud. For togforbindelse er det ikke langt til Nationaltheatret eller Skøyen togstasjon.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 569 kvm som tilhører sameiet. Felles eiet tomt opparbeidet med blant annet asfalterte adkomstveier, bakgård med sittegrupper, sykkelparkering samt diverse beplantning.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående byggesaker:
- Haxthausens gate - frogner - Dispensasjon utenom byggesak - Oppføring av likeretterstasjon. Saksnummer 202507527.
- Colbjørnsens gate 15 - bruksendring av legekontor til bolig. Saksnummer 202507310.
- Haxthausens gate 2 - riving av deler av bygget. Saksnummer 202521090.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 6 481,- pr. mnd. og inkluderer: bredbånd, felles bygningsforsikring, vaktmestertjeneste og renhold, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, diverse honorarer, m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2025.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Bredbånd: kr 389,-
Dugnad: kr 50,-
Felleskostnader: kr 6 042,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 11 000- 18 000,- pr. år. / 12 000 - 14 500 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Homenet som leverandør av fiber og har avgift på kr 389 som er inkl. i felleskostnadene. Dekoder/3-punkts mesh nettverk følger med leiligheten.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 3 345 404,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 11 207 720,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2024, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca. kr 7 594,- for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 46 951,- pr. 31.12.2025

Andel fellesgjeld er iflg. forretningsfører leverandørgjeld og det er ikke felles lån i sameiet.

13 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

325 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
336 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
13 336 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anniken Fossum

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Gyldenløvesgt 2, med sameiebrøk 134/1693.
Sameiet består av 18 leiligheter og 1 næringsseksjoner.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt og skal registreres med rase og navn hos styret. Eier må også undertegne en spesiell erklæring. Se mer om dyrehold i husordensreglene.

Foretatte påkostninger:
2026: Installasjon av avfuktingsanlegg i kjeller.
2026: Tekking av gjenværende piper.

Planlagte påkostninger:
Iht. samtale med styreleder 13.03.2026 er det ikke pt. ikke planlagt noen påkostninger.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Kun fysiske personer kan være styremedlemmer.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Salgsoppgaver vanlige  kr 3 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Obos  kr 6 570,-
Innhenting av erklæring (S)  kr 580,-
Innhenting av informasjon forretningsfører Obos  kr 4 375,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 950,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,-
Fotografering Chris  kr 8 900,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 40-0194/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.25194

Sist oppdatert: 05. april 2026 kl. 10:53