Guldbergs vei 5

Guldbergs vei 5, 0375 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 4, bruksnummer 28, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 139 kvm

BRA-i:
2. etasje 120 kvm: Entré, gang, to bad, stue/kjøkken, tre soverom og rom benyttet som vaskerom.

BRA-e:
Kjeller: 13 kvm: Bod.
1. etasje 6 kvm: Utebod ved carport.

Åpent areal:
2. etasje 13 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod (benyttes også som hobbyrom/verksted med god arbeidsplass) og en utebod ved carport.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, men iht. vedtektene har gjeldende seksjon eksklusiv bruksrett til kjellerboden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.04.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Del av tremannsbolig beliggende i bydel Ullern, Oslo kommune. Bolig oppført i 1914. Grunnmur av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med både liggende og stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Felles ytterdør har i tillegg elektronisk dørlås/kodelås. Entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Vinduer med karmer av tre. Balkongdører med karmer av tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1: 77%
TG2: 19%
TGIU: 5%

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 2 (TG2):
Våtrom 1 og 2:
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Kjøkken:
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Det er ingen tilluftsventiler eller avtrekksventil i rommet.

Tekniske anlegg:
- Vannrør: Boligens vannrør av kobber i sjakt (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerskap har ikke avrenning til rom med sluk, eller tilsvarende sikring mot fuktskader.
- Annet: Vaskemaskin er plassert i rom benyttet som vaskerom. Rommet er ikke bygget som et våtrom og har blant annet ikke sluk. Det er ikke etablert automatisk lekkasjestopper i rommet for å begrense eventuelle lekkasjer.

Andre rom:
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Det er ingen tilluftsventiler eller avtrekksventil i stue og soverom 1.

Yttervegger inkl. fasader:
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen på deler av bygningen.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Yttertak:
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Tekking (med tilhørende beslag): Det er registrert avskaling på takbeslag i gradrenne. Dette medfører økt risiko for tetting av nedløpsrør. Selger informerer om at avskaling av beslag har minsket betraktelig siste årene. Men at rist på avløpsrør bør renskes for løv årlig.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i leiligheten. Det er stakeluker eller tilsvarende stakepunkter etablert i bygningens fellesarealer. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.

Yttertak:
- Takkonstruksjon: På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.) og skorsteiner (over tak): Ikke besiktiget.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger og avløpsledninger: Utvendige vannledninger og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

HMS:
Utvendig trapp: Rekkverket har vertikale åpninger større enn 10 cm. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Byttet to vinduer på det ene soverommet i 2021, da dette var de eneste vinduene i leiligheten som ikke var av nyere dato. Byttet til samme vinduer som resten av leiligheten. Utført av Customer Service AS. Det finnes dokumentasjon på arbeidet."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Utvidet balkongen til trippel størrelse i 2015. Utført av Bygg i Oslo. Det finnes dokumentasjon på arbeidet."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Maling av hus, inkludert grunnmur og diverse annet i 2017. Utført av Customer Service. Det finnes ikke dokumentasjon på arbeidet."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Nye carporter ble bygd i 2025, etter godkjent søknad fra Oslo kommune. Utført av Linhøi Entreprenør. Det finnes dokumentasjon på arbeidet."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Byttet utgangsdører, installerte kodelåser og malte inngangsparti i 2025. Utført av Traust Byggeservice AS. Det finnes dokumentasjon på arbeidet."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Byttet all parkett i hele leiligheten og malte samtlige flater, inkludert vinduer og dører i 2014. Utført av Customer Service. Det finnes dokumentasjon på arbeidet."

Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje? - "Ja. Var noe fukt på vegger i kjeller før vi drenerte, har ikke vært et problem etter ny drenering."

Er det utført arbeid med drenering? - "Ja. Full drenering etter dagens standard, samt opparbeiding av steinkant rundt huset og ny plen på øverste nivå i 2017. Etablering av utvendig kjellertrapp/-inngang ble gjort samtidig. Utført av Myrvoll AS. Det finnes dokumentasjon på arbeidet."

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Installerte Elbil-lader i 2022. Utført av Asnes elektro. Det finnes dokumentasjon på arbeidet."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Byttet alle downlights i leiligheten til LED i 2020. Utført av Asnes elektro. Det finnes dokumentasjon på arbeidet."

Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? - "Ja. Tidligere var det tregt i avløpsrøret til huset, derfor er det lagt strømpe/rørfornying på sameiets avløpsrør. Dette har fikset problemet. Sameiet gjør også regelmessige rørsjekk av Akershus Miljø."

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? - "Ja. Rørfornying/strømpe på resterende rør i 2022 (det som ikke ble tatt i 2009). Utført av TT-Teknikk. Det finnes dokumentasjon på arbeidet."

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? - "Ja. Fjernet gammel ojlefyr og innvendig oljetank, og installerte nytt bergvarme-anlegg i 2020 (Nibe varmepumpe) for all oppvarming og varmtvann i Sameiet. Har kuttet strømutgifter i sameiet ned til under 25% av tidligere nivåer. Utført av Aparo Energi. Det finnes dokumentasjon på arbeidet."

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? - "Ja. Fornyet pipeløp i 2019, gjort av Pipeeksperten AS. Nytt pipeløp og forgreininger. Godkjent av Oslo kommune."

Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet? - "Ja. Vil bli oppussing/bygging på nabotomten (Guldbergs vei 5B), da dagens eiere har kjøpt denne eiendommen. Det er planlagt at Sameiet setter opp en sameiebod nederst i hagen, dette vil sannsynligvis være ferdig ila. sommer 2026."

Entré:
Velkommen inn i en lys og innbydende entré som skaper et godt førsteinntrykk av boligen. Her møtes du av en romslig gang med flislagt gulv og lysmalte overflater, noe som er gjennomgående for hele boligen med unntak av baderommene. Det er gode oppbevaringsmuligheter i garderobe som bidrar til et ryddig og funksjonelt inngangsparti. Entreen er et naturlig knutepunkt og leder videre til boligens øvrige rom. Adkomst til boligen skjer via felles trappeoppgang og det er installert porttelefon.

Stue:
Leiligheten har åpen stue- og kjøkkenløsning, et stort og lyst oppholdsrom som enkelt kan innredes med møblement etter ønske og behov. God takhøyde på ca. 2.75m er med på å gi en særdeles god romfølelse, og sammen med store vindusflater får man et flott lysinnslipp. Planløsningen gjør at rommet naturlig kan deles inn i ulike sosiale soner med plass til sofa, salongbord og mediemøbliment samt egen spisesone tilknyttet kjøkkenet. Sentralt i den åpne romløsningen er det plassert en lun peisovn som gir varme og skaper en god atmosfære på kaldere dager. Fra stuen er utgang til koselig balkong, som oppleves som en forlengelse av stuen store deler av året.

Balkong:
Fra stuen har du utgang til herlig balkong på 13 kvm. Her er det plass til sittegrupper og beplantning etter ønske. I følge eier er det sol fra tidlig morgen til sent på kvelden, som gjør at du kan nyte morgenkaffen og måltider utendørs på varme vår- og sommerdager.

Kjøkken:
Boligens Kvik-kjøkken er plassert i en delvis åpen løsning mot stuen og gir et sosialt allrom. Kjøkkenet er godt utnyttet og har lagringsplass i både skap og skuffer. Kjøkkeninnredningen har glatte, lyse fronter og integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap. Benkeplate av stein med nedsenket kjøkkenvask. Det er montert belysning og stikkontakter over kjøkkenbenken. Det er ventilator plasser på veggen over platetoppen. Kjøkkenet har glassplate montert bak kjøkkenvask/platetopp. Det er installert automatisk vannstopper med fuktsensor. Det er avsatt plass til et stort spisebord, godt egnet for sosiale sammenkomster. Flere store vinduer med naturlig lysinnslipp.

Soverom:
Leiligheten har tre soverom. Hovedsoverommet er av god størrelse med garderobeskap til oppbevaring av klær. Dette soverommet har i tillegg god plass til foretrukket seng med tilhørende nattbord. Store vindusflater gjør at rommet oppleves lyst og luftig. Fra hovedsoverommet er det videre adkomst til et av badene og rom benyttet som vaskerom. De to andre soverommet egner seg godt som et gjesterom, barnerom eller kontor og har i liket med hovedsoverommet store vindusflater som gir en lys og luftig følelse. Også disse soverommene har plass til garderobeløsning. Fra soverom 2 er det egen utgang til felles baktrapp.

Bad:
Leiligheten har to baderom, begge oppgradert i 2007. Badene har varme i gulvet og er innredet med på gulv og vegger. Det er nedsenket himling med spotter i taket på badene. Badet som har adkomst fra hovedsoverommet har vegghengt servantinnredning med benkeplate i tre og ovenpåliggende vask, vegghengt toalett, dusj som er tilkoblet både hånd- og regndusj og flislagt badekar. Badet med adkomst fra entréen har vegghengt servant og speil med belysning og stikkontakt. Videre er badet innredet med vegghengt toalett og eget dusjhjørne med dører.

Rom benyttet som vaskerom:
Rommet har adkomst fra hovedsoverommet og er innredet med vaskemaskin, tørketrommel og utslagsvask. Det gjøres oppmerksom på at rommet er ikke bygget som et våtrom og har blant annet ikke sluk. Det er ikke etablert automatisk lekkasjestopper i rommet for å begrense eventuelle lekkasjer.

Øvrig:
- Romslig bodplass i kjeller på hele 13 kvm som også benyttes som hobbyrom/verksted med god arbeidsplass. I tilegg til utebod på 6 kvm i tilknytning til carport.
- Gulv: Gulvflater belagt med fliser i entré, gang, bad og rom benyttet som vaskerom. Parkett i øvrige rom.
- Vegger: Malte veggflater. Flislagte vegger på bad.
- Himling: Malte flater i himling. Nedsenket himling med LED downlights i entré.
- Takhøyde: Det er målt ca. 2,11 meter takhøyde i entré. Ca. 2,49 meter i begge bad. Ca. 2,75 meter i stue. Ca. 2,76 meter i soverom 1. Ca. 2,78 meter i gang. Ca. 2,81 meter i kjøkken. Ca. 2,82 meter i soverom 2 og ca. 2,83 meter i soverom 3 og rom benyttet som vaskerom.
- Nyere, felles ytterdør med elektronisk dørlås/kodelås.
- Fantastisk, felles hage.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Følger ikke med: Taklamper på alle soverom og over spisebord er ikke inkludert.
Følger med: Integrerte hvitevarer følger med (oppvaskmaskin, mikrobølgeovn, koketopp, komfyr).

Leiligheten er oppvarmet med vannbåren gulvvarme tilkoblet varmesentral og gulvvarme/varmekabler i begge bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1914.
Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 1914, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.
Det foreligger ferdigattest for forandringsarbeid og reparasjon av veranda i 2. etasje, datert 03.01.1964.
Det foreligger ferdigattest for oppføring av balkonger, datert 09.11.2015.
Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av pipe, datert 15.11.2019.
Det foreligger ferdigattest for oppføring av to carporter og riving av garasje, datert 04.05.2026.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Sammenlignet med byggetegninger datert 21.11.1965 er det funnet følgende endringer:
- Kjøkkenet er flyttet ut i spisestuen for å etablere soverom 3
- Vegg mellom spisestue og forstue er revet for å lage en åpen løsning
- Soverom 1 er utvidet
- Det er etablert bad i tidligere soverom og toalettrommet er åpnet opp og er i dag en del av bad 1.
- Bad 2 har endret sin utforming
- Det er etablert rom benyttet som vaskerom. Det gjøres oppmerksom på at rommet ikke er bygget som et våtrom og har blant annet ikke sluk.
- Det er satt opp skillevegg i entré for å etablere gang (der garderobeskapet står i dag).
- Det er satt inn dør der det opprinnelig var vindu ved inngangspartiet.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst 9 servitutter på sameiets eiendom og følgende antas å ha betydning for kjøpers bruk:
Dagboknr 16904, tinglyst 21.10.1961, type heftelse: Best. om garasje/parkering. Det er gitt midlertidig unntak fra veilovens bestemmelser om avstand til vei, i anledning garasje for 2 biler. Dersom kommunen krever det skal eier fjerne dette uten erstatning og for egen regning.
Dagboknr. 14042, tinglyst 30.10.1961, type heftelse: Erklæring/avtale. Eiendommen skal knytte seg til offentlig vann- og kloakknett når kommunen måtte forlange det. Eier har det fulle og hele ansvaret for private stikkledninger.
Dagboknr. 17965, tinglyst 23.08.1976, type heftelse: Erklæring/avtale. Guldbergs vei er godkjent i sin nåværende bredde. Ved evt. utvidelse av vei til regulert bredde vil eiendommen måtte vederlagsfritt avstå nødvendig regulert veigrunn, samt kunne bli pålagt å opparbeide vei langs eiendommens grense for egen regning.
Dagboknr. 2973, tinglyst 06.02.1978, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse. Gnr. 4, bnr. 28 (Guldbergs vei 5) samtykker i at naboeiendom gnr. 4, bnr. 237 (Guldbergsvei 5B) bebygges inntil 2,5 m (regnet til forkant gesims) fra grensen mot øst og inntil 1,5 m mot nord (veien). Nåværende og senere eiere forplikter seg til å ikke bebygge eiendommen nærmere enn kommunens bestemmelser om avstand mellom bygninger.

De øvrige servituttene omhandler: Bestemmelse om vann/kloakkledning, bestemmelse om veg, gjerdeplikt, bebyggelse, deleforbud og om genererende virksomhet, og bestemmelse om fjernelse av ovn.

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Det er tinglyst en rettighet på sameiets eiendom. Dagboknr. 22714, tinglyst 18.10.1976. Type heftelse: Best. om vann/kloakkledn. Eiere av gnr. 4, bnr. 18 (Guldbergs vei 3 A-C) og gnr. 4, bnr. 13 (Heggeliveien 47 A) gir eieren av Guldbergs vei 5, gnr. 4, bnr. 28, rett til å føre vannledning til kloakkledning fra nytt våningshus på eiendommen gnr. 4, bnr. 28 (Guldbergs vei 5)) til de felles vann- og kloakkledninger. Eierne er solidarisk ansvarlig for de ledninger som er felles.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Sameieren kan kun leie ut seksjonen til fysiske personer og leieforholdet skal godkjennes av øvrige sameiere før innflytting. Sameiet kan tidsbegrense leieforholdet.

Velkommen til Guldbergs vei 5 - En flott leilighet med skjermet og attraktiv beliggenhet i et veletablert og høyt verdsatt villastrøk på Heggeli, kun en spasertur unna Frognerparken. Her bor man i grønne og rolige omgivelser, samtidig som man har kort vei til alt byen har å by på.

Nabolaget oppleves av mange som et av Oslos mest trivelige og etterspurte, med sin kombinasjon av klassisk småhusbebyggelse, frodige hager og et vennlig bomiljø. Området grenser mot Vestre gravlund, som leder videre inn i Frognerparken - et fantastisk rekreasjonsområde som rommer Vigelandsparken, Frognerbadet, Frogner stadion og Oslo Bymuseum. Her finnes store gressletter, gangstier, lekeplasser og gode treningsmuligheter - både sommer og vinter.

For den som ønsker et aktivt friluftsliv, ligger Bygdøy kun en kort sykkeltur unna, med flotte badeplasser og turterreng. Det er sykkelsti både langs Frognerkilen inn til Aker Brygge og videre ut mot Bestumkilen og Sandvika. Vinterstid prepareres det skispor på Bygdøy og i Frognerparken - perfekt for en rask kveldstur etter jobb. Kommunikasjonen er utmerket. Nærmeste T-banestasjon, Borgen, ligger bare et minutt unna, og bringer deg til sentrum på fem minutter. Området har også gode bussforbindelser, og det er enkel adkomst til Ring 2 og E18 for den som kjører bil.

Servicetilbudene i nærområdet er mange: Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Kiwi Volvat, Joker Smestad eller Meny Colosseum. Kort vei til både Vinderen, Skøyen og Majorstuen, som byr på et rikt utvalg av butikker, kaféer, restauranter og servicetilbud. Karenslyst allé på Skøyen er en populær handlegate med alt fra interiør- og motebutikker til hyggelige spisesteder.

Skole og fritidstilbud: Eiendommen sogner til Skøyen barneskole, som ligger i kort gangavstand. I nærområdet finner man også Skøyenhallen, Nordjordet fotballbane og tennisanlegg, i tillegg til Frogner stadion og Frognerbadet. Lokale idrettstilbud ivaretas blant annet av Monolitten idrettslag, som tilbyr aktiviteter som fotball, håndball, tennis, innebandy og allidrett.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 117 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med blant annet gruslagt gårdsplass, carporter, plenareal og diverse beplantning. Adkomst til boligen skjer via felles trappeoppgang. Eiendommen har felles innkjørsel med naboeiendommen Guldbergs vei 5B gnr/bnr 4/237, og det deles på ansvar vedrørende vedlikehold av innkjørselen.

Utvendige fellesarealer er regulert slik at seksjon 2 og 3 disponerer et areal, merket "A" på skisse i husordensreglene med adkomst på vestsiden av huset, mellom dobbel carport og nordvestre hushjørne. Areal som er merket med "C" på skissen kan benyttes av alle seksjonene, men adkomst på vestsiden av huset.

Leiligheten disponerer en parkeringsplass til høyre i carport (bygget ny i 2025). Fastmontert lader for el-bil på carport følger med.

Ellers er det gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Bystyret har vedtatt en ny småhusplan, men den er ikke rettskraftig enda grunnet innsigelser fra Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer omfattet av småhusplanen har derfor et gjeldende midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med visse unntak. Søknader som er omfattet av unntakene i MFT tas fortsatt til behandling. Konferer megler for ytterligere informasjon.

Pågående byggesaker:
- Guldbergs vei 5B - Forhåndskonferanse, riving og oppføring av bolig. Saksnummer 202604886. Det vil bli oppussing/bygging på nabotomten (Guldbergs vei 5B), da dagens eiere har kjøpt denne eiendommen.
- Guldbergs vei 1 B - Påbygg, bruksendring av kjeller og loft til bolig, fasadeendringer og oppgradering av enebolig. Det er gitt tillatelse til tiltak 30.06.2025. Saksnummer 202513789.

Det kan påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 900,- pr. mnd. og inkluderer: Vannbåren varme, varmtvann, kommunale avgifter, strøm til fellesarealer, sameiets forsikringer, vedlikehold, huseierne-medlemskap m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt med 2-3 års mellomrom i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Sameiet har i dag valgt å betale renovasjon utenom fellesutgiftene i sameiet. Pr. 2025 var kostnaden kr. 2 500,-. Det må påregnes å betale 1/3 av renovasjonskostnadene pr. år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12 000,- pr. år. / 8 500 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox Extra som leverandør av fiber og har avgift på kr 1 959,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger dersom det er ønskelig.
Boligen er tilknyttet alarmselskapet Verisure som koster kr 7 200 pr. år. Abonnementet medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 803 493,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Total formue er kr 10 000,- pr. 13.05.2026.

Andel fellesgjeld er iflg. styreleder leverandørgjeld og det er ikke felles lån i sameiet.

14 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

362 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
363 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
373 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
14 863 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
14 873 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Trygve Konrad Halvorsen og Sigrid Næss

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Guldbergs vei 5, med sameiebrøk 29/100.
Sameiet består av 3 leiligheter.
Sameiet har ikke forretningsfører.
Sameiet har ulik fordeling av arbeidsoppgaver. Denne seksjonen har ansvar for forsikring og påse at sameiet oppfyller sikkerhetskrav som stilles, kontroll og service av bergvarmeanlegg, og innkjøp, samt plante felles blomster ved inngang etter årstider.
Arbeidsoppgaver som er felles i sameiet er dugnad (2 ganger årlig), måke snø, klippe gress, holde gårdsplass ryddig, vanne plen/blomster, luke/holde orden i blomsterbed, feiing av trapp, samt å ta initiativ til prosjekter i sameiet.
Dyrehold er tillatt etter forhåndssamtykke fra sameierne i fellesskap.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025: Bygget nye carporter m/ tilhørende bod.
2017: Full drenering etter dagens standard, samt opparbeiding av steinkant rundt huset og ny plen. Etablering av utvendig kjellertrapp/-inngang ble gjort samtidig.
2019: Fornyet pipeløp.
2020: Fjernet gammel ojlefyr og innvendig oljetank, og installerte nytt bergvarme-anlegg.
2022: Installerte Elbil-lader. Rørfornying/strømpe på resterende rør (av det som ikke ble tatt i 2009).

Planlagte påkostninger:
Det er planlagt at sameiet setter opp en sameiebod nederst i hagen, dette vil sannsynligvis være ferdig ila. sommer 2026.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.
Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Salgsoppgaver   kr 5 500,-
Tilrettelegging  kr 20 000,-
Visninger pr stk   kr 4 000,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn. Arealkart etc.  kr 1 150,-
Innhenting av seksjonering og servitutter  kr 1 740,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning.
Fotografering  kr 10 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0078/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2678

Sist oppdatert: 22. mai 2026 kl. 15:42