Pastor Fangens vei 13

Pastor Fangens vei 13, 0854 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 47, bruksnummer 285, seksjonsnummer 6, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 161 kvm

BRA-i:
1. etasje 82 kvm: Gang, toalettrom, stue, spisestue og kjøkken i åpen løsning.
Underetasje 79 kvm: Gang, 3 soverom, bad, vaskerom, kontor/kjellerstue, boder/teknisk rom.

Åpent areal:
1. etasje 43 kvm: Terrasseplatting- og balkongasreal.

Loft og krypkjeller.
Garasje i garasjerekke medfølger salget. Utebod ved porten. Bodplass også i felles rom under garasje.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.11.2025 utført av Tek-Norge AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Enebolig i kjede fra 1984. Boligen ble ombygget og vesentlig oppgradert innvendig i 2017. Det er garasje tilknyttet eiendommen.

Boligen fremstår med en kombinasjon av moderne standard fra oppgraderingene i 2017 og bygningsdeler som har nådd en alder der vedlikehold og overvåking er påregnelig. Innvendige overflater, våtrom, elektrisk anlegg og røranlegg er i stor grad fornyet i senere tid, mens utvendige komponenter og tekniske installasjoner fra byggeåret har et moderat behov for oppfølging. Generelt er tilstanden vurdert som normal for boligens alder og brukshistorikk.

Det er foretatt radonmåling i boligen, og måleresultatene viser lave verdier, godt under grensen der tiltak anbefales.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Det er ikke registrert noen store eller alvorlige avvik med tilstandsgrad 3 i rapporten. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Bygningen har betonggrunnmur. Taktekkingen er av betongtakstein. Vinduer, balkongdører og ytterdører fra 1984 og 2017. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 2 (TG2)
- Taktekking, nedløp og beslag: Mer enn halvparten av forventet brukstid er er passert på renner/nedløp/beslag.
- Takkonstruksjon/loft: Det er liten lufting i nedre kant av konstruksjonen.
- Vinduer og ytterdører
- Rekkverket på veranda er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Rekkverkshøyde målt til 0,92 meter.
- Utvendige og utvendige trapper: Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Rom under terreng: Det er påvist noe forhøyet fuktverdi i nedre del av grunnmur, men ingen visuelle symptomer på fukt på befaringen.
- Krypkjeller: Det er ikke adkomst til krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert fra bilder tatt gjennom ventiler i grunnmur. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren.
- Overflater gulv bad og vaskerom: Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet.
- Overflater og konstruksjon toalettrom 1.etasje: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Selger kommenterer: WC i hovedetasjen har løs terskel, når denne fjernes har døren luftespalte.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger og vannledninger.

Det er tidligere påvist en begrenset forekomst av skjeggkre i boligen. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer og slik sanering er foretatt høsten 2025. Ingen kre observert siden ifg eier. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet.

Familievennlig og innholdsrik enebolig i kjede fra 1984 tegnet av Trysilhus. Dette huset ligger meget flott til i sameiet, med fritt utsyn uten generende innsyn. Boligen ble ombygget og vesentlig oppgradert innvendig i 2017 inkludert nytt bad, vaskerom, gjestetoalett, kjøkken, plassbygde garderober, elektrisk anlegg og røranlegg samt overflater på gulv, vegger og tak. Eik er gjennomgående brukt som et bevisst og stilfullt materiale i boligen, og bidrar til et helhetlig og tidløst uttrykk. Det varme treverket går igjen i kjøkkeninnredningen, på gulvene, i trappetrinnene og i garderobeløsningene – noe som skaper en rød tråd gjennom hele huset. Materialvalget gir en lun og eksklusiv atmosfære, og understreker boligens kvalitetsfølelse og gjennomførte design. Belysningen i boligen er nøye planlagt av lysdesigner, og skaper en varm og stemningsfull ramme som fremhever de ulike rommenes kvaliteter. Parkering i garasjerekke i enden av sameiets tomt. Ladeboks for el-bil er montert.

INNEHOLDER 1. ETASJE:

E n t r é :
Velkommen inn i boligen! Entréen er romslig og innbydende med rikelig med oppbevaringsplass for sko, klær og barnevogn. Her kan man henge fra seg jakker og sko, og entréen gir et godt førsteinntrykk av boligen. Gulvet er flislagt over lun gulvvarme.

W C :
Gjestetoalettet har praktisk plassering i tilknytning til inngangspartiet i 1. etasje. Toalettrommet er innredet med servant med underskap og vegghengt toalett.

S t u e :
Det store, åpne oppholdsrommet danner boligens naturlige samlingspunkt og byr på en sjelden flott kombinasjon av kjøkken, spisestue og stue i en harmonisk helhet. Her er det god plass til både hverdagsliv og sosiale sammenkomster, med romslige soner som gir mulighet for flere sittegrupper og fleksibel møblering. Kjøkkenet er utført i eik med et tidløst og eksklusivt uttrykk, og fremstår som både funksjonelt og stilrent. Den tilhørende spiseplassen har rikelig kapasitet til et stort langbord – perfekt når familie og venner samles til middag, feiringer og hyggelige kvelder. Oppholdsrommet har gjennomgående lys fra store vindusflater, som gir en luftig og behagelig atmosfære gjennom hele dagen. Belysningen er nøye planlagt av lysdesigner, og skaper en varm og stemningsfull ramme som fremhever rommets kvaliteter. Sammen med smakfulle materialvalg og et helhetlig preg, oppleves dette som et moderne og svært innbydende rom med høy bokvalitet.

K j ø k k e n :
Stilfull HTH Kjøkkeninnredning er fra 2017. Innredning med slette eike fronter. Benkeplate i laminat. Nedfelt vask av stål. Det er integrerte hvitevarer som platetopp, stekeovn, dampovn, oppvaskmaskin, og kjøleskap med fryser. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Praktisk kjøkkenøy med spiseplass danner et fint skille mellom kjøkkenet og spisestuen. I spisestuen er det plass til stort spisebord og hvor hele familien og gjester kan samles til felles måltider og sosiale sammenkomster.

B a l k o n g :
Balkong i trekonstruksjoner med adkomst/utgang fra kjøkkenet. Her er god plass til sittegruppe og grill. Her kan du nyte sol fra tidlig morgen, med fint utsyn mot horisonten i øst og fritt utsyn over det hyggelige nabolaget.

M a r k t e r a s s e / h a g e :
Terrasseplatting i trekonstruksjoner med adkomst/utgang fra stue. Sol fra tidlig morgen da en ser horisonten i øst. Solnedgang 2130 sommerstid og ca. 1630 midtvinters. En utvendig trapp i trekonstruksjon gir enkel og naturlig adkomst mellom de to nivåene i hagen, og bidrar til en funksjonell og helhetlig utemiljøløsning.

INNEHOLDER UNDERETASJE:

G a n g:
Gangen nede binder alle rommene i underetasjen sammen. Gangen har en-stavs eikegulv og lyse veggflater og integrert belysning. I enden av gangen er det ytterdør med direkte utgang til nedre del av hagen. Enkelte av nabohusene i sameiet har etablert hybeldel i denne delen av underetasjen.

H o v e d s o v e r o m :
Hovedsoverommet er romslig med god plass til både dobbeltseng med tilhørende nattbord. Rikelig med oppbevaringsplass i medfølgende garderobeskap langs den ene veggen.

S o v e r o m 2 o g 3:
Etasjen byr også på ytterligere to soverom av god størrelse, ypperlige som barnerom, gjesterom eller kontor - den perfekte løsningen for familien.

B a d / W C :
Delikat innredet baderom av god størrelse. Rommet er flislagt med lun gulvvarme og innredet med romslig dusjnisje, badekar, baderomsinnredning med skuffer og 2 nedfelte servanter, vegghengt toalett og INR speilskap. Det er elektrisk styrt vifte. Innfelte downlights i tak. Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør). Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Badet er utvidet og oppusset i 2017 og dokumentasjon er fremvist takstmann.

K j e l l e r s t u e :
Pent oppusset kjellerstue med plass til sofa, TV og lekearealer for barna. Smarte doble skyvedører skiller kjellerstuen fra husets vaskerom og fra gangen, for maksimal plassutnyttelse.

V a s k e r o m :
Effektiv og familievennlig planløsning med vaskerom lokalisert nær soverom. Rommet har innredning med nedfelt vask og opplegg for vaskemaskin. Vegger og tak er malt. Gulvet er flislagt. Det er elektrisk styrt vifte. Plastsluk og smøremembran.

ØVRIG:
G u l v : Overflater gulv med parkett og fliser. Utstrakt bruk av gulvvarme. Alle termostater styres av Elko Smart hub via Elko app foruten varmekabler på badet som styres manuelt med knappene.
V e g g e r : Malte, slette veggflater. Fliser på bad. Murflater. Innerdører bestående av slette dørblader.
H i m li n g : Malte himlinger. Utstrakt bruk av innfelt belysning fra Delta Light.
V e n t i l a s j o n : Boligen har mekanisk ventilasjon gang, kjøkken og bad. Friskluftsventiler i yttervegg. Friskluftsventiler over vinduer.
D i v e r s e : Boligen har elementpipe. Ingen ildsted tilkoplet. Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Oppvaskmaskin, koketopp, dampovn og stekeovn medfølger. Kroker på vegg i utebod og garasje, string-hylle, sort hylle og hvite skap i stue, eikehylle på kjøkken, speil i entré, to nattbord på stort soverom, hyller på begge barnerom, ribbevegg og turneringer, verktøyvegg og kroker i kjeller bod medfølger ikke.

Oppvarming av boligen både elektrisitet. Bad og WC har varmekabler. Gang, kjøkken, stue i hovedetasjen samt gang og kjellerstue i underetasjen har varmefolie.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 11.05.1990.
Det foreligger brukstillatelse for garasjeanlegg bestående av tre bygg med 2, 3 og 4 plasser datert 05.07.2024.
Ett soverom ble registrert som bod da boligen ble bygget for å få finansiering av Husbanken. Dette rommet er bruksendret til soverom. Det foreligger ferdigattest for bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i kjeller datert 02.12.2025.
Det foreligger brukstillatelse for sameiets tre garasjebygg, datert 03.07.2024.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, det er avvik fra disse: I underetasjen er bod på godkjente tegninger innlemmet i badet. Hobbyrom/bod på godkjente tegninger er delt opp i kontor/vaskerom og bod. Innredning av boden til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Boligen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst 5 servitutter på sameiets eiendom og følgende antas å ha betydning for kjøpers bruk: Dagboknr. 73050, tinglyst 12.11.1986.
Best. om garasje/parkering. Det er gitt midlertidig unntak fra veilovens bestemmelser om avstand til vei, i anledning oppføring av garasje for 3 biler. Dersom kommunen krever det skal eier fjerne dette uten erstatning og for egen regning.

De øvrige servituttene omhandler: Erklæring/avtale: Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse av denne eiendom. Erklæring/avtale: Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m. og Best. om garasje/parkering.

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Det er foretatt radonmåling i boligen, og måleresultatene viser lave verdier, godt under grensen der tiltak anbefales. Rapport kan fås ved henvendelse til megler.

Pastor Fangens vei 13 ligger i et attraktivt og veletablert boligområde i Oslo, kjent for sin rolige atmosfære, grønne omgivelser og nærhet til byens mange tilbud. Her får du en sjelden kombinasjon av tilbaketrukket beliggenhet og praktisk tilgjengelighet – perfekt for deg som ønsker god plass, trygghet og en enklere hverdag.

Trygt og familievennlig nærmiljø:
Området oppleves som stille og skjermet, med lite gjennomgangstrafikk og hyggelig nabolag. Dette er et sted mange blir boende lenge – ikke bare på grunn av beliggenheten, men også fordi området har en tydelig familieprofil med gode oppvekstvilkår. Her er det kort vei til både barnehager, skoler og fritidsaktiviteter, noe som gjør hverdagslogistikken enkel og effektiv.

Nærhet til natur og rekreasjon:
Fra boligen er det kort vei til flotte turmuligheter og grønne lunger som innbyr til både trening og rolige søndagsturer. Uansett årstid er det lett å finne steder for rekreasjon i nærheten – enten du liker skogsturer, joggerunder på Voldsløkka, sykkelturer eller bare vil nyte ettermiddagssolen i grønne omgivelser. Det er sykkelavstand til Sognsvann med fine bademuligheter og direkte tilgang til Nordmarka med flotte tur- og rekreasjonsområder både sommer og vinter. Sats samt Domus Athletica med svømmehall, treningsstudio og squashhaller ligger også i nærområdet. Området byr også på flere parker og lekeplasser, som gjør det spesielt attraktivt for barnefamilier.

Gode servicetilbud i nærområdet:
I nærliggende områder finner du et godt utvalg av dagligvarebutikker, kaféer, apotek og øvrige servicetilbud. Det er gangavstand til Damplassen via idylliske Ullevål Hageby. På Damplassen finner du bl.a Åpent bakeri. Kort vei til Ullevål Stadion med et bredt utvalg av forretninger og servicetilbud. Det er også kort vei til Tåsen Senteret og Storo Storsenter. Med kort avstand til både lokale handelstilbud og større sentre har du det meste du trenger innenfor behagelig rekkevidde – samtidig som du bor rolig og privat.

Enkel adkomst og gode kollektivforbindelser:
Beliggenheten gir svært gode pendlermuligheter, med enkel adkomst til offentlig transport og gode forbindelser mot både sentrum og øvrige deler av byen. Kort vei til buss (linje 34) fra Tåsen Allé og ca. 10 minutters gange til Berg T-banestasjon hvor du finner linje 5. Trikk finner du på John Colletts plass. Gåavstand til Flybussen fra Tåsen senter. For deg som kjører bil, er veiforbindelsene praktiske, og det er lett å komme seg raskt ut på hovedveinettet. Dette gjør at du kan nyte fordelene ved en stille boliggate uten å miste nærheten til urbane kvaliteter.

Et sted å trives – lenge:
Pastor Fangens vei 13 byr på en beliggenhet som kombinerer det beste fra to verdener: et fredelig og etablert boligområde med nærhet til både natur, servicetilbud og byliv. Dette er et område som passer utmerket for familier, par og alle som ønsker en romslig bolig i et trygt og attraktivt nærmiljø.

Enkel adkomst fra Pastor Fangens vei. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Kort vei til både skoler og barnehager: 300m til barnehage og 700m til Berg skole (Berg skolekrets). Dette gir god hverdagslogistikk!
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiendommen har en adskilt og trivelig hage som er terrassert og pent opparbeidet med plen, beplantning og markterrasser. Den terrasserte utformingen gir hagen et hyggelig preg, med naturlige soner som egner seg godt både til avslapning, lek og sosialt samvær.

Hagen er gjennomtenkt anlagt og byr på det beste fra to verdener – her finnes både en solrik del for lange sommerdager og en skyggefull del som passer perfekt på de varmeste dagene. Dette gjør uteområdet ekstra anvendelig, uansett vær og tidspunkt.

Mellom boligene er det etablert forstøtningsmurer i lettklinkerblokker, som bidrar til et ryddig uttrykk og en tydelig avgrensning mellom nivåene. Kombinasjonen av grønne flater, beplantning og markterrasser skaper en lun og lettstelt hage som gir gode rammer for utemåltider, grillkvelder og rolige stunder ute.

Tomten til sameiet er på 3 531 m² for de 10 husene i sameiet. Hver av seksjonseierne har enerett til bruk av hage og garasje. Fellesarealet er de deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte seksjoners enerett til bruk. Avtalen følger sameiets vedtekter og er bindende for alle nåværende og fremtidige seksjonseiere.

Garasje nr. 4 i garasjerekke på 4 garasjer medfølger salget. Ladeboks for el-bil er tilkoplet garasjeplassen. Hver seksjon belastes for sin andel etterskuddsvis iht måleravlesing i hver garasje og rapportering fra elbil ladesystemet (Easee).

Sameiet disponerer tre felles parkeringsplasser ved garasjeanlegget til nytte for alle seksjonseiere til fleksibel bruk som gjesteparering og lignende. Besøkskort er utdelt til alle. Plassene skal ikke benyttes til permanent, langvarig parkering.

For øvrig gratis beboerparkering.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Utvendige vann og avløpsrør er av plast og er fra 1984. Det er offentlig vann og avløp via private stikkledninger.

Eiendommen er regulert til bolig m.tilh. anlegg i henhold til reguleringsplan S-2649 datert 28.02.1983 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Pågående byggesaker:
- Byggesak - John Colletts allé 71 - riving av barnehage - Langlia barnepark. Det ble gitt tillatelse til tiltak datert 31.03.2025. Saksnummer 202515556.
- Byggesak - Pastor Fangens vei 14 B - mulig ulovlig bruk av tomt som anleggsbase. Saksnummer 202521615.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/

Fellesutgiftene er kr 3 490- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, forsikring, bredbånd/TV, diverse (Huseierne, web).

Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Måking ved garasjer og strøm til belysning og lading kommer i tillegg og avregnes en gang i året:
Andel måking 2 547 kr
Lading: 1 815 kr
Felles strøm: 85 kr
Totalt: 4 447 kr for 2025

I selgers husstand har det bodd 6 mennesker og det opplyses om at strømforbruket har vært 22 000 kwh pr år. Det er tegnet Norgespris
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og har avgift inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Boligen er tilknyttet alarmselskap. Abonnement kan videreføres kjøper om ønskelig.
Eiendomsskatt 11 296 kr for 2025.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 5 007 089,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 13 581 556,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se Skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 11 296,- for 2025.

Det er ikke felles lån i sameiet.

16 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

424 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
445 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
17 435 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Øystein Embretsen og Mari Nicolaisen

Eiendommen er seksjonert, og boligen er tilknyttet Tåsenlia Sameie sameie, med sameiebrøk 1/10.
Sameiet har eget styre, og det føres regnskap og budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.
Sameiets nettside: Taasenlia.no og felles dokumenter blir lagt til taasenlia.no.

Hver av seksjonseierne har enerett til bruk av hage og garasje.
Kostnader for snøbrøyting ved garasjene belastes med 1/9 på hver av de som har garasje i fellesanlegget. Snømåking utføres av Vaktmesterkompaniet.
Dugnad avholdes normalt en gang per år (vårdugnad).
Dyrehold er tillatt.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024: EL-kontroll. Elkontroll ble gjennomført hos alle i desember 2024. Kontrollen gjøres hvert 5. år av sikkerhetsgrunner og for å opprettholde rabatt på bygningsforsikring. Den enkelte seksjonseier følger opp evt. avvik i rapporten.
2024: Rørinspeksjon av felles avløpsrør skal gjøres hvert 5. år og ble foretatt i juni 2024, ingen feil eller svakheter ble påpekt.

Planlagte påkostninger:
Iht. styreleder 16.12.2025 er det pt. ikke planlagt noen påkostninger. Det skal avholdes nytt årsmøte i februar hvor det blant annet blir tatt opp om sameiet skal øke sine felleskostnader.

Alle eksteriørendringer skal godkjennes av styret i Tåsenlia Sameie. Seksjonseier har vedlikeholdsplikt iht. nærmere bestemmelser i vedtektene.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,65% av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke stor kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Salgsoppgave  kr 3 600,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,-

Utlegg:
Innhenting av tinglyst erklæring og seksjonering (S)  kr 580,-
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 950,-
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser 1.150,-
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringskart og arealbekreftelse   kr 1 045,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto stor pakke kr 6 900,- + drone kr 3.500,-  

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0230/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.25230

Sist oppdatert: 02. januar 2026 kl. 19:42