Trosterudveien 28

Trosterudveien 28, 0778 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 41, bruksnummer 491, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 52 kvm

BRA-i:
2. etasje 48 kvm: Entré/gang, kjøkken med spiseplass stue/spisestue, soverom og bad. Utgang til balkong fra stuen.

BRA-e:
Kjeller: 4 kvm: Ekstern bod

Åpent areal:
2. etasje 8 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod og en parkeringsplass og tilgang til den flotte hagen. Tilgang til fellesvaskeri med plass til egen vaskemaskin og separat plass for klestørk.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 5. mai 2025 utført av Taksering Norge AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Bygningen ble oppført i 1957 og er godt vedlikeholdt. Bergvarmeanlegg ble installert i 2015. Ny drenering mot gårdsplass, gressplen og hekk fra 2020. Takpapp og takrenner fra rundt 2000. Det elektriske anlegget inn til huset og fellesanlegget er oppgradert de senere årene. Utendørs avløpsledninger ( stikkledninger) er også byttet. Huset ble sist utvendig utvidet og malt i 2018.

Toroms eierseksjon i småhus/firemannsbolig med en ekstern bod i kjeller. Gjennomgående hjørneleilighet i 2. etasje med balkong. Boligen disponerer en utvendig biloppstillingsplass, ifølge vedtektene til sameiet. Bygningen har grunnmur i betong. Yttervegger i porebetong med pusset og malte overflater. Yttertak i trekonstruksjon, tekket med takstein.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Det gjøres oppmerksom på at Taksering Norge begjærte seg selv konkurs etter oversendelse av rapportutkast. Selges kommentarer er derfor ikke hensyntatt i vedlagte tilstandsrapport, men hensyntatt i meglers beskrivelse av eiendommen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en bygningen med grunnmur i betong. Yttervegger i porebetong med pusset og malte overflater. Yttertak i trekonstruksjon, tekket med takstein.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG3 punktene: Sluk i støpejern uten klemring.
Badets hovedkonstruksjon er av eldre dato og har oppnådd mer enn forventet levetid. Det er ikke påvist symptomer på lekkasjer under befaringen, men badets alder gir økt risiko for utettheter og lekkasjer. Dersom badet skal benyttes uten oppgradering anbefales dusjkabinett, og det forutsettes at sluket til enhver tid holdes rengjort.

Det gjøres også oppmerksom på TG2 punktene: Overflater på innvendige gulv/vegger. Fast inventar (Bad / 2. etasje)
Yttervegger, etasjeskiller, takkonstruksjon, utvendig beslag, ytterdører og vinduer.
Innvendige dører, overflater på innvendige gulv, ledningsnett for sanitærinstallasjoner. Vannbåren varme, balkong og elektrisk anlegg.

For mer informasjon for ovennevnte punkter, se boligens tilstandsrapport.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Svar: Ja, kun faglært.
Firmanavn: Essen bygg, Tekoda Elektro AS
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Essen bygg oppussing 2013 inkl. varmekabler fra Tekoda, ny membran og nytt gulv.

- Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Svar: Ja
Firmanavn: Essen bygg.
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Ny tettesjikt/membran 2013 ble anlagt av Essen Bygg, men sluk ble ikke skiftet ut. Sluk ble kontrollert og godkjent av Power Clean AS (nå TT-teknikk) i 2023.

- Foreligger det dokumentasjon på arbeidene? Svar: Ja, dokumentasjon på varmekabler 2013 og tidligere eiers egenerklæring fra 2022. Epost med muntlig referat fra befaring av ventilasjon og sluk i 2023.

- Dersom arbeidet er søknadspliktig (f.eks. bruksendring fra bod til bad, brudd på brannskille), er arbeidet byggemeldt?
Svar: Ja, ikke utført søknadspliktig arbeid i seksjonen.

- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Svar: Ja, kun faglært
Firmanavn: Smart oppussing, Power Clean AS (nå TT-teknikk).
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Totalrenovering av kjøkken i 2020 inkludert spyling av avløpsrør (Smart oppussing v/Trond Bjerke), kontroll av avløp v/Power Clean 2023. Sameiets private stikkledninger ble rehabilitert fram til tilknytningspunkt i forbindelse med utbygging i 2018. Hovedvannledninger i området kontrollert av Oslo VAV 2022-2023.

- Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Svar: Nei, ytterveggene er sikret med ekstra spesialkonstruert drenering fra byggår.

- Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
Svar: Nei, ikke eget ildsted i seksjonen.

- Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? Svar: Ja, oppmåling viser at stuegulvet er litt skjevt, ca 15 mm høydeforskjell. Lagt av ufaglærte i regi av tidligere eier.

- Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ikke for seksjon 4, men kan nevnes at fra mitt kjøkkenvindu sommeren 2022 kunne observeres noen takpanner som lå skjevt over sameiets garasje (disponeres av to naboseksjoner), noe som enkelt ble rettet ved egeninnsats/dugnad i regi av daværende styreleder (byggingeniør).

- Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja, kun faglært.
Firmanavn: Skaara arkitekter AS, OPAK, Boro-Bygg AS, Sweco Norge AS, Vegard Meisingset AS, Moderne Byggfornyelse AS, Asker og Bærum Grøntmiljø AS.
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Utbygging 2016-2018 tilbygg til seksjon 1 jf sak 201601155 Oslo kommune PBE.

- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank sentralfyr, ventilasjon)? Svar: Ja, kun faglært.
Firmanavn: Ventilasjon øst, Smart oppussing, Skogheim el. Installasjon, Elektris, EM elektro, Elektropluss.
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Elektropluss 2014: Jordvarme med varmepumpe og fjerning av oljefyr/tank. Anlegget ble ifølge byggesak PBE rehabilitert/ferdigstilt i forbindelse med utbygging 2018. Balansert ventilasjon etablert i stue og kjøkken av Ventilasjon øst samtidig med totalrenovering av kjøkken i regi av Smart oppussing 2020 og elektrikerarbeid der ved Skogheim. Elektris, EM Elektro og Boligelektrikeren har kontrollert el-anlegg og foretatt diverse utvidelser 2022-2024.

- Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)? Svar: Ja, alle el-arbeider er belagt med samsvar, utført og kontrollert av profesjonelle.

- Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja, Hertzberg Varme har årlig tilsyn med bergvarmeanlegget i sameiet. Eltilsyn i 2017 avdekket avvik som ble konstatert rettet i ettertid.

- Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag? Svar: Nei, kabel og boks for mulig etablering av ladeanlegg anlegges mai 2025.

- Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeider som normalt bør utføres av faglærte personer utover det som er nevnt tidligere (f.eks. på drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc.)? Svar: Ja, tidligere eiers familiemedlemmer har selv lagt nytt gulv i stue og gang med veiledning fra en snekkervenn.

- Kjenner du til om det foreligger skaderapporter, tidligere tilstandsvurderinger/rapporter eller målinger? Svar: Ja, tilstandsrapporter fra 2022 og 2023 er lagt på boligmappa.no.

- Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. tinglyste forhold, private avtaler, nabovarsel, rasfare)? Svar: Ja, seksjonen har rett til utbygging av påbygg over tilbygg iht. utbyggingsavtale i sameiet fra 2016.

- Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt felles gjeld? Svar: Felleskostnadene ble økt med 5 pst i 2024 og 10 pst i 2025 for å gi rom for større vedlikehold.

Tilleggskommentar:
Sameiet skal reseksjoneres etter utbyggingen i 2018, i mellomtiden fordeles kostnadene iht prosentsatser som avspeiler de nye eierandelene.

Meget tiltakende, arealeffektiv, luftig og gjennomgående hjørneleilighet i 2. etasje i velholdt del av firemannsbolig. idyllisk beliggenhet i naturskjønne omgivelser rett ved markagrensen. Leiligheten har fin planløsning og de store vindusflatene gir mye lys og skaper en flott atmosfære.

Det foreligger en utbyggingsavtale i sameiet hvor denne seksjonen kan utvide sitt areal over tilbygget til seksjonen i etasjen under. Selger har fått utarbeidet skisser som enkelt kan tilpasses fremtidig eiers ( og sameiets) ønsker for boligen.

Bruksrett på lik linje med resten av sameiet til den store hagen. Seksjonen disponerer også utendørs parkeringsplass på sameiets tomt.

E n t r é / G a n g :
Romslig entre med plass til å henge fra seg yttertøy og annet. Her får man et hyggelig førsteinntrykk av boligen.

K j ø k k e n:
Lyst og pent kjøkken med hyggelig spiseplass foran kjøkkenvindu. Moderne og velutstyrt kjøkkeninnredning fra IKEA med profilerte fronter fra 2020. Laminat benkeplate med nedfelt kum i rustfritt stål. Integrert i innredningen medfølger induksjonstopp, stekeovn, komfyrvakt, oppvaskmaskin og kjøl-/fryseskap. Komfyrvifte med kullfilter og minianleggfor balansert ventilasjon ( friskluft/air conditioning). Belysning under overskap.

S t u e :
Romslig stue med store vindusflater mot to himmelretninger, som gjør stuen lys og luftig. God plass til sofagruppe og til spisestue for sosiale anledninger. Minianlegg for balansert ventilasjon ( friskluft/air conditioning). Utgang til solrik balkong fra stuen.

B a l k o n g:
Deilig og usjenert balkong med flotte solforhold. Balkongen er ca. 8 m² og har terrassebord på bjelkelag og rekkverk i trekonstruksjon. Balkongen er et deilig sted å oppholde seg på sommeren og er en fin forlengelse av stuen. Flott utsikt ut til sameiets hage og over nabolaget.

S o v e r o m:
Soverom med plass til dobbeltseng, tilhørende nattbord og kommode. Rikelig med garderobeplass i medfølgende skaprekke og kommode. Godt med lysinnslipp fra store vinduer.

B a d:
Delikat flislagt baderom med dusj, toalett, servant og baderomsinnredning. Badet er delvis pusset opp i 2013 med flis på flis i regi av Essen bygg ifølge tidligere eier, med nytt tettesjikt/membran, varmekabler og nytt utstyr for sanitærinstallasjoner. Baderomsinnredning bestående av benkeskap og veggskap med speil- og glatte fronter. Dusj med innfellbar dør i herdet glass og servant. Fuktstyrt/elektrisk avtrekksvifte. Sluk, røropplegg, og gulvkonstruksjonen forøvrig er i hovedsak av eldre dato, og slitasje må på regnes p.g.a. alder. Det foreligger dokumentasjon for arbeidene på badet i «boligmappa» for leiligheten. For mer informasjon se boligens tilstandsrapport og selgers egenerklæring.

D ø r e r:
Entrédør i brannklasse B-30. Balkongdør med tolags isolerglass, produsert i 2013. Dør med glassfelt mellom entrè/gang og stue. Glatt innvendige dør til bad og profilerte innvendig dør til soverom.
V i n d u e r:
Vinduer i tre med doble glass i koblet utførelse. Vinduer med tolags isolerglass i bad, produsert i 2013.
G u l v:
Innvendige gulv er belagt med tregulv i soverom og med laminat over originale tregulv for øvrig. Fliser og gulvvarme på bad.
V e g g e r :
Sparklet og malte overflater på kjøkken og soverom. Tapet for øvrig. Pusset og malte overflater.
H i m l i n g:
Malte himlinger, downlights i tak på bad.
D i v e r s e : Balansert ventilasjonsanlegg er montert med avtrekk i kjøkken og stue. Styringspanel til ventilasjonsanlegg er montert på vegg i kjøkken og stue.
E l e k r i s k a n l e g g : Det elektriske anlegget er gitt TG2 på grunn av alder. Anlegget ble ifølge eier/boligmappa kontrollert sommeren 2022.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Medfølger: Integrerte hvitevarer på kjøkken, vaskemaskin (kombi vask/tørk) og fastmontert tørkeskap. Taklamper og garderobeskap. Gardinoppheng og gardiner.

Radiatorer i kjøkken, stue og soverom tilknyttet felles bergvarmeanlegg som ble installert i 2015. Varmekabler på bad.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1955.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Det foreligger arkivkort fra 1955 på fem mannsbolig og garasje.
Det foreligger ferdigattest på tilbygg datert 1982.
Det foreligger ferdigattest på utvidelse av veranda datert 15.08.1983.
Det foreligger ferdigattest på ombygging av flermannsbolig 21.01.1993.

Sammenlignet med originale byggetegninger er dagens planløsning lik.  

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
- Erklæring/Avtale panterett uten opptrinnsrett til sameiet på kr 25.000,-, tinglyst 23.06.1978, doknr. 13564

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
- Bestemmelse om bebyggelse, tinglyst 21.05.1949.
- Erklæring/Avtale vedrørende Oslo kommunes vann- og kloakk reglement, tinglyst 12.01.1955.
- Bestemmelse om veg, gjerde, kloakkledning og regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn, tinglyst 23.02.1955.
- Bestemmelse om gjerde i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn, tinglyst 16.01.1959.
- Erklæring/Avtale panterett uten opptrinnsrett til sameiet på kr 20.000,-, tinglyst 23.06.1978.
- Erklæring/Avtale bestemmelse om vann og kloakkledning med flere, tinglyst 27.10.2010.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Det foreligger en utbyggingsavtale i sameiet, og selger har fått utarbeidet skisser som enkelt kan tilpasses fremtidig eiers ( og sameiets) ønsker for boligen Utbyggingsavtale ligger vedlagt i salgsoppgaven. Det gjøres oppmerksom på at utbyggingsavtalen gjelder innad i sameiet. Ny eier må selv besørge godkjenning for utbygging gjennom kommunen og tegningene må godkjennes av sameiet før innsending av søknad. Kjøper bærer selv risiko med evt. ønsket utbygging og om denne lar seg godkjenne av Plan & bygningsetaten. Konferer megler ved spørsmål.

Her vil du bo i et fredelig nabolag med kort vei til vakre tur- og rekreasjonsmuligheter, kollektivtransport, forretninger, skoler og barnehager.

Eiendommen ligger i et barnevennlig, usjenert og stille villaområde på Gråkammen i Oslo, med umiddelbar nærhet til marka.

Kollektivtilbudet i området består av buss og T-bane. Nærmeste holdeplass er Gråkammen T-bane ca. 7 min gange fra boligen. Det er gangavstand til Heminghallen- et flott idrettsanlegg med bl.a. flere fotballbaner, friidrettsområde, terrengløype og idrettshall for håndball og basket. I tillegg finner du her en nyere hall med fire tennisbaner og stor, nedfelt trampolinegrop. Videre er det kort vei til Gressbanen som gjøres om til skøytebane på vinterstid.

Nærområdet er ellers et natureldorado med gode løypealternativer for både ski, sykkel og gange. Legg gjerne turen til Båntjern for et bad, eller til Sognsvann. Holmendammen byr på gode fiskemuligheter, og i området finner du flott parkanlegg og fine turveier for rekreasjon. Det er heller ikke langt til Holmenkollen riksanlegg med hopp, langrenn, skiskyting og rulleski, samt Tryvann skisenter og klatrepark (betydelig oppgradert de senere år).

Dagligvarehandelen kan gjøres på blant annet Kiwi og Extra Slemdal eller nye Meny ved Gressbanen. Slemdal, Vinderen og Ullevål har ellers et variert utvalg av butikker og servicetilbud. Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil.

Fra eiendommen er det gangavstand til Slemdal barneskole og det er kort vei til Midtstuen eller Ris ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av private og kommunale barnehager.

Kort vei til Rikshospitalet.

Adkomst til eiendommen fra Trosterudveien. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 025 kvm som tilhører sameiet. Pent opparbeidet tomt med hage som er skjermet av hekk og beplantning mot vei og naboer. Det er etablert lekeapparat og sandkasse i hagen. Hyggelig overbygget inngangsparti og busker og gjerde mot gårdsplass. Gruset gårdsplass hvor seksjonen disponerer en parkeringsplass. Tomten er fellesareal.  

Boligen disponerer en utvendig biloppstillingsplass ifølge vedtektene til sameiet.

Eiendommen har adkomst via kommunal og privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Kommuneplan:
Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, datert 23.09.2015.

Eiendommen er regulert til bolig m.tilh. anlegg i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser:
- 24443, Offentlig kjørebane/veigrunn, datert 16.11.1943.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående byggesak:
- Trosterudveien 43 - Riving av bod og oppføring av garasje.
- Trosterudveien 26 - Oppføring av tomannsbolig og oppføring av enebolig.
- Gråkamveien 12 - Oppføring av rekkehus med fire boenheter og to tomannsboliger.
- Trosterudveien 37 - Ombygging av garasje.
- Gråkamveien 13 B - Riving av enebolig og oppføring av enebolig.
- Trosterudveien 38 - Oppføring av tilbygg og dobbeltgarasje - Riving av garasje, tilbygg og terrasse.

Pågående plansaker:
-202102096, Pågående plansak (revisjon av S-4220 småhusplanen).

For mer informasjon se Oslo kommune, plan-og bygningsetaten sine nettsider.

Fellesutgiftene er kr 2.469 pr. mnd. og inkluderer: Tv/bredbånd (699), fyring og varmtvann ( bergvarme), parkeringsplass, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring.

Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5.000,- i året.
Boligen er tilknyttet Telenor, Bredbånd 500, inkludert i fellesutgiftene til sameiet, (699/mnd). Tv-tuner/dekoder medfølger.
Kostnad for evt. snømåking deles på antall seksjoner og betales utenom felleskostnadene eller utføres på dugnad.

Felleskostnadene betales kvartalsvis.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 156 613,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 626 453,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er pr nå ingen eiendomsskatt på eiendommen.

Det er pr nå ingen fellesgjeld i sameiet. Felles formue for sameiet utgjør kr 90.000,- per mai 2025.

5 350 000,00 Prisantydning

Omkostninger

133 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
144 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 494 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Janne Gro Rygg

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Trosterud 28 sameie, med tinglyst sameiebrøk 48/376 etter reseksjonering i 2009, og reell eierandel tilsvarende 10,96 prosent.
Sameiet består av 4 leiligheter.
Forretningsfører er Leif Jørgen Bjerck (intern), tlf. 907 84 912. 
Ny forretningsfører fra 01.06.25 er Mie Kristine Fiskaa Johannessen og ny styreleder Ola Sesseng Bratsberg.
Sameiets bygninger er forsikret i Storebrand, polise 7695254.
Dyrehold er tillatt.
Forpliktelser på eiendommen som følger med for eier er trappevask og snømåking hver fjerde uke.
Disponerer fellesbod og tørkerom med de andre seksjonseierne.

Foretatte påkostninger:
Sameiet fikk installert bergvarne/jordvarme i 2015 sammen med nytt el-anlegg. Nytt vann og avløp ble lagt i 2016,

Planlagte påkostninger:  
Ihht til årsmøte 2025 er det planer for å lage en oversikt over oppgradering og vedlikehold.
Oppdatering av husordensregler og vedtekter.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 40-0100/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
950007613
Oppdragets KR-kode KR40.25100

Sist oppdatert: 02. juni 2025 kl. 19:23