Frysjaveien 38D

Frysjaveien 38D, 0884 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 59, bruksnummer 735
Andelsnummer 136, Ager Borettslag, organisasjonsnummer 931192396

Totalt bruksareal BRA: 128 kvm

BRA-i:
6. etasje 111 kvm: Entré/gang, to bad, stue/kjøkken, to soverom, bod og kott.

BRA-e:
-1. etasje 10 kvm: Bod.
6. etasje 7 kvm: Utebod.

Åpent areal:
6. etasje 62 kvm: To takterrasser (36 kvm og 27 kvm).
7. etasje 105 kvm: Takterrasse.

Boligen disponerer én kjellerbod (nr. 100) iht. borettslagets vedtekter.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.04.2026 utført av Anticimex v/Christian Ulrich Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Del av kjøkkenet er opprinnelig byggemeldt som bod/vaskerom. Det foreligger ikke tegninger av utebod på terrasse. Se punkt "Ferdigattest".

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Leilighetsbygg oppført i 2024. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong og stålkonstruksjoner med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Utvendige fasader av teglstein, fasadeplater og stående kledning. Flatt tak. Yttertaket er belagt med asfaltpapp. Leiligheten har dører og vinduer fra byggeår. Slett entrédør med brannklasse EI30 og lydklasse db40 samt slett dør til utebod. Balkongskyvedører og vinduer med karmer/rammer av tre utvendig tekket med metall. Boligen ventileres hovedsakelig gjennom et mekanisk balansert ventilasjonssystem.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt TG2 på sluket under badekarets tilkomstmulighet for rengjøring. Sluket er ikke lett tilgjengelig.

Det er gitt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt) på følgende:
- Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av badekaret (bad 1).
- Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse (bad 1 og 2).
- På grunn av at boligen er nylig oppført, og at det ikke er registrert symptomer som tyder på utettheter eller fuktproblemer i våtrommet, er hulltaking vurdert som unødvendig (bad 1 og 2).
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.
- Yttertaktekking er terrassens tettesjikt, dette er i hovedsak skjult, og er kun inspisert rundt sluk og de delene som er synlige.
- Takkonstruksjonen er lukket og ikke tilgjengelig for inspeksjon.
- Fundamenter er skjult.
- På balkongene er tettesjiktet er i hovedsak skjult og ikke tilgjengelig for inspeksjon grunnet overliggende terrassebord.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene som har fått TG2 og TGIU. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Unik og lekker toppleilighet på 111 kvm med flott intern beliggenhet i Frysjaparken med hele tre fantastiske takterrasser. Leiligheten ble oppført i 2024 og holder en meget god standard med kvaliteter som vannbåren gulvvarme i de fleste rom og elektrisk gulvvarme på baderom, balansert ventilasjon som bidrar til en ren og god luftkvalitet og en flott takhøyde på 2,6 meter i samtlige rom bortsett fra baderommene og entré/gang. Leiligheten har også store vindusflater med trekarmer, delikat og gjennomført fargepalett i duse og nøytrale toner samt påkostede materialvalg i bl.a. parkett, kjøkken og fliser på baderom. Slette malte flater på vegger med listefrie overganger til tak som gir et moderne og minimalistisk uttrykk til leiligheten samt lys enstavs-parkett på gulv.

Leiligheten inneholder:

ENTRÉ & GANG
Lys og innbydende entré med god plass til entrémøblement og mulighet til å henge fra seg yttertøy i kott tilknyttet gang. Pene overflater på vegger og gulv samt belysning med downlights i tak.

STUE & KJØKKEN
Åpen og sosial løsning mellom stue og kjøkken gir en fin flyt til oppholdsrommet med naturlige soner til kjøkkenavdeling, spisestue og en fin plass til sofagruppe med tilhørende mediemøblement og salongbord. Det er store vindusflater fra flere sider som slipper inn mye naturlig lys og gir en herlig romfølelse. I hver ende av rommet er det utgang til herlige takterrasser via store skyvedører som kan åpnes opp og oppleves som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet.

Moderne og pen HTH kjøkkeninnredning med slette fronter og lys benkeplate av kvartskompositt. Skapdørene på overskap har riflet glass som er med på å myke opp uttrykket til resten av innredningen og gir et spennende og klassisk preg til rommet. Ved siden av komfyr-reolen er det en åpen hylle, en fin detalj med plass til kokebøker, fin-glassene og dekor. Underlimt kjøkkenvask i kompositt. Det medfølger integrerte hvitevarer som kjøleskap med fryser, oppvaskmaskin, stekeovn, platetopp samt ventilator.

Fra stuen er det tilgang til en innvendig bod med plass til alt fra støvsuger, tørkestativ o.l.

TAKTERRASSER
Leiligheten har hele tre store flotte takterrasser, to med utgang fra oppholdsrommet i 6. etasje og en i 7. etasje med adkomst via utvendig vindeltrapp samt adkomst fra trappegang.

Fantastisk takterrasse på 105 kvm i 7. etasje med mye boltreplass. På takterrassen er det montert pergola, utekjøkken med innlagt vann og på midten av terrassen er det en stor blomsterkasse hvor de grønne fingrene kan få sysselsatt seg. Det er meget god plass til både en større spisegruppe og flere sittegrupper. Herlig plass til å invitere til alt fra 17. mai, bursdager og sosiale sammenkomster hele sommeren!

Vestvendt takterrasse på 27 kvm med utgang fra stuen med god plass til en sittegruppe og med adkomst til takterrasse.

Takterrasse på 36 kvm med utgang fra spisestuen/kjøkken med plass til både en spisegruppe og loungmøblement. Det er enkel adkomst fra kjøkkenet og en koselig plass å nyte både helgefrokosten og grillmiddagen i hverdagen. På takterrassen er det i tillegg en romslig utebod på 7 kvm hvor du kan lagre alt fra grill til sofaputer.

BADEROM
Delikat flislagt baderom med adkomst fra entré/gang. Rommet har flotte detaljerte fliser ved servant og et moderne og pent fargepalett. Rommet er innredet med vegghengt toalett, servant med underliggende skuffer, vegghengt speil med integrert belysning og dusjhjørne med hånddusj, regnfallsdusj og innfellbare glassvegger.

HOVEDSOVEROM & BAD
Hovedsoverommet er av god størrelse og har plass til dobbeltseng med nattbord på hver side og garderobeskap. Rommet har som de andre oppholdsrommene god takhøyde på 2,6 meter, og lyse malte vegger. Her er det enkelt å finne roen da rommet ligger tilbaketrukket fra oppholdsrommene med tilgang til et eget baderom.

Baderommet er lyst og flislagt, og står i stil til det andre badet. Rommet er innredet med et pent badekar med hånddusj, vegghengt toalett og en servant med mye benkeplass. Under servantbenken er det oppbevaringsplass i underliggende skuffer, opplegg til vaskemaskin og plass til en tørketrommel.

SOVEROM
Det andre soverommet har plass til dobbeltseng og garderobeskap, men kan også innredes som et kontor eller gjesterom. Alt etter behov og ønske.

KJELLERBOD
Leiligheten disponerer en kjellerbod på 10 kvm i nabo-oppgangen (Frysjaveien 38E)

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med vannbåren og elektrisk gulvvarme.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 21.11.2024. Tillatelsen er gitt på vilkår og det er utbyggers ansvar å fremskaffe ferdigattest. Styret og arkitekt fra Sweco har i e-post til Plan og bygningsetaten datert 12.12.2025 og 20.01.2026 etterspurt når ferdigattest kan forventes. I svar 17.03.26, skriver PBE følgende:
"...Når det gjelder ferdigattest: slik jeg leser vilkåret, må dere vente med å søke om ferdigattest for felt B før
parkområdene og stiene som beskrevet (G1, G2 og G3 samt stiene Bg3a-c) er både ferdigstilt og ferdig beplantet
Byggetrinnet kan tas i bruk frem til den tid såfremt det er søkt om – og gitt – brukstillatelser for alle deler."
Se saksnummer 2025/09019 og 202111625 for mer informasjon.

Endringer fra sist godkjente tegninger opp mot dagens bruk:
- Takterrasse med utgang fra spisestue/kjøkken er noe større enn angitt på byggetegninger, og den utvendige boden på denne terrassen fremkommer ikke på byggetegningene. Det er ikke tatt stilling til om den utvidede delen av takterrassen er et søknadspliktig tiltak. Den tilbygde uteboden er en fasademessig endring, som hovedsakelig er søknadspliktig. Konsekvens ved søknad kan være at kommunen ikke godkjenner tiltakene, og at dette må tilbakeføres slik at de nevnte forholdene stemmer med de godkjente tegningene.
- Del av kjøkken er opprinnelig byggemeldt som bod/vaskerom jf. siste byggetegninger hos kommunen og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Selger påtar seg ansvaret, kostnadene og arbeidet med å få disse endringene godkjent i forbindelse med søknad om ferdigattest for prosjektet.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 21 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om bebyggelse, parkering, vei, vann-/kloakkledninger, adkomstretter, elektriske ledninger/kabler/data og fiberkabler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har tinglyst rett til bruksrett for markterrasse for leilighetene som har dette, adkomst, bruksrett til teknisk rom, bestemmelser om vann/-kloakk og elektriske ledninger/kabler. Rettighetene er tinglyst på Frysjaveien 40, gnr. 59, bnr. 734, dagboknr 1004374, tinglyst 09.09.2022.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Leiligheten ligger i et attraktivt boligområde med nærhet til grønne friarealer og naturen. Sammenhengende gang- og sykkelstier langs Akerselva fører deg nordover til Maridalsvannet eller sørover ned til sentrum gjennom Nydalen og over Grünerløkka med alle sine butikker, kaféer og restauranter. Skiløypene starter også like i nærheten og det flotte løypenettet kan tilby treningsøkter for de som vil på langturer og for de som vil ha korte treningsturer/skilek.

Gangavstand til det meste man trenger av nærbutikker og servicetilbud rett utenfor døren, samt kort vei til butikker på Stillatorvet. I Frysjaparken finner du blant annet Meny-butikk, søndagsåpen Joker, Frisørpikene, blomsterbutikk, apotek og veterinær. Av servering er det Grains bakeri med bakevarer og kaffe på dagtid og pizza med noe godt i glasset på kveldstid, Jønk burger og Frysja sushi. Det er planlagt flere spisesteder etterhvert som prosjektet utvikles. På Stillatorvet er områdets beste Rema 1000, legesenter, frisør og apotek m.m. For den treningsglade er det både Avancia og Evo i Frysjaveien, samt golfsimulator. Det er en kort kjøretur eller sykkeltur til Storo Storsenter, som huser over 130 butikker og servicetilbud, i tillegg til Odeon Oslo på Storo, Norges største kinosenter med 14 saler, hvorav IMAX-sal med Nordens største kinolerret. I tillegg har kinoen egen bar og rettigheter i sal 2-8.

Idylliske Brekkedammen er en av Oslos flotteste badeplasser og ligger få minutter unna. I tillegg er det flere andre badeplasser langs Akerselva. Maridalsporten er også innen få minutters gange, herfra er det milevis med ski- og turløyper innover i Maridalen og rundt Maridalsvannet. Her har man direkte tilgang til Nordmarka og Lillomarka med flere lysløyper og badevann. De naturskjønne omgivelsene er for mange ensbetydende med trivsel og høyere livskvalitet.

Bydelen byr på et utvalg av Oslos beste skoler, og sammen med Kjelsås idrettslag tilbyr området svært gode oppvekstsvilkår for barn og unge. Kjelsås Idrettslag har et bredt tilbud til alle aldersgrupper. Engebråten ungdomsskole og Nydalen videregående ligger i området, 5-10 minutter unna på sykkel.

Kort vei til busstoppet Svensenga for buss 25 vestover mot Ullevål stadion (t-bane) og Majorstua eller mot Kjelsås (trikk) og Haugerud. Buss 54 går fra Frysja busstopp mot sentrum. Gangavstand til Kjelsås stasjon med tog til Oslo S eller Gjøvik.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Leiligheten sokner til Kjelsås skole (1. til 7. trinn) og Engebråten skole (8. til 10. trinn). Det er flere barnehager i området, blant annet Stilla barnehage, Engebråten barnehage og Kjelsås skole barnehage. Det er også planlagt barnehage i siste byggetrinn av Frysjaparken.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 5 746 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er pent opparbeidet med internveier og diverse beplanting, samt lekeplasser og sittegrupper.

Det medfølger ingen parkeringsplass med leiligheten, men det er mulig å kjøpe parkeringsplass i felles garasjeanlegg. Parkeringsplassen har en kostnad på kr 700.000,-og er fritt omsettelig. Ved kjøp av garasjeplass påløper det i tillegg en administrasjonskostnad fra OBOS på kr 1 650,- som dekkes av kjøper.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private interne stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig/ forretning/ forsamlingslokale/ annen off. eller privat tjenesteytelse (helse, trening, velvære), kontor/ bevertning/ annen næring (mindre håndverksbedrift) i henhold til reguleringsplan S-4958 datert 21.06.2017.

Det pågår oppføring og bygging av boligblokker i Frysjaparken, ny kjøper må forvente byggestøy og andre forhold som har med byggingen å gjøre frem til prosjektene ferdigstilles. Siste byggetrinn skal blant annet bestå av boliger, barnehage og næring. Prosjektet er forventet ferdig i 2027/2028. Se saksnummer 202510578 hos Plan og bygningsetaten for mer informasjon.

I tillegg foregår det flere planprosesser på andre siden av Frysjaveien, hvor det er ønskelig at de resterende industribyggene skal rives og boliger/næring skal føres opp. Det må forventes byggeaktivitet langs Frysjaveien og på industriområdene i flere år fremover.

I Kjelsåsveien 160 er det både en pågående planprosess og en byggesøknad om ombygging fra næring/kontor til bolig. Se saksnummer 201917652 og 202508393 hos Plan og bygningsetaten for mer informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 23 775,- pr. mnd. og inkluderer: renter på fellesgjeld, a-konto oppvarming (varmt forbruksvann og vannbåren gulvvarme på bad), forretningsførsel, kommunale avgifter, felles forsikring m.m.

Felleskostnadene fordeles slik:
A-konto oppvarming: kr 1 199,-
Felleskostnader: kr 4 294,-
A-konto renter IN-lån: kr 18 282,-
A-konto avdrag IN-lån: kr 0,-

Ved kjøp av parkeringsplass faktureres det i tillegg kr 210,- per måned for garasjeplass. Forbruk ved lading faktureres utenom.

Borettslagets lån er avdragsfritt i 4 år. Frem til februar 2030 betales det dermed kun renter. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås at felleskostnadene vil øke med ca. kr 4 500,-Dette forutsetter uendret rente, samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå.

Noen av leilighetene i borettslaget er ilagt eiendomsskatt, og det er antatt at denne leiligheten er en av disse. Eiendomsskatt kreves inn via felleskostnader i månedene: mai, juni,
september og november. Borettslagets kontaktperson i OBOS informerer at det ikke er mottatt faktura på eiendomsskatt i 2026, og det er uvisst hva dette vil bli p.t. I fjor var første driftsår og da fordeles eiendomsskatten på alle. Den er basert på tomteverdien året før.

Oppvarming (varmt forbruksvann og vannbåren gulvvarme bad) leses av og avregnes en gang i året.

Leiligheten har ikke vært bebodd, og selger har dermed ikke oversikt over årlig strømforbruk.
Boligen er tilknyttet OBOS Nett som leverandør av kabel-tv/internett og har avgift fra kr 249,- pr. mnd, avhengig av pakke, hastighet osv. Med OBOS Nett i veggen velger beboerne selv den kombinasjonen av TV og internett
som gir best kvalitet og pris, helt uavhengig av naboene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 3 640 046,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 9 991,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 4 580 000,- pr. 10.04.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 320 944 000,- pr. 10.04.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208488228
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,79%
Restsaldo 320 944 000,-
Innfrielsesdato: 28.02.2065
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Ja
Avdragsfrihet til og med februar 2030

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Full innfrielse av andel fellesgjeld før februar 2030 vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 18 252,-(Rentekostnader). Full innfrielse av andel fellesgjeld etter februar 2030 vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 22 782,- (Rente- og avdragskostnader) gitt dagens lånevilkår.

Innbetaling kan foretas to ganger pr. år henholdsvis mai og november med innbetaling 20.05. og 20.11.

10 920 000,00 Prisantydning
4 580 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
15 500 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
15 509 302,00 Totalpris inkl. omkostninger
15 519 252,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Frysjaparken Eiendom AS

Leiligheten er tilknyttet Ager Borettslag.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å holde dyr etter melding til styret så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Se husordensregler §11 for mer info.
I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Styret har i foregående periode blant annet jobbet med å innrede gjesteleiligheten og klargjøre den for utleie, etablere 5 MC-plasser i garasjen, foretatt garasjevask, montert innbruddsbeslag på flere dører i bodområder, ny garasjeport inn til Agers parkeringskjeller, administrert levering av nye filter vår og høst 2025 til andelseierne, inngått diverse leverandøravtaler og fulgt opp diverse reklamasjonssaker i fellesarealer og vannlekkasje fra takterrasse i 38G og 38H.

Innkalling til årsmøtet kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest/brukst  kr 850,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,-
Foto, inkl. drone  kr 15 000,-
Styling kr ++++,-?

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0036/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2636

Sist oppdatert: 22. mai 2026 kl. 15:14