Hammerstads gate 38

Hammerstads gate 38, 0363 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 46, bruksnummer 15, ideell andel 1/1
Aksjenummer 57-59, Majorstuen Leiegaarde AS, organisasjonsnummer 921306792

Totalt bruksareal BRA: 64 kvm

BRA-i:
1. etasje 50 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 9 kvm: Bod.
Loft 5 kvm: Bod.

Loftsboden har et gulvareal (GUA) på 6 kvm. På grunn av skråtak/lav himlingshøyde (ALH) er kun 5 kvm måleverdig som bruksareal (BRA-e).

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at Aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.07.2026 utført av TILSTAND AS v/Ole Storvand. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 1. etasje i et boligbygg over 4 etasjer samt loft og kjeller, oppført i 1916. Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført med grunnmur og bærende konstruksjoner i mur. Yttervegger er utvendig forblendet med mur og pussede flater, og etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Taket har saltaksform og er tekket med stein. Leilighetens vinduer har trekarmer og 2-lags isolerglass fra 2015. Entrédøren har brannklasse B30.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt TG3, TG2 og TGIU:

TG3
Bad:
Det ble ikke registrert aktive lekkasjer, synlige fuktskader på innvendige overflater eller åpenbare tegn til funksjonssvikt. Badet er i daglig bruk. TG3 gis som en samlet vurdering av avvikene i listen under:
- Det foreligger ikke dokumentasjon på våtrommet. Alder på badet, type materialer som er brukt samt utførelse er derfor ikke kjent.
- Hvilken type tettesjikt/membran badet har er ikke kjent.
- Det er registrert riss/sprekker i gulvfliser ved sluket, samt riss i sementbasert fugemasse på veggfliser i dusjsonen.
- Gjennomføringer rundt vann- og avløpsrør er ikke tette (ingen synlig mansjett e.l.).
- Det er flere hull/synlige plastplugger etter tidligere innfestninger på vegger.
- Sluket er en eldre type støpejernssluk uten slukkopp. Det er synlig rustdannelse på sluket.
- Våtrommet mangler ventilasjonsmulighet. Det er ingen dedikert tilluftsmulighet eller avtrekksløsning.
- Det er også tegn til at badet er overflateoppusset med påstøp over opprinnelige gulvfliser. Arbeidet er ikke dokumentert.

Kostnadsestimatet settes for totalrehabilitering av våtrommet etter dagens krav, da dette er den anbefalte løsningen. Kostnadsestimat: kr. 200 000 - kr. 500 000.

TG2
Innvendig:
- Det ble målt lokal høydeforskjell til. ca 18 mm. i stue/kjøkken mot pipen.
- Døren ved badet har kontakt med karmen grunnet skjevhet.

Kjøkken:
- Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og ikke forsert/mekanisk avtrekk.

TGIU
Bad:
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det var ikke praktisk mulig å gjennomføre kontrollen, fordi badet har omsluttende vegger av mur/betong og dusjsonen ligger vendt ut mot naboseksjon og/eller fellesareal. Det ble utført overflatesøk inne på badet. Det ble ikke registrert åpenbare avvik/ store utslag.

Helse, miljø og sikkerhet
Radon:
- Det er ikke foretatt radonmålinger inne i leiligheten, og bygget er ikke utført med radonsperre. Eiendommen ligger i et område med "Særlig høy" aktsomhetsgrad.

Elektrisk anlegg:
- Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget.

Oppsummering av selgers egenerklæringsskjema:
- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja, kun av faglært. Byttet blandebatteri på dusj. Arbeid utført av Boligrørleggeren i 2026. Dokumentasjon foreligger.

- Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja, kun av faglært. Det er gjennomført renovering av aksjelagets avløpsledninger i alle gårder. Arbeid utført av Olimb rørfornying i 2025. Dokumentasjon foreligger.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om overnevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Boligen er i løpet av de tre seneste årene oppgradert med:
- Slipt og oljebehandlet gulvet (2025/2026).
- Malt vegger og lister.
- Byttet blandebatteri i dusjen (2026).
- Satt in waterguard under kjøkkenvasken og ved varmtvannsbereder i kjelleren.
- Fornyet kjøkkenfronter.

Dette er en lys og innbydende leilighet i gård fra 1916 som ligger i høy 1. etasje. Planløsningen er praktisk og består av: entré, stue med peis, kjøkken og baderom. Parkettgulvene ble slipt og oljebehandlet i 2025/2026. Pipeløpet ble rehabilitert i regi av aksjelaget i 2014 og aksjelaget gjennomførte innvendig rørfornying av avløpsrørene i 2025. Leiligheten disponerer 14 kvm med eksternt bodareal for lagring fordelt på to boder, en beliggende på loftet og en i kjelleren.

E n t r é :
Velkommen! Inne i entréen er det god plass til å sette fra seg sko og henge fra seg yttertøy i montert skyvedørsgarderobe - en løsning som gir oppbevaringsmuligheter uten at det tar gulvplass, og samtidig skaper et ryddig inntrykk av leiligheten. Videre adkomst til øvrige rom.

S t u e :
Lys og romslig stue med god plass til både sofagruppe og spisebord. De store vinduene sørger for rikelig med naturlig lysinnslipp og bidrar til en luftig romfølelse. Peisovn skaper en lun og hyggelig atmosfære, samtidig som den gir varme og fungerer som et naturlig blikkfang i rommet. Den åpne utformingen gjør stuen enkel å møblere, og de lysmalte overflatene gir et tidløst uttrykk. Et innbydende oppholdsrom med gode soner for både avslapning og sosiale sammenkomster.

K j ø k k e n :
Stilrent og moderne kjøkken med lyse, slette fronter og gode arbeidsflater på begge sider av rommet. Kjøkkenet ligger i en separat løsning og har en praktisk utforming som gir rikelig med oppbevaringsplass i skap og skuffer. Lysmalte overflater og stort vindu sørger for at rommet oppleves luftig og gir en god romfølelse. Innredningen er fra IKEA og har overflatebehandlede fronter, overflatebehandlet benkeplate av laminat og oppvaskkum av stål med ett-greps armatur. Integrerte hvitevarer medfølger.

S o v e r o m :
Romslig soverom med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys og gir en luftig atmosfære. Soverommet har god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord på hver side av sengen. Langs den ene veggen er det montert en garderobeløsning som gir gode oppbevaringsmuligheter. Lyse overflater bidrar til et behagelig og harmonisk uttrykk, og gjør rommet til et komfortabelt sted for både hvile og hverdagsbruk.

B a d :
Praktisk baderom med gulvvarme for en behagelig start på dagen. Blå og hvite fliser på henholdsvis gulv og vegger. Innredningen består av dusjhjørne med innfellbare glassdører, vegghengt servant, speilskap på veggen over servanten og gulvstående toalett. Dusjarmatur med hånddusj ble skiftet i 2026. Badet har oppgraderingsbehov og er etter helhetsvurdering gitt TG3. Se mer informasjon i tilstandsrapporten.

O v e r f l a t e r :
Gulv: Eldre 3-stavs parkettgulv, overflatebehandlet i 2025/2026. Flislagt gulv på bad.
Vegger: Malt trepanel i entré. Flislagte vegger på bad. Øvrige vegger med malte slette flater og malt mur/pipeløp.
Himling: Malte slette flater.

T a k h ø y d e :
Entré: 2,43 meter.
Bad: 2,36 meter.
Soverom: 2,59-2,74 meter.
Kjøkken: 2,54 meter.
Stue: 2,57-2,73 meter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Oppvaskmaskin, vaskemaskin og kjøleskap. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Elektrisitet og vedfyring. Elektriske varmekabler på badet, panelovner og peisovn i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1916. Det foreligger uattestert ekspedisjonsdokument fra 1914.

Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler bestemmelser om veg.
Servituttene vil følge eiendommen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at  leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Leiligheten ligger i Hammerstads gate på Majorstuen, i bydel Frogner. Gaten er en rolig sidegate i et tett boligstrøk av klassiske gårder, med Kirkeveien og Majorstukrysset i kort gangavstand. Majorstuen er fullspekket med populære kaféer, barer, restauranter, trendy klesbutikker og interiørforretninger. Delicatessen, Cru Vinbar, La Såda, Der Pepperen Gror er flere av de gode opplevelsene på Majorstuen.

Bogstadveien har en svært attraktiv og sentral beliggenhet på Majorstuen. Her ligger alle typer servicetilbud innen gangavstand. I nærområdet finnes flere butikker, populære kaféer og restauranter, spesialforretninger, Colosseum kino, treningssenter, dagligvarebutikker, samt andre service tilbud. Nærområdet byr på en rekke spennende shoppingmuligheter.

Av hyggelige søndagsturer er det flere flotte turstier, parker og grøntarealer i nærområdet som Stensparken og til Frognerparken med sine skulpturer, Frognerbadet, Frogner Tennis og havnepromenaden fra Tjuvholmen videre gjennom Aker Brygge.

For den treningsglade er det kort vei til flere treningsstudioer, blant annet Fresh Fitness, Sats Bislett eller Sats på Colosseum. Det er gangavstand til Aker Brygge, Bygdøy og sentrum. Her har man alt Oslo kan by på i umiddelbar nærhet. Av dagligvarehandel har man Rema 1000 og Meny rett over gaten.

Nærområdet har god tilgang på offentlig kommunikasjon. Majorstuen stasjon/bussholdeplass ligger underkant av 10 minutters gåavstand med bussnr. 20 (retning Skøyen eller Galgeberg) og 28-bussen (retning Fornebu eller Økern). 21-bussen (retning Tjuvholmen eller Helsfyr) tar du fra Homansbyen holdeplass som ligger 10 minutter unna i gåavstand. I tillegg har du kort vei til trikk. Med andre ord er det veldig lett å komme seg rundt med kollektiv transport.

Majorstuen stasjon er en felles stasjon for alle T-banelinjer på vestlige side av Oslo. Majorstuen er det nest største kollektivknutepunktet i Oslo.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Solbærtorvet barnehage
- Gydas Vei barnehage
- Friggfeltet barnehage

Skoler:
- Marienlyst skole (1.-10. kl.)
- Majorstuen skole (1.-10. kl.)
- Bolteløkka skole (1.-7. kl.)
- Fagerborg skole (8.-10. kl.)
- Kristelig gymnasium grunnskole (8.-10. kl.)
- Heltberg Bislett
- Kristelig gymnasium

Idrett og fritid:
- Marienlyst kunstgressbane
- EVO Majorstua
- Friskis & Svettis Oslo avd. Majorstuen

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 8094 kvm som tilhører aksjelaget.

Tomten er fellesareal. Som fellesarealer regnes indre gård, plenområdene rundt ytre gård, brannbalkonger, tørkeloft, kjeller, oppganger og fellesvaskerier. Bakgården har felles kullgriller og det planlegges også utvikling av parsellhager og trivelige oppholdsarealer.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående plan- og byggesaker i området
Byggesaker:
- Hammerstads gate 36-50 og Trudvangveien 29-43 - Byggesak: Montering av 17 balkongdører. Tillatelse til tiltak gitt 26.06.2026. Se saksnummer 2026/04915 for mer informasjon.

- Gardeveien 2 - Byggesak: Bruksendring og oppdeling av boenheter. Delvis godkjenning og delvis avslag gitt 26.06.2026. Se saksnummer 2025/10164 for mer informasjon.

- Hammerstads gate 21 A-D - Byggesak: Utskiftning av fire heiser. Heisene er installert, det er fra beboer meldt om støy fra heisene 27.02.2026. Se saksnummer 2025/14292 for mer informasjon.

- Schønings gate 43 - Byggesak: Kjerneboring med omlegging av avløpsrør og branntetting. Tillatelse til tiltak gitt 07.07.2026. Se saksnummer 2026/07447 for mer informasjon.

Plansaker:
- Bjørnstjerne Bjørnsons plass 1 (NRK Marienlyst). Mottatt sak 18.12.2017. Utvikling med urbant preg og høy kvalitet i sentrale byrom. Tydelig gatestruktur og forbindelser, med en hovedforbindelse fra Blindernveien til Suhms gate. Bevaring av viktig grønnstruktur.
Kringkastingshuset, Bevares i tråd med fredningsforslag. Nybygg mot nord. Mulig bruk hotell, undervisning, kultur eller boliger. Se saksnummer: 2025/06910.

- Majorstuen stasjon: Majorstuen stasjon skal over de neste årene gjennomgå en vesentlig utbygging. Formålet med oppgraderingen er å redusere stasjonsoppholdstiden for T-banetogene, slik at det blir plass til flere tog gjennom sentrumstunnelen hver time. Dermed skapes det plass for togene fra Fornebubanen som kommer i 2029, og det gjør det mulig med flere avganger til/fra Vestli og Kolsås. Oppgraderingen av Majorstuen T-banestasjon skal ikke bare fjerne en flaskehals for T-banen. Ved å bygge ny gang- og sykkelbru åpnes også hele Majorstuen-området opp, og reisende mellom Sørkedalsveien og Slemdalsveien kan krysse sporene enklere og mer effektivt.
For mer informasjon om prosjektet, se: https://www.sporveien.no/prosjekter-og-arbeid/oppgradering-av-majorstuen-stasjon/.

-Monolitveien - Frognerparken - Middelthunsgate - Utarbeidelse av planforslag: Sykkeltilrettelegging. Se saksnummer: 2025/06725.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Husleie er kr 3 744,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, nedbetaling av felles lån, drift og vedlikehold.
Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7 000,- pr. år. / 7 600kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av internett. Kostnadene på kr. 220,- for pakken med grunnhastighet 1000/1000 mbps er inkludert i felleskostnadene. WIFI-router medfølger.
TV kan bestilles i tillegg og må dekkes av den enkelt aksjeeier.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 628 591 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 12 144,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 197 182,- pr. 29.07.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 26 528 469 pr. 29.07.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 12132311593
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 29.07.2026: kr 4 529 507,-
Andel av saldo: kr 33 235,-
Restløpetid: 77 terminer (Siste termin 30.09.2045)
Type Rente: Flytende
Rente: 5,25 %
Merknad: Rehabilitering av dører

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 12132166070
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 29.07.2026: kr 8 129 238,-
Andel av saldo: kr 63 925,-
Restløpetid: 57 terminer (Siste termin 30.09.2040)
Type Rente: Flytende
Rente: 5,25 %
Merknad: Utskiftning av vinduer

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 12139324968
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 29.07.2026: kr 3 109 251,-
Andel av saldo: kr 22 422,-
Restløpetid: 54 terminer (Siste termin 30.12.2039)
Type Rente: Flytende
Rente: 5,25 %
Merknad: Refinansiering og vedlikehold

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 15160766457
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 29.07.2026: kr 10 760 473,-
Andel av saldo: kr 77 600,-
Restløpetid: 77 terminer (Siste termin 30.07.2045)
Type Rente: Flytende
Rente: 5,25 %
Merknad: Nødvendig vedlikehold

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

5 300 000,00 Prisantydning
197 182,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 497 182,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
3 313,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører aksje - USBL
9 065,00  Transportgebyr til forretningsfører(aksje)
--------------------------------------------------------
12 378,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
22 328,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 509 560,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 519 510,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tuva Stikbakke Værøy

Leiligheten er tilknyttet Majorstuen Leiegaarde AS.
- Selskapet består av 128 boliger og 2 næringslokaler.
- Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
- Selskapet er forsikret i Gjensidige med polisenummer 95562965.
- Selskapet har hjemmeside: https://majorstuenleiegaarde.no/.
- Det arrangeres felles dugnad vår og høst.
- Dyr er tillatt med inntil to hunder/katter per leilighet uten å søke til styret. Dersom et kjæledyr er til sjenanse kan styret kreve at det flytter. Hunder skal ikke luftes i bakgården med det formål at de gjør fra seg, og eier må til enhver tid ha kontroll på hunden sin.
- Selskapet har fellesvaskerier og sykkelboder.
- Det er felles kullgriller i bakgården, og det planlegges utvikling av parsellhager.

Foretatte påkostninger i aksjelaget de senere år:
- Rørfornyelse ble gjennomført i 2025, hvor tre stammer ble skiftet og øvrige rehabilitert med strømpeforing. Alle stoppekraner i kjeller ble også skiftet.
- Det elektriske anlegget i kjelleren ble oppgradert i 2025.
- Brannvarslingssystemet ble gjennomgått og utbedret i 2025 av Elotec.
- 2018: Byttet låsesylinder til alle ytterdører i oppgangene.
- 2015/2016: Utskiftning av vinduer og ytterdører til leilighetene samt kjeller og loft, til godkjente branndører. Brannsikring av hele eiendommen og installasjon av seriekoblede brann-/ røykvarslere.
- 2014: Pipeløp rehabilitert med stålrør.
- 2000: Nytt tak og maling av fasader.

Planlagte påkostninger:
Styret opplyser at det pr. 04.08.2026 ikke er planlagt større utbedringer som vil øke kostnader de neste årene.

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Bare fysiske personer kan være aksjonær i selskapet.

For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra forholdet til aksjeselskapet, har selskapet panterett i aksjene foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 900,00

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører Usbl  kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn kr 0,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 0,00
Pantenoterings-/sperregebyr til forretningsfører aksje - Usbl  kr 3 313,00

Andre utgifter:
Foto kr 4 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0154/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26154

Sist oppdatert: 08. august 2026 kl. 17:59