Havrefjell hyttegrend 32

Havrefjell hyttegrend 32, 4865 ÅMLI
Kommunenummer 4030, gårdsnummer 41, bruksnummer 334, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 96 kvm

BRA-i:
Hytte:
1. etasje 75 kvm: Entre, stue, kjøkken, 2 soverom, bad/vaskerom.

BRA-e:
Anneks:
1. etasje 18 kvm: Anneks

Bod:
1. etasje 3 kvm: Utvendig bod fritidsbolig (3m2)

Åpent areal:
Hytte:
1. etasje 27 kvm: Terrasse fritidsbolig (21m2), terrasse anneks (6m2).

I tillegg er det en hems i fritidsbolig som ikke er målbart areal grunnet lav takhøyde. Gulvareal (GUA) er på 32m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.04.2025 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur som er støpt gulv mot mot grunn. Yttervegger i trekonstruksjon ( laftet/stavlaft). Taket er saltaksformet og tekket med torv. Vinduer i 2-lags glass. Oppvarming er elektrisk og ved. Skorstein med peis i stue. Varmepumpe montert i stue. Terrasse med utgang fra stue. Tilhørende frittstående anneks.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
- Våtrom: Det vurderes at det ikke er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommet. Det er stedvis motfall på gulvflater utenfor dusjsonen.
- Overflate gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje og stedvis knirk i gulvflater.
- Innredning kjøkken: Det er observert /slitte flater.
- Innvendig trapper: Løst rekkverk.
- Fasade: Stedvis sprekker i tømmer er registrert.
- Takking og renner/nedløp: Grunnet torv på taket er det ikke undersøkt undertak tekking. Frostsprengning er tilstede på enkelte taknedløp.
- Terrasse: Råteskader i terrassebjelke er registrert.
- Takvann: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.
- Annet: Noe maur ble observert på befaringstidspunktet.
- Anneks: Helhetsvurdering: Det er foretatt en forenkel og overordnet vurdering av tilstanden og i forhold til byggeår vurderes moderat vedlikehold å være tilstrekkelig.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring om hytten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Hytta har en gjennomgående god hyttestandard. Stue og kjøkken i åpen løsning, det er et effektivt og godt rom å være i, med fin kontakt mellom spisebord og sofahjørne.
Rommet har en god takhøyde og en murt peis med innsats. Fra rommet er det direkte utgang til delvis overbygd terrasse. Hytten selges fult møblert, kun personlige gjenstander som blir fjernet.

Lys grå kjøkkeninnredning med profilerte fronter og godt med både skap og benkplass. Integrerte hvitevarer som platetopp, kjøkkenvifte, kjøleskap og stekeovn. Dette er et flott kjøkken for familiens kokk. Praktisk plassert ved siden av kjøkkenet er spisestuen slik at matserveringen går lett som en lek.

Badet er utstyrt dusjkabinett, baderomsinnredning med servant i møbel, toalett og opplegg til vaskemaskin. (vaskemaskin og tørketrommel medfølger handelen)
To soverom i hytten hvor alle er utstyrt med kommode. Det største soverommet er utstyrt med dobbeltseng, det andre soverommet er utstyrt med enkeltseng.
Det er også frittstående anneks med 2 soverom, bod og gang som passer perfekt dersom familie eller venner skal bli med på hyttetur. (se punkt om ferdigattest)
Gangen er relativt stor og har god plass til av- og på kledning.

Velkommen til visning av denne flotte hytten på Havrefjell!

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Alt innbo medfølger handelen foruten personlige gjenstander.

Hytten er oppvarmet via peisovn og varmepumpe, ellers elektrisk oppvarming via panelovner og varmekabler.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest datert 06.01.2021. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det finnes ikke byggetegninger på anneks der det er innredet 2 soverom, rommene oppfyller krav for rømning, nåværende eier har brukt dette som gjesterom. (anneks ikke godkjent for varig opphold)
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Havrefjell har en rekke turmuligheter og er et perfekt utgangspunkt for flotte naturopplevelser. I vinterhalvåret kjøres det opp skiløyper i hyttefeltet, og skiløypen går rett ved hytta. Det er et aktivt turlag og merkede turstier fra Den Norske Turistforening. Havrefjellvarden er en lett kuppert tur med vid utsikt utover havet. En annen fin tur er opp til Solholmfjell, hvor branntårnet er et viktig turmål for mange. I gangavstand ligger Gresstjønn med badeplass og utlånsbåt. Det er flere fiskevann i området som er godt tilrettelagt av Felle Fiskelag (husk fiskekort), perfekt for fiskeentusiaster. Ved flere av fiskevannene er det gapahuk og mulighet for å låne båt. Gode jaktmuligheter i området på Statskog sin grunn. Det er nå også åpnet en liten butikk på Felle der en kan handle det en eventuelt har glemt.
Det er ca 5 min kjørevei ditt og butikken heter Snarkjøp Felle.

Gjerstad ligger ca. 25 minutter unna med bil, hvor du finner dagligvarebutikken Coop og bensinstasjon. Det tar kun 30 minutter med bil til Jettegrytene, som blir omtalt som naturens badeland med glatte bergsider som danner naturlige vannsklier. En biltur til Den Lille Dyrehage, som er en mindre dyrehage med store opplevelser, tar ca. 40 minutter med bil. Det tar ca. 45 minutter med bil til Gautefall, som er et flott alpinsenter for den som liker slalåm og snowboard. På sommerstid er det verdt å ta en times kjøretur til Kragerø eller Risør, som begge er flotte sommersteder med "sørlandsidyll".

Fra E18 ved Sundebru: Følg Riksvei 418 mot Gjerstad, videre til Felle/Havrefjell i ca. 29,5 kilometer, og ta av til høyre inn på grusvei. Følg grusveien i ca. 1,3 kilometer, og hold til høyre i veikrysset. Etter ca. 220 meter tar du til høyre, hvor hytta ligger på høyre side merket med salgsplakat fra Krogsveen. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Se også Google maps for veibeskrivelse - det er enkelt å finne frem i kartet.

Hytten er beliggende på eiertomt med 1 306 kvm størrelse. Tomten er opparbeidet med parkeringstun, uteområder og ellers natur tomt som går godt i omgivelsene. Fra tomten er det også gode solforhold fra morgen til kveld og en fri utsikt til Grestjønn vannet. Området foran mot vannet er et friområdet for område.

Parkering på gruset gårdstun med flere biloppstillingsplasser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til området for fritidsbebyggelse i henhold til reguleringsplan "Detaljplan for bebyggelse i felt A i Havrefjell hyttegrend datert 25.07.2001, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er i kommunedelplan for Felle med tilhørende bestemmelser, ikrafttredelsesdato 19.06.2014, avsatt til nåværende fritidsbebyggelse. Det er viktig å merke seg at kommunedelplanen overstyrer reguleringsplanen.

Vi gjør spesielt oppmerksom på at det er ubebygde tomter i hyttefeltet. Ta kontakt med megler for mer informasjon om hvor de ubebygde tomtene ligger i forhold til denne eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 23 475,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 8600 kwh pr. år.
Velavgift inkludert bidrag til løypelaget er ca kr. 1000,- pr. år.
Privat veiavgift på ca 6500,- pr. år.
Privat brøyting på ca 2500 - 3000 kr pr år etter snømengde og bruk.
Boligen er tilknyttet Riks TV som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 20023 var kr 434.500,- ifølge skatteetaten.

Eiendomsskatten utgjør ca kr 2500,- pr år.

2 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

74 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
95 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 085 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Janne Johannesen Rath og Erlend Rath

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Nissedal kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Fritidseiendommen er tilknyttet Havrefjell Hyttegrend Velforening. Styreleder er Frode Sell.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,5% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 22-0164/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR22.25164

Sist oppdatert: 19. mai 2025 kl. 18:30