Bølersvingen 18C

Bølersvingen 18C, 0690 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 164, bruksnummer 175, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 164, bruksnummer 11, ideell andel 1/62

Totalt bruksareal BRA: 116 kvm.

BRA-i:
Kjeller, 38 kvm: Gang, bad, bod, kott og rom benyttet som soverom.
1. etasje, 39 kvm: Entré og stue med åpen kjøkkenløsning.
2. etasje, 39 kvm: Gang, bad og 3 soverom.

Åpent areal:
1. etasje, 34 kvm: Veranda og platting.

Kommentar til areal:
- Arealet i bod med kun utvendig adkomst måles til 15 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.01.2026, utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Rekkehus over tre etasjer samt uinnredet loft.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt plate og grunnmur av betong. Yttervegger av murkonstruksjoner. Fasader i murpuss. Etasjeskiller av betong- og trekonstruksjoner. Takkonstruksjon i valmtaksform, utvendig tekket med takstein.
Boligen har glatt entrédør av tre med glassfelt og elektronisk kodelås, og veranda-/balkongdører av tre og 2-lags glass fra 2024. Vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra 2024, vinduer med karmer av PVC og 2-lags glass fra 2014, og vindu med karmer av tre og 2-lags vareglass fra byggeår.

Det gjøres oppmerksom på (kun TG 2 - alder, slitasje, skader mv.; ingen TG 3):

Våtrom - bad (2. etasje):
- Bomlyd under enkelte fliser.
- For lite fall mot sluk og manglende oppbrett ved dør.
- Eldre støpejernsrør i sjakt - usikker restlevetid.

Våtrom - bad (kjeller):
- Bomlyd under enkelte fliser.
- Stedvis motfall/flate partier utenfor dusj.
- Tettesjikt kan ikke verifiseres, og det mangler slukmansjett.
- Eldre kobberrør med usikker restlevetid.

Kjøkken:
- Rør-i-rør ikke plugget; mangler automatisk lekkasjestopper.
- Ventilatoren fungerer ikke som tiltenkt og gir utilstrekkelig avtrekk.

Øvrige rom - 1. etasje:
- Sprekk/riss i plateskjøt i himling i entré.
- Bomlyd i enkelte fliser i entré.
- Slitasje og behov for justering på én dør.
- Kun én tilluftsventil - stedvis utilstrekkelig luftutskifting.

Øvrige rom - 2. etasje:
- Generell slitasje, riper/merker og sprekker mellom gulvbord; noe knirk i gang.

Rom under terreng (kjeller):
- Saltutslag på grunnmur i bod - tegn til fuktvandring (vurdert til å være kapilærsug). Det er ikke observert synlige skader av større betydning.
- Slitasje; ujevnheter/svikt i parkett i gang.
- Mangelfull overstrømning/luftutskifting.
- Saltutslag i bod - mulig fuktvandring fra grunn.

Loft - uinnredet/råloft:
- Eldre fuktmerker ved avløpsgjennomføring (vegger/undertak).
- Tegn til utettheter i diffusjonssperre/plast mot kald sone.

Etasjeskiller - 2. etasje, skjevhetsmåling:
- 12 mm avvik på 2 meter (noe merkbare skjevheter).

Etasjeskiller - kjeller, skjevhetsmåling:
- 26 mm avvik i gang - usikkert om stabilisert.

Tekniske anlegg, VVS-anlegg (sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Eldre type hovedstoppekran, anbefalt brukstid passert - ikke funksjonstestet.
- Stakeluke ikke lokalisert - bør finnes/tilkomst etableres.
- Eldre støpejernsrør i sjakt fra kjeller til loft (usikker restlevetid).
- Varmtvannsbereder plassert uten sluk/overløp - risiko ved lekkasje.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Mindre riss/sprekker i murpuss - bør utbedres.

Vinduer:
- Eldre vindu i kjellerbod.

Yttertak:
- Ikke inspisert utvendig; anbefalt nærmere kontroll når forholdene tillater det.

Grunnmur:
- Stedvise riss i murpuss.

Drenering:
- Østsiden vurdert som eldre - risiko for svekket funksjon over tid.
- Stedvis for lite fall bort fra grunnmur.
- Manglende/verifiserbar utvendig fuktsperre mot øst.

Vann- og avløpsledninger (inkl. stikkledninger):
- Ukjent alder på utvendig vannledning - usikker restlevetid.

På generelt grunnlag anbefales det alltid å gjennomføre en utvidet el-kontroll.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Boligen er modernisert/påkostet i:
2024 - Skiftet ytterdør, balkongdør og flere vinduer.
2020 - Felles avløpsledninger ble rørfornyet med ny innvendig strømpe i eksisterende avløpsrør.
2019/2020 - Drenering mot vest.
2016 - Totalrenovert bad i 2. etasje.
2015 - Innredet bad og rom benyttet som soverom i kjeller.
Det ble lagt nye elektriske kurser til baderom og rom benyttet som soverom.
I rom benyttet som soverom ble det installert varmefolie i gulv samt nye kontakter og spotter.
Bad i kjeller ble oppgradert med nye spotter i tak, nye stikkontakter og elektrisk gulvvarme.
Det ble også etablert nye utvendige stikkontakter på veranda.
2014 - Installert nytt hovedsikringsskap og lagt nye elektriske kurser til kjøkken, oppvarming, stue og gang i 1. etasje.
Installert luft-luft varmepumpe i stue.

Rekkehus over tre etasjer samt uinnredet loft, med platting i forbindelse med inngangspartiet.

FØRSTE ETASJE

Entré:
Boligen har en innbydende entré med plass til yttertøy og sko, og videre adkomst til stue/kjøkken.

Stue med åpen kjøkkenløsning:
Stilrent og moderne kjøkken fra 2014 med en åpen løsning mot stuen. Innredningen består av et moderne IKEA-kjøkken med glatte fronter og laminert benkeplate med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål og ettgreps armatur. Mellom benkeplate og overskap er det flislagt, og det er etablert stikkontakter og belysning over arbeidsflaten. Kjøkkenet har integrerte hvitevarer som medfølger i handelen, herunder oppvaskmaskin, nedfelt induksjonstopp, stekeovn og mikrobølgeovn plassert i høyskap, samt kjøleskap med fryser og integrert ventilator tilkoblet avtrekkskanal. Komfyrvakt er montert. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Hvitevarene overtas i den stand de er i ved visning.
Stuen fremstår lys og romslig, med gode møbleringsmulighet og et behagelig lysinnslipp. Fra stuen er det utgang til en vestvendt veranda på 17 kvm, og det er etablert en praktisk bod under verandaen for oppbevaring.

ANDRE ETASJE

Etasjen har en sentral gang med adkomst til bad og tre soverom.

Bad:
Pent og stilrent bad fra 2016 med en delikat og moderne innredning, bestående av blant annet vegghengt servantskap med heldekkende servant og ettgreps armatur. Over servanten er det montert overskap med speildører, belysning og stikkontakt. Badet har innebygget badekar med glassvegg og ettgreps armatur, samt vegghengt toalett med innebygget sisterne.

Soverom:
Boligen har tre soverom samlet på samme plan.
Hovedsoverommet er romslig med fransk balkong og god plass til dobbeltseng med nattbord. Rommet er utstyrt med skyvedørsgarderobe i tillegg til plassbygget garderobeskap. Soverom 2 og 3 egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor etter behov, og begge har garderobeskap.

LOFT

Loftet er et uinnredet kaldloft med adkomst via takluke og stige. Det er synlige trebjelker, synlig isolasjon mot underliggende etasje og synlige taksperrer. Gulvet er stedvis kledd med panelbord.

KJELLER

Gang med videre adkomst til bad, bod og rom benyttet som soverom.

Bad:
Badet fra 2015 er innredet med vegghengt servantskap med heldekkende servant og ettgreps armatur, speil på vegg med stikkontakter over servant, dusjkabinett med regnfallsdusj og ettgreps armatur, samt gulvmontert toalett. Det er opplegg for vaskemaskin og montert avtrekksventil i vegg. Badet har en enklere standard, og det er ikke lagt membran. Til info grenser gulvet mot bakken, og det er tilstrekkelig med fall mot sluk. Fra badet er det adkomst til et kott med varmtvannsbereder.

Rom benyttet som soverom:
Rommet som i dag benyttes som soverom er ikke bruksendret eller omsøkt, og er heller ikke godkjent av kommunen for varig opphold. Det er satt inn store vinduer og det er varme i gulvet.

Det er også en separat bod i kjelleren.

OVERFLATER

Gulvflater består hovedsakelig av laminat, parkett og heltre gulv, med gulvvarme i kjøkken, bad og i rom benyttet som soverom i kjeller. Bad i 2. etasje og kjeller har flislagte gulv (med gulvvarme), og flislagte vegger i 2. etasje. Øvrige vegg- og himlingsflater fremstår i hovedsak med glatte, malte flater, stedvis tapet i 2. etasje, samt synlig betong i kjeller. Det er montert downlights i bad og på rom benyttet som soverom i kjeller. Innerdører er profilerte. Vinduer i 1. og 2. etasje, samt vindu på bad i kjeller er skiftet i 2024. Vinduer i kjellerstue/soverom i kjeller er skiftet i 2014. Originalt/eldre vindu i kjellerbod.

TEKNISK

- Sikringsskap med automatsikringer plassert i entré.
- Hovedstoppekran for vann plassert på rom benyttet som bad i kjeller.
- Fordelerskap for rør-i-rør med stoppekraner plassert i vegg på bad i 2. etg.
- Varmtvannsbereder på ca. 198 liter fra 2014 plassert i kott i kjeller.
- Luft-luft varmepumpe fra 2014 plassert i stue.

Fryser i bod i kjeller medfølger. Lader til elbil medfølger. Kabel medfølger likevel ikke. Kommoder, vegghengte bilder og taklampe over spisebord medfølger ikke.

Vi viser for øvrig til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er elektrisk oppvarmet kombinert med luft-luft varmepumpe. Det er elektrisk gulvvarme i stue/kjøkken, begge bad, samt i rom i kjeller som i dag benyttes som soverom.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på rekkehuset (Bølersvingen 18 A-H - Hus 4), datert 06.01.1961. I tillegg foreligger det ferdigattest på ombygging av vindfang datert 03.01.1966 og utvidelse av veranda datert 17.06.2025. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger.
Rom benyttet som soverom i kjeller er opprinnelig byggemeldt som to delvis adskilte boder ("Bod 1" og "Bod 2") jf. byggemeldte tegninger fra 1953, og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av de nevnte rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Opprinnelig vaskerom i kjeller benyttes som bad. Konsekvensen ved søknad kan være at rom ikke godkjennes og skal dermed benyttes slik de er byggemeldt.
Inngang til kjøkken fra entré er tettet igjen. Ikke søknadspliktig tiltak.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras eiendommen fri for pengeheftelser med unntak av:
Kringkollen 1 forbeholdes panterett i hver boligeiendom med kr 15.000,- til dekning av utgifter som refererer seg til fellesutgifter i samsvar med vedtektenes § 2. Denne panterett er uten opptrinnsrett og skal ha prioritet etter kr 400.000,-. Panteretten skal tinglyses som heftelse på boligeiendommen. Kringkollen 1 plikter å gjennomføre prioritetsvikelser uten unødig opphold etter anmodning fra boligeieren.

Det er tinglyst to servitutter på eiendommen/realsameiet. Disse omhandler blant annet kommunens rett til veg- og grøntvedlikehold langs regulerte arealer, rett til fremføring og vedlikehold av tekniske anlegg (vann, avløp og ledninger), rett til midlertidig å disponere grunn ved arbeid på slike anlegg, samt et særskilt vilkår knyttet til oppført terrasse nær offentlig vei.
Servituttene anses å være av generell karakter og vurderes ikke å ha praktisk betydning for kjøpers bruk av boligen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.
Framleie meddeles styret for registrering, senest 14 dager før innflytting.

Sameiet og Interesselaget Kringkollen 1 ble stiftet 21.11.83 i forbindelse med fradeling av boligeiendommer fra gnr. 164 bnr. 11 i Oslo kommune. Ved fradelingen fikk hver av disse boligeiendommene en eierandel på 1/62 i den resterende del av gnr. 164 bnr. 11 i Oslo kommune (heretter kalt «Fellestomten»). Boligeiendommene ble derved sameiere i et tingsrettslig sameie. Samtidig ble boligeiendommene medlemmer i interesselaget Kringkollen 1 hvis formål er å ivareta boligeiernes felles interesser.
Alle boligeiendommene har rett og plikt til å være medlemmer av Kringkollen 1. De enkelte boligeiendommenes andel i Sameiet og medlemskap i Interesselaget kan ikke skilles fra den enkelte boligeiendom. Sameieloven §§ 11, 12 og 15 gjelder ikke for Sameiet.

Sameiet består av nord-østre tun (Bølersvingen 16 og 18, Bølerveien 7 og 9), midtre tun (Kringkollen 1, Bølerveien 11 og 13, Protonveien 20 og 22) og Pynten (Protonveien 27 og 29).
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Sameiets hjemmeside: https://vibbo.no/og-interesselaget-kringkollen-1/om
E-post til styret: Kringkollen1@styrerommet.no

Vedtekter regulerer rettsforholdet både i det tingsrettslige sameiet og i interesselaget Kringkollen 1, heretter i fellesskap kalt «Kringkollen 1».
I tillegg er hver sameier ansvarlig for at bestemmelsene i husordenen blir fulgt.
Det avholdes sameiermøte i Kringkollen 1 hvert år, innen utgangen av juni.

Kringkollen 1 skal besørge og bekoste vedlikehold av felles teknisk infrastruktur, som ledninger for vann frem til den enkelte boenhets stoppekran, avløp frem til første stakeluke for den enkelte boligeiendom, elektrisk anlegg frem til strøminntaket for den enkelte boligeiendom, telefon, bredbånd mv. frem til den enkelte boligeiendom.
Videre har Kringkollen 1 ansvar for å besørge drift og vedlikehold av Fellestomten, herunder bebyggelse, veier mv. Kringkollen 1 skal også sørge for at boligmassen til enhver tid holdes forsikret. Boligeier må selv tegne selvstendig innboforsikring.
I tillegg skal Kringkollen 1 besørge og bekoste ytre vedlikehold av den enkelte boligeiendom. Ansvaret er dog begrenset til utvendige tak, yttervegger, baldakiner, piper, pipehatter, pipestokker ned til loftsgulv, grunnmur, drenering, gjerder som er anlagt av Kringkollen 1, utvendig hovedtrapp, takrenner og nedløp. Vedlikeholdsansvaret omfatter også eventuell nødvendig utskifting.

Den enkelte sameier har ansvar for vedlikehold m.m. av fellesarealer:
- Holde vei utenfor sin bruksenhet ryddig og ren.
- Klipping av fellesplen.
- Vedlikehold av tørkestativer.
- Delta på dugnader (egen dugnad for hvert tun i april/mai).
- Medvirke til at det holdes orden ved post- og søppelkasser.
- Bidra til brøyting av stikkveier.
- Sørge for at busker og hekker ikke vokser utenfor egen eiendom / opp på asfaltkant.

Følgende fasadeendringer kan gjennomføres uten melding til styret:
- Oppsetting av markise, forutsatt at det tas hensyn til høydeplassering og fargevalg på husrekken.
- Oppsetting av parabolantenne mindre enn 1,2 meter i diameter. Parabolantennen skal plasseres nede på veranda / terrasse.
- Oppsetting av varmepumpe, forutsatt at retningslinjer fra styret om plassering følges.
Sameier plikter ved maling av fasaden å følge vedtatte fargekoder.

Eiendommen ligger rolig og usjenert i et attraktivt småhus- og villastrøk på Bøler/Ulsrud. Rekkehusene er organisert rundt et tilnærmet bilfritt tun med pent beplantet fellesareal, lekeplass, sittegrupper og grønne soner – ideelt for barnefamilier som ønsker rolige uteområder uten gjennomgangstrafikk.

Tur- og rekreasjonsmuligheter
Her kan du starte søndagsturen direkte fra egen bolig. Østmarka ligger like ved og byr på flotte tur- og rekreasjonsområder sommer som vinter – med bade- og fiskevann, stier, sykkeltraseer og lysløyper. Østmarksetra og Rustadsaga er populære utfartsmål med servering. Det er gangavstand til badeplasser ved Ulsrudvann og Nøklevann, samt kort vei til idylliske Østensjøvannet naturreservat, et unikt våtmarksområde med rikt dyre- og fugleliv og turvei på ca. 4,5 km.

Fritid og aktiviteter
Området har et bredt fritidstilbud med Bøler IF (ski, fotball og friidrett), Nøklevann ro- og padleklubb, Bøler fritidsklubb og Bøler bad med ekstra oppvarmet vann. I tillegg finnes Deichman bibliotek, barneteater og kor i Bøler kirke, samt Leo’s Lekeland på Ulsrud – et populært aktivitetstilbud for de yngste. Området er sosialt og aktivt, med mange tilbud for både barn og voksne.

Nærservice og handel
Kort gangavstand til Bøler Senter med blant annet Coop Mega Bøler, apotek, vinmonopol, treningssenter (EVO Bøler) og øvrige servicetilbud.
Innen kort kjøreavstand finner du også Bryn Senter, Manglerud Senter, Lambertseter Senter og Tveita Senter, alle med et bredt utvalg av butikker, spisesteder og tjenestetilbud.

Kollektivtransport
Nærmeste bussholdeplass er Østbyveien, ca. 6 minutters gange fra eiendommen, med busslinje 78A og 78B mot blant annet Helsfyr og Mortensrud.
Bøler T-banestasjon ligger ca. 7 minutters gange fra eiendommen og betjenes av linje 3 – Mortensrud / Kolsås, med reisetid til Jernbanetorget på 19 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Bølersvingen 18C sokner til Bøler skole (1.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Bøler Menighets barnehage, Bøler Sentrum barnehage og Mikaelgården Steinerbarnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 93 kvm opparbeidet med steinlagt adkomstvei.
Fellesområder i Sameiet og Interesselaget Kringkollen 1 har asfalterte internveier, gressplen, diverse beplantning, sittegrupper og lekeplass.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det er montert privat elbil-lader på veranda mot gate mot vest. Det følger ikke med parkeringsplass, men det er intern enighet mellom naboene om å ikke parkere foran andre hus så langt det lar seg gjøre.
Selger har avtalt Norgespris på strøm t.o.m. 31.12.2026, og denne er p.t. på kr 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det er etablert felles ladeanlegg for el-biler i sameiet (4 plasser i Protonveien og 4 plasser i Bølerveien).
Ladeplassene er kun for beboere i Sameiet og interesselaget i Kringkollen 1 med inngått ladeavtale og gjelder for én bil.
Ved deltakelse i ordningen påløper kr 1.000,- i form av én årlig innbetaling.
For ytterligere info. se: https://vibbo.no/og-interesselaget-kringkollen-1/tema/ladeanlegg-elbil

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, samt privat internvei med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet og Interesselaget Kringkollen 1.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål (boliger med tilhørende anlegg) i henhold til midlertidige reguleringsbestemmelser for deler av Oslos ytre sone (S-2864) vedtatt 14.05.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen ligger i Oslo ytre by og omfattes av midlertidige bestemmelser som gjelder inntil området eventuelt blir regulert gjennom ny detaljregulering. Større byggetiltak forutsetter stadfestet reguleringsplan, mens mindre tiltak vurderes etter bestemmelsene i S-2864.

Etter gjeldende bestemmelser kan utnyttelsesgraden for åpen småhusbebyggelse være inntil 0,25, beregnet i henhold til S-2864 § 5. Garasje og utebod skal ikke medregnes i brutto gulvareal.

Kjente planer/tiltak i nærområdet: Det er ikke kjente pågående detaljreguleringsprosesser som direkte berører eiendommens tomt.

Utsnitt av reguleringskart og tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 12.582,40 for inneværende år. I dette inngår vann- og avløpsgebyr.

Fellesutgiftene er kr 4.078,- pr. mnd. og inkluderer: Renovasjon, TV og Internett, felles bygningsforsikring (Gjensidige Forsikring Asa, polisenr. 89561280), drift og vedlikehold, og forretningsførsel.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til Sameiet og Interesselagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 15 000 kWh pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er p.t. på kr 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av TV og Internett (fiber). TV-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Kommentar fellesgjeld:
Andel formue er kr 22.236,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 115.863,28 pr. 21.01.2026.

Total fellesgjeld for Sameiet og Interesselaget er kr 7.183.523,- pr. 21.01.2026, og lånevilkårene er:
Lånenr. 62158121390, Nordea Bank Abp, Filial I Norge.
Annuitetslån, 4 terminer pr. år.
Rentebetingelser: 6,20 %, flytende rente.
Innfrielsesdato: 15.12.2036.
Avdragsfrihet: Nei.
IN-ordning: Nei.

Planlagte påkostninger i Sameiet og Interesselaget:
Styret har i 2025 innhentet en tilstandsrapport som dokumenterer behov for utskifting av takene på bygningsmassen. Rapporten viser at takene nærmer seg slutten av sin levetid, med mangler på undertak, takstein, gjennomføringer, pipebeslag, takrenner og nedløp.
På årsmøtet 5. mai 2025 ble det vedtatt at styret gis fullmakt til å arbeide videre med plan for renovering av takene, herunder innhente og kvalitetssikre tilbud.
Styret benytter OBOS Prosjekt som ekstern rådgiver i anskaffelsesfasen, og har fått fullmakt til å bruke inntil kr 80.000 til ekstern kvalitetssikring av tilbud og kontraktutkast.
Når endelig forslag til løsning og finansiering foreligger, skal saken behandles på ekstraordinær generalforsamling.
Prosjektet vil innebære låneopptak og påfølgende økning i felleskostnader dersom tiltaket vedtas gjennomført.
I tillegg ble det vedtatt å oppgradere gjerder og porter på fellesområdene, og å ferdigstille prosjektet med to arkitekttegnede lekehus. Disse to sakene vil ikke føre til økte felleskostnader/fellesgjeld.

Formuesverdi for 2024 var kr 2.105.939,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 8.423.757,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør ca. kr 7.400,- per år i henhold til selgers opplysninger.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

9 100 000,00 Prisantydning
115 863,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
9 215 863,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

227 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
248 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
9 464 353,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Boligens andel av fellesgjelden vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger boligen.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Laila Mee Sook Jørgensen og Even Kristoffer Hasledal

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht. lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 16 900,00
Vanlige salgsoppgaver  kr 3 600,00
Visninger pr. stk. / Overtakelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 3 125,00
Innhenting av offentlige opplysninger Oslo kommune  kr 1 282,50
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 12 000,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0099/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2599

Sist oppdatert: 06. februar 2026 kl. 14:01