Sandveien 6

Sandveien 6, 1613 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 209, bruksnummer 148, ideell andel 1/1
Andelsnummer 7, Frydenberg Borettslag, organisasjonsnummer 947374354

Totalt bruksareal BRA: 71 kvm

BRA-i:
Andelsleilighet:
1. etasje - 68 kvm: Entré, to soverom, kjøkken, stue og bad

BRA-e:
Andelsleilighet:
1. etasje - 3 kvm: Bod.

Åpent areal:
Andelsleilighet:
1. etasje - 17 kvm:

Boligen disponerer en egen bod på loftet i nabobygningen. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til andelen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.02.2024 utført av Kenneth Solli Gressløs. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se pkt. ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Vannledninger er av kobber og avløpsrør av plast. Stoppekran er plassert på/i kjøkkenbenk. Oppvarming skjer via elektriske panelovner og varmekabler, i tillegg til vedfyring. Varmtvannstanken er på ca. 115 liter. Sikringsskap med 32 A hovedsikring og automatsikringer er plassert i entré. Boligen har naturlig ventilasjon, supplert med mekanisk avtrekk fra bad.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Malte trevinduer med 2-lags glass beslått med aluminium. Malt hovedytterdør. Skyvebalkongdør i malt tre med 2-lags glass, utvendig beslått med aluminium. Terrasse oppført i trekonstruksjoner. Bygget er fundamentert med støpte sålefundamenter, og det er grunnmur av betong. Bærende yttervegger er oppført av armert betong, og øvrige yttervegger er oppført av isolert bindingsverk. Utvendig er fasadene kledd med overflatebehandlet trepanel. Blokken har saltak som yttertak som er tekket med betongtakstein. Bod på loftet i nabobygningen. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2- Avvik som kan kreve tiltak) på følgende:

Dører - bygningen har malt hovedytterdør. Døren har bruksslitasje.

Overflater - Det er enkelte glipper i laminat i gang

Etasjeskille/gulv mot grunn - Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er målt høydeforskjell på mellom 15 - 20 mm gjennom stue.

Pipe og ildsted - Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.

Overflater vegger og himling - Mangler fuge i bunn av våtromsplater. Baderomsplater har løsnet fra vegg i nedre del bak dusjkabinett.

Sluk, membran og tettesjikt - Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.

Vannledninger - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er irr på rør. Det er registrert irr (grønnfarget korrosjon) på deler av kobberrør, noe som tyder på fuktpåvirkning eller mulig mikrolekkasje.

Avløpsrør - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Ventilasjon - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Varmtvannstank - Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Det er usikkert hvordan den elektriske tilkoblingen er utført.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/skjevheten/sluket. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja. Nytt arbeid. 2020. Ufaglært. Vet ikke.

- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja. Nytt arbeid. 2023. Ufaglært. Byttet ut gamle fronter på stikkontakter.

- Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Ja. Det ble satt inn vedovn i 2024.

- Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja. Det ble oppdaget skjeggkre og sølvkre i september 2023. Dette ble tatt på min egen innboforsikring og sanering ble utført i av Rentokil i min leilighet. Det ble senere utført sanering i samtlige leiligheter gjennom borettslagets forsikring

Leiligheten holder normal standard for byggeåret og fremstår som jevnlig vedlikeholdt. Boligen har fått flere oppgraderinger de senere år, herunder nyere kjøkken fra 2023 og vinduer fra 2015, noe som bidrar til et helhetlig og godt vedlikeholdt inntrykk. Konstruksjonene fremstår som funksjonelle, og leiligheten gir et solid og trygt utgangspunkt for videre bruk.

Innvendig er leiligheten hovedsakelig utført med laminatgulv og fliser. Veggene består av malte flater og spilevegger som tilfører et moderne og stilrent uttrykk, mens himlingene har glatte, malte overflater. Innvendige dører er malte og med glatt utførelse. Leiligheten har elementpipe og vedovn som gir både effektiv oppvarming og en lun atmosfære.

Kjøkkenet har innredning med glatte fronter og heltre benkeplate. Kjøkkenet er utstyrt med kjøl-/fryseskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp og stekeovn, og det er installert komfyrvakt. Ventilator med avtrekk ført ut.

Badet har flislagt gulv med elektriske varmekabler og vegger kledd med baderomsplater. Himlingen har malt overflate. Badet er innredet med servantskap og nedfelt servant med ett-greps blandebatteri, toalett og dusjkabinett. Det er opplegg for vaskemaskin og mekanisk avtrekk.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: Malte flater, spilevegger og baderomsplater.
Himlinger: Glatte, malte flater.

Kjøkken: Innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av heltre. Kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp, stekeovn og komfyrvakt. Kjøkkenventilator med avtrekk ut.

Bad: Veggene har baderomsplater. Taket er malt. Gulvet er flislagt. Elektriske varmekabler. Innredning med nedfelt servant, toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekk.

Oppvaskmaskin, stekeovn, kjøleskap og steketopp medfølger ved salg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer via elektriske panelovner, varmekabler ++, samt vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 21.09.1987.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:  
- Røykvarslere monteres i leiligheter/oppganger
- Brannslanger i brannskap står i bend/knekk.
- Branndører skal være godkjent/merket som branndører.
- Dørpumper i dører til brannsluser må fungere/justeres.
- Utvendig planeringsarbeider.
- I de leiligheter som består av 2.etasjer og hvor vindu er eneste rømningsvei fra øverste etasje, må det monteres en røykvarsler i hver etasje. Røykvarslerne skal være koblet sammen slik at begge varsler ved aktivisering.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det foreligger ferdigattest på fasadeendring og utvidelse av balkong datert 30.05.2018, bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel 11.08.2025 og for innsetting av takvindu på boligblokk datert 11.01.2012.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.
- Dagboknr 1621, tinglyst 18.02.1987, type heftelse: Festekontrakt til borettslaget.

- Dagboknr 7115, tinglyst 13.07.1987, type heftelse: Rett til montering av nettstasjon.
Frydenberg borettslag gir bruksrett til tomt, (5 x 6m) for montering av nettstasjon på sin eiendom.

- Fredrikstad kommunes rett til å ha liggende ledninger for vann, kloakk, overvann, elektrisk strøm, TV og telefon over den ubebygde delen av tomten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten har en tilbaketrukken plassering innerst i Sandveien, mellom Frydenberg og Christianslund. Dette er et både barnevennlig og sentralt boligområde, like utenfor sentrumskjernen, men samtidig innenfor bomringen.

Spesielt verdt å fremheve er nærheten til Fredrikstadmarka, som er lett tilgjengelig fra Sandveien. Marka er ypperlig blant annet for hverdagslige treningsøkter og har et rikt nettverk av stier og veier, samt lysløype og preparerte skispor når forholdene tillater. En mer nærliggende grønn og vakker lunge finner du i Knipleparken, like over gaten.

I nærmiljøet for øvrig finnes blant annet en rekke barnehager samt Trosvik barneskole og Fredrik II VGS som begge er en del av det umiddelbare nabolaget. Dagligvareforretninger er også innenfor kort gangavstand fra leiligheten, i tillegg til et knippe andre forretninger og helse-/tjenestetilbud som langt på vei dekker hverdagslige behov.

Til sentrumskjernen er det ikke mer enn ett kvarters gange eller knappe fem minutter på sykkel. En rekke busslinjer som passerer i nærområdet gjør det i tillegg enkelt å reisekollektivt i hverdagen. Buss til byen tar omtrentlig like kort tid som å sykle og til togstasjonen ca. 12 minutter. Reisetiden videre til hovedstaden med tog er fra under én time.

Veibeskrivelse:
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Trosvik Doremi barnehage (1-5 år) 0.8 km
Christianslund barnehage (0-5 år) 0.8 km
Trosvik barnehage (1-5 år) 0.6 km

Skoler:
Trosvik skole (1-7 kl.) 0.5 km
Trara skole (1-7 kl.) 1 km
Cicignon skole (1-10 kl.) 2.7 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 1.4 km
Kvernhuset ungdomsskole (8-10 kl.) 1.8 km
Frederik II videregående skole 0.3 km
Glemmen videregående skole 1.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 2 663 kvm som tilhører borettslaget. Tomt opparbeidet med felles uteareal med plen og beplantning. Asfaltert gangveier og parkeringsplasser. Leilighet har hekk- beplantning mot naboer

Festeforholdet forvaltes av borettslaget. Festeavgiften inngår i de månedlige fellesutgiftene.    

Festeavgiften er kr 24 000,- pr. år for hele borettslaget og er inkudert i felleskostnadene.
Festeavgiften kan reguleres hvert 10. år i samsvar med endringen i konsumprisindeksen.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Biloppstillingsplasser på felles parkeringsplass. Borettslaget har garasje til leie som tildeles etter venteliste.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Boliger i henhold til reguleringsplan 135B Sandveien/Veumveien datert 17.12.1980 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan Fredrikstad 2023 -2035 datert 15.06.2023.

Eiendommen ligger innenfor planforslag: Kommunedelplan for dobbeltspor Seut - Rolvsøy og rv.110 Simo - St.Croix. Man må påregne at eiendommen helt eller delvis vil bli berørt av den fremtidige utbyggingen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 426,75,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, drift og vedlikehold, TV-anlegg/bredbånd, forsikringer, forretningsfører m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Dugnad gebyr 100,00
Strømstøtte ytterlys inngangsparti -10,00
Felleskostnader 6 336,75

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 300,- pr. år. / 6 700 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og er inkludert i felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 786 609,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 12 998,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 321 016,- pr. 31.12.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 9 669 006,- pr. 31.12.2025 og lånevilkårene er:

Lån I
Rentebetingelser: 5,45% - flytende
Innfrielsesdato: 30.08.2043
Avdragsfrihet: Ingen

2 890 000,00 Prisantydning
321 016,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 211 016,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 230 268,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Per Ove Hellerud Erlandsen

Leiligheten er tilknyttet Frydenberg Borettslag. Borettslaget består av 29 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt uten styrets samtykke. Dyr skal ikke være til sjenanse for andre beboere i borettslaget.

Det er ingen planlagte arbeider i nær fremtid som påvirker fellesutgiftene.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0027/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2627

Sist oppdatert: 24. februar 2026 kl. 16:43