Ullern Gårds vei 11H

Ullern Gårds vei 11H, 0382 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 10, bruksnummer 1145, seksjonsnummer 8, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 50 m².

BRA-i:
2. etasje, 46 m²: Entré, gang, bad, stue/kjøkken og soverom.

BRA-e:
Bodbygg, 4 m²: Bod.

Åpent areal:
2. etasje, 6 m²: Balkong.

Det er følgende avvik fra originale byggetegninger:
- Deler av entré er opprinnelig byggemeldt som bod.
Se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.05.2026 utført av Anticimex AS v/Henrik Landberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1991. Bygget er en trekonstruksjon med støpt gulv mot grunn. Yttervegger er av trekonstruksjoner med utvendig liggende trekledning. Bygningen har saltak i trekonstruksjoner, og yttertaket er belagt med takstein. Takrenner og nedløp er i metall. Loftet er et uinnredet kaldt loft med synlige taksperrer og bjelker av treverk, med adkomst via takluke og stige.
Boligen har vinduer med karmer og rammer av tre fra byggeår, en entrédør med ukjent brann- og lydklasse, balkongdør med karm og ramme av tre fra byggeår, og profilerte innerdører.
Det er en balkong på 6 m² med utgang fra stue, konstruert i tre med rekkverk av tre og gulv belagt med terrassebord. Balkongen har en markise.
Det er også et frittstående utvendig bodbygg med utvendige fasader av murpuss. Bygget har saltak i trekonstruksjoner og yttertak tekket med takstein.

Sikringsskap er plassert i entré og anlegget er sikret med automatsikringer. Varmtvannsbereder er koblet med stikkontakt, og det anbefales at beredere med effekt over 1500W kobles med fast tilkobling for å redusere risikoen for varmgang. Det er registrert forhold som tyder på behov for en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling. Komfyrvakt er ikke montert.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Tekniske anlegg
- Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Det er lagret en stor del gjenstander på loftet ved befaringstidspunktet, noe som begrenser inspeksjonsmuligheten i nevneverdig grad. Bygningsdelen er inspisert etter beste evne, men konsekvensen er at deler av kaldtloftet derfor ikke er undersøkt.

Yttertak
- Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra toppen av en stige med den begrensningen dette innebærer.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Det registreres opphopning av mose, løv og annet organisk materiale i takrennene.
- Snøfangerutstyr er ikke etablert, noe som strider imot gjeldende krav for bygningsdelen. TG2 er valgt på bakgrunn av en skjønnsvurdering av det samlede risikobildet forholdet vurderes å utgjøre i dette enkelte tilfellet, og fraviker fra bestemmelsene i NS 3600.

Andre byggverk
- Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Varmtvannsberederen var ikke tilgjengelig for inspeksjon på befaringsdagen.

Yttervegger inkl. fasader
- Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler.
- Det har ikke vært mulig å kontrollere om alle deler av ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet stedvis er skjult av andre bygningsdeler. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Balkong
- Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkong - Rekkverkshøyde og lysåpninger
- Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Badet måtte totalrenoveres i 2026 grunnet fukt, dårlig ventilasjon og alder. Arbeidet ble utført av faglærte, og det ble montert ny ventilasjonsvifte på loftet. Det ble også utført elektrisk arbeid i 2026, herunder nye sikringer, nytt stikk på soverom, nytt lampepunkt i stue, nye varmekabler på bad, alt nytt elektrisk på bad, fjerning av utelampe på veranda og montering av motor til ny markise. Bod-dører ble skiftet i 2025, og nye markiser på verandaen ble montert i 2026. Sameiet har kloakkpumpe. Det er en liten skade i gulv under spisebord, og ubrukte gulvplanker ligger på loft dersom man vil utbedre skaden. Selger tror kjøkkenenhetene ble montert av tidligere eier, og har ingen dokumentasjon fra firma. Radonmåling ble utført i 2026 med årsmiddel 15 Bq/m³ på soverom og 18 Bq/m³ i stue.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Totalrenovert bad, inkludert ny ventilasjon (Villavent) med tre-trinns bryter, utført av IdeHus AS (Snersrud & Pedersen, Asker El-Installasjon AS) og TT-Teknikk. Dokumentasjon foreligger.
- Montert markise på veranda, utført av Norsol. Dokumentasjon foreligger.
- Diverse elektriske arbeider utført, inkludert nye sikringer, nytt stikk på soverom, nytt lampepunkt i stue, nye varmekabler på bad og nytt elektrisk anlegg på bad, utført av Asker El-Installasjon AS. Samsvarserklæring foreligger.
- Byttet ventilasjonsvifte (Villavent) på kaldloft, utført av TT-Teknikk. Dokumentasjon foreligger.

2025:
- Montert elbillader, utført av NOPEK Elektro. Dokumentasjon foreligger.

2024:
- Ny kjøkkeninnredning.
- Ny varmtvannsbereder (107 L) installert under kjøkkenbenk.

En gjennomgående oppgradering preger denne leiligheten i 2. etasje. Badet ble pusset opp i 2026, kjøkkenet fikk ny innredning i 2024, og ventilasjon, sikringer og innerdører er skiftet i selgers eiertid. Leiligheten har en arealeffektiv planløsning med åpen stue- og kjøkkenløsning, separat soverom og utgang til balkong fra stuen.

Entré:
Entré med garderobenisje innredet med hengestang, skuffer, skohyller. Nisjen gir praktisk oppbevaring av yttertøy og sko. Gangen leder videre inn mot stuen med åpen siktlinje og godt lysinnslipp fra balkongdøren.
Åpen garderobenisje er opprinnelig byggemeldt som bod, jf. byggetegninger, og arealet er ikke godkjent til varig opphold.

Bad:
Badet ble pusset opp i 2026 med flislagte gulv og vegger. Det er elektriske varmekabler i gulvet. Badet er innredet med dobbel ovenpåliggende servant med armaturer, speilskap med overlys, dusjnisje med glassvegg og vegghengt toalett. Det er opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekk med Villavent-vifte styres med tre-trinns bryter.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredningen fra 2024 har glatte fronter og laminert benkeplate. Innredningen er lagt opp i L-form med arbeidsplass og oppbevaring langs to vegger. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryser følger med. Ventilator er plassert i overskap. Automatisk vannstopper med fuktsensor er installert.

Stue:
Stue og kjøkken er samlet i en åpen løsning med plass til både spisebord og sofagruppe. Store vindusflater og balkongdør med treramme slipper inn godt med dagslys og gir rommet en lys og luftig romfølelse. Oppholdsrommet har gode møbleringsmuligheter.

Balkong:
Balkongen på 6 m² har utgang fra stuen og er utstyrt med terrassebord, rekkverk i tre og markise montert i 2026. Balkongen har plass til sittegruppe og et åpent utsyn mot nærområdet.

Soverom:
Soverommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Langs den ene veggen er det garderobeskap over store deler av veggen, som gir gode oppbevaringsmuligheter.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue og gang, vegg-til-vegg-teppe på soverom og fliser på bad.
Vegger: Malte flater i stue, gang og soverom. Flislagte vegger på bad.
Himling: Takplater i stue, gang og soverom. Malte flater på bad.

Tekniske opplysninger:
- Sikringsskap plassert i entré. Anlegget er sikret med automatsikringer.
- Fordelerskap for rør-i-rør-system er plassert på bad.
- Varmtvannsbereder på 107 liter (vurdert å være fra 2024) plassert under kjøkkenbenk.
- Mekanisk avtrekksventilator for våtrom plassert på kaldloft.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet «Byggemåte» og tilstandsrapport.

Gardiner, TV, vaskemaskin og tørketrommel medfølger ikke salget. For øvrig vises det til Norges Eiendomsmeglerforbunds liste over løsøre og tilbehør gjeldende fra 01.01.2020.

Boligen har elektrisk oppvarming med panelovner, samt elektrisk gulvvarme/varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på nybygg/flermannsbolig, datert 16.08.1995. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Dagens planløsning samsvarer ikke med godkjente tegninger. Deler av entréen er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av arealet til bruk som entré er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at arealet ikke godkjennes som varig opphold og at arealet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet seksjonering av eiendommen med tilhørende sameievedtekter og panterett til sameiet, samt erklæringer knyttet til veigrunn, veibredde og byggearbeider/boder i forhold til offentlig vei.

Servituttene vurderes ikke å ha betydning for den daglige bruken av leiligheten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut i henhold til sameiets vedtekter. Ved framleie plikter seksjonseier å gjøre leietaker oppmerksom på sameiets vedtekter, husordensregler og øvrige bestemmelser som gjelder i sameiet. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er målt radonverdi på årsmiddel 15 Bq/m³ på soverom og 18 Bq/m³ i stue, og dette er innenfor angitt grenseverdi.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger rolig og tilbaketrukket til i et veletablert boligområde på Ullern, med en fin kombinasjon av grønne omgivelser og nærhet til byen. Fra balkongen er det åpen og luftig utsikt over nabolagets tak og trekroner, med Kolsåstoppen i det fjerne.

Området er særlig populært blant barnefamilier, med kort gangavstand til flere barnehager og skoler, blant annet Lilleaker og Øraker skole. Daglige innkjøp gjøres enkelt i nærliggende matbutikker, mens både Lilleaker og CC Vest byr på et bredt utvalg av butikker, servicetilbud og spisesteder.

Det er gode muligheter for både trening og rekreasjon i nærområdet, med blant annet tennisanlegg på Ullern og flere tur- og grøntområder i nærheten.

Kollektivtilbudet er svært godt, med Åsjordet T-banestasjon i gangavstand. Herfra går banen raskt til Majorstuen og sentrum. Det er også bussholdeplass i nærheten, samt enkel adkomst til Ring 3 for deg som kjører bil. Leiligheten disponerer egen biloppstillingsplass med elbillader.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Ullern Gårds vei 11H sokner til Bjørnsletta skole (1.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Kjosjordet barnehage, Blokkajordet barnehage og Hullebergmyra barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1410 m² som tilhører sameiet. Tomten er opparbeidet med asfalterte veier, plenarealer og diverse beplantninger.

Det medfølger en biloppstillingsplass til seksjonen, utstyrt med ladeboks for elbil. Sameiet har avtale med Laddel for elbillading.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei til privat stikkvei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2321 «Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for gnr. 10 m.fl. og 28/1, 5 m.fl. (feltene A, B, C, D, E og Q) samt veisystem Øvre Ullern», vedtatt 10.05.1978, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-2864 «Midlertidige reguleringsbestemmelser for deler av Oslos ytre sone», vedtatt 14.05.1986.

I tillegg berøres eiendommen av reguleringsplan S-2946 «Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for del av Granfoss-linjen - hovedveiforbindelsen mellom Riksvei 160 - Store Ringvei og E18 - Drammensveien», vedtatt 04.11.1987.

I henhold til reguleringsbestemmelsene for S-2321 § 3 skal det foreligge bebyggelsesplan godkjent av bygningsrådet for det aktuelle området før søknad om byggetillatelse kan behandles.

Pågående plansak i nærområdet:
Detaljregulering, Ullern allé 4 m.fl. (saksnummer 2025/06915) - status: under behandling. Plansaken gjelder detaljregulering av området ved Ullern allé 4 m.fl.

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Ullern allé 1 A (saksnummer 2025/07107): Oppføring av rekkehus med tre boenheter.
- Ullern allé 1 A (saksnummer 2026/01461): Oppføring av garasje.

Opplistingen er ikke uttømmende, og interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med planinnsyn hos Oslo kommune.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 3 900,- pr. mnd. og inkluderer blant annet utvendig biloppstillingsplass, kollektiv avtale TV/bredbånd, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold av sameiet samt styrehonorar.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 1 428,- hittil i år / 2 857 kWh hittil i år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 20.12.2025 - 01.01.2027, og denne er p.t. på 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia Play som leverandør av TV/bredbånd. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 227 291,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 909 165,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er ikke utskrevet eiendomsskatt for seksjonen for inneværende år.

Det er pr. 12.05.2026 ingen lån registrert på selskapet.

5 150 000,00 Prisantydning

Omkostninger

128 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
129 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
139 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 279 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 289 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Kaja Therese Borg

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Ullern Gårdsvei 11 B-L, med sameiebrøk 52/535.

Sameiet består av 10 boligseksjoner.
Forretningsfører er Solibo AS, tlf. 920 800 572.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold (hund og katt) er tillatt. Hunder skal holdes i bånd på fellesarealer.
Det er kun tillatt med elektrisk grill eller gassgrill på balkongene.
Endringer av fasaden, herunder utskifting av vinduer/dører, oppsetting av markiser og maling, krever forhåndsgodkjenning fra styret.
Sameiets hjemmeside er https://home.solibo.no/companies/ullerngardsvei11/news

Foretatte påkostninger de senere år:
- Byttet boddører.
- Oppført to støttemurer.

Planlagte påkostninger:
- Iht. protokoll fra ordinært årsmøte 12.03.2026 arbeider styret med innhenting av priser på utskifting av dører og vinduer, samt beising av trapper, plattinger og gulv.
- Styreleder opplyser i e-post datert 19.05.2026 at sameiet har mottatt rapport om at dører og vinduer bør skiftes innen ca. 5 år. Videre er det opplyst om et estimert kapitalbehov på ca. kr 1,8-2 millioner for fremtidige vedlikeholdsarbeider. Det foreligger ingen vedtatte påkostninger per dags dato.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht. lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr. stk. / overtakelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 5 250,00
Innhenting av offentlige opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 132,50
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport  kr 7 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige kr 22 442,00
Foto  kr 6 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer Boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 48-0018/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røa
Vækerøveien 193 A, 0751, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR48.2618

Sist oppdatert: 25. mai 2026 kl. 16:21