Mosseveien 221

Mosseveien 221, 1169 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 182, bruksnummer 525, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 244 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller 61 kvm: Trapperom, bod, kjellerstue, soverom, bad og kontor.
1. etasje 104 kvm: Entré, soverom, stue, spisestue og kjøkken.
2. etasje 66 kvm: Gang, toalettrom, hobbyrom, bad, omkledningsrom og to soverom.

BRA-e:
Frittstående uthus:
1. etasje 13 kvm: Uthus.

Åpent areal:
1. etasje: To terrasser.
2. etasje 2 kvm: Balkong.

2. etasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 75 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 66 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.04.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Erik Bergersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1901. Bygget er oppført med kjeller på en grunnmur av betong med sparestein. Yttervegger er av trekonstruksjoner, tømmervegger og maskinlaft, og etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Gulv mot grunn er støpt. Takkonstruksjonen er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med glassert takstein fra ukjent årstall. Renner og nedløp er i metall. Boligen har vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 1997, samt terrassedører og balkongdører fra samme år. Entrédøren er en profilert to-fløyet dør med glassfelter og elektrisk kodelås. Det er en skorstein fra byggeår med en peisovn i spisestuen. Det er en nordøst-vendt balkong på 2 m² og to terrasser, alle i trekonstruksjoner.

Det er et frittstående, uisolert uthus i trekonstruksjon med saltak tekket med takstein.

Det elektriske anlegget har sikringsskap plassert i kjeller med automatsikringer. Det er observert tegn til ufagmessige arbeider, enkelte løse kabler, og deksel rundt sikringene er ikke montert, noe som medfører at spenningsførende deler ikke er sikret mot berøringsfare.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har Tilstandsgrad 3 (TG3) – store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Bad 2. etasje: Mangelfullt fall mot sluk og utilstrekkelig fall utenfor sluksonen gir risiko for vannansamling og lekkasje til tilstøtende rom. Tettesjiktets alder (før 2000) gir usikker funksjon og høy risiko for svikt. Rust i klemring og uoversiktlig overgang sluk/tettesjikt øker lekkasjerisiko. Begrenset inspeksjon (badekar) og manglende dokumentasjon gir usikker tilstand. Utførelse vurderes ikke fagmessig, med risiko for skjulte feil. Ventilasjon ikke testet. Fuktmåling viste normale verdier.
- Bad kjeller: Eldre tettesjikt og avløp gir usikker funksjon. Uoversiktlig slukløsning og sluk plassert i dusjsone gir redusert fuktsikkerhet. Manglende ventilasjon og fuktmerker indikerer fuktproblematikk. Tilstand i konstruksjon er ukjent. Utførelse fremstår ikke fagmessig.

Ildsteder og skorstein
- Skorstein er kun visuelt kontrollert og mangler frie sider, noe som vanskeliggjør kontroll av sprekker.
- Ildsted mangler ubrennbar plate, med økt brannrisiko.

Balkong
- Betydelig slitasje og råteskader, med risiko for skjulte feil. Kun inspisert fra bakkenivå.

Følgende bygningsdeler har Tilstandsgrad 2 (TG2) – avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Slitasje på gulv (hovedsakelig estetisk).
- Mangler lekkasjestopper og korrekt rørføring (økt lekkasjerisiko).
- Ventilator ikke testet – funksjon ukjent.

Toalettrom
- Utilstrekkelig ventilasjon.

Tekniske anlegg
- Vannrør delvis uten varerør – økt lekkasjerisiko og ikke fagmessig utførelse.
- Fordelerskap uten tilfredsstillende sikring mot lekkasje.
- Stakeluke ikke påvist.
- Avløpsrør delvis skiftet, men ukjent omfang og tilstand.
- Eldre varmtvannsbereder uten lekkasjesikring.

Andre rom
- Skjevheter i himling (ukjent årsak).
- Slitasje på gulv.
- Utilstrekkelig ventilasjon.
-Skråtak som risikokonstruksjon (ingen påviste skader).

Rom under terreng
- Generell slitasje (mest estetisk).
- Dører med redusert funksjon.
- Utilstrekkelig ventilasjon.
- Målt forhøyet fukt i konstruksjon og indikasjon på fuktrisiko (mulig dreneringsproblem).

Loft (kaldt)
- Begrenset inspeksjon og utilstrekkelig ventilasjon gir risiko for skjulte fuktskader.

Etasjeskiller
- Vesentlige skjevheter i gulv kan gi funksjonsproblemer.

Skadedyr
- Skrukketroll i kjeller indikerer fukt.

Yttervegger/fasade
- Slitt overflate med tegn til oppfukting og begynnende råte.

Vinduer/dører
- Slitasje og begynnende råte – usikker levetid.

Yttertak
- Ikke inspisert. Slitasje, elde og usikker ventilasjon gir risiko for feil/skader. Undertak og komponenter har usikker levetid.

Terrasse
- Ikke fagmessig utførelse av konstruksjon og rekkverk, samt kort avstand fra søyler til terreng kan føre til forkortet levetid.

Grunnmur/fundament
- Riss/sprekker kan indikere bevegelser.

Drenering
- Eldre drenering, dårlig fall og manglende fuktsikring gir økt fuktrisiko.

Forstøtningsmur
- Sprekker kan tyde på bevegelser i grunnen.

Andre byggverk
- Generell slitasje på fasade, tak, vinduer og innvendige flater med usikker levetid.

Helse, miljø og sikkerhet
- Trapper mangler håndløper på begge sider og har for store åpninger.
- Balkongrekkverk er for lavt.
- Forstøtningsmur mangler tilfredsstillende rekkverk (fare for personskade).

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Tidligere eier har opplyst at varmekabler på badet i kjelleren er defekte. Selger har
i egenerklæringsskjema opplyst at det ble observert vann under varmtvannsberederen, noe som førte til at denne ble byttet ut mars 2026.
Selger har i etterkant opplyst om at varmtvannsberederen ikke ble byttet, men at rørlegger monterte ny sikkerhetsventil og renset sluk.
Varmtvannsbereder fungerer som den skal etter utbedring. Det ble også utført service og mindre utbedringer på pumpen til pumpekum for avløp i 2026. En defekt varmepumpe ble byttet ut med en ny i 2026. I 2025 ble terrasser revet og tilpasset i henhold til pålegg fra Plan- og bygningsetaten. Det er også utført elektrisk arbeid i 2026, inkludert avkobling av strømkabel, festing av utvendige kabler og montering av nytt stikk til varmepumpen. Selger bemerker at det er et eldre hus hvor sprekker og skjevheter naturlig vil forekomme. Tidligere eier har gjort fysiske endringer i kjeller, og det ble gitt ferdigattest for bruksendring av kjeller til hoveddel og sammenslåing til enebolig i 2025.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Varmepumpe (inne- og utedel) byttet ut til ny (Voler).
- Diverse elektrisk arbeid utført av Datek installasjon AS (avkobling av strømkabel i sikringskap, festing av utvendige kabler og montering av nytt utvendig stikk til varmepumpe).

2021:
- Nytt kjøkken med profilerte fronter, benkeplate i stein og integrerte hvitevarer.
- Bad i 2. etasje oppgradert med nye fliser og ny innredning/sanitærutstyr.

1997:
- Vinduer og terrassedører/balkongdører med to-lags glass ble skiftet.

Ukjent årstall:
- Sikringsskap oppgradert til automatsikringer.
- Innvendige avløpsrør skiftet eller delvis skiftet.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2026:
- Varmtvannsbereder er utbedret med ny sikkerhetsventil og sluk er renset.
- Service og mindre utbedringer på pumpe til pumpekum for avløp (VolerAS).

2025:
- Ferdigattest for tilbygg mot sør øst.
- Veranda mot sjøen (inntil fasadelivet).
- Takoverbygg mot nord øst revet.
- Terrasser revet og tilpasset i henhold til byggetillatelse.
- Dobbelgarasje og asfalterte flater rettet ved riving/fjerning av asfalt og utbedring av topplag.

Dette er en sveitservilla fra 1901 som kombinerer en vestvendt beliggenhet med panoramautsikt over Bunnefjorden. Boligen er fordelt over tre plan og har gjennomgått betydelige oppgraderinger, inkludert et påkostet kjøkken fra 2021. Første etasje har klassiske detaljer som stukkatur og rosett i taket, som sammen med en gjennomgående planløsning skaper en åpen og sosial atmosfære. Eiendommen har gode solforhold.

Entré:
En tofløyet entrédør med glassfelt åpner inn til boligens første etasje. Rommet har plass til garderobeløsninger og gir direkte tilgang til trappeløpet og de sosiale sonene.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra 2021 er levert av Neptune og har profilerte fronter og benkeplate i stein. En stor kjøkkenøy fungerer som et sosialt midtpunkt, med plass for sitteplasser. Alle hvitevarer er integrerte fra Gaggenau, inkludert stekeovn, dampovn, induksjonstopp, kjøleskap og fryseskap. En takintegrert ventilator er montert over øya. Rommet er åpent mot spisestuen.

Spisestue:
I åpen løsning med kjøkkenet ligger spisestuen, med god plass til et stort spisebord. En peisovn med glassdør gir varme og atmosfære. Rommet har stukkatur og rosett i taket, og et stort vindu rammer inn utsikten mot fjorden.

Stue:
Stuen ligger i forlengelsen av spisestuen og har store vindusflater som slipper inn lys og gir utsikt mot Bunnefjorden. Rommet har flere møbleringssoner. Mulighet for å sette inn dører til etablerte verandaer mot fjorden.

Soverom 1. etasje:
Første etasje inneholder også et soverom med god takhøyde og skråtak i malt trepanel.

Verandaer:
Fra første etasje er det mulighet for å sette inn dører til etablerte verandaer mot fjorden.

Gang 2. etasje:
En trapp fører opp til andre etasje. Gangen her gir tilgang til etasjens rom og har utgang til en balkong. En luft-til-luft-varmepumpe er installert her.

To soverom 2. etasje:
Etasjen har to soverom med skråtak, som gir en lun karakter. Rommene har plass til seng og oppbevaring.

Hobbyrom og omkledningsrom:
I tillegg til soverommene har andre etasje et hobbyrom og et omkledningsrom i tilknytning til hovedsoverommet, som gir fleksible bruksmuligheter.

Bad 2. etasje:
Badet i andre etasje er romslig med skråtak og downlights. Det er utstyrt med et innbygget badekar, en separat dusjnisje og en plassbygget benkeplate med to servanter. Badet har et oppgraderingsbehov.

Toalettrom:
Et separat toalettrom i andre etasje med gulvstående toalett og servant. Gulvvarmen her bør undersøkes av fagkyndig.

Balkong:
Fra gangen i andre etasje er det utgang til en nordøst-vendt balkong på 2 m². Balkongen har et betydelig vedlikeholdsbehov.

Kjeller:
Kjelleretasjen er innredet for varig opphold og inneholder kjellerstue, soverom, kontor og bad. Denne etasjen gir ekstra boareal og fleksibilitet. Det er stedvis gulvvarme i etasjen.

Bad i kjeller:
Badet i kjelleren har flislagt gulv og dusjsone, veggmontert servant og opplegg for vaskemaskin. Rommet har et oppgraderingsbehov, og varmekablene er defekte.

Overflater:

Gulv: Parkett i 1. og 2. etasje. Parkett og fliser i kjeller, stedvis med gulvvarme.
Vegger: Malte glatte flater og malt trepanel.
Himling: Malte glatte flater og malt trepanel. Stukkatur og rosett i 1. etasje. Stedvis downlights.

Lagring:
Bod i kjeller. I tillegg er det et frittstående, uisolert uthus på ca. 13 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Elektrisk oppvarming og luft til luft varmepumpe plassert i 2. etasje. Vedfyring med peisovn med glassdør i spisestue. Gulvvarme i hele 1.etasje, unntatt i vinterhagen. Det er gulvvarme på bad i 2. etasje, varmekabler på bad i kjeller (opplyst å være defekte), gulvvarme/varmekabler på toalettrom i 2. etasje (bør undersøkes av fagkyndig person) og stedvis gulvvarme i kjeller.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er opprinnelig oppført i 1901. Det foreligger et ekspedisjonsdokument (uattestert) for forandringsarbeider i våningshus fra 1924.

Det foreligger ferdigattest datert 08.04.2025. Ferdigattesten er gitt for tilbygg mot sørøst, bruksendring av kjeller fra tilleggsdel til hoveddel, veranda mot sjøen inntil fasadelivet i forlengelsen av vinterhage, takoverbygg mot nordøst og sammenslåing av tomannsbolig til enebolig. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger en avslutning av ulovlighetssak datert 09.04.2025, hvor Plan- og bygningsetaten anser at tidligere ulovlige forhold knyttet til asfaltering, garasje, veranda, terrasse og endring av hus er rettet. Dette er delvis basert på ferdigattesten nevnt over.

Rettingen av ulovligheter på eiendommen har ført til at det er etablert to verandaer ut fra boligens 1.
etasje mot sjøen uten adkomst. Selger søkte 23.10.2025 om rammetillatelse til fasadeendring (stuevinduer
fra vinterhagen fjernes og erstattes med verandadører, for å gi adkomst til de to nye verandaene, og
verandadør fra vinterhagen fjernes og erstattes med et vindu). I brev fra PBE 15.12.2025 har PBE vurdert
at fasadeendringene ikke er er søknadspliktig. Saksnummer hos PBE 202517500.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger fra 2023 og 2025. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler. Tilstandsrapporten konkluderer med at det er samsvar mellom tegningene og dagens bruk. Meglers gjennomgang av dokumentene avdekker imidlertid følgende avvik:

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Dette gjelder spesielt 2. etasje. Godkjent snittegning fra 2023 viser at 2. etasje inneholder ett soverom, vaskerom (tilleggsdel) og gang. I følge tilstandsrapporten er etasjen i dag innredet med to soverom, hobbyrom, bad, toalettrom og omkledningsrom. En endring fra vaskerom til rom for varig opphold (hoveddel) er en bruksendring som normalt er søknadspliktig. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at disse endringene er godkjent.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen (gnr. 182, bnr. 525):

Dagboknr. 993288, tinglyst 04.07.1924:
I anledning oppførelse av garasje på gnr. 182 bnr. 38, forplikter eier av gnr. 182 bnr. 525 seg til ikke å foreta noen bebyggelse nærmere enn 12,5 meter fra gnr. 182 bnr. 38.

Dagboknr. 13078, tinglyst 13.10.1954:
Erklæringen etablerer bindende regler for eiendommen i henhold til Oslo kommunes vann- og kloakkreglement. Eieren forplikter seg til å melde fra før arbeid, tillate inspeksjon, og koble til offentlig kloakk ved pålegg. Eier er ansvarlig for skader ved ureglementert utslipp. Kommunen fraskriver seg ansvar for visse skader, med mindre det skyldes uaktsomhet. Heftelsen kan ikke avlyses uten samtykke fra vann- og kloakkvesenet.

Dagboknr. 34458, tinglyst 11.06.1997:
Overenskomsten etablerer en felles pumpeledning for avløp som berører denne eiendommen (gnr. 182/525), samt gnr. 182/503 og gnr. 182/38. Ledningseierne er i fellesskap ansvarlige for drift og vedlikehold, og grunneiere som får ledninger over sin eiendom må gi fri adgang for vedlikehold. Økonomiske forpliktelser fordeles mellom partene. Heftelsen kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo vann- og avløpsverk.

Dagboknr. 34471, tinglyst 11.06.1997:
Eier av gnr. 182/38 gis rett til å legge pumpeledning for avløp gjennom denne eiendommen (gnr. 182/525). Eier av gnr. 182/525 må gi fri adgang for vedlikehold og reparasjoner, og forplikter seg til ikke å utføre arbeid som kan skade ledningene. Heftelsen kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo vann- og avløpsverk.

I tillegg er det tinglyst følgende servitutter på eiendommens hovedbøl (gnr. 182, bnr. 38):

Dagboknr. 924260, tinglyst 16.07.1880:
Forbud mot generende bedrift. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Dagboknr. 900598, tinglyst 07.07.1899:
Forbud mot generende bedrift. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Dagboknr. 900599, tinglyst 20.10.1899:
Bestemmelse om gjerde. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Dagboknr. 900385, tinglyst 03.07.1903:
Med flere bestemmelser. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Dagboknr. 993331, tinglyst 27.04.1923:
Bestemmelse om veg. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Dagboknr. 993332, tinglyst 18.05.1923:
Bestemmelse om senking/lukking av grøft/bekk/kanal/elv. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Dagboknr. 5905, tinglyst 01.06.1937:
Bestemmelse om vann/kloakkledninger. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommens rettigheter:

Dagboknr. 46439, tinglyst 23.08.1996:
Eiendommen (gnr. 182/525) har vederlagsfri adkomstrett over gnr. 182 bnr. 38.

Dagboknr. 47411, tinglyst 06.08.1997:
Eiendommen (gnr. 182/525), sammen med gnr. 182/503 og gnr. 182/38, har rett til å legge felles pumpeledning for avløp gjennom gnr. 182/502. Eier av gnr. 182/502 må gi fri adgang for vedlikehold og reparasjoner. Heftelsen kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo vann- og avløpsverk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eier av eiendommen og gjennomføring av salgsprosess:
Oslo kommune v/Eiendoms- og byfornyelsesetaten er selger av
eiendommen. Oslo kommune kjøpte eiendommen i 2024. Formålet med kjøpet var å tilgjengeliggjøre arealet
langs sjøen for allmenheten. Arealet langs sjøen er fradelt (gnr./bnr. 182/1476) og beholdes i kommunens eie.

Ved salget skal salgskontrakt utarbeidet av selger benyttes. Utkast til salgskontrakt er vedlagt
salgsoppgaven. Selger vil ikke akseptere bud med forbehold.

Salg av eiendommen må godkjennes av kompetent myndighet i Oslo kommune. Dette innebærer at
selger vil utarbeide en administrativ aksept på bud med forbehold om etterfølgende godkjenning fra
kompetent myndighet. I dette tilfellet er kompetent myndighet bystyret i Oslo kommune. Det må påregnes
en saksbehandlingstid for behandling i bystyret på inntil 6 måneder.

Oppgjør og overtakelse gjennomføres innen 30 dager etter vedtak i bystyret.

Eiendommen overtas i den stand den var på visningstidspunktet. Det vil ikke bli foretatt noen form for
opprydding eller utvask fra selgers side.

Mosseveien 221 har en attraktiv og sjelden beliggenhet på første rad til Oslofjorden, med panoramautsikt over fjorden og øyene. Her bor man tett på sjøen i rolige og naturnære omgivelser, der hverdagen kan nytes med alt fra morgenkaffe med utsikt over vannet til badeliv i nærliggende viker og strender.

I gangavstand finner man flere av byens mest populære badeplasser, som Katten, Nordstrand bad, Sæterstrand, Fiskevollbukta og Hvervenbukta. Området byr også på flotte tur- og rekreasjonsmuligheter langs kyststien og Ljanselva, samt videre inn mot Ekebergsletta og Østmarka, som gir et svært variert tilbud av friluftsliv året rundt.

Til tross for den maritime og tilbaketrukne følelsen er det kort vei til sentrum og gode servicetilbud. Sæter Torg ligger i nærheten og byr på dagligvarebutikker, spesialforretninger, apotek, vinmonopol, bokhandel samt et bredt utvalg kaféer og spisesteder som Samson, Poppel Vinbar, Egon og Joe & The Juice. Videre ligger både Holtet og Lambertseter Senter innen kort rekkevidde, med ytterligere butikker, servering og kulturtilbud.

Kollektivtilbudet er svært godt, med bussholdeplass i Mosseveien like ved som gir hyppige avganger mot sentrum på rundt 10 minutter. Nordstrand og Ljan stasjon ligger i gangavstand og gir togforbindelse til Oslo S på få minutter.

Området er godt tilrettelagt for familier og aktive liv, med flere skoler og barnehager i nærheten, samt et bredt og anerkjent idretts- og fritidstilbud. Nordstrand IF på “Niffen”, Nordstrand Turnforening, Nordstrand Tennisklubb, Lambertseter IF, Bekkelaget SK, samt tilbud innen svømming, klatring, alpint, roing og en rekke treningssentre gir et usedvanlig rikt aktivitetstilbud for alle aldre.

Alt i alt fremstår Mosseveien 221 som en unik kombinasjon av en sjelden første rad til Oslofjorden med spektakulær utsikt, og samtidig nærhet til natur, servicetilbud og effektive transportforbindelser til Oslo sentrum.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere private og offentlige barnehager i området.
Eiendommen sogner til Nedre Bekkelaget skole. Steinerskolen ligger i krysset Solveien/Nordstrandveien.
Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1146 kvm. Tomten er opparbeidet med gruset gårdsplass, forstøtningsmurer, diverse beplantning og biloppstillingsplasser. Den er svakt skrånende i to nivåer.

Eiendommen har gode parkeringsmuligheter på egen gruset gårdsplass med biloppstillingsplasser. Det er antatt mulighet for montering av ladeboks for elbil på husvegg.

Eiendommen har adkomst via privat vei med tinglyst veirett. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Det er tinglyst en overenskomst om felles pumpeledning for avløp som berører denne og flere naboeiendommer, hvor ledningseierne er i fellesskap ansvarlige for drift og vedlikehold.

I kommuneplanen 2015-2030, vedtatt 23.09.2015 er eiendommen avsatt til grønnstruktur, eksisterende.
Eiendommen omfattes av reguleringsplan S-921 "Regulering av turvei E-13 og park mellom Mosseveien og sjøen på strekningen fra Ulvøybrua til bygrensen, Oslo.", vedtatt 22.06.1961.

Eiendommen berøres av følgende hensynssone:
- Hensynssone H320_1: Stormflo

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgiftene for 2026 er estimert til kr 32 158,-. I dette inngår gebyr for vann og avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendommen har avløp via slamavskiller/septiktank.

Nåværende eier har bygningsforsikring i Oslo Forsikring AS.
Eiendommen er tilknyttet alarm, men abonnementet følger ikke med salget.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 7 344 756,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Ettersom eiendommen er i kommunens eie, har eiendommen vært fritatt for eiendomsskatt iht. eiendomsskatteloven § 5. Basert på eiendommens boligverdi for 2025, må ny eier påregne at denne eiendommen vil få eiendomsskatt.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

16 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

412 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
413 590,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
433 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
16 913 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
16 933 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Oslo kommune

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist skal derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Etter at salget er vedtatt av bystyret kan det bli gitt innsyn i budjournalen (jf. Lov om rett til innsyn i dokument for offentleg verksemd § 3). Dersom du som budgiver ønsker unntak fra dette må det begrunnes skriftlig
ved inngivelse av første bud. Oslo kommune vil imidlertid ikke kunne garantere for at dette vil bli tatt hensyn til da offentlige virksomheter er forpliktet til å foreta egen vurdering av hvorvidt det finnes grunnlag for å unnta et dokument fra innsyn.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Det er inngått en rammeavtale på salg av flere eiendommer for Oslo Kommune.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0062/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2662

Sist oppdatert: 28. april 2026 kl. 13:58