Venneslavegen 307

Venneslavegen 307, 4700 VENNESLA
Kommunenummer 4223, gårdsnummer 6, bruksnummer 329, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 277 kvm

BRA-i:
Hovedhus:
Kjeller 64 kvm: 4 boder, gang, vaskerom.
1. etasje 112 kvm: Entre, gang, 2 bad, 4 stuer, kjøkken, vaskerom.
2. etasje 72 kvm: 4 soverom og 2x gang.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 29 kvm: Garasje

Åpent areal:
Hovedhus:
1. etasje 55 kvm: 2 stk terrasser

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.04.2025 utført av Anticimex v/ Ove Rørheim. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er ukjent om det er søkt om/godkjent av bad ved entre og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg
gjøre. Det kan derfor ikke verifiseres om rommet er godkjent til varig opphold.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad TG 1 i orden 35% TG 2 Alder, slitasje, skader mv. 42% TG 3 Strakstiltak nødvendig 15% TGIU Ikke undersøkt 8% Ytterlig informasjon vedr. TG2 og TG3 finner du fra side 9-21 i tilstandsrapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad ved trapp:
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Grunnet plassering av badekar er det ikke mulig å foreta undersøkelse av sluket. Dette kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet. Tettedetaljer ved rørgjennomføring tilknyttet vannrør under vask er usikker. Fare for fukt i konstruksjon. Tettedetaljer bør fornyes.
- Avløpsrør (ink. sluk): Avløpsrør har ufagmessig montering og kan gi fare for fukt i kontruksjon. Tiltak kan iverkesettes ved behov.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Tilkomst til sluket under badekar er utilfredsstillende.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak bør iverksettes ved behov.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Det er ikke kursoversikt for rør-i-rør-system, anbefales etablert.
- Stakeluke: Stakeluke er ikke lokalisert. Stakeluke må lokaliseres og tilkomst må etableres.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) :
- Helhetsvurdering: TG2 er valgt som helhetsvurdering grunnet alder/slitasje . Det er blant annet registrert følgende avvik. Det observeres salt/kalkutslag på vegger og gulv. Dette må ses i sammenheng med alder på drenering og at det heller ikke var vanlig å montere fuktsperre i grunn ved byggeår. Det obeserveres fukt i vegg på vaskerom. Betongvegger har riss og sprekker etter setninger i grunnmur. Dører i underetasjen har behov for justering da enkelte dørblad har kontakt med karm. Dørhandtak mangler på en dør til bod. Enkelte trevegger er delvis revet. På grunnlag av overnevnte avvik anbefales det oppgradering av underetasjen.-

Krypekjeller:
- Innvendig inspeksjon: Det er ikke etablert fuktsperre mot grunn. Det er økt risiko for skader, oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales. Det er påvist vannskader i himling etter vannlekkasje fra bad. Skadeomfang er ikke kartlagt. Fukt må stoppes, skader børutbedres. Ventiler til krypkjeller er ikke musesikret. Det anbefales tiltak slik at mus og gnagere ikke får tilkomst til krypkjeller.

Kjøkken:
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Våtrom - Vaskerom 1 etg:
- Overflater vegger: tapet har omfattende slitasje og manglende vedheft ved utslagsvask. Overflater bør fornyes.
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør (ink. sluk): Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres.

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Skorsteiner inne i boligen: Riss/sprekker påvist på skorstein Ukjent årsak. Overflater bør fornyes.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Trapp til kjeller mangler handløper på en side og mangler handløper på begge sider i nedre del av trapp. utforming av trapp er vurdert tilnå være for bratt. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.

Etasjeskiller - 1 og 2 etg:
- Skjevhetsmåling: Største målte avvik er målt i soverom loft_. Avviket er målt til 16mm. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Øvrige rom:
- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje ved balkongdør. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Innerdører: Dørbladet til enkelte innerdør har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Loft - innredet:
- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Innerdører: Innerdører bærer preg av slitasje.Handtak til soverom er løst. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Konstruksjonsoppbygging: Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført i rom bak knevegg. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Det anbefales og skaffe tilkomst til rom bak knevegger. TG2 er valgt for å belyse risiko.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i _. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Loft - uinnredet / råloft:
- Overflater vegger/undertak: Fuktskjolder/-merker observert i gavelvegg. Skyldes mest sannsynlig lekkasje i veggen. Det er ikke montert vindtett med utlektet kledning på den veggen. Tiltak for å stoppe lekkasje må påregnes. Risiko for skader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser for å fastlegge eventuelle tiltak bør påregnes.
- Konstruksjonsoppbygging: Det er observert spor etter aktivitet av gnagere. Ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang og aktuelle tiltak bør påregnes. Det er observert spor etter treskadeinsekter. Ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang og eventuelle tiltak bør påregnes.
- Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke etablert dampsperre over våtrom mellom kald og varm sone. Konsekvens er fare for kondensering. Utbedring av konstruksjonen må påregnes. Ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang og aktuelle tiltak bør påregnes.

Frittstående byggverk - Garasje:
- Helhetsvurdering: Garasje. Det er foretatt en forenkel og overordnet vurdering av tilstanden og i forhold til byggeår vurderes moderat vedlikehold å være tilstrekkelig. Det er registrert følgende avvik. Det er ikke musesikring i kledning. Fare for at gnager kan komme inn i garasje. Fuktskjolder sutaksplater . Usikkert om det kommer fra kondens eller lekkasje fra tak. Forhold bør holdes under oppsyn. Det mangler fluenetting i gesimser som gjør at insekter kan komme inn å etablere seg i garasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning: Det er usikkert om panelet er montert med lufting. Manglende lufting kan påvirke panelets levetid negativt. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke om lufting er etablert. Eventuelt bør lufting etableres. Det er ikke montert musesperre bak hjørnebord/i ytterhjørner. Musesperre bør etableres.

Grunnmur, fundamenter:
- Grunnmur: Det registreres riss/sprekker på grunnmur. Eksakt årsak er ikke kjent. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Det registreres enkelte hull i grunnmur. Noe som gjør at gnager og insekter får tilgang til boligen. Hull og åpninger bør tettes.

Drenering:
- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder og symptomer vurderes det at levetiden er passert. Opplysningen bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser av fagkyndige for å kartlegge eksakt tilstand, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som skulle være nødvendig. Det må påregnes kostnader for utbedringer.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden og opplysninger om alderen til dreneringen. Tiltak må påregnes.

Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales.

Yttertak:
- Inspeksjonsmulighet: Vurderingene av yttertaket er gjort fra bakkeplan med den begrensning dette innebærer. TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette.
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er registrert symptomer på elde og slitasje, selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand.

Dører og vinduer:
- Vinduer: Det ble stedvis påvist punkterte glass/vinduer. Eksempelvis følgende vindu: soverom loftsetasje.Utskifting av glass anbefales. Vinduer i 1 etg og u etg bærer preg av slitasje og elde. Kitt som holder glass i vindu på plass har enkelte steder falt av. Fare for fukt i vinduskonstruksjon. Utbedring/utskiftning anbefales.

Stikkledninger og tanker:
- Oljetanker: Det er ukjent om det er etablert tilstrekkelig lekkasjesikring for oljetank. TG2 er satt for å belyse risiko.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad ved entre:
- Helhetsvurdering: TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av vannlekkasje og skader i gulv. Det er en pågående lekkasje fra vannrør i nabo bad. Vann har lekket ned i krypkjeller og også inn i gulvbordene til dette badet. Gulvbord er veldig våte og fuktig med fare for råteskader og bør skiftes ut. Det kan ikke utelukkes skader i veggkonstruksjon. Ellers har badet følgende avvik Det er ikke mulig å måle fallet i sluksonen grunnet plassering av dusjkabinett/badekar. Det er ikke kjent om fallforholdet fører til tilfredsstillendiverksettese avrenning av bruksvannet hvis kabinettet fjernes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. _ mm. Dette er vurdert til å være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Tilkomst til sluket under dusjkabinett er utilfredsstillende. Tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres. Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages. Det er ikke utført hulltaking da det ble påvist lekkasje og fukt i konstruksjon er påvist. Fornying/oppgradering av våtrommet må påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder total oppgradering.

Våtrom - Bad ved trapp:
- Vannrør: Det pågående lekkasje fra kobberør til badekar. Fare for fukt og skader i konstruksjon. Strakstiltak for å stanse lekkasje bør iverksettes. Prisanslag er for stans av lekkasje.
- Annet: Grunnet vannlekkase fra kobberør til badekar er det uvist om gulvkonstruksjonen har tatt skader av dette slik som ved bad ved entre. Det anbefales at tak i krypkjeller rives for å karlegge evt følgeskader fra lekkasje. Skader i konstruksjon kan ikke utelukkes og merkostnad med bad forekomme. Sjablongmessig prisanslag er kun for undersøkelse.

Forstøtningsmurer:
- Forstøtningsmurer: Til dels store skjevheter og deformasjoner på forstøtningsmurer. Utbedrende tiltak vurdert å være nødvendig. Forstøtningsmur har rast ut ved kjellerinngang. Fare for at masser sklir ut og mur kan forårsake skader. Tiltak bør påregnes. Det mangler rekkverk. Tiltak må påregnes.

Utvendige trapper:
- Helhetsvurdering: Skjevheter påvist. Uvisst om negativ utvikling er fortsatt gjeldende eller om utviklingen har stoppet/er stabil. Ytterligere undersøkelser anbefales. Det mangler rekkverk. Rekkverk må etableres. Gjelder natursteinstrapp.

Venneslavegen 307 – Gnr. 6, Bnr. 329
Utbedring av baderom etter vannlekkasje:
Baderommet er foreløpig kun platekledd, med gulvspon som underlag på gulv og gipsplater på vegger. Overflatematerialer som toppsjikt (belegg/fliser) samt VVS-installasjoner er ikke etablert.
Gulvkonstruksjonen består av stubbgulv med stubbgulvsplater, samt partier med panel og underliggende diffusjonsåpen duk. Det er utført fuktsøk i gulvkonstruksjonen og i øvrige konstruksjonsdeler som erfaringsmessig er utsatt for fukt. Målingene viser indikasjon på forhøyede fuktverdier i nedre del av én bjelke. Avviket vurderes som marginalt, og gitt at konstruksjonen er diffusjonsåpen, forventes det at fukten vil tørke ut naturlig over tid.
Innvendige vegger er kledd med gipsplater. Ytterveggene har ikke etablert fuktsperre. Dersom veggene i våtsonen skal flislegges, må yttervegger og aktuelle våtsoner påføres godkjent smøremembran i henhold til gjeldende våtromsnorm (Byggebransjens våtromsnorm – BVN).
Takstmann/ Byggmester Erling Eliassen

Takstmann kommentar til AREAL:
Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 77 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 72 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De
delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør m2.
Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er ukjent om det er søkt om/godkjent av bad ved entre og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg
gjøre. Det kan derfor ikke verifiseres om rommet er godkjent til varig opphold. Arealene er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen.
Eneboligen inneholder 198 m2 P-ROM og 50 m2 S-ROM.
Det gjøres oppmerksom på at vurderingen baserer seg på skjønnsvurdering vedrørende dagens situasjon.

Sammendrag egenerklæring:
2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats. Renovering av 1 bad, nyetablering av bad nr 2. Utført Malermester Tore Bjørnestad, olto as, Eivindson elektriske as.
2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Ja, Ny membran, nye fliser. Utført av Malermester Tore Bjørnestad.
2.2 Foreligger det dokumentasjon på arbeidene? Nei, Kan ikke oppdrives.
2.3 Dersom arbeidet er søknadspliktig (f.eks. bruksendring fra bod til bad, brudd på brannskille), er arbeidet
byggemeldt? Nei, Uvisst.
4. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Ja, Noe ombygging i forbindelse med etablering og renovering av baderom. Utført av Olto as.
5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? Ja, Var tidligere noe innsig på vestsiden. Ikke et problem idag etter utbedring/tiltak utvendig. Saltutslag-som forventes utfra byggetid.
11. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats. Vennesla blikkenslagerverksted.
Frode Bjørnestad (tømrer) har bygget om takutstikk foran takopplett på sydsiden. Dette pga snøras stadig har knust takstein. Lagt ny takpapp, lekt/plate og blikkbeslag i samarbeid med Vennesla blikkenslagerverksted.
Byggmester Lindekleiv har utført endringer i boligen rundt 1995. Garasje (Grimstadgarasje) er bygget som egeninnsats.
12. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, Diverse endringer over tid. Eivindson elektriske.
15. Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeider som normalt bør utføres av faglærte personer utover det som er nevnt tidligere (f.eks. på drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc.)? Ja. Hagestue er bygget som egeninnsats ved hjelp av tømrerlærling.
16.1 Har kommunen gitt dispensasjon til at den nedgravde oljetanken kan bli liggende, f. eks. ved at den nedgravde oljetanken tømmes, saneres eller fylles igjen med masser? Nei, Oljetank er ikke nedgravd med står i lukket rom utvendig. Glassfiber.
17. Kjenner du til forslag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser? Ja, Strandsti, sykkel/gangveg og hovedveg er planlagt endret.
24. Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. tinglyste forhold, private avtaler, nabovarsel, rasfare)? Ja, veirett over naboeiendommen.

Eiendommen har et herlig uttrykk. Det er som å vandre rundt i en herskaplig og historisk bygning. Eiendommen har sol fra tidlig morgen (kl 6) til ca. 21:30 på kvelden.
Eiendommen bør oppleves.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1939. Det foreligger en ferdigattest datert 02.02.1970. Attesten er skrevet i løkkeskrift, men det tydes at det går på tilbygg av kvist på huset.
Garasje er tatt i bruk 22.07.2002, foreligger ikke ferdigattest kun opplysninger i matrikkelrapport.
Opprinnelig hus er tatt i bruk den 01.01.1939 iflg matrikkelrapport.

Foreligger ikke ferdigattest på opprinnelig bolig. Tegningene viser at badet som er inn fra vindfanget står definert som disponibelt rom, og er således ikke søkt bruksendret til varig opphold.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4223/6/329:
02.10.1939 - Dokumentnr: 990096 - Bestemmelse om veg
Bestemmelse om vannrett

01.07.1968 - Dokumentnr: 100944 - Erklæring/avtale
Midlertidig dispensasjon fra Vegloven vedr. byggegrensebest.
Gjelder denne registerenheten med flere

19.06.2002 - Dokumentnr: 10726 - Jordskifte
SAK NR. 10/1997 - 10.00 - VENNESLAFJORDEN
Gjelder denne registerenheten med flere

02.10.1939 - Dokumentnr: 801655 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4223 Gnr:6 Bnr:71

01.01.2020 - Dokumentnr: 1416322 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:1014 Gnr:6 Bnr:329

02.10.1939 - Dokumentnr: 990085 - Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr:4223 Gnr:6 Bnr:71
Bestemmelse om vannrett

02.10.1939 - Dokumentnr: 990092 - Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr:4223 Gnr:6 Bnr:145
Bestemmelse om vannrett

Det er veirett over naboeiendommen (nederste del av bakken). Ellers er eiendommen innenfor grensen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger sitter i uskiftet bo.

Venneslavegen 307 – Gnr. 6, Bnr. 329
Utbedring av baderom etter vannlekkasje:
Baderommet er foreløpig kun platekledd, med gulvspon som underlag på gulv og gipsplater på vegger. Overflatematerialer som toppsjikt (belegg/fliser) samt VVS-installasjoner er ikke etablert.
Gulvkonstruksjonen består av stubbgulv med stubbgulvsplater, samt partier med panel og underliggende diffusjonsåpen duk. Det er utført fuktsøk i gulvkonstruksjonen og i øvrige konstruksjonsdeler som erfaringsmessig er utsatt for fukt. Målingene viser indikasjon på forhøyede fuktverdier i nedre del av én bjelke. Avviket vurderes som marginalt, og gitt at konstruksjonen er diffusjonsåpen, forventes det at fukten vil tørke ut naturlig over tid.
Innvendige vegger er kledd med gipsplater. Ytterveggene har ikke etablert fuktsperre. Dersom veggene i våtsonen skal flislegges, må yttervegger og aktuelle våtsoner påføres godkjent smøremembran i henhold til gjeldende våtromsnorm (Byggebransjens våtromsnorm – BVN).
Takstmann/ Byggmester Erling Eliassen

Det er utført ombygging fra generasjonsbolig til enebolig på 90 tallet. Våtrom som nå er reparert er tidligere et soverom.
Varmekabler i vaskerom og bad i 1.etasje.

Praktfullt beliggende nord for Vennesla Sentrum (1,5km) på Ludeflaten. Eiendommen har egen strandlinje med badeplass. Eiendommen har masse sol, flott utsikt over Otra og heiene rundt og ligger usjenert til. Fra eiendommen er det kort vei til dagligvare og Harestua barnehage, gang- og sykkelvei til skoler i alle trinn, idretts- og svømmehall, fritidsaktiviteter og sentrum.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
 Samt det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Solrikt opparbeidet tomt med plen, flotte terrasser, hvor hovedterrasse med flott overbygd. Flott utsikt over Otra. Tomt på nesten 4 mål med strandlinje mot Otra og ellers naturtomt.

Parkering i garasje ellers på tomt

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Det foreligger veirett over naboens tomt nederst i bakken.
Offentlig vann og kloakk.
Vannmåler er installert i eiendommen.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Kommuneplan legges til grunn.
 Deler av eiendommen mot Venneslavegen ligger i RØD hensynssone se flom kart med flom og støysoner (6/329)
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 11 974,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og feiing/tilsyn. Eiendomsskatten utgjør kr. 7 029 pr år og kommer i tillegg.
Renovasjonskostnader kommer i tillegg. Som husholdningskunde med avfallsdunker betaler du renovasjonsgebyr som består av en fast og en variabel del. Hvor mye du betaler årlig avhenger blant annet av hvor ofte du setter ut restavfall og bioavfall hjemme hos deg.
Normalgebyret for en husholdning med privatbolig (enebolig, rekkehus, flermannsbolig, leilighet o.l.) og standard dunker (140 liter) er i 2024 kr 4 396 per år. Dette inkluderer fast årsgebyr, samt at bioavfall i gjennomsnitt tømmes 18 ganger i året (ca. hver tredje uke) og restavfallet i gjennomsnitt tømmes 26 ganger i året (annenhver uke). For ytterligere informasjon om renovasjon se hjemmesiden avfallsor.no

Vannmåler i boligen, og den leses av 1 gang pr år (før 31.12). Forbruk faktureres til eier fra Vennesla kommune.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 35 000,- pr. år. / 23 200 kwh. pr. år. 
I selgers husstand har det bodd 2 mennesker.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7 300,-.
Boligen er tilknyttet Telenor Fiber

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 855 356,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 421 424,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 7 029 pr år.

4 890 000,00 Prisantydning

Omkostninger

122 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
143 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 033 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Irene Sællmann Bjørnestad

Etter nærmere avtale. (August / September)

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperforsikring gjennom Tryg. Forsikringen er en fri rettshjelpsdekning i 5 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 
Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperforsikringen da kostnaden legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,1% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.900,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 31-0068/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kristiansand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR31.2568

Sist oppdatert: 30. mai 2025 kl. 18:15