Gislesjøvegen 47

Gislesjøvegen 47, 3739 SKIEN
Kommunenummer 4003, gårdsnummer 242, bruksnummer 88, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 262 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 115 kvm: Entre, teknisk rom, toalettrom, bad med badstue, stue, kjøkken og to soverom

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 115 kvm: Garasje og boder

Uthus:
1. etasje 32 kvm:

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 105 kvm: Frittliggende terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.01.26 utført av Sindre Anholt Andersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Her kan du vise til punkt om ferdigattest og beskrive konsekvens under det punktet.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
- Radon: Ikke foretatt radonmåling.
- Ingen dokumentasjon på vannkvalitet
- Våtrom
- Moderate tegn til bomlyd i enkelte gulvfliser i entré
- Snøfangere ikke etablert
- Terrasse
- Frittstående byggverk
- Ikke montert tilstrekkelig musesperre bak hjørnebord/ytterhjørner

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Eiendommen holder en høy standard med vannbåren gulvvarme i alle rom.

Delikat kjøkken fra Bauformat med lyse fronter. Det er rikelig med skuffer, skap og overskap, samt benkeplass i den praktiske utformingen til kjøkkenet. Integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, samt frittstående side-by-side kjøl/frys med isbitmaskin medfølger.

Stue og kjøkkenet er i en moderne åpen løsning hvor man i stuen har en naturlig inndeling med sittegruppe og spiseplass. Det er direkte utgang til solrike uteplasser fra stuens dobbelfløyede verandadør.

Svært romslig kombinert bad og vaskerom flislagt på gulv med flisoppkant, MDF på vegg og takess i himling. Det er utstyrt med et stort og nytt dusjkabinett, opplegg til vaskemaskin og tørketrommel, stor baderomsinnredning med servant og utslagsvask, samt underskap og vegghengt skap til oppbevaring. I tillegg er det satt opp en frittstående badstue.

Boligen er også praktisk innredet med et ekstra toalettrom.
Det er 2 gode soverom hvor begge har skyvedørsgarderober.

Utendørs er eiendommen svært påkostet og innbydende med belegningsstein rundt hele boligen, plattinger, utestue med utekjøkken, overbygget loungeområdet med musikkanlegg

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vannbåren gulvvarme i alle rom, samt vedfyring i stue. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på enebolig - nybygg, datert 07.03.2011. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger ferdigattest på tilbygg - garasje, datert 20.06.2022. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4003/242/88:
23.04.1998 - Dokumentnr: 4688 - Rett til utskilt tomt
Rettighetshaver: Knr:4003 Gnr:242 Bnr:60
Overført fra: Knr:4003 Gnr:242 Bnr:6
Gjelder denne registerenheten med flere

16.08.2022 - Dokumentnr: 896211 - Bestemmelse om vann/kloakk
Rettighetshaver: Knr:4003 Gnr:242 Bnr:89
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Det gjøres oppmerksom på at deler av utekjøkken og veranda er utenfor tomtegrensen. Det foreligger en skriftlig godkjennelse fra berørte naboer om at dette er i orden.
Det er bygget et basseng hvor fylkeskommunen har bedt om at denne må rives. Det er nå bygget platting over bassenget. Kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til dette. Konferer megler for mer informasjon.

Eiendommen ligger særdeles fint til i Kilebygda med lekker utsikt til Gislesjøen. Området byr på flere flotte rekreasjonsmuligheter med blant annet turområder året rundt, badeplasser og Stålfjellet med Stålfjellaksla som er et av de fineste utsiktspunktene i Kilebygda.

Kort gangavstand til barneskole (Montessori), rideskole (Stall Gislesjø), idrettsplass (Vold Stadion), lysløyper samt flotte turområder med bademuligheter i umiddelbar nærhet. Innsjøen Kilevannet kan by på flott fiske, og er ett sted for naturopplevelser og rekreasjon. Her kan man være heldig å få både Ørret, Abbor eller Røye på kroken! Fiskekort for Kilevannet kan kjøpes for både sommer og vinterstid.

Fra boligen er det kort vei til både Skien og Porsgrunn sentrum, med alle nødvendige fasiliteter som dagligvarebutikker, apotek, kjøpesenter, lege og treningssenter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Skoler
Kilebygda Montessoriskole (1-7 kl.)
28 elever, 2 klasser 2 km
Klyve skole (1-7 kl.)
537 elever, 26 klasser 18.1 km
Moflata skole (1-7 kl.)
445 elever, 22 klasser 19.4 km
Kongerød ungdomsskole (8-10 kl.)
222 elever, 11 klasser 18.7 km
Gimsøy skole (8-10 kl.)
382 elever, 21 klasser 20.1 km
Hjalmar Johansen vgs.
75 elever 19.2 km
Skogmo videregående skole
900 elever, 40 klasser 19.5 km

Barnehager
Uksodden barnehage (1-5 år)
36 barn 10.7 km
Vest-Tun barnehage (0-5 år)
33 barn 16.5 km
Vestsiden barnehage (1-5 år)
78 barn 17.1 km

Pent opparbeidet tomt med belegningsstein rundt hele boligen, plattinger og en meget usjenert beliggenhet. Fra eiendommen er det også lekker utsikt ned til Gislesjøen.

Gårdsplass eller dobbelgarasje.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen har privat septiktank/minirenseanlegg sammen med nabo på gnr. 242, bnr. 89. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat anlegg kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon. Kostnader knyttet til vedlikehold deles med nabo.

Eiendommen har privat brønn som vannkilde.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 02.05.2024 er avsatt til: Båndlegging etter andre lover, Flomfare, LNFR areal for spredt bolig- fritids- eller næringsbebyggelse, Mv - Nåværende og Nedslagsfelt drikkevann.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Nabo på gnr. 242, bnr. 89 har en bolig under oppføring for øyeblikket.

Kommunale avgifter er kr 9655,- for 2026. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, slamtømming, renovasjon og feiing/tilsyn.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 14 000.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fibernett.
Det må påregnes kostnader for privat brøyting

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 936 492,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no 

3 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

99 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
120 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 110 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Camilla Linder og Andreas Bjørnhom Hansen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt - Alle visninger gratis  kr -4 000,00
Kunderabatt - Tilrettelegging  kr -5 000,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visningsgebyr  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Skien komm. inkl tegninger  kr 3 542,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Anticimex tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 21 984,00
Foto inkl. plantegning og dronebilder  kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 26-0001/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
Langbrygga 9, 3724, SKIEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR26.261

Sist oppdatert: 13. februar 2026 kl. 13:38