Lovisenberggata 4B

Lovisenberggata 4B, 0456 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 220, bruksnummer 60, seksjonsnummer 23, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 67 kvm

BRA-i:
3. etasje 63 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken, soverom, garderobe.

BRA-e:
Kjeller: 4 kvm: Bod i nabooppgang (D).

Åpent areal:
3. etasje 4 kvm: Balkong.

Boligen disponerer én bod i nabooppgangen (D), markert nr. 14.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.08.2026 utført av Tore Jan Fevang.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligblokk fra 1991. Etasjeskillere og bærende konstruksjoner er i betong. Vinduer med 3-lags glass fra 2022. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at 1 punkt er gitt TG3:
Våtrom:
- Våtrommet er oppført etter byggeforskrift fra før 1997. Det er opplyst (tidligere salgsoppgave) at badet er oppgradert i 2020 med nye fliser, smøremembran og innredning. Dokumentasjon på utførte arbeider er ikke fremlagt. Registrerte forhold gir indikasjoner på at badet i hovedsak er overflateoppgradert og ikke totalrehabilitert. Fremlegging av dokumentasjon på membran-arbeider vil kunne endre tilstandsgrad. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000,-.

Følgende punkt er gitt TG2:
Tekniske installasjoner:
- Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
Våtrom:
- Hulltaking er unnlatt fordi boligen inngår i bygningskonstruksjoner av mur, betong eller totale prefabrikkerte konstruksjoner slik som baderomskabin.

Undersøkt uten tilstandsgrad (TGU):
Elektrisk anlegg:
- Det er uklart om det er utført arbeider som skulle hatt samsvarserklæring. Boligen har hatt flere eiere etter 1999, og det finnes ingen oversikt over arbeider på det elektriske anlegget før nåværende eiers eiertid. På grunn av at det er usikkert om alle arbeider er utført av faglærte, anbefales det en kontroll av det elektriske anlegget av kvalifisert elektrofaglig person.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag av selgers egenerklæring:
Eiendommen selges med fullmakt. Fullmaktshaver har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig. Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, med den risiko det medfører. Det kan derfor være mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

2022:
- Oppusset leilighet. Nytt Epoq kjøkken, nye overflater, modernisert baderom. Nye vinduer og balkongdør. Nyere entredør. Ikke dokumentasjon.

2016:
- Ny innmat i elskap til automatsikringer med dokumentasjon.

ENTRÉ
Velkommen inn i en lys og innbydende entré med god plass til oppbevaring av yttertøy og sko i en romslig skyvedørsgarderobe. En hyggelig og praktisk inngang til leiligheten.

STUE
Lys og innbydende stue med en åpen og gjennomgående planløsning som gir gode lysforhold. Her er det god plass til både en romslig sofagruppe med tilhørende møblement og spisebord. Store vindusflater sørger for et fint naturlig lysinnslipp. Det er mulig å flytte kjøkken ut i stuen og etablere et ekstra soverom. Se alt. planløsning.

BALKONG
Sørvendt og hyggelig balkong på ca. 4 kvm med direkte utgang fra stuen. Balkongen vender mot sameiets sjarmerende gårdsrom og har god plass til sittegruppe og beplantning. Balkongen er utstyrt med utebelysning, stikkontakt og elektrisk markise.

KJØKKEN
Moderne Epoq-kjøkkeninnredning fra 2020 med glatte fronter og laminert benkeplate. Kjøkkenet er utstyrt med kjøl-/fryseskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp, stekeovn og komposittkum. Det er montert vannstoppsystem og komfyrvakt. Avtrekk skjer via mekanisk avtrekksanlegg i boenheten, og varmtvannsberederen er praktisk plassert i underskap. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

SOVEROM
Lunt og behagelig soverom som har god plass til dobbeltseng med nattbord på hver side, samt garderobeskap. Direkte tilknytning til innvendig bod gir ekstra og praktisk oppbevaringsplass. Boden er innredet med hyller og garderobestang.

BADEROM
Badet ble pusset opp i 2020. Våtrommet er opprinnelig fra 1991 og er oppført etter byggeforskrifter fra før 1997. Det er opplyst i tidligere salgsoppgave at badet ble oppgradert i 2020 med blant annet nye fliser, smøremembran og innredning. Badet er innredet med møbelservant, toalett, dusjnisje med dør og opplegg for vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming via elektriske panelovner. Elektriske varmekabler på badet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 18.07.1990.

For øvrig foreligger det ferdigattest for ventilasjonsanlegg, datert 24.08.1990.
Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 47777, tinglyst 12.09.1991, type heftelse: Pantsettelseserklæring for kr 15 000,-

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 12 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, rettigheter iflg. skjøte, erklæring/avtale om bestemmelse om kloakkledning, vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement og pantsettelseserklæring.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst pantedokument med sperre eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte. 

Leiligheten har en attraktiv og sentral beliggenhet på St. Hanshaugen, med et rikt utvalg av servicetilbud, butikker, serveringssteder og rekreasjonsmuligheter i nærområdet. Her bor du med kort vei til både Oslo sentrum og populære områder som Grünerløkka og Alexander Kiellands plass.

I nærområdet finner du flere hyggelige parker og grøntområder, blant annet Iladalen park og St. Hanshaugen. Akerselva ligger også i nærheten og byr på fine tur- og rekreasjonsmuligheter med strekninger som kan følges både nordover mot Maridalen og sørover mot sentrum og Bjørvika.

Det er kort vei til dagligvarebutikker som Joker Ila og Coop Mega Alexander Kiellands plass, i tillegg til et godt utvalg av butikker og servicetilbud langs Waldemar Thranes gate, Uelands gate og på Alexander Kiellands plass. Området byr også på et variert utvalg av restauranter, kafeer og barer.

For den aktive finnes flere treningsmuligheter i nærområdet, blant annet Fresh Fitness St. Hanshaugen i Waldemar Thranes gate. Ellers har du også utendørs fotballbane i nærområdet.

God offentlig kommunikasjon i nærheten med koblinger til byens hjørner. Beliggenheten er også svært praktisk for studenter og ansatte ved OsloMet, med kort vei til studiestedene i sentrum. Det er gode kollektivforbindelser fra området, med flere busslinjer og kort vei til øvrig kollektivtransport. Ruter har hyppige avganger og forbindelser til en rekke deler av Oslo. Her får du med andre ord en sentral og urban beliggenhet, samtidig som du har grønne omgivelser og gode turmuligheter like i nærheten.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Se vedlagt nabolagsprofil. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 2 543,4 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Meget pent opparbeidet tomt med sittegrupper, belegningsstein, busker, trær og bed.

Det foreligger et garasjeanlegg i sameiet med 38 garasjeplasser. Disse plassene kan kjøpes/leies ved avtale med eier av plassen.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig, allmennyttig formål, menighetslokaler, m.m. i henhold til reguleringsplan S-2977 datert 10.05.88 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.9.15, Kommuneplan 2015.

Kommuneplan: Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, datert 23.09.2015. Området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette kan være boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer og grav- og urnelunder.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående saker på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Byggesak - saksnummer: 202513774 - Geitmyrsveien 61 - fasadeendring, tilbygg og etablering av ny kjellerinngang
- Byggesak - saksnummer: 202606496 - Geitmyrsveien 54 - bruksendring og innlemming av bod til bolig
- Byggesak - saksnummer: 202510868 - Geitmyrsveien 57 - bruksendring i deler av loft til oppholdsrom
- Byggesak - saksnummer: 202601637 - Geitmyrsveien 57 - oppføring av konstruksjon med tak til uteservering

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Se plan- og bygningsetatens nettsider for mer informasjon.

Fellesutgiftene er kr 5 412,- pr. mnd. og inkluderer:
Bredbånd, trappevask, dugnad, kommunale avgifter, betjening av andel fellesgjeld og andre driftskostnader.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 5 143,-
Bredbånd OBOS OpenNet: kr 219,-
Dugnadstillegg: kr 50,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 825 462 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2025, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca kr 360,- for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 12 721,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 323 394,- pr. 14.08.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 20 127 639,- pr. 14.08.2026 og lånevilkårene er:

LÅN #1:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207994308
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,69%
Restsaldo: kr 19 413 212,-
Innfrielsesdato: 30.03.2052
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

LÅN #2:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208509551
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,69%
Restsaldo: kr 714 427,-
Innfrielsesdato: 30.05.2040
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

6 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

162 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
163 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
173 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 663 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 673 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Heidi Rasmussen , Jørn-Hugo Karlsen, Hilde Elise Olsen, Eli Olsen, Reidun Karlsen, Henrik Strømsvåg og Henriette Strømsvåg

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Lovisenberggata A-E, med sameiebrøk 633/48838.
Sameiet består av 48 boligseksjoner, 1 garasjeseksjon og 3 næringsseksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere.

Styrets arbeid de seneste år:
- 2025: Oppussing av oppgangene. Etter dårlig utført arbeid valgte styret å reklamere. Modernisering av heis i oppgang B
- 2024: Modernisering av heis i oppgang C og D. Veggmontert sykkelstativer.

Planlagte påkostninger:
Styret informerer 16.08.2026 at det ikke er vedtatt eller planlagt noen påkostninger som vil medføre en økning i felleskostnadene. Videre opplyses det om at en heis som trolig må moderniseres innen noen år, men at dette forhåpentligvis vil finansieres gjennom oppsparte midler.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører -   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOSE pakke 1  kr 4 375,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige - regnes av prisantydning
Foto  kr 6 250,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0112/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.26112

Sist oppdatert: 27. august 2026 kl. 12:14