Frysjaveien 27A

Frysjaveien 27A, 0884 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 59, bruksnummer 310, seksjonsnummer 14, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 70 kvm

BRA-i:
2. etasje 58 kvm: Entré, stue, kjøkken 2 soverom, bad/vaskerom

BRA-e:
-1. etasje 6 kvm: Kjellerbod
2. etasje 6 kvm: Innvendig bod

Åpent areal:
2. etasje 13 kvm: Balkong

Boligen disponerer en kjellerbod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører på generelt grunnlag at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.08.2025 utført av Berby, Jan. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende forhold gjøres spesielt oppmerksom på, og har fått tilstandsgrad 2 (TG2):
-Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Det gjøres oppmerksom på følgende forhold som ikke er undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU):
-Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

Forøvrig har resten av leiligheten fått tilstandsgrad 1 (TG1) og tilstandsgrad 0 (TG0).

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Velkommen til Frysjaveien 27 A – en meget flott selveierleilighet med attraktiv og idyllisk beliggenhet på Frysja. Boligen har en av de beste internplasseringene i sameiet, med store vindusflater og en romslig balkong vendt mot parkdraget langs Akerselva. Leiligheten ble betydelig oppgradert på senhøsten 2023/januar 2024, med blant annet totalrenovert bad, nytt og moderne kjøkken, nye stikkontakter, samt appstyrte taklamper og lysskinner. I tillegg ble gulvene slipt og alle vegger malt, noe som gir en helhetlig og moderne atmosfære.

Bygget ble bygget om fra industri til leiligheter i 2005.

Entré
Du ønskes velkommen inn i en lys og innbydende entré med god plass til både yttertøy og sko. Det følger med både garderobeskap og skoskap, som sikrer praktisk oppbevaring.

Stue
Videre åpner leiligheten seg opp i en luftig og svært lys stue med store vindusflater mot det grønne friluftsområdet langs Akerselva. Her er det naturlig plass til både en stor spisegruppe og en komfortabel sofakrok med TV-løsning.

Fra stuen har du utgang til en flott balkong på hele 13 kvm. Her sitter du usjenert med utsikt mot grønne omgivelser. Selger opplyser om sol fra ca. kl. 07/08 til 16/17 på sommerstid – perfekt for både frokostkaffe og lange ettermiddager.

Kjøkken
Kjøkkenet ligger noe tilbaketrukket fra stuen og ble renovert i 2023/24 med ny innredning fra IKEA. Rommet fremstår moderne og funksjonelt, med gode oppbevaringsløsninger og en stor oppvaskkum som gjør det enkelt å håndtere oppvasken. Integrerte hvitevarer, som naturligvis medfølger leiligheten.

Bad
Badet ble totalrenovert i 2023/24 og fremstår som rålekkert med store, lyse fliser og tidsriktig innredning. Det er god lagringsplass både under vasken og i speilskapet. Den smarte planløsningen gir også en egen klesvasksone med plass til både vaskemaskin og tørketrommel. Badet ble renovert av Iveland Bygg AS, Rødnes Rør og Bad AS.

Soverom
Hovedsoverommet er romslig og har plass til en stor dobbeltseng (180 cm). Her finnes et stort garderobeskap og vindu vendt mot grøntareal uten innsyn. Soverom 2 har plass til seng og skap, og kan fint benyttes som barne- eller gjesterom, eller innredes som kontor.

Boder og oppbevaring
Et stort pluss med denne leiligheten er den tilhørende boden i samme etasje, kun noen få meter fra inngangsdøren – en praktisk «forlengelse» av boligen med skap og hyller for ekstra oppbevaring. I tillegg disponerer leiligheten en romslig bod i kjelleren, ideell for sesongbaserte eiendeler.

Garasje og fellesfasiliteter
Det medfølger innendørs garasjeplass med mulighet for å montere elbillader. Sameiet byr også på en stor takterrasse med felles grill, sitteplasser og lekeapparater på plenen utenfor blokken.

Beliggenhet
Her bor du med kort vei til badeplasser og flotte turmuligheter langs Akerselva, samt med Nordmarka som nærmeste nabo – perfekt for friluftsliv året rundt. Bussforbindelse finnes nesten rett utenfor blokken, og en hyggelig spasertur langs elva tar deg til Kjelsås stasjon med togforbindelse. Til Oslo S er det kun 13 min med tog! På Frysja finner du dessuten et stadig bedre servicetilbud, med blant annet matbutikk, apotek, frisør og koselige kafeer og restauranter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Integrert oppvaskmaskin og integrert kjøleskap/frys, induksjonstopp og stekeovn medfølger.
Vaskemaskin og tørketrommel på badet medfølger ikke, men kan evt. diskuteres.

Elektrisk oppvarming med panelovner i stue og på soverom, gulvvarme på badet. Panelovnene har mulighet for programmering med nattsenking, ovnen i stuen var ny i 2024.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 19.09.2005.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Det må bekreftes at sluttdokumentasjon til Vann- og avløpsetaten er innsendt.
- Sluttrapport for avfallshåndteringen må innsendes til behandling.
- Ved nybygg med egen adresse må sort-hitt husnummerskilt og eventuelt henvisningsskilt monteres på godt synlig sted.

Det er uklart om alle punktene er utført.

Ihht sluttnotat fra Plan- og Bygningsetaten datert 22.09.2014 er saken henlagt uten ferdigattest.

Sameiet har startet en prosess for å få ferdigattest på byggene, da sameiet kun har midlertidig brukstillatelse. Det er opprettet kontakt med arkitekt som er godt kjent med saken og har jobbet med et tidligere styre i sameiet om det samme, men den gang ble ikke prosessen fulgt godt nok opp.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser, med unntak av andel fellesgjeld.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkledning og bestemmelse om bebyggelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Utleie av seksjon kan ikke foretas uten styrets skriftlige godkjennelse, som dog ikke kan nektes uten saklig grunn. Seksjonseiere kan ikke inngå bindende avtale om utleie av seksjon eller garasjeplass, før leietakeren skriftlig har forpliktet seg til å følge sameiets vedtekter, samt vedtak fattet av årsmøte og styre. Utleie av garasjeplass må kun skje til beboere i Eierseksjonssameiet Frysjaveien 27.

I leiekontrakten må det gjøres tydelig at leieforholdet opphører ved salg av leiligheten. Eier plikter å opplyse styret og forretningsfører om leietagers navn, egen adresse i utleieperioden, samt varigheten av denne.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten ligger i et attraktivt og rolig boligområde med umiddelbar nærhet til grønne friarealer, med naturen rett utenfor døren. Sammenhengende gang- og sykkelstier langs Akerselva fører deg nordover til Maridalsvannet eller sørover ned til sentrum gjennom Nydalen og over Grünerløkka med alle sine butikker, kaféer og restauranter. Skiløypene starter også like i nærheten og det flotte løypenettet kan tilby treningsøkter for de som vil på langturer og for de som vil ha korte treningsturer/skilek.

Gangavstand til Frysjaparken og Stillatorvet med det meste man trenger av nærbutikker og servicetilbud. I Frysjaparken finner du blant annet nyåpnet Meny-butikk, søndagsåpen Joker, Frisørpikene, blomsterbutikk, apotek og veterinær. Av servering er det Grains bakeri med bakevarer og kaffe på dagtid og pizza med noe godt i glasset på kveldstid, Begeist bakeri og Frysja sushi. Det er planlagt flere spisesteder etterhvert som prosjektet utvikles. På Stillatorvet er områdets beste Rema 1000, legesenter, frisør, apotek, garnbutikk m.m. For den treningsglade er det både Avancia og Evo i Frysjaveien, samt golfsimulator. Det er en kort gå- eller sykkeltur til Storo Storsenter, som huser over 130 butikker og servicetilbud, i tillegg til Odeon Oslo på Storo, Norges største kinosenter med 14 saler, hvorav IMAX-sal med Nordens største kinolerret. I tillegg har kinoen egen bar og rettigheter i sal 2-8.

Idylliske Brekkedammen er en av Oslos flotteste badeplasser og ligger kun 3 minutter unna. I tillegg er det flere andre badeplasser langs Akerselva. Maridalsporten er også innen få minutters gange, herfra er det milevis med ski- og turløyper innover i Maridalen og rundt Maridalsvannet. Her har man direkte tilgang til Nordmarka og Lillomarka med flere lysløyper og badevann. De naturskjønne omgivelsene er for mange ensbetydende med trivsel og høyere livskvalitet.

Bydelen byr på et utvalg av Oslos beste skoler, og sammen med Kjelsås idrettslag tilbyr området svært gode oppvekstsvilkår for barn og unge. Skoleveien til Kjelsås barneskole er meget trygg, og barna behøver ikke krysse trafikkerte bilveier for å komme til skolen. Kjelsås Idrettslag har et bredt tilbud til alle aldersgrupper. Engebråten ungdomsskole og Nydalen videregående ligger i området, 5-10 minutter unna på sykkel.

Kort vei til busstoppet Svensenga for buss 25 vestover mot Ullevål stadion (t-bane) og Majorstua eller mot Kjelsås (trikk) og Haugerud. Buss 54 går fra Brekkekrysset mot sentrum. Gangavstand til Kjelsås stasjon med tog til Oslo S eller Gjøvik.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Leiligheten sokner til Korsvoll skole (1.-7. trinn) og Engebråten skole (8.-10. trinn).

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3.309 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Opparbeidede utearealer med hage, beplantning, steinbelagte/asfalterte arealer, hyggelige fellesarealer, m.m. Tomten grenser mot Akerselva med friområder og turstier.

Det medfølger en garasjeplass i felles anlegg under bygget. Det er mulighet for etablering av ladeboks på plassen, kontakt styret dersom dette er aktuelt.

Det gjøres oppmerksom på at garasjeanlegget er tinglyst som fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Sykkelstativ utenfor inngangsdør og egen sykkelparkering rett innenfor garasjeport.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4062 datert 14.04.04 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

I Frysjaveien 27B er det gitt tillatelse til fasadeendring ved utvidelse av eksisterende vinduer i næringsseksjon i underetasje. Arbeidene er i sluttfasen og skal snart ferdigstilles.

Det pågår oppføring og bygging av flere boligblokker i Frysjaveien, prosjektet Frysjaparken, som til slutt skal stå ferdig med over 1.000 boliger. Byggearbeidet er allerede i gang og siste byggetrinn (Frysjatunet, felt A og E) er planlagt ferdigstillelse i 2026. Siste byggetrinn (Frysjaveien 40 m.m) ligger på andre siden av Frysjaveien for denne boligen. Byggestøy og arbeider må påregnes fremover.
Se https://www.obos.no/ny-bolig/nye-nabolag/frysja/ for mer informasjon.

I Frysjaveien 29 foreligger det en reguleringssak om oppføring av boligblokker og næringsbygg. Forslaget inneholder planer om bygging av kombinert bolig- og næringsbygg på ca. 13.000 kvm med ca. 140 boliger. Planforslaget er pt. under utarbeidelse før utsendelse til offentlig ettersyn. Saksnummer 201916401 hos Plan- og Bygningsetaten.

I Frysjaveien 31 foreligger det en reguleringssak om oppføring av ny skole. Eksisterende næringsbygg skal rives for å gi plass til en ny grunnskole, Frysja skole, med flerbrukshall. Offentlig torg/allmenning etableres langs nordsiden av skoletomta, med bruforbindelse over Akerselva. Et offentlig parkdrag etableres på sørvestsiden og en offentlig park på sørøstsiden. Saksnummer 201709746 hos Plan- og Bygningsetaten.

I deler av Frysjaveien ble det 22.09.2022 innført midlertidig forbud mot tiltak grunnet funn av kvikkleire. Frysjaveien 27B ligger rett utenfor kvikkleiresonen og buffersonen. Saksnummer 202214123 hos Plan- og Bygningsetaten. Det midlertidige forbudet er nå opphevet. Mer kan også lese på følgende side: https://www.livetpafrysja.no/artikler/byggeforbudet-pa-frysja-er-opphevet.

Fellesutgiftene er kr 4 218,- pr. mnd og inkluderer: renter og avdrag på felles lån, felles varmtvann, drift og vedlikehold, strøm på fellesarealer, trappevask, bredbånd og tv-avtale, forsikring av bygg, kommunale avgifter og avsetning vedlikeholdsfond (kr 227,-).

Fellesutgiftene ble sist justert opp med 5% fra 01.01.2025.

I 2024 var det årlige strømforbruket på ca. 4 115 kWh/ca. 6-7 000,-.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv/internett, ny eier må tegne egen avtale med ønsket pakke.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 401 868,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 607 472,-/5 607 472,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 29731,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 31 581,- pr. 12.08.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 1 052 715,- pr. 12.08.2025 og lånevilkårene er:

Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208151916
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 7,15%
Restsaldo 1 052 715,00
Innfrielsesdato: 30.09.2043
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

6 300 000,00 Prisantydning
31 582,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 331 582,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

158 270,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
159 360,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 490 942,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Boligkjøperforsikring fra Gjensidige kan kjøpes i tillegg til kr 9 950,-

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sofie Helene Råen Wettre

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Eierseksjonssameiet Frysjaveien 27, med sameiebrøk 570/19232.
Sameiet består av 34 seksjoner, som inkluderer 31 boligseksjoner, 2 næringsseksjoner i underetasje og garasjeseksjon.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22865900. 
Sameiet bruker Vibbo for å dele informasjon med beboere, i tillegg til egen Facebook-gruppe og oppslagstavle utenfor heisen.
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse eller ulempe for de øvrige beboerne.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2023: Vask og maling av fasadene. Det ble samtidig utbedret skader på mur- og treverk.
2023: Felling av stort tre utenfor inngang A, fordi treet hang over strøm- og signalførende kabler.
2023: Utbedring av feillagte varmekabler ned mot garasjeanlegget. Arbeidene ble utført av Kjelsås elektro AS.
2023: Nye kolber i felles varmtvannsberedere.

Styret holder på med radonmåling i næringslokalene i kjeller, etter at det ble påvist noe høye verdier av radon. Dette kommer antagelig av at det kun er utsug fra etasjen, ikke tilluft. Når det kun er avtrekk, og det ikke tilføres frisk luft, skapes et undertrykk som trekker radongass opp fra grunnen. Det har blitt lagt inn et rør som gir tilluft/frisk luft inn i kjelleren. Styret kommer tilbake med mer informasjon når det foreligger.

Planlagte påkostninger:  
Styret opplyser i e-post datert 14.08.2025: "Det er ikke lagt opp til noen større investeringer foreløpig, men det kan ikke utelukkes. Det er også sannsynlig at vi inflasjonsjusterer felleskostnader."

Styret skal se på mulighetene for å forbedre kapasiteten på el-anlegget for å få varmekablene ned mot garasjen til å fungere optimalt, men også for å tilrettelegge for flere ladere i garasjeanlegget. Det er ikke vedtatt noe rundt dette.

Det er hull i asfaltdekke og membran i garasje som følge av slitasje. Styrer jobber med å innhente tilbud på tilstandsrapport på garasje for å kartlegge behov for eventuelle utbedringer.

Vi gjør oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 54-0076/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR54.2576

Sist oppdatert: 02. september 2025 kl. 22:06