Gyldenløves gate 14B

Gyldenløves gate 14B, 0260 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 213, bruksnummer 142, seksjonsnummer 8, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 114 kvm

BRA-i:
2. etasje 96 kvm: Entré, gang, bad, stue, kjøkken, spisestue og to soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 15 kvm: To boder på henholdsvis 11 kvm og 4 kvm.
Loftsetasje 3 kvm: Loftsbod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
2. etasje 3 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 3 boder, to boder i kjelleren og en loftsbod. Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 12 kvm, men på grunn av skråtak/lav takhøyde er kun 3 kvm måleverdig som bruksareal.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.07.2026 utført av Anticimex AS v/Knut Johnsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1924. Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført med grunnmur av teglstein. Yttervegger er i hovedsak av tegl-/murverk med utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Bygningen har valmtak i trekonstruksjon, tekket med takstein. Leilighetens vinduer har karmer av tre. Entrédøren har sikkerhetslås, og det er utgang fra spisestuen til en balkong på 3 m².

Det elektriske anlegget er fra et ukjent årstall, og det mangler samsvarserklæring.

Sammendrag av boligens tilstandgrader:
TG1: 46%
TG2: 46%
TG3: 4%
TGIU: 4%

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Med adkomst fra gang.
- Helhetsvurdering: Det er registrert riss/sprekk i flis ved servant. Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger ved dør (utenfor dusjsonen). Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. På grunn av alder mangler sluket mulighet for innfesting av klemring. Vannrør av kobber samt avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Sluk under badekar er ikke lett tilgjengelig for rengjøring. Det er ingen ventilasjonsløsning i våtrommet. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende). Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes fornyelse innen kort tid.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Drypplekkasje er observert på gulv og i benkeskap. Selger opplyser den 14.8 at lekkasjen kom fra varmtvannsbereder og at vannet til bereder derfor er stoppet.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Tekniske anlegg
- Innvendig stoppekran: Innvendig hovedstoppekran er ikke tilgjengelig/ikke påvist ved befaring.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate himling: Himlingsflater har betydelig slitasje og enkelte skader/sprekker.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Leiligheten har ingen tilluftsventiler.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 2. Etasje: På stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 24 mm.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Balkongdør viser tegn til slitasje og elde.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
I stuene ser man noen steder små sprekker i grunnmuren oppunder taket. Det gjøres oppmerksom på at eiendommens selges på vegne av et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Entré:
Praktisk entré med god plass til å henge fra seg jakker og sette fra seg sko. Det er flislagt gulv i entré. Leiligheten har adkomst via felles trappegang og gjestene slippes inn via porttelefon. Sikringsskapet med automatsikringer er plassert i entréen. Videre tar man seg inn gangen/forstue hvor det er god plass til øvrig oppbevaring i innebygde hyller og garderobeskap.

To stuer:
Leiligheten har 2 flotte stuer på rad. Tilsvarende naboleilighet har flyttet kjøkkenet ut til den ene stuen. Kjøper overtar risiko og ansvar ved slik prosess. Stuene har fantastisk lysinnslipp fra tre ulike himmelretninger, god takhøyde og adkomst til balkong. Det er også peisovn i den ene stuen. Radiatorer tilkoblet vannbåren varme.

Balkong:
Fra spisestuen er det utgang til en østvendt balkong på 3 m2 med fint utsyn over Gyldenløves Gate. Her er det plass til lite bord og stoler hvor man kan nye årets varme dager.

Kjøkken:
Eldre separat kjøkken med behov for oppussing. Kjøkkenet har bra med skap og benkeplass og rommet vender helhetlig mot bakgård. Store vinduer og god takhøyde. Herfra har du adkomst til baktrapp som tar deg ned til bakgården.

Soverom:
Leiligheten kan skilte med 2 soverom. Stort og romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng, tilhørende nattbord på begge sider, og skrivebord. Store vindusflater fra to himmelretninger i kombinasjon med takhøyden gir rommet en lys og luftig atmosfære. Det er gode lagringsmuligheter i innebygget garderobeskap. Soverom 2 kan innredes etter ønske og behov og er leilighetens opprinnelige værelse til hushjelpen og har plass til seng, nattbord og garderobeskap. Rommet egner seg også godt som barnerom, kontor eller gjesterom.

Baderom:
Eldre flislagt baderom med adkomst fra gangen. Badet er utstyrt med gulvstående servantinnredning med benkeplate i laminat og nedfelt vask. Det er speil med overlys og stikkontakt over servanten, samt et vegghengt skap ved speilet. Videre er det gulvstående toalett og badekar med vegghengt badekararmatur. Varmtvannsberederen er plassert i en egen nisje. Det er radiator og stråleovn på veggen. Badet har et oppgraderingsbehov og er gitt tg3 som en helhetsvurdering. Se tilstandsrapporten for mer informasjon. Naboleilighet har utvidet badet, samt etablert baderom nr 2. Kjøper overtar ansvar og risiko for en slik prosess.

Overflater:
Gulv: Fliser i entré. Korkfliser på kjøkkenet. Flislagt gulv på badet. Parkett, gulvbelegg og laminat i øvrige rom.
Vegger: Flislagte vegger på badet. Malte veggflater for øvrig.
Himling: Panelbord i himling i entré og på badet. Takplater i gang. Malt himlingsflate på kjøkkenet og malte flater i øvrige rom.
Takhøyde: Ca. 2,29 meter takhøyde i bad. Ca. 2,62 meter i entré. Ca. 2,70 meter i gang. Ca. 2,83 meter i kjøkken og soverom 2. Ca. 2,80 meter i øvrige rom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vaskemaskinen på kjøkkenet medfølger i utgangspunktet ikke, men avtale kan inngås.

Boligen varmes opp med radiatorer med vannbåren varme. Det er og montert radiator og stråleovn på badets vegg, samt peisovn i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1924. Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument fra 1924, som er dokumentasjon for at byggesaken ble godkjent og at bygget er registrert som lovlig oppført.
Det foreligger ekspedisjonsdokument for sanitæranlegg, attestert 29.11.1924.

Det foreligger ferdigattest for utskiftning av balkonger, datert 27.12.2000.
Det foreligger ferdigattest for installasjon av brannalarmanlegg, datert 25.05.2020.
Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av pipeløp, datert 18.12.2024.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Sammenlignet med originale byggetegninger er det funnet følgende avvik:
- Det var tidligere et "skaprom" i entréen som i dag er fjernet og erstattet med et vanlig garderobeskap
- Soverom 2 var tidligere omtalt som pikeværelse.
- Vegg mellom anretning og inn til pikeværelse og kjøkkenet er fjernet.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr. 507226, tinglyst 08.04.1976, type heftelse: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet på kr. 5 000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om benyttelse, bestemmelse om kloakkledning og bestemmelse om vann/kloakkledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Erverver av seksjon og leietaker av bruksenhet må meldes til styret for godkjennelse. Godkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Gyldenløves gate 14 B har en sentralt og attraktivt beliggenhet i et veletablert område på Frogner. Området er et av Oslos mest ærverdige bolig- og ambassadestrøk med utpreget arkitektur fra slutten av 1800-tallet. Leiligheten ligger i et boligområde omgitt av lekker arkitektur og nærhet til det aller meste du skulle ha behov for i hverdagen.

Området rundt leiligheten er kjent for sitt varierte utvalg av restauranter, koselige kaféer, barer, samt eksklusive spesial- og delikatesseforretninger som skiller seg ut fra andre deler av byen. I gangavstand til boligen finner du blant den autentiske italienske restautranten Pizza di mimmo, Skovveien Bar og Pizza, luksuriøse Sawan og mye mer. Det er heller ikke langt til hyggelige kaféer og mindre spisesteder som Oslo Raw, Baker Hansen, Kaffebrenneriet og Joe and the Juice.

Nærmeste dagligvarebutikker er lett tilgjengelige med gangavstand til både Kiwi og Meny. På Frogner Atrium ligger blant annet nyåpnede Meny, Lett og Mester Grønn. Søndagsåpen Joker ligger rett rundt hjørnet.

Fra leiligheten er det gangavstand til flere populære steder som Solli Plass, Majorstuen med Bogstadveien, Aker Brygge/Tjuvholmen og sentrum. Frognerparken, med sine vakre parkarealer, turstier, fotballbane og tennisbaner er en perfekte søndagsturen. Det er heller ikke lange turen til naturskjønne Bygdøy med idylliske turområder langs vannet.

Fra boligen er det enkelt å komme seg rundt om i byen. Fra Niels Jules gate går trikk nr. 12 og 15. Herfra kjører også busslinje 12N (Majorstuen og Kjelsås). Fra Riddervolds plass kjører buss 21 mellom Tjuvholmen og Helsfyr. For øvrig kort vei til Solli plass med ytterlige kollektivtilbud. For togforbindelse er det ikke langt til Nationaltheatret eller Skøyen togstasjon.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1246 kvm som tilhører sameiet.

Tomten er fellesareal. Sameiet disponerer en felles tomt som er opparbeidet med asfalterte veier, sittegruppe, plenarealer og diverse beplantning. I bakhagen er det tilrettelagt for sykkelparkering.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående byggesaker:
- Gyldenløves gate 8A - forhåndskonferanse - Oppføring av nytt boligkompleks. Saksnummer 202607857.
- Kruses gate 9 - Bruksendring av uthus til garasje og boder, fasadeendringer og bruksendring av kjeller på hovedhus til bolig. Det ble gitt brukstillatelse 22.04.2026. Saksnummer 202516328.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 7 654,- pr. mnd. og inkluderer: varme via radiatorer, kabel-tv/bredbånd (grunnpakke), kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, trappevask, drift og vedlikehold, regnskapsførerhonorar m.m.

Fellesutgiftene økes til kr 7 898,93 pr. måned med virkning fra 1. september 2026. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og planen er at de fra 2027 skal økes i april hvert år iht KPI.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Eiendomsskatten er ca. kr 3 304,- for 2026 i følge selger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7 000,- pr. år. / 5 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett og grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 763 442,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 3 304,- for inneværende år ifølge selger.

Andel formue er kr 40 300,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 244 954,57 pr. 02.07.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 3 012 938,- pr. 02.07.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208466356
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 02.07.2026: kr 3 012 938,-
Andel av saldo: kr 244 954,57
Innfrielsesdato: 30.12.2054
Type Rente: Flytende rente
Rente: 7,05%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

9 500 000,00 Prisantydning
244 955,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
9 744 955,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

243 600,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
244 690,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
254 640,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 989 645,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 999 595,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mellet Stangvik

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet boligsameiet Gyldenløvesgate 14, med sameiebrøk 10/123.
Sameiet består av 12 leiligheter.
Regnskapsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad og andre fellesoppgaver må påregnes.
Det er ikke tillatt å holde husdyr uten styrets forhåndsgodkjenning. Godkjenning er avhengig av at husdyret ikke er til sjenanse eller ulempe for andre sameiere.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Rehabilitering av pipeløp (2024)
- Kontroll av alarmsystemet (2024)
- Utskifting av utelamper og montering av lyskaster ved sykkelparkering (2024)
- Reparasjon og utskifting av låser (2024)
- Utbedring av el-avvik etter kontroll (2025)
- Utbedring av privat avløpsledning etter pålegg fra VAV (2025)

Planlagte påkostninger:
Iht. samtale med styremedlem 30.07.2026 er det planlagt vedlikehold av brannsikkerheten i bygget som skal finansieres med lånopptak. Det er pt. usikkert hvor mye kostnaden vil utgjøre.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke med finn.no, hjem.no, smartannonsering, bsr og krogsveen.no  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 18 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse kr 3.900,- 

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 1 055,-
Innhenting av seksjonering   kr 290,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport med plantegning  kr 9 950,-
Foto kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0147/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26147

Sist oppdatert: 14. august 2026 kl. 15:33