Tangenodden 15

Tangenodden 15, 3234 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 109, bruksnummer 103, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 49 kvm

BRA-i:
Fritidsbolig:
1. etasje 49 kvm: Stue, kjøkken, bad og to soverom.

Åpent areal:
1. etasje 34 kvm: Terrasseområde.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.03.2026 utført av Takstmann Bjørn Chr. Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av hytta/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapport en frittliggende fritidsbolig oppført i 1969. Den er oppført på grunnmur i betong, samt søylefundamenter i tre og betong, med bærende bjelkelag i tre. Yttervegger, etasjeskiller og tak er i trekonstruksjoner. Ytterveggene har fasader av liggende trekledning. Etasjeskilleren er av trebjelkelag. Taket er en pulttakkonstruksjon i tre, tekket med asfaltbelegg fra ca. 2000. Vinduer med koblede ettlags glass og tolags isolerglass i trerammer, hvorav noen vinduer i stuen er fra 2017 (ikke år 2020 som opplyst i egenerklæring). Ytterdøren er fra 2025. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på: Følgende bygningsdeler er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) - avvik som kan kreve tiltak:
- På terrasse er det registrert noe skjevheter i konstruksjonen. Innfesting av rekkverk er vurdert som mangelfull, og det er observert enkelte råteskader.
- Det er observert aldersslitasje på kledningen med sprekker i endeveden. Det er ikke etablert dryppkant/skråskjæring i nedre del, og kledningen er stedvis avsluttet for nært terreng. Det er observert enkelte råteskader, angrep av insekter, og stedvis manglende musetetting i nedre kant av konstruksjonen. Skjulte skader kan ikke utelukkes.
- Pussavskalling er observert på skorstein.
- Takkonstruksjonen er en lukket konstruksjon hvor inspeksjon ikke var mulig. Skjulte skader kan ikke utelukkes. TG 2 er satt for å belyse risiko ved manglende inspeksjonsmulighet.
- Det er mose på taket. Taktekkingen har nådd en alder som gjør tettheten usikker i tiden som kommer.
- Det ble registrert lokale skjevheter på mellom 10 og 20 mm innenfor 2 meter i etasjeskille. Målingene viste 16 mm i stuen og 20 mm på kjøkkenet.
- Det er avtrekksvifte med kullfilter på kjøkken, dette kan medføre økt fuktbelastning i hytta.
- Avløpsrør: Avrenning ble ikke undersøkt da vannet var avstengt. Det er ikke påvist stakeluke i boenheten. Rørene fra boligen til offentlig kloakk ligger under bakken og er ikke vurdert. Alder tilsier at det er grunn til å varsle om fare for skjulte skader.
- Vannledninger: Vannet var avstengt på befaringsdagen og anlegget ble derfor ikke kontrollert. Enkelte vannrør har nådd en alder som gir økt risiko for lekkasjer.
- På badet er gulvet tilnærmet flatt, noe som gir fare for vannansamlinger. Det er registrert "bom" (mangelfull heft) i gulvfliser, som bør overvåkes for eventuell utvikling. Tettesjiktets alder gjør fremtidig funksjon usikker, og rommets lekkasjesikkerhet kan ikke verifiseres. Det er ikke etablert sluk, så rommet tilfredsstiller ikke dagens krav til våtrom. Det er etablert dusjkabinett med direkte rørføring gjennom gulv, noe som betyr at lekkasjevann ikke har mulighet for avrenning, med økt fare for fuktskader. Rommet mangler tilluft.

Følgende bygningsdeler er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:
- I krypkjeller er det observert skade i himling med ukjent årsak, samt fukt i kryperommet. Fuktmåling i treverk viste forhøyede verdier over 20 vektprosent. Det mangler fuktsperre på bakken, noe som medfører at fuktighet fra grunnen stiger opp og gir økt luftfuktighet og risiko for skadeutvikling. Det er observert skade, fuktmerker og forhøyede fuktverdier i etasjeskiller. Det er registrert råteskader/svekkelser i konstruksjonen på grunn av høy fuktighet over tid.
- Vinduer og dører: Vinduer er i all hovedsak av eldre dato, og det er observert enkelte fukt/råteskader (tg2). Terrassedøren har omfattende slitasje og råteskader (tg3).

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TG IU):
- Hulltaking på bad ble ikke utført da våtsonen ligger mot yttervegg og kjøkkeninnredning, det er etablert dusjkabinett, og vannet er avstengt i vinterhalvåret. Et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument registrerte ikke forhøyede verdier.
- Rekkverk på balkong/terrasse/utvendig trapp har lavere høyde enn det som kreves etter dagens forskriftskrav.
- Brannslukningsutstyr er eldre enn 10 år og nytt utstyr må anskaffes.

Ellers slitasje grunnet alder. Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensene av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Fritidseiendom oppført i cirka 1969 med nydelig og idyllisk beliggenhet kun få meter fra vannkanten. Hytta har en praktisk og effektiv planløsning fordelt over én etasje. Stuen er lys og åpen med store vindusflater vendt mot vest og sjøen. Her er det også utgang til flott terrasse hvor både sol og utsikt kan nytes. Hytta er delikat innredet med moderne og tidsriktige fargevalg. Gulv har for det meste laminat og flis.

Kjøkkenet ligger i delvis åpen løsning mot spisestuen. Innredningen har profilerte fronter og benkeplate i lekker stein. Integrert oppvaskmaskin, induksjonstopp og stekeovn. Nisje for kjøleskap. Det er kun de hvitevarene som er listet opp ovenfor som følger med. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk. Kjøkkenet ble montert i 2023 og hvitevarene ble montert den gang. Selger opplyser at kjøleskap er ca. 5.-6 år gammelt. Automatisk lekkasjestopper og komfyrvakt er etablert.

Pent bad med flis på gulv med varmekabler. Vegger med våtromsplater og tak med malt trepanel. Badet ble modernisert og oppgradert med nye våtromsplater i 2024. Det er montert baderomsinnredning med slette fronter og toppmontert servant samt dusjkabinett og gulvstående toalett. Badet har også opplegg for vaskemaskin.

Kort oppsummert:
- Fantastisk beliggende eiendom med egen sjølinje og gode solforhold.
- Bilvei frem og parkering på egen tomt.
- Barnevennlig og rolig med flotte badeplasser rett i nærheten.
- Hytta ble oppgradert med nytt kjøkken i 2023.
- Bad ble oppgradert i 2024 med blant annet nye våtromsplater på vegger.
- Ny ytterdør ble montert i 2025.
- Deler av vinduer i stuen er fra 2017.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming og vedfyring med vedovn. Det er gulvvarme på badet. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. Sandefjord kommune opplyser at det er brennbart materiale for nær sotluke/feieluke. Feierluke/sotluke er defekt. Kjøper overtar ansvaret for dette og eventuelle pålegg samt utbedringer.

Eiendommen har vært brukt til fritidsboligformål siden byggeår.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Sandefjord kommune opplyser at for denne eiendommen mangler det en del dokumenter i den opprinnelige byggesakmappa i kommunens byggesaksarkiv. Byggesaksarkivet er imidlertid ufullstendig, så manglende dokumentasjon betyr ikke mistanke om ulovlig oppføring.

Det funnet tegninger og søknad på oppføring av anneks med godkjente tegninger datert 1965. Det fremkommer tegning av bygning med kjøkken, stue og to soverom. Det er ikke kjent når badet mot syd ble bygget, eller når terrassen ble oppført, men disse kan ses på flyfoto tilbake i 1980. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr 6235, tinglyst 06.10.1997, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledninger: Rett for eiendommen til og føre vann - og kloakkledning med tilhørende innretninger til/over eiendommen samt rett til å foreta nødvendig vedlikehold og reparasjon og fornyelse av disse om nødvendig. Eierne er solidarisk ansvarlig for drift og vedlikehold samt fornyelse av nettet. Dagboknr 1455471, tinglyst 28.11.2025, type heftelse: Jordskiftesak i forbindelse med oppdeling av tidligere felles eiendommen mellom Tangenodden 15 og naboeiendommen beliggende mot syd, Tangenodden 17. Disse to eiendommene var tidligere en felles eiendommen med gnr. 109, bnr. 17 og har i dag fått hvert sitt gnr./bnr. og ny tomtegrense er satt.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Velkommen til Tangenodden 15 og en sjelden mulighet i umiddelbar nærhet til sjøen. Her kan du nyte late sommerdager med Sandefjordsfjorden som nærmeste nabo, kun få meter fra vannkanten. Start dagen med et friskt morgenbad og avslutte med nydelig utsikt over sjøen. Eiendommen har en meget attraktiv og populær beliggenhet i veletablerte omgivelser på vakre Tangen/Tangenodden. Her er det gode og avslappende dager ved sjøen som er i fokus. Umiddelbar nærhet til vakre turområder og flere flotte badeplasser med sandstrand. Dette er et av Sandefjords mest attraktive områder langs Sandefjordsfjorden. Få meter fra hytteveggen finnes det nydelige friområder med blankpolerte svaberg og flott sandstrand. Ypperlig for både lek, bading og krabbefiske. Sandefjord er kjent som en av landets flotteste sommerbyer, mye grunnet den lange sjølinjen, den praktfulle skjærgården og de vakre badestrendene. Fra eiendommen har du flott utsikt mot Sandefjordsfjorden med det yrende båtlivet på varme sommerdager. For de aller minste er området et lite paradis med friområder, store skogsområder og bademuligheter rett i nærheten. Tangen er velkjent for sine flotte sandstrender, gressletter, og svaberg. Her er det få meter til et forfriskende morgenbad eller et avkjølende kveldsbad. Turområde med spennende kyststien som leder deg ut til Vesterøya`s flotte naturperler ligger like i nærheten.

I nærområdet ligger også MIX storkiosk med lange åpningstider og søndagsåpent. Videre er det ikke lange veie til flere matbutikker. Sandefjord sentrum ligger bare 12 minutter unna med bil. Her kan du handle fersk sjømat hos Brødrene Berggren eller kanskje nyte et måltid på en av bryggas restauranter med yrende liv en varm sommerdag. Hvaltorvet Kjøpesenter dekker de fleste shoppingbehov. Det er gode bussforbindelse til sentrum med jevnlige avganger. Sandefjords lufthavn, Torp, ligger ca. 15-20 minutters kjøring unna med mange direkte destinasjoner inn- og utland. Vi ønsker velkommen til en hyggelig visning!

Fra Sandefjord sentrum og Kilen følger du Vesterøyveien og holder til høyre mot Framnes. Følg deretter Framnesveien over i Veløyveien, og ta til høyre inn Tangenodden ved Tangen. Hold veien til høyre, og hytta ligger på høyre side mot sjøen. Se Google Maps - det er enkelt å finne frem. Det vil bli skiltet med Krogsveen-visningsskilt ved fellesvisninger.

Nydelig og meget solrik eiertomt på 542,9 kvm. Tomtens areal består for det meste av svaberg og noen partier med gress/naturtomt og beplantning. Her får du en lettstelt og flott tomt med egen sjølinje. Hyttas terrasse vender mot sjøen og har et areal på ca. 34 kvm og ligger meget solrikt til mot vest. Med sol fra morgen til kveld ligger alt til rette for at både lange sommerdager og sene kvelder kan nytes til det fulle.

Tomtens grense mot nord er ikke oppmålt i nyere tid og har noe usikre grenser. Kommunens grunnkart viser at en liten del av hytta er plassert på kommunens friområde. Se vedlagt kart. Kjøper overtar risikoen for avviket.

Parkering på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger og tilknytning til VA-lag (kun sommervann). Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til hytta.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til eldre reguleringsplan Tangenodden datert 15.12.2005 med tilhørende reguleringsbestemmelser. En liten del av tomten på 3 kvm er også regulert til privat vei. Videre så omfattes eiendommen av kommuneplanens arealdel vedtatt 21.09.2023. I kommuneplanen er 516 kvm av eiendommen avsatt til nåværende boligbebyggelse, 25 kvm er avsatt til blå/grønnstruktur og 1 kvm av tomten er avsatt til bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone.

Det ligger også følgende hensynssoner i kommuneplanen over eiendommen: Hensynssone H320: Flomfare. Arealet ligger innenfor fareområde for stormflo og bølgepåvirkning eller flom og hensynssone H530: Hensyn friluftsliv. Arealet ligger innenfor en sone med særlige hensyn til friluftsliv.
Videre gjøres det oppmerksom på at eiendommen også ligger i 100-metersbelte langs sjøen. Det er egen regler og retningslinjer for disse områdene.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 9 578,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer 5 453 kwh. pr. år. 
Hytta har en årlig forsikringspremie på kr 4 565,-
Avgift til Tangen VA-lag var kr. 3 500,- for sesongen 2025. Avgiften for året 2026 er enda ikke fastsatt.
Boligen er tilknyttet Allente som leverandør av tv/internett og har avgift på kr 1.294,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke. Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 315 432,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bruker eiendommen som fritidseiendom.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi, så avvik kan forekomme. For mer informasjon se skatteetaten.no

12 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

300 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
320 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
12 320 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kjersti Aarvold

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen.

Vederlag:
Fotopakke  kr 4 800,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk.  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sandefjord kommune kr 3 504,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport Hytte - prisliste pr. 22.09.25  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Fritid regnes av prisant.  kr 65 000,00

Oppdragsnummer 22-0363/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.25363

Sist oppdatert: 27. mars 2026 kl. 18:50