Haakon Tveters vei 66

Haakon Tveters vei 66, 0686 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 146, bruksnummer 238, ideell andel 1/1
Andelsnummer 523, Oppsal borettslag, organisasjonsnummer 948 544 474

Totalt bruksareal BRA: 77 kvm

BRA-i:
1. etasje 65 kvm: Entré, stue med åpen kjøkkenløsning, 2 soverom og bad.

BRA-e:
-1. etasje 6 kvm: Kjellerbod.
5. etasje 6 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
-1. etasje 9 kvm: Vestvendt balkong på 9 kvm.

Boligen disponerer 2 boder merket 4047. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier/andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.06.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Kjøkken og soverom 2 har skiftet plass. Endringen ble godkjent av borettslaget i 2008.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Boligbygg over fire etasjer samt kjeller og loft. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av mur og betongkonstruksjoner. Fasader utført i malt teglstein. Yttertak av valmtaksform i trekonstruksjoner utvendig tekket med takstein (taket er inspisert fra bakkeplan samt balkong). Entrédør med kikkehull og sikkerhetslås i brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Balkongdør og vinduer med karmer av tre og aluminium i 2-lags glass fra 2019 Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. 

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende TG2 fra tilstandsrapport:

Bad:
- Tilluftsspalte er ikke etablert og det er ellers kun naturlig ventilasjon.
- Vannrør av typen kobber er vurdert til å ha en alder/tilstand som tilsier begrenset/usikker restlevetid.
- Det registreres enkelte hull i veggfliser etter tidligere innfestinger.
- Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser.
- Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.

Øvrige rom:
- Det registreres punktvis svikt i laminatgulv (gjelder på kjøkkenet og på hovedsoverom).
- Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i entré.
- Innerdør mot bad har svelleskader.

Tekniske anlegg:
- Det registreres kondens på vannrør plassert bak luke i soverom 2.
- Eldre anlegg for vannbåren varme / radiatorer.
- Skjulte avløpsrør er av ukjent type, alder og tilstand - ikke tilgjengelig for undersøkelser.
- Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av det elektriske anlegget.

Generelt / bygningsmasse:
- Taktekking bærer preg av slitasje (borettslagets ansvar).
Rekkverkshøyde er under 1 m.

Ingen TG3.

Dette er en gjennomtenkt, pen og lys toppleilighet med smart planløsning, nyere kjøkken og solrik balkong. Her får du et hjem med godt lysinnslipp, pene flater og moderne oppgraderinger – perfekt for deg som ønsker en kombinasjon av komfort og praktisk beliggenhet.

O V E R F L A T E R
Leiligheten fremstår med lyse og tidløse overflater. Gulvene er belagt med laminat, med unntak av flislagt entré og bad. Vegger og himling er malt i nøytrale farger som gir rommene en åpen og luftig følelse. Innerdører er profilerte, og det er downlights i entré.

K J Ø K K E N
Flott Norema-innredning fra 2023 i en åpen løsning mot stue. Denne løsningen gjør det betydelig enklere å møblere hovedrommene, og det er bedre plass til et større spisebord. Innredningen har moderne, slette fronter og benkeplate i laminat med planlimt oppvaskkum i kompositt. Kjøkkenet er godt utstyrt med integrerte hvitevarer, inkludert oppvaskmaskin, kjøleskap med frysedel og induksjonstopp. Viktige oppgraderinger som lekkasjestopper og komfyrvakt er på plass. Varmtvannsbereder fra 2022 er plassert i benkeskap.

B A D
Tidløst bad rehabilitert i regi av borettslaget i 2002 - oppgradert med ny dusjkabinett i 2022. Rommet er helfliset og har gulvvarme, downlights i himling, samt opplegg for vaskemaskin. Det er servant med skuffer, speilskap og frittstående toalett.

D I V E R S E
Romslig og vestvendt balkong på hele 9 kvm, med gulv belagt med treheller. Utebelysning er montert. Entré og bad er målt til 2,33 meter. Øvrige rom er målt til 2,52 meter. Takhøyder er målt på tilfeldig valgte steder. Sikringsskap med automatiske sikringer.

Selger opplyser for øvrig om følgende oppgraderinger på elektrisk anlegg:
I forbindelse med oppussing av kjøkken 2022/23 ble mye av el-anlegget oppgradert av Elmaker elektro. I 2020 ble utvendige kontakter og ledninger byttet ut i flere rom av faglært. Byttet også en lampe.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Utenom hvitevarer, medfølger også kommode på soverom. Tv-feste i stuen medfølger. Dersom kjøper ikke ønsker dette, vil ikke veggen bak bli etterbehandlet. Ingen bilder på vegg medfølger. Gardiner medfølger ikke, men gardinstenger følger ved salg.

Barstolene på kjøkkenet kan kjøpes etter egen avtale.

Boligen varmes opp med radiatorer tilkoblet felles anlegg.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden byggeår. Det foreligger ikke ferdigattest, men en ferdigattestert tilsynsrapport datert 25.02.1959. I tillegg foreligger diverse attester for eiendommen datert rundt samme tid.

Følgende endringer er gjort siden byggeår og datidens godkjente tegninger:
- Stue og soverom 2 har skiftet plass. Endringen er godkjent hos borettslaget, og tillatelsen ble gitt tilbake i 2008, da tiltaket ble utført. Det er ukjent om dette er søknadspliktig hos Plan- og bygningsetaten, og etaten har heller ikke anledning til å uttale seg om den type saker. Det antas at endringen er gjort iht. gjeldende forskrifter og regelverk, gitt borettslagets tillatelse.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet Oslo Lysverker sin rett til bruke av et rom i vaskeribygning samt diverse bestemmelser om veg og bebyggelse.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Oppsal borettslag ligger idyllisk til like ved Østensjøvannet i Oslo. Borettslaget har flotte grøntområder med lekeplasser og grillområder. Kort avstand til offentlig kommunikasjon med T-bane og lokal buss. Nærhet til Oppsal Senter med kafeer, matbutikk, apotek med mer. Med kort avstand til både Østmarka og sentrum er dette et sted både for friluftsglade og de mer urbane.

Nærhet til Østmarka med flotte turområder både sommer- og vinterstid. Stier, lysløyper og turveier som er fine til turgåing, sykling og løping. På vinteren blir det kjørt opp skispor i lysløypene, i tillegg er det et stort nettverk av løyper. I Østmarka finner du bl.a. Nøklevann og Ulsrudvann med flotte badeplasser. Det er muligheter for en gåtur til markastuene Rustadsaga, Skullerudstua og Mariholtet hvor du kan få kjøpt diverse bakst, varmretter m.m. hele året.

Kort vei til Østensjøvannet, et unikt våtmarksområde og et vernet naturreservat, med et yrende dyre- og fugleliv. Turen rundt vannet er på ca. 4 km. og man kan fortsette videre inn i Østmarka.

3-4 minutters gange til Oppsal Senter med daglighandel, diverse forretninger, legesenter, tannlege, frisør og serveringssteder. Kort vei til Skøyenåsen torg med matbutikk, frisør- og skjønnhetssalong, samt et par mindre butikker. Gangavstand til Bøler Senter og Bryn Senter. En kort kjøretur unna finner du også Tveita- eller Manglerud Senter.

God offentlig kommunikasjon med 4 minutters gange til Oppsal eller Skøyenåsen T-banestasjon (linje 3). På ca. 15 minutter er du i Oslo sentrum. Lokalbussene 61B og 78A stopper ved Oppsal senter.

Kort vei til Oppsal Arena med et flott idrettsanlegg og aktivt idrettsmiljø i Oppsal idrettsforening, med bl.a. fotball, håndball, basket og ski.
Nærmeste treningssenter er Mudo Gym på Ulsrud og Evo på Bryn senter. I tillegg ligger Sats på Hellerud og Ryen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Haakon Tveters vei 66 sokner til Østensjø skole (1.-7. trinn) og Skøyenåsen skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Rønningjordet barnehage , Fuglemyra barnehage og Oppsal samfunnshus barnehage.
Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 46 200 kvm som tilhører borettslaget.    

Borettslaget disponerer 224 parkeringsplasser hvor av 81 har lader til elbil og 15 garasjeplasser til leie etter venteliste. I tillegg har borettslaget 8 p-plasser med lader til elbil, hvor bilen skal flyttes etter lading. Ytterligere 3 plasser er reservert bildeling. Ellers gateparkering etter stedets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan 372/52 datert 06.02.1953 og bebyggelsesplan datert 26.08.1952. Det er ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser for 372/52. Det henvises til reguleringsbestemmelser for S-474.

Ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 478,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring, tv-abonnement, internett, kommunale avgifter, nedbetaling av andel fellesgjeld, diverse honorarer, vaktmestertjenester mm.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.02.2025 med 7.5%.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har ikke opplyst sitt strømforbruk, men det estimeres ca. 6 000 - 8 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett (fiber). Grunnpakken er inkl. i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke, men kan enkelt bestilles.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 141 265,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 565 060,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 2 272,- pr. 31.12.2023
Andel fellesgjeld er kr 72 000,- pr. 01.05.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er 38 968 621,- pr. 13.05.2025 og lånevilkårene er:

Lån: OBOS05-98208296604
Rentebetingelser: Annuitetslån, Flytende rente på 5,40%
Lånets restløpetid: 6 år 10 mnd.
Avdragsfrihet: Nei

Lån: OBOS06-98208296612
Rentebetingelser: Annuitetslån, Flytende rente på 5,30%
Lånets restløpetid: 17 år 9 mnd.
Avdragsfrihet: Nei

4 700 000,00 Prisantydning
72 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 772 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 791 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ingerid Gille Kristoff

Leiligheten er tilknyttet Oppsal borettslag.
Borettslaget består av 597 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men krever søknad til styret og signering av avtale. Skjema for registrering av dyrehold fås ved henvendelse til styret.
Det er kun tillatt med bruk av elektrisk grill eller gassgrill på balkongene.
Styret godkjenner ikke flytting av kjøkken og bad, ref. informasjon fra forretningsfører. For denne leiligheten ble dette godkjent tilbake i 2008, før nytt regelverk ble igangsatt.
Borettslagets vaskeri ligger i Skøyenåsveien 19 B.
Tilknyttet Oppsal vaktmestersentral.
Borettslagets hjemmeside: https://vibbo.no/oppsal

Oppsummering fra 2024:
- Prosjektet rundt etterisolering av fasader, nye balkonger mm. ble ikke vedtatt på ekstraordinær generalforsamling oktober 2024.
- Lagt opp til noe vedlikehold i 2025, estimert låneopptak på rundt 35 millioner. Dette må påregnes økt fellesgjeld og felleskostnader for andelen.

Foretatt påkostninger de senere år:
2023: Rehabiltering av asfalt, inngangspartier, lyktestolper, lys på lekeplass og ladeplasser for elbil.
2023: Trappeoppganger og nye sykkelparkeringshus.
2022: Takomtekking/solcellepanel
2020-2021: Utvendig trapp.
2019-2020: Vindusrehabilitering.
2018-2019: Nedgravde avfallsbrønner.
2017-2019: Uteanlegg og inngangspartier.
2016: Callinganlegg og elektronisk låssystem.
2016-2019: Oppgradering av parkeringsplasser.

Planlagte påkostninger for 2025:
- Rehabilitere tak i Skøyenåsveien 12-32, samt eventuelt solcellepaneler.
- Bytte utgangsdører i alle oppganger
- Gjøre tiltak i forbindelse med balkonginnfestningene.
- Ny avtale om leveranse av bredbånd og tv til borettslaget (kollektivavtale) - nåværende løper ut 2025.
- Se på tiltak for å bedre beredskapen i borettslaget.

Informasjon rundt overnevnte, hentet fra årets generalforsamling:
Disse prosjektene er i startfasen og styret holder på å innhente tilbud for prosjektledelse. Utgangsdører og tak er også søknadspliktig til plan- og bygningsetaten. Per nå er det ikke avklart når prosjektene starter, men ytterligere informasjon blir gitt når det er klart.

Det ble på årets generalforsamling kun vedtatt mindre endringer som til daglig ikke har betydning for andelseier. Dette kan eventuelt leses om i innkallingen og protokollen for 2025.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten vil bli avklart ca. 3 dager etter siste annonserte visning. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Etter nærmere avtale, men tidligst 1. august. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17 000,-
Oppgjør: kr 7 500,-
Markedspakke: kr 28 250,-
Visninger: kr 2 500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2 900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 45-0048/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR45.2548

Sist oppdatert: 17. juni 2025 kl. 17:00