Grefsenkollveien 12C

Grefsenkollveien 12C, 0490 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 117, seksjonsnummer 204

Totalt bruksareal BRA: 96 kvm

BRA-i:
1. etasje 9 kvm: Entré/trappegang og innvendig bod.
2. etasje 84 kvm: Trappegang, bad, toalettrom, to soverom, kjøkken med åpen løsning og stue.

BRA-e:
Kjeller: 3 kvm: Bod.

Åpent areal:
2. etasje 11 kvm: Terrasse.

Boligen disponerer en kjellerbod på 3 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.05.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

+++++++++++++++

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i en kombinasjon av
tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader av synlig malt betong. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Yttertak er tekket med takmembran. Entrédør med sikkerhetslås. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det iht. tilstandsrapporten er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
- Baderom: Det observeres stedvis tegn til avskalling i enkelte gulvfliser. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende).

- Kjøkken: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet.

- Toalettrom: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Innredningen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader (svelleskader og lignende).

- Teknisk anlegg: Varmtvannsberederen er bygget inne, og kan derfor ikke undersøkes (plassert i veggnisje toalettrom).

- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.

- Etasjeskiller, 2. etasje: I stue/trappegang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 18mm på 2,0 meter.

- Terrasse: Terrassen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

Det er gitt TGIU på følgende:
- Baderom: På grunn av våtrommets utforming, kjøkken innredning på tilliggende vegg og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

- Teknisk anlegg: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Det er registrert følgende avvik på HMS:
- Innvendig trapp: Trappen har ikke håndløper på begge sider, og har åpninger på mer enn 0,10 meter.

- Terrasse: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Rekkverket er ikke utformet slik at det forhindrer klatring

Det fremkommer også følgende i tilstandsrapporten:
- Forenklet vurdering av elektrisk anlegg: Varmtvannsbereder er koblet med stikkontakt. Det anbefales at beredere med effekt over 1500W kobles med fast tilkobling i stedet for stikkontakt, for å redusere risikoen for varmgang. Om dette er et krav som gjelder for berederen, må vurderes av en fagkyndig.

 
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Svar: Ja. Alle vinduer og balkongdør ble byttet i 2016/2017, i regi av sameiet.

22. Har det vært mugg, sopp eller råte i sameiet eller borettslaget?
Svar: Ja. Uten å ha dyptgående kunnskap, tror jeg det har vært fuktproblematikk knyttet til parkeringsanlegg. Dette er forhold som håndteres av sameiet.

Romslig og gjennomgående 3-roms leilighet med stor terrasse og svært gode solforhold i populære Grefsen terrassehus. Leiligheten holder en normal god standard hvor sikringsskap ble oppgradert i regi av sameiet i 2010, badet ble totalrenovert i 2012 utført av Godt Bygg AS. I 2016 ble det satt inn nye vinduer i alle rom samt balkongdør, det ble lagt 1- stavs parkettgulv i stue og gang i 2. etasje. Det ble også satt inn ny kjøkkeninnredning fra Ikea i 2016 og i forbindelse med dette ble det lagt nye kurser til kjøkken hvor det elektriske arbeidet ble utført av Montera Elktro & VVS AS. Ny ladeboks montert på leilighetens biloppstillingsplass i 2020.

Fin planløsning med entré i 1. etasje og oppholdsrommene en trapp opp, i 2. etasje. Sameiet har mange fordeler for beboerne, som for eksempel prioritert plass i naturbarnehagen som ligger i bygget og veldig barnevennlige fellesområder på forsiden av blokken. Sameiet har også eget treningsrom og liten gymsal hvor det har vært arrangert yoga-timer, line-dance og Zumba for å nevne noe.

Inneholder:
1. etasje:
Romslig entré med adgang til innvendig bod og trapp videre opp til hovedetasjen. Meget praktisk bod på 2 kvm med tilpassede hylleløsninger. Det er også plass ved og under trappen som kan utnyttes til klesoppbevaring. sykkeloppbevaring eller som et ekstra kontor-sted.

2. etasje:
Hall/trapperom med god plass til oppbevaring eller kontorløsning ved trappeoppgangen. Leiligheten har en praktisk planløsning, hvor hallen skiller oppholdsrommene fra soverommene.

Lys og romslig stue med åpen kjøkkenløsning. I stuen er det god plass til sofagruppe, TV- møblement, spisebordsgruppe og kanskje et piano for den musikkinteresserte. Store vindusflater som gir god romfølelse og fint naturlig lys inn i oppholdsrommet. Fra stuen er det videre utgang til vestvendt og solrik terrasse.

Stor terrasse på ca. 11,2 kvm med svært gode solforhold og fint utsyn mot sameiets fellesarealer og nabolaget. Om sommeren har man sol fra ca. kl 13.00 og frem til den går ned på kvelden ca. kl 23.00. Det er god plass til sittegruppe, grill og spisebordsgruppe.

Åpen kjøkkenløsning med pen innredning fra Ikea i 2016 med glatte fronter og laminat benkeplate. Godt med skap- og benkeplass og praktisk utstikker fra kjøkken som avgrenser kjøkkenet mot stuen og samtidig gir ekstra benkeplass. Fin plass for både frokostplass og hjemmekontor. Integrerte hvitevarer består av induksjonskoketopp, komfyr med dampovnfunksjon, oppvaskmaskin og frys-/kjøleskap.

Pent flislagt bad med varme i gulv og downlights i tak, pusset opp i 2012 utført av Godt bad AS. Tidløs innredning og er utstyrt med dusjnisje, servant med underskap, speil, høyskap, opplegg for vaskesøyle og håndkletørker samt knagger.

Separat toalettrom med wc, servant med underskap. Varmtvannsberederen er plassert bak veggen ved luken.

Leiligheten har to gode soverom vendt mot den svale siden av blokka. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og nattbord. God oppbevaringsplass i stor garderobe med hvite profilerte dører. Soverom 2 har også fin størrelse, med plass til seng og pult. Rommet har også skyvedørsgarderobeskap.

Sameiet er veldrevet med et godt tilbud til beboerne:
- Godt utstyrt treningsrom
- Vaskeri/vaskerom
- Prepperom for ski
- Bilvaskeplasser med vannopplegg
- Sykkelbod og -reparasjonsplass
- Tennisbane
- Lekeplass
- Ballplass/skøytebane
- Barnehage med fortrinnsrett
- Sameiestue til leie for selskaper etc.
- Utleieleilighet som kan leies på døgnbasis av sameierne
- Sosiale grupper av variert art; vinklubb, kulturgruppe, yoga, trim etc.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming ved elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligblokken, datert 22.11.1982. Det foreligger også ferdigattest på oppføring av markiser, datert 22.04.2025 og på utskiftning av fire heiser, datert 28.09.2023. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser, med unntak av andel fellesgjeld.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 14 servitutter på sameiets eiendom.
Disse omhandler blant annet rett for Oslo lysverker til å ha stående og vedlikeholde en transformatorstasjon, adkomstrett over sameiets tomt for naboeiendom, rett til å vedlikeholde av vann- og avløpsrør over tomten, plikt til å opparbeide adkomstvei til tomten.

Servituttene som er tinglyst før 1968 er forsøkt innhentet, men ikke funnet i arkivene.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Grefsenkollveien 12 har en meget attraktiv beliggenhet i et rolig og veletablert boligområde, bestående hovedsakelig av villa- og blokkbebyggelse. Blokken ligger i skjæringspunktet mellom byen og marka og har en unik beliggenhet med kort vei til både mer sentrale strøk og flotte naturopplevelser.

Blokken er tegnet av den anerkjente arkitekten Harald Hille. Bygget består av fem blokker på 10 etasjer med gangbroer som knytter blokkene sammen, så du kan rusle i tøfler fra den ene enden til den andre. Komplekset ble reist på 70-tallet og sies å være et av Norges fremste eksempler på modernistisk arkitektur.

Det er gangavstand til viktige fasiliteter som offentlig kommunikasjon, matbutikker, marka og fotballbaner/friarealer. Også gangavstand til Grefsenplatået med blant annet grønnsakshandel, 7-eleven, take away sushirestaurant, Bella restaurant og frisør.

Sameiet har store parkmessige uteområder på egen tomt som er et yndet sted for sameierne i alle aldersgrupper. Ballspill eller annen lek er det god plass til, en kan sitte på en av de mange utebenkene og bare nyte stillheten eller ta en spasertur langs Kjells avenue som strekker seg langs forsiden av blokken. På vinteren er Wellabakken rett ved siden av sameiet en populær akebakke, i tillegg til at det lages skøytebane på forsiden av blokken.

Fra sameiet er det kort vei til offentlig kommunikasjon som raskt tar deg til mer sentrale deler av hovedstaden. Busser fra Grefsenkollveien og Kjelsåsveien, samt trikk fra Grefsenveien. Tog fra Kjelsås eller Grefsen stasjon og T-bane fra Storo eller Nydalen.

Ønsker du friluft og rekreasjon, er turmålene mange. Du kan ta turen til Grefsenkollen, besøke Teknisk Museum ved Kjelsås stasjon eller ta en sykkeltur rundt Maridalsvannet. Det er bademuligheter i Stilla, Brekkedammen og Trollvann. Om vinteren kan du spenne på deg skiene et par hundre meter fra boligen og ta en skitur i en av de mange løypene. Ønsker du andre vinteraktiviteter, kan du besøke slalåmbakken ved Oslo skisenter på Trollvann eller Linderudkollen med serveringsted, hoppbakker og lysløype med kunstsnøanlegg. 10 minutter å sykle til Torshov og 15 minutter til Grünerløkka. Grefsenkollen Restaurant er en fin spasertur, eller kort kjøretur og busstur unna. På Grefsenkollen arrangeres også OverOslo, som har blitt en meget populær festival de siste årene.

Sameiet har et svært godt tilbud til sine beboere med blant annet eget trimrom og tennisbane på baksiden av blokkene. Det er mulighet for å leie sameiestua til sosiale arrangementer, i tillegg til gjesteleilighet for beboernes overnattingsgjester (for tiden ikke tilgjengelig for leie). Det er felles smørebod og sykkelstasjon med verktøy for beboernes bruk. Se også www.grefsenterrassehus.no for mer informasjon om sameiet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til populære Grefsen skole (1. til 7. klasse) og Morellbakken skole (8. til 10. trinn). Læringsverkstedet Grefsen Terrasse naturbarnehage ligger i A-oppgangen i blokken, med fortrinnsrett for beboerne. Det er også barnehage i Grefsenkollveien 14/16, Grefsenlyst FUS barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 37 107 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og pent opparbeidet med store grønne områder, tennisbane, basketbane, lekeplass og interne gangveier med belysning.
Sameiet eier også tomten på baksiden av bygget, "baktomta", som er på 18.863 kvm. Denne tomten er delvis skrånende naturtomt mot Grefsenkollen.

Parkeringsplass nr. 204 under tak medfølger. Det er etablert ladepunkt for ladbart kjøretøy på parkeringsplassen.
Garasjeanlegget er låst om natten, beboere kan bruke kodebrikke til å låse seg inn. Det er heisadkomst fra garasjeplan til leilighetsplan.
Sameiet har også godt med gjesteparkering bak blokka.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Deler av sameiets tomt (18.863 kvm) ble i 2014 omregulert til bolig/barnehage. Sameiet eier denne tomten, som ligger i bakkant av blokk D og E, og den ble regulert til et boligprosjekt på 3 blokker med til sammen 77 leiligheter samt en barnehage. Se saksnr. 200705501 hos plan og bygningsetaten for mer informasjon.
Det ble på årsmøtet 2022 vedtatt at styret skal utrede mulighet for salg av tomten. Sameiet vil i årene fremover gjøre nye vurderinger om tomten skal selges.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 985,- pr. mnd. og inkluderer: Nedbetaling av markise-prosjektet, grunnpakke kabel-tv og internett, vedlikeholdsfond, felles bygningsforsikring m.m.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Fellesutgiftene fordeles som følger:
Markiser 130,-
Kabel-TV 439,-
Vedlikeholdsfond 361,-
Felleskostnader 5 055,-

I tillegg betales det kr 1 216,- hver måned i akonto strøm, slik at den samlede innbetalingen er kr 7.201,- pr. md. pt.

Nåværende eier har ikke kunnskap om årlig strømforbruk.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett, og er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2 174 578,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr 974,- pr 2026.

Andel formue er kr 0,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 260 177,- pr. 28.04.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 79 196 558,- pr. 28.04.2026 fordelt på to lån og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208244493
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,29%
Restsaldo 72 362 572,00
Innfrielsesdato: 30.04.2049
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Administrasjonsavtale: Nei

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208446517
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,29%
Restsaldo 6 833 986,00
Innfrielsesdato: 30.10.2049
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Administrasjonsavtale: Nei

6 700 000,00 Prisantydning
260 177,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 960 177,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

174 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
175 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
185 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 135 267,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 145 217,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jo Espen Bjerk

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet sameiet Grefsen Terrassehus, med sameiebrøk 1/413.
Sameiet består av 5 blokker og omfatter 360 leiligheter i 5 ulike størrelser, samt lokaler for barnehage, lokaler for omsorgsbygg, trimrom, sameiestue m.m.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 02333.

Sameiet har en veldig informativ hjemmeside; www.grefsenterrassehus.no
- Vaktmester som er ansatt på heltid.
- Trimrom som er modernisert
- Dugnad må påregnes.
- Det er tillatt å holde husdyr, såfremt dette ikke er til sjenanse for naboene.
- Sameiestue kan leies for sosiale arrangementer.
- 2-roms leilighet som kan leies ut til gjester(korttidsleie, med ikke tilgjengelig per dags dato).
- Sykkelservicestasjon. Stasjonen er utstyrt med oppheng for sykkel, ni av de vanligste verktøyene for sykkel, samt en solid sykkelpumpe med trykkmåler.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025: Nye markiser.
2021/2022: Betongrehabilitering.
2021: Rehabilitering av terrasse.
2021/2022: Nye heiser.
2020/2021: Nytt tak på blokken.
2019: Nytt callingsystem. Defigohome med videoløsning.
2018: Oppgradert lekeplass
2018: Fasadevask
2017: Oppgradering av sameiestua med blant annet HC-toalett og tilrettelagte dører
2017: Trefelling
2017: Rehabilitering av avløpsledninger til kommunal ledning med innvendig strømpe av PVC.
2016: Etablert el-uttak i garasjeanlegget. De som ønsker tilkobling av ladeuttak på sin plass betaler for denne etableringen.
2016: Oppussing av øst- og vestfasaden, inngangspartiene, korridorene og garasjeanlegget samt utskifting av vinduene i reposene.
- Fellesarealer er pusset opp og tepper i gangarealer skiftet.

Planlagte påkostninger:
- Utdrag fra Årsberetningen for 2022 der man forventet en økning av vedlikeholdskostnadene i årene som kom: Eventuell ny membran under parkanlegget, drenering på baksiden langs hele blokka, vedlikehold av ventilasjonsanlegg, rengjøring/maling av øst- og vestfasaden. På årsmøte i mai 2023 ble det vedtatt at inngang/utgang AB på baksida gjøres mer brukervennlig/funksjonell etter at de planlagte drensarbeidene er ferdigstilt. Dersom det blir aktuelt å grave ved inngang BC, gjøres tilsvarende tiltak her. Styret planlegger å utføre drenering på baksiden av blokka.

- Styret fikk også fullmakt på årsmøte i mai 2023 til å innhente pristilbud fra P-Service og eventuelt andre parkeringsselskap på skilting samt kontroll med parkeringsanlegget, og engasjerer selskapet med det beste tilbudet på skilting samt kontroll med sameiets parkeringsanlegg.
- På årsmøte ble det også vedtatt at styret gis fullmakt til å inngå avtale med eiendomsmegler, som får i oppdrag å forberede et eventuelt salg av baktomta. På årets sameiemøte ble det informert om at flere meglere hadde anbefalt å avvente salg til tidene ble bedre og det har ikke blitt inngått avtale pt.
- Det ble vedtatt rehabilitering av betongskader i parkeringsanlegget på årsmøtet 2020. PA Entreprenør forestod rehabiliteringen.
Sameiet har tatt opp lån i flere omganger og samtidig justere felleskostnader og fellesgjeld i forbindelse med betongrehabiliteringen og installering av nye heiser.
Sameiet har pt. ca 80 MNOK i lån og det kan forventes ytterligere opplåning. Iht. styre så vet man pt. ikke nøyaktig beløp, for gjenværende betaling til entreprenør og for markiseprosjektet.

Styret opplyser følgende i e-post datert 12.02.2026:
- Det skal installeres branndører til en kostnad på ca. kr 1 200 000,-. Det er foreløpig ikke bestemt om dette skal dekkes over drift, eller om det skal gjøres en egen kapitalinnkreving.

PA Entreprenør, som har stått for arbeidene med betongrehabiliteringen, har tatt ut stevning mot sameiet. Styret opplyser i e-post datert 08.01.2025:

Kort om kravene:
• PA Entreprenør fremmet opprinnelig et krav på kr 74,8 millioner, senere nedjustert til kr 72,9 millioner.
• Sameiet har akseptert krav på kr 61,6 millioner.
• Det omtvistede beløpet er dermed kr 11,3 millioner, hvorav ca. kr 10,7 millioner er det PA nå krever betalt i stevningen.
• Sameiet har allerede betalt kr 62,2 millioner for arbeidene.
Sameiets posisjon:
• Sameiet bestrider PAs krav og har fremmet motkrav.
• Opprinnelig motkrav: kr 6,1 millioner (bl.a. dagmulkt og mangler).
• Oppdatert varslet motkrav (oktober 2025): om lag kr 18,75 millioner, blant annet knyttet til reklamasjoner og lekkasjer i parkanlegget.
Hva skjer videre:
• Saken skal nå behandles i Oslo tingrett.
• Den er ennå ikke berammet.
• PA har signalisert at de er åpne for rettsmekling, som er forsøk på forlik før hovedforhandling. Det er dommeren som evt. beslutter om det skal foregå en rettsmekling.
• Det forventes at en evt. hovedforhandling vil vare 3–4 dager.
• Sameiets prosessfullmektig er Advokatfirmaet Glittertind AS.
Styret vil holde sameierne løpende orientert etter hvert som saken utvikler seg og vil innkalle til beboermøter i Sameiestua ved utvikling av vesentlig betydning.

Styret opplyser følgende i e-post datert 29.04.2026:
"Sameiet har per i dag ingen vedtatte eller konkret planlagte påkostninger som vil medføre økning i fellesutgifter eller etablering/økning av fellesgjeld. Det pågår for tiden en tvist som ennå ikke er endelig avklart. Utfallet av denne kan i prinsippet få økonomiske konsekvenser for sameiet, men det er per nå ikke mulig å si omfang, tidspunkt eller om det i det hele tatt vil få betydning for fellesutgifter eller fellesgjeld. Det foreligger derfor ingen beslutninger eller konkrete planer knyttet til dette. Utover dette pågår det løpende vurderinger av vedlikeholdsbehov, slik det gjør i alle sameier, men det finnes ingen vedtak eller planer som gir grunnlag for å opplyse om kommende kostnadsøkninger overfor ny eier."

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.
I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 70 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Stylingrådgivning kr 2.000,- 
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 570,-
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 30 686,-
Foto  kr 5 500,-
Innhenting av energiattest hos Ambita  kr 310,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0052/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2652

Sist oppdatert: 20. mai 2026 kl. 16:56