Stenfeltskogen 4

Stenfeltskogen 4, 1405 LANGHUS
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 123, bruksnummer 357, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 123, bruksnummer 371, ideell andel 1/160

Totalt bruksareal BRA: 211 kvm

BRA-i:
Underetasje 87 kvm: Entré, gang, bad, vaskerom, soverom, rom innredet som kontor, tre boder og hobbyrom.
1. etasje 94 kvm: Bad, tre soverom, stue/spisestue og kjøkken.

BRA-e:
Underetasje 30 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 50 kvm: Veranda.

Vegg mellom garasje og bolig er medregnet som en del av BRA-e-arealet. Enkelte rom i underetasjen var under renovering på befaringstidspunktet, og klassifisering av disse arealene er basert på skjønnsvurderinger vedrørende fremtidig bruk.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.11.2026 utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten enebolig oppført i 1980 med underetasje. Grunnmur er oppført av lettklinkerblokker, og det er støpt gulv mot grunn. Yttervegger er oppført i en kombinasjon av tre- og lettklinkerkonstruksjoner med utvendige fasader av murpuss og stående/liggende trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Valmtak i trekonstruksjoner tekket med takstein og forenklet undertak av duk fra byggeår. Renner og nedløp er i metall, og pipe har metalltopp og fotbeslag i bly. Vinduer og balkong-/verandadør har karmer av tre fra byggeår, og det er byttet glass i enkelte vinduer i 2016. Entrédør er utstyrt med sikkerhetslås. Fra stuen er det adkomst til veranda på ca. 50 m² oppført i lettklinker- og trekonstruksjoner, med rekkverk av tre og dekke av terrassebord. Skorstein er oppført som elementpipe fra byggeår, og det er montert peisovn i stue. Boligen har også en integrert garasje i lettklinkerkonstruksjoner med pussede fasader og flatt tak tekket med asfaltpapp under verandaen. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap er plassert i entré og inneholder en kombinasjon av automat- og skrusikringer fra byggeår. Det er observert spenningsførende deler ved kjøkken som ikke er berøringssikret, enkelte utilstrekkelig festede kabler, mangelfullt oppdatert kursfortegnelse og manglende samsvarserklæring for deler av anlegget. Sakkyndig anbefaler at det gjennomføres en utvidet kontroll av det elektriske anlegget ved kvalifisert elektrofaglig person.

Til informasjon: Boligen mangler godkjent slokkeutstyr og har ikke tilstrekkelig røykvarsling.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3):

Våtrom
- Bad i 1.etasje: Baderommet i 1. etasje har fått tilstandsgrad 3 som en helhetsvurdering. Se tilstandsrapport for utfyllende informasjon.
- Bad i u.etasje: Baderommet i underetasjen har fått tilstandsgrad 3 som en helhetsvurdering. Se tilstandsrapport for utfyllende vurdering av baderommet.
- Vaskerom: Vaskerommet har blitt helhetsvurdert til tilstandsgrad 3. Se tilstandsrapport for utfyllende informasjon.

Tekniske anlegg
- Innvendig stoppekran er funksjonstestet uten at det lykkes å stenge vannet.
- Varmtvannsberederen har nådd forventet levetid og det er observert aktiv lekkasje.

Loft
- Det observeres stedvis misfarging som tyder på fuktpåvirkning, samt stedvise hull og utettheter i undertaksplatene.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Åpning etter tidligere ildsted i underetasjen er ikke forskriftsmessig tettet.

Yttertak
- Undertaket har oppnådd en alder med usikker restfunksjon, og det vises til påviste utettheter og fuktmerker beskrevet under loft.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Kjøkkenet har fått tilstandsgrad 2 som en helhetsvurdering på bakgrunn av slitasje, alder og registrerte avvik. Se tilstandsrapport for utfyllende informasjon.

Tekniske anlegg
- Lufting for avløp på loft er sklidd fra hverandre.

Andre rom
- Det mangler gulvlister, noe laminat samt listverk rundt enkelte dører, og ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Rom under terreng
- Det er påvist salt- og kalkutslag på grunnmur og støpt gulv mot grunn, samt riss i veggflater. Etasjen er under oppussing/revet og ikke ferdigstilt, og undersøkte arbeider bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Loft
- Kontroll av diffusjonssperre: Det ble oppdaget utettheter i dampsperre ved gjennomføringer.
- Det registreres uisolerte ventilasjonsrør.

Yttervegger
- Stedvis slitasje på kledningens overflatebehandling og observert svertesopp på deler av kledningen.
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Stedvis avskalling av maling/murpuss og moderate riss i pusset overflate.
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Enkelte vinduer har mangelfull åpne- og lukkefunksjon samt begynnende overflateslitasje. Det er liten klaring mellom utvendig listverk og vannbord/beslag under vinduer, og entré- og verandadør har begynnende overflateslitasje.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Det er registrert mye mose på taket, og taktekkingen har nådd høy alder med slitasje og overflateskader.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Begynnende slitasje og elde på materialer i takutstikk.
- Takrenner og utvendige nedløp: Begynnende slitasje og elde, samt stedvise lekkasjer i takrennesystemet.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Begynnende slitasje på gjennomføringer og tettedetaljer.
- Skorsteiner (over tak): Slitasje og sprekkdannelser i murpuss på skorstein over tak.

Balkonger - Veranda
- Konstruksjon og fundamenter: Undersøkte deler av utførelsen bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Stedvis riss og sprekkdannelser samt avskalling av maling/murpuss på grunnmuren.

Drenering
- Drenering: Dreneringen har oppnådd en alder hvor funksjonen er usikker. Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmur, og takvann er ikke ledet tilstrekkelig vekk fra bygningen.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier usikker restfunksjon.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier usikker restfunksjon.

Andre byggverk - Integrert garasje
- Det er observert pussavskalling, moderate riss og horisontale sprekker på vegger som sannsynlig skyldes jordtrykk fra utsiden. Det er også riss og sprekkdannelser i grunnmur og støpt plate samt salt- og kalkutslag.
- Det gjøres oppmerksom på at garasjeport er defekt.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Balkonger - Veranda
- Tettesjikt er skjult og av den grunn ikke kontrollert.

Helse, miljø og sikkerhet
- Rekkverk og håndløper: Innvendig trapp har ikke håndløper på begge sider og mangler håndløper i deler av trappeløpet.
- Rekkverkshøyden på veranda er under 1,0 meter, og rekkverket er ikke tilstrekkelig festet.
- Utvendig trapp mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fallfare.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Selger opplyser at det i forrige eiers tid ble byttet vindusglass (uten rammer) i stue og kjøkken av faglært, men det foreligger ikke dokumentasjon på arbeidet. Videre opplyser selger at terrassen ble bygget på og gjort litt større av ufaglært i nåværende eiertid.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2024:
- Montering av varmepumpe plassert i trapp mellom etasjene

2016:
- Byttet glass i enkelte vinduer

Ifølge selgers egenerklæring:

2025:
- Ny og utvidet terrasse
- Lagt laminat gulv i enkelte rom

Frittliggende enebolig over to plan, oppført i 1980, med en innholdsrik planløsning og gode muligheter for å skape sitt eget drømmehjem. Boligen fremstår som et påbegynt oppussingsobjekt, hvor deler av underetasjen allerede er revet i forbindelse med oppussing. Her ligger det et stort potensial for deg som ønsker å videreutvikle boligen og sette ditt eget preg på både planløsning og standard.

Stue: Stuen har gjennomgått oppussing av overflater med nytt gulv og malte overflater. Det er god plass til innredning av ulike soner med spisestue og sofa med tilhørende møblement. Sentralt i rommet er det plassert en peisovn med glassdør, og på veggen ved trappen er det satt opp varmepumpe fra 2024. Store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys og skaper en luftig atmosfære. Fra stuen er det utgang til stor veranda på hele 50 kvm som ble satt opp i 2025. Dette gir gode muligheter for å etablere flere hyggelige soner for både avslapning og sosiale sammenkomster.

Kjøkken: Kjøkkenet har innredning fra byggeåret, med glatte fronter, laminert benkeplate og integrert platetopp. Her må det påregnes oppgradering.

Soverom: Boligen har totalt 4 soverom, derav tre av disse ligger i hovedetasjen og ett i underetasjen. Det ene soverommet er opprinnelig en spisestue som en del av kjøkkenet. De har satt opp lettvegger og tiltaket anses til å ikke være søknadspliktig.

Våtrom: Boligen har to bad, ett i hver etasje. Begge er fra byggeår og har behov for oppgradering og modernisering for å tilfredsstille dagens standard og krav til normal bruk. I tillegg har boligen et separat vaskerom, som er en praktisk løsning i hverdagen. Også her må det påregnes oppgraderinger.

Lagring: Det er flere rom som kan benyttes til oppbevaring. Blant annet er det tre boder i underetasjen, samt et hobbyrom og ett rom benyttet som kontor.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp ved elektrisitet kombinert med varmepumpe og vedfyring. Varmepumpe fra 2024 plassert i trapp mellom etasjene, og peisovn med glassdør i stue/spisestue. Varmekabler på bad i 1. etasje, bad i underetasje og vaskerom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 08.12.1980. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Husbrannslange må anskaffes
2. Avluftingen på soilen er ikke ferdig.
3. Oljebrenner + peis må kontrolleres av feiervesenet
4. Terrenget må planeres med fall fra veggene.
5. Husnummerskilt mangler.
6. Stigetrinn må monteres på taket.
Arbeidet må være utført innen: 6 mndr.

Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette. Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 18.06.1980. I 1. etasje er tidligere barkjøkken delt inn i kjøkken og soverom, slik at boligen i dag har fire soverom mot tre på tegningene. Siden rommet opprinnelig var godkjent for varig opphold er det normalt ikke søknadspliktig. I underetasjen er deler av hallen delt av til kontor. Rommet oppfyller ikke krav til lysinnslipp og er dermed ikke godkjent for varig opphold.

Verandaen er inntegnet på godkjente byggetegninger, men er senere blitt utvidet. Verandaer som er plassert mer enn 1 meter over terreng, er som hovedregel søknadspliktige. Det innebærer at den utvidede delen av verandaen ikke er godkjent av kommunen.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest. 

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ikke tinglyst noen servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen ligger i et attraktivt og familievennlig boligområde på Langhus, med bilfrie internveier som gir trygge omgivelser for barn. Her er det kort vei til både barnehager og skoler, noe som gjør hverdagen enkel og praktisk for barnefamilier.

Dagligvarehandelen kan gjøres hos blant annet Coop Extra på Langhus eller Kiwi Langhus gård. Ved Kiwi ligger blant annet vinmonopol, blomsterbutikk, treningssenter og frisør. For et større utvalg av butikker og servicetilbud ligger Ski sentrum kun ca. 8 minutters kjøretur unna. Her finner du Ski Storsenter med over 145 butikker og spisesteder, i tillegg til restauranter, caféer, bibliotek, kino, bowlinghall, kulturhus, offentlige tjenester og togstasjon.

Fra boligen er det ca. 300 meter til bussholdeplass med gode forbindelser til Ski og Kolbotn. Bussturen til Ski tar omtrent 8 minutter, og fra Ski stasjon tar Follobanen deg til Oslo S på kun 12 minutter. Det er også gangavstand til både Oppegård og Vevelstad stasjon, som begge har gode togforbindelser mot Oslo og Ski.

Langhus har et aktivt lokalmiljø med et bredt tilbud av fritidsaktiviteter for både barn og voksne. I nærområdet finner du lekeplasser, idrettsanlegg, idrettshaller, svømmehall, skøytebane og golfbane.

Området grenser til flotte friluftsområder i Nøstvedtmarka med turstier, lysløype og preparerte skiløyper like i nærheten. På Østre Greverud finner du en flott 18-hulls golfbane, lysløype, akebakker og et aktivt skimiljø med både skiskole og konkurranser. Det er også gangavstand til bade- og rekreasjonsområdet ved Tussetjern, mens populære utfartssteder som Breivoll, Ingierstrand og Hvervenbukta ligger en kort kjøretur unna. Fornøyelsesparken Tusenfryd ligger kun ca. 5 minutter fra boligen.

Med firefelts motorvei er det ca. 20 minutter til Oslo sentrum og rundt 50 minutter til Oslo lufthavn Gardermoen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det er flere barnehager i nærområdet. Sætreskogen, Hjertegryta og Smedsrud barnehage ligger alle med ca. 13 minutters gange fra boligen. Boligen sokner til Langhus barneskole, og for de eldre barna ligger Haugjordet ungdomsskole en kort kjøretur unna.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 827,6 kvm. Tomten er svakt skrånende i to nivåer og er opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning, grus og belegningsstein. Eiendommen har i tillegg en ideell andel (1/160) i realsameiet gnr. 123 bnr. 371.

Parkering på egen gårdsplass eller i integrert garasje. Det er montert el-billader foran garasjen som medfølger.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan 78, "FELT P2, LANGHUS", datert 01.12.1975, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen berøres av følgende hensynssone:
- Hensynssone H110: Nedslagsfelt drikkevann

Det er ingen reguleringsplaner under arbeid innenfor 500 meter fra eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr. 30 304,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20 000,- pr. år. / 17 000 kWh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 30 000,-.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 071 538,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

6 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

157 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
22 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
158 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
181 580,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 458 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 481 580,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vlora Muliqi og Valdrin Xharavina

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale. Dette anses som ett oppussingsobjekt, og det vil bli normalt rengjort. Det vil ikke bli gjennomført en formell utvask til overtagelse. Kjøper overtar ansvar for det.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt- tidligere kunde;   kr -15 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant  kr 563,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 3 300,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 35 973,00
Fotopakke ink. dronefoto  kr 7 000,00
Tilstandsrapport enebolig - Anticimex  kr 20 625,00

Oppdragsnummer 46-0134/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.26134

Sist oppdatert: 12. november 2026 kl. 20:16