Eyvind Alnæs vei 7

Eyvind Alnæs vei 7, 1605 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 208, bruksnummer 619, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 208, bruksnummer 616, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 246 kvm

BRA-i:
Kjeller 72 kvm: 2 boder, vaskekjeller, og fyrrom
1. etasje 105 kvm: Entré, bad, soverom, spisestue, kjøkken, og stue
Loftetasje 47 kvm: Gang, 2 soverom, toalettrom, og kott

BRA-e:
Kjeller 22 kvm: Tilliggende garasje

Åpent areal:
1. etasje 10 kvm: Sydvendt terrasse av betongkonstruksjoner
Loftetasje 2 kvm: Balkong

Loftetasje har 16 kvm ALH (ikke måleverdig areal)

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.08.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere informasjon om arealbruk.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig bygget i 1951. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av trebjelkelag, antatt støpt betong over garasje. Yttervegger oppført med trekonstruksjon av ukjent utførelse, utvendig kledd med stående kledning. Saltak takkonstruksjon med sperrer av tre, antatt tekket med takstein (ikke besiktiget) Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Veggkonstruksjon - Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen. Det er påvist omfattende skade i fasade. Kledningen er visuelt befart og stikktakninger er tatt sporadisk. Dagens krav til isolasjon og tetthet er strengere enn de kravene som gjaldt da denne bygningen ble oppført. Type/mengde isolasjon er ikke kjent, men antas å være oppført etter byggeårets normer og krav. Ytterveggene er visuelt befart uten inngrep i konstruksjonen. Det observeres generelt kuvinger og tørkesprekker i kledningsbord, dette er normalt med tanke på alder. Det er påregnelig med utskiftninger på sikt. Tilstandsgraden settes grunnet alder. Råteskadet trekledning må skiftes ut. Råteskader i bordkledningen vil fortsette å utvikle seg både i tilliggende bordkledning og til bakenforliggende veggkonstruksjon, dersom en ikke foretar tiltak. Kostnadsestimat: Over 300 000

Vinduer - 2 lags isolerglass. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Påregnelig med utskiftninger på sikt som følge av alder og nevnt avvik. De har oppnådd minste forventede brukstid, normal tid før utskifting av trevinduer er 20 - 60 år. Det må foretas lokal utbedring. Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Vinduer med råteskader må erstattes med nye. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må vinduer skiftes ut. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

Vindu i kjeller - Trevinduer med koblet glass. Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Vinduer med råteskader må erstattes med nye. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Balkong og terrasse - Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Konstruksjonene har omfattende skjevheter. Overgangen mellom balkong/terrasse og yttervegg er utett. Rekkverket sitter ikke tilstrekkelig festet i yttervegg. Det må foretas tiltak for å lukke avviket. De påviste skader må utbedres.
Tekkingen må skiftes/utbedres. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Balkongdør med 2-lags isolerglass. Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. Lokal utbedring/utskifting av fukt/råteskadet treverk. Døren(e) står foran utskiftning. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Utvendige trapper - Det er ikke montert rekkverk. Betongtrapp har mindre sprekker/skader .Det er fare for vannavsamling i bunn av trapp til kjeller. Påviste skader må utbedres. Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Det anbefales og overvåke dette jevnlig. Kostnadsestimat: under 10 000

Innvendige overflater- Det er stedvis påvist synlige skader på overflater. Det er påvist heksesot/støvkondens på overflater. Overflater må rengjøres, for å fjerne heksesot/støvkondens, årsak må og fjernes/elimineres. Overflater må utbedres eller skiftes. Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

Etasjeskille/gulv mot grunn -Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt gjennom stuerommet. Det er påregnelig med stedvis retningsavvik i eldre etasjeskillere av trebjelkelag. Det anmerkes at det ikke er gjort inngripen i konstruksjonen. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig
som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Det anses ikke være noen umiddelbare tiltak nødvendig, det vil være naturlig å gjøre opprettende tiltak ved oppussing av overflater.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

Pipe/ildsted - Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. Pipevanger er ikke synlige. Pipe/ildsted er begrenset kontrollert av takstmannen. Det anbefales på generelt grunnlag undersøkt av brann/feievesen. For å finne nøyaktig tilstand kreves det kamerainspeksjon. Det må foretas lokal utbedring. Pipevanger må gjøres tilgjengelig. Pipevanger er ikke synlige og pipeløpet er ikke inspisert. Det anbefales på generelt grunnlag kontroll av feiervesnet, inkludert kamerainspeksjon. TG 3 er satt fordi vesentlige deler av pipeløpet ikke er vurderbare. Kostnadsestimat: under 10 000

Rom under terreng - må sees i sammenheng med drenering - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller. Det er registrert avføring etter rotter rundt i kjeller. Det er usikkert om hvor stor rotteproblematikken er. Det anbefales og orientere seg med skadedyr
kjempere. Det må foretas tiltak for å redusere/begrense fuktgjennomtrenging inn i kjeller. Det bør utføres tiltak om hvor stort eller pågående rotteproblem. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000

Fuktsikring og drenering- Drenering/utv. fuktsikring fra byggeår. Grunnet skjult i byggegrunn er materialvalg ikke mulig å konstantere. Punktet må sees i sammenheng ‘Rom under terreng’
Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Dreneringen er utilstrekkelig og har idag begrenset effekt.
Drenering må skiftes. Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

Grunnmur og fundamentering - Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er registrert setningsskader/store riss/sprekker. Sprekker og hull i grunnmuren anbefales tettet, slik at det ikke kan komme inn skadedyr som rotter og mus. Påviste skader må utbedres. Lokal utbedring må utføres. Kostnadsestimat: 10 000-50 000

Forstøtningsmurer - Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav. Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres. Kostnadsestimat: Under 10 000

Terrengforhold - Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Det bør foretas terrengjusteringer. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000

Innvendig dør i kjeller - Enkelte av innvendige dører har betydelige skader. Døren lar seg ikke åpne eller lukke under befaring. Det anbefales og sette inn en mer egnet dør i kjeller.
Det er påregnelig med utskiftning av innvendige dør. Kostnadsestimat: Under 10 000

Bad 1 etasje- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

Vaskekjeller - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

Vannbåren varme- Radiatorer tilknyttet vannbåren varme- Det er påvist tegn på lekkasjer rundt rørkoblinger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme.
Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Kostnadsestimat: 10 000-50 000

Toalettrom loft - Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. Kostnadsestimat: Under 10 000

Elektrisk anlegg - Gammelt elanlegg fra byggeår- Det anbefales alltid utvidet kontroll da dette ligger utenfor takstmannens kompetanseområde. Dette punktet er såpass omfattende at det
bør alltids som et minimum innhente en EL kontroll fra det lokale EL-tilsyn. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Branntekniske forhold - Brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år. Kostnadsestimat: under 10 000

I tillegg er det gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på en rekke kontrollpunkter i boligen. Boligen har et stort etterslep av vedlikehold. Boligen trenger oppussing.
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Boligen er ikke tilført påkostninger i nyere tid og har et stort etterslep av vedlikehold. Utskiftninger og betydelige oppgraderinger må av den grunn påregnes. En rekke forhold er gitt tilstandsgrad 3, kort oppsummert under avsnitt "Byggemåte" og utfyllende beskrevet i tilstandsrapport.

Tross dagens tilstand har boligen for rett vedkommende et både stort og spennende potensial. Den eksisterende romløsningen er et godt utgangspunkt og har noe fleksibilitet knyttet til antall stuer og soverom. I første etasje utgjør stuen og spisestuen til sammen over 50 kvm., mens et tilknyttet rom på rundt 17 kvm. har bruksmulighet som enten ytterligere en stue eller et stort soverom.

I første etasje inngår foruten stuene også kjøkkenet med skap- og benkeinnredning som er av eldre årgang og brukspreget, men i stor grad funksjonell. Innredningen er likevel enkel sammenliknet med dagens standard og av den grunn naturlig gjenstand for utskiftning. Hvitevarer i form av komfyr og kjøleskap medfølger.

Boligens bad er modernisert i etter boligen ble oppført og utført med fliser på gulv og vegger. I gulvet er det også elektrisk varme. Rommet er likevel gitt TG 3 i sin helhet på bakgrunn av alder og manglende tettesjikt, hvilket innebærer at en helhetlig renovering av rommet må påregnes. Samme grad er for øvrig også gitt toalettrom som inngår i loftsetasjen samt vaskerom i kjeller.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, belegg, teppe, fliser og betong.
Innervegger: Tapet, panel, fliser og mur/betong.
Himlinger: Malte plater og stubbloft av tre.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte lyse fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Veggmontert ventilator (begrenset funksjonalitet).

Bad: Skapinnredning med profilerte lyse fronter. Helstøpt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Badekar og veggmontert to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av radiatorer og peis i stuen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger mangel fra feiervesenet datert 05.08.2025.
Manglene omfatter: Innekledd skorstein på 3 sider og det mangler brannherdig dør til fyrrom. Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1951

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dog foreligger det byggemeldte tegninger fra 1950 mottatt fra kommunen .Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Soverom i loftetasje er på byggemeldte tegninger oppført med benevnelse "rom". Betegnelsen "rom" har aldri vært en godkjent benevnelse av etter plan- og bygningsloven, så det er ikke mulig ut fra rommets benevnelse å si hva det er godkjent som. Takstmann har ikke opplyst om forskriftsmangler og avertert rommene som soverom. Megler har forsøkt å fått avklart dette hos kommunen uten hell. Kjøper overtar risikoen for at rommene kan brukes som soverom

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.
Eiendommen er tømt og rengjort og vil ikke bli ytterligere rengjort.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Eiendommen er en del av et veletablert boligområde ved Hassingen, like nord for sentrumskjernen av Fredrikstad. Nabolaget består hovedsakelig av villabebyggelse og oppleves som tilbaketrukket. Adkomstveien er sperret for gjennomkjøring med bil og har av den grunn et rolig miljø uten annet enn forbipasserende til fots eller på sykkel.

For barnefamilien vil det oppleves som et praktisk pluss i hverdagen at flere barnehager er lett tilgjengelig i nærområdet, og at Trara skole ligger innenfor om lag 10 minutters gange.

Etter ytterligere et fåtall minutters gange eller på sykkel befinner du deg midt i bykjernen. Sentrumsområdet har de seneste årene opplevd stor utvikling med et stadig bredere spekter av kulturtilbud og samlingssteder. Shoppingmuligheter finner du både langs byens revitaliserte gågate og i byens nye kjøpesenter Værstetorvet på Kråkerøy-siden. Hverdagslige innkjøp kan enkelt utføres i nærmiljøets store dagligvareforretninger på Wilbergjordet og Hassingen.

Med kun et fåtall meter å gå til nærmeste bussholdeplass er det enkelt å reise kollektivt i det daglige. Holdeplassene ved Glemmen VGS er stopp for blant annet buss som har meget hyppig avganger mellom sentrum og Sarpsborg, dagen gjennom. Samme sted stopper også buss til Sykehuset Østfold på Kalnes. Ekspressbusser til Oslo og Gardermoen kjører fra bussterminalen i byen. Til togstasjonen tar det få minutter å sykle.

Med utgangspunkt i Hassingen er det lett å benytte seg av den omfangsrike Fredrikstadmarka som er like velegnet for treningsøkter i hverdagen som for utflukter med familien i helgene. Her finnes en spennende bjørneløype for de yngste, lysløype og kilometervis av preparerte skispor når forholdene tillater vinterstid. Et vaffel-stopp på Skihytta er naturlig i sesong, og vil du øve teknikk kan du avlegge et besøk i markas nye skianlegg som har kunstsnø vinterstid og rulleski-bane ellers i året.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Trara skole (1-7 kl.) 365 elever, 21 klasser 0.7 km
Cicignon skole (1-10 kl.) 434 elever, 24 klasser 1.5 km
Trosvik skole (1-7 kl.) 507 elever, 27 klasser 1.9 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 180 elever, 6 klasser 1.6 km
Kvernhuset ungdomsskole (8-10 kl.) 484 elever, 30 klasser 2.9 km
Glemmen videregående skole 1250 elever 0.3 km
Hans Nielsen Hauge vgs

Barnehager:
Speiderfjellet barnehage (1-5 år) 32 barn 0.7 km
St.Hansfjellet barnehage (1-5 år) 27 barn 0.9 km
Wilbergjordet barnehage (0-5 år) 105 barn 1.2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 578 kvm. Eiendommen består av to bruksnummere hhv bnr. 616 (185 kvm) og bnr 619 (393 kvm.)
Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Det vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling. Kjøper overtar risiko for avviket.

Eiendommen har en tilliggende garasje i byggets kjeller.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan for Fredrikstad 2023-2035 datert 15.6.2023 avsatt til: Bebyggelse og anlegg med hensynssone Kulturmilø, Urban og Flomfare

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 8 912,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 18 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 22159.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 127 318,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 509 272,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

4 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

105 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
125 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 325 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tori Grete Pedersen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.  Egenerklæringen er fylt ut av verge iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,5% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 22.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 3 500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

 
Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken kr 260 pr stk
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning: kr 4 477,-
Tinglysing sikring: kr 545,-
Foto PBF - full pakke (dag/kveld/drone/interiørveiledning): kr 11 900,-
Rapport fra takstmann - enebolig opptil 250 kvm: kr 18 000,-

Oppdragsnummer 67-0227/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25227

Sist oppdatert: 19. september 2025 kl. 12:06