Østerkleiv 20

Østerkleiv 20, 4900 TVEDESTRAND
Kommunenummer 4213, gårdsnummer 74, bruksnummer 121, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 106 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Hovedetasje 57 kvm: Entré, bad, toalettrom, stue, kjøkken.
Loftsetasje 38 kvm: Trappegang, soverom 1, soverom 2, soverom 3, kott.

BRA-e:
Enebolig:
Kjeller 11 kvm: Bod / uinnredet kjeller.

Åpent areal:
Hovedetasje 18 kvm: Treterrasse. I tillegg er det hellelagt uteplass.

Forutsetningen for måleverdig høyde er minimum 190 cm. Deler av arealet under skråtakene i boligens loftsetasje er derfor ikke inkludert i arealberegningen. Vurderingen omfatter også deler av kjelleretasjen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.03.2026 utført av Takstmann Espen Martinsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i laftet tømmer og er fra ca. 1860. Eneboligen har halvannen innredet etasje og et uinnredet kjellerrom. Yttervegger har utvendige overflater av stående malt tømmermannskledning og liggende kledning. Grunnmuren er oppført i naturstein og betong, og etasjeskiller er bjelkelag i tre. I kjelleren er det betonggulv mot grunn. Taket er en plassbygget saltakskonstruksjon med oppløft, tekket med metallplater på hovedtaket og betongtakstein over den tilbygde baderomsdelen. Boligen har malte trevinduer med 2-lags glass, hvorav glassfeltene i hovedetasjen og loftsetasjen hovedsakelig er fra 2003. Hovedinngangsdør og kjellerdør er tofløyede tredører, mens terrassedører er i tre fra ulike perioder. Innvendige dører er speildører i tre. Det er en treterrasse på 18 m² ved hovedetasjen. Bygningen har en mursteinspipe med et nytt innvendig røykrør i stål, og en nyere peisovn ble installert i stuen i 2020.

Det elektriske anlegget har et tavleskap med automatsikringer plassert i et soverom i loftsetasjen. Det ble registrert en utildekket gjennomføring i skapskroget. Det foreligger tilsynsrapport fra Glitre Nett AS 01.08.24 og elkontroll januar 2020.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Utvendig
- Vinduer: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Kjellervindu kan være fra oppføringsperioden og vurderes som modent for utskiftning. Det mangler tettepakninger i tilknytning til koblede vinduer i bad og toalett. Vinduene har behov for utvendig vedlikehold av overflater.

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det ble registrert noe utstivheter i deler av gulvene. Skjevheter i gamle konstruksjoner kan være forårsaket av underdimensjonerte konstruksjoner (lang spennvidde), monteringsfeil, setninger eller konstruksjonsfeil. Målt høydeforskjell overstiger grenseverdiene i NS 3600. Det ble registrert boreganger etter stripet borebille i deler av konstruksjonen mot fukt / kondensutsatte deler av kjellerrommet. Videre ble det registrert påbegynte råteskader relatert til fuktvandring i bjelker, kondens og/eller utettheter fra rør.
- Kjeller / blindkjeller: Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Det er påvist skader på konstruksjoner i krypkjeller som er forårsaket av råte eller sopp. Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader. Det er mangler fuktsperre på bakken. Det er påvist synlig vann i krypkjeller eller synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller. Det ble registrert / målt skadelig høyt trefuktinnhold i deler av skillekonstruksjonen. Dette kan være forårsaket av fuktpåvirkning og kapillært oppsug fra den nordvestlige terrengsiden.

Hovedetasje Bad
- Generell: Rommet er bygget etter forskriftskrav før 1997 og gis dermed automatisk tilstandsgrad 3 basert på alder og forventet levetid. Direktoratet for Byggkvalitet (DiBK) har i sin veiledning av 26.9.2022 skrevet: Bygningsdeler på bad og vaskerom må i tillegg til å få tilstandsgrad opp mot kravene som gjaldt da de ble bygget, også kontrolleres mot dagens krav, på bakgrunn av at bruken av slike rom har endret seg vesentlig opp gjennom årene. Et baderom uten membran på gulv og del av vegg kan blant annet ikke brukes til dusjing direkte på gulv, men må ha dusjkabinett som fører dusjvannet direkte til sluket. Det vurderes ikke uvanlig at et eldre bad på dette grunnlagt kan få en høy tilstandsgrad, selv om det ikke er observert fukt eller svikt i bygningsdelene. Det ble registrert sprekk i bunn av flis, i dusjsonen. Videre ble det registrert motfall på gulv og manglende tett oppkant mellom gulv og vegg, utenfor dusjsonen.
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Den valgte konstruksjonsutforming gir økt fare for skader. Skillekonstruksjonen i vaskeromsdelen ligger mot blindkjeller hvor det er påvist utfordringer med kondens/fuktbelastning.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og undertak.
- Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Takrenner har punktvise lekkasjer.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. Nedre del av veggfoten står i nær / umiddelbar tilknytning til utvendig terreng og kjeller med kondensutfordringer, noe som medfører økt risiko for skader i skjulte deler av tømmerkonstruksjonen. Deler av kledningen er utsatt for direkte vannsprut/fuktpåvirkning fra kjellertrapp og terreng. Løst terskelbeslag under terrassedør medfører risiko for utvikling av fuktskader i bakenforliggende konstruksjon. Det mangler synlig musetetting i bunn av kledning.
- Takkonstruksjon/Loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen. Undertaket er misfarget. Tildekkede eller etterisolerte takkonstruksjoner fra den aktuelle tidsperioden med begrenset eller manglende utlufting er særlig utsatt for kondens/fuktproblematikk og betegnes som risikokonstruksjoner. Det ble registrert kondensmerker i undertakets innvendige side. Kondensproblematikk er forårsaket av dampholdig luft som ikke blir ventilert ut og forsterkes av utettheter i dampsperresjikt eller manglende dampsperresjikt. Slike symptomer må også sees i sammenheng med utilstrekkelig ventilering av oppholdsrommene i boligen. Deler av konstruksjonen ved pipegjennomføringen har skader, som kan være relatert til tidligere lekkasje. Det ble registrert boreganger etter treskadeinsekter i deler av konstruksjonen. Det er ikke påvist aktivitet på befaringstidspunktet.
- Dører: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Innadslående slagretning medfører økt risiko for fuktinntrengning ved terskel, i tilknytning til kjellerdøren. Det mangler utvendig terskelbeslag i tilknytning til enkelte dører.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse. Konstruksjonene har skjevheter. Terrassegulvet har vedlikeholdsbehov. Det ble registrert noe setninger / ujevnheter i den hellelagte opparbeidelsen. Begrenset vurderingsgrunnlag som følge av snødekte terrengflater.
- Utvendige trapper: Konstruksjonene har skjevheter. Det ble registrert noe setninger i tørrstablede trinn og algevekst på overflater.

Innvendig
- Overflater: Stedvis gulvknirk. Gulvknirk kan variere gjennom sesongene og med luftfuktigheten i omgivelsene og monteringsfeil i undergulvene. Stedvis tørkespalter i panel. Gjenstående arbeid med ferdigstillelse av enkelte overgangslister.
- Pipe og ildsted: Det er uvisst om nytt ildsted og rehabilitert pipeløp er innmeldt til kommunens brann/feiervesen.
- Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.

Hovedetasje Kjøkken
- Overflater og innredning: Enkelte ujusterte fronter, løst/ujevn gulvbelegg ved sokkel og løse veggfliser hovedsakelig ved komfyrområdet.

Hovedetasje Toalettrom
- Overflater og konstruksjon: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er påvist at vannrør som er utsatt for kulde har mangelfull isolering. Deler av røropplegget kan være utsatt for frostrisiko i den kalde årstiden og deler av røropplegget er eksponert for mekanisk påkjenning.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Avløpsrør som er utsatt for kulde, i tilknytning til krypromskonstruksjonen, har mangelfull isolering og kan være frostutsatt i den kalde årstiden.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull/begrenset ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Varmepumpe: Service foretatt i 2024, og ny service er bestilt 10.04.2026.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt.
- Grunnmur og fundamenter: Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Grunnmuren har sprekkdannelser. Det ble registrert løse fuger og fugesprekker.
- Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Terrengforholdene medfører påregnelig overvannsbelastning mot deler av kjelleren.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vann- og avløpsledninger.

Helse, miljø og sikkerhet:
Åpninger i rekkverk/trinn på innvendige og utvendige trapper er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Det er avvik i rømningsveier. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
På bad/vaskerom ble det i 2024 installert ny vask og armatur på toalettet. I tillegg ble det installert en muffe under sluket i dusjen for å utbedre svak strøm fra armaturet. På taket ble gesimsbord og snøfanger festet på nytt i 2025 etter en storm, og det ble ikke funnet fuktskader. I kjelleren er det fukt fra fjellet, men en avfukter er installert for å stabilisere fuktnivået. Det elektriske anlegget ble oppgradert med automatsikringer i 2020, og strømkapasiteten ble økt. Kontroller har avdekket og utbedret mindre feil som en løs ledning og en veggkontakt for nær sikringsskapet. I 2020 ble det installert ny peis, og i den forbindelse ble piperøret skiftet ut på grunn av en sprekk. Det ble også installert en varmepumpe.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:
2025:
- Gesimsbord og snøfanger festet på nytt (utført av Norgeshus Tvedestrand).
-Takrenne bak huset fornyet våren 2025.
2024:
- Ny vask og armatur installert på toalettrom (utført av Brødrene Vatne).
- Muffe installert under sluk i dusj (utført av Brødrene Vatne).
2022:
- Installert ny, miljøvennlig varmtvannsbereder.
2021:
- Huset ble nymalt utvendig.
2020:
- Installert ny, rentbrennende peisovn i stue.
- Installert luft-til-luft varmepumpe med mobilstyring.
- Piperør skiftet ut til stålrør.

2019:
- Kosmetisk oppussing av innvendige overflater.
- Elektrisk anlegg oppgradert, herunder nytt sikringsskap med automatsikringer og økt strømtilførsel.
- Stor markise over terrassen.
- Forebyggende tiltak mot fukt ved installering av avfukter i kjeller.

2017:
- Ny komfyr, induksjon Gram.

2015:
- Terrassen - Skiftet og forsterket bæringen under terrassen. Nytt rekkverk mot gaten og nabo mot sydvest.
- Alle utvendige metallrekkverk malt sort.
- Utvendig hagedør og vindu i hovedsoverom mot sydvest malt.

2008:
- Huset malt utvendig av "Byens Vaktmester". Smijernsrekkverk satt opp langs bergkanten (bak huset) og malt sort med metallmaling. Ny takrenne med to nedløp mot gaten.

2007:
- Sprengt fjell bak huset og lagt skiferheller på hele uteplassen mot nordvest. Malt og delvis "trukket om" alle tak innvendig i 1. etasje, utenom spisestue og entre.

2006:
- Ny tofløyet hagedør satt inn mot nordvest.
- Nye tregulv lagt i alle rom i 1. og 2. etasje (utenom spisestue og kjøkken i 1. etasje). Samtlige gulv ble samtidig avrettet og soverom malt.

2003:
- Utskifting av vinduer i hovedetasje og loftsetasje.

Tidligere eier innløste tomten, det er i dag selveiertomt. Det foreligger tegninger fra arkitekt som viser mulighetsbilde for bad i 2. etasje ved takoppløft. Byggmester Finn Pedersen hadde alt ansvar for utførelser av snekkerarbeid i huset frem til 2019. Etter at forrige eier overtok huset i 1975 ble det isolert i himling loft, ny panel utvendig vegg mot sydvest, innredning av nytt bad og kjøkken, oppretting av innvendige gulv m.m. I kjelleren hvor vannet alltid har rent (bygget på fjell) ned bergveggen i indre kjellerrom, har forrige eier fått kultet og støpt kjellergulv med sluk.

Enebolig oppført ca. 1860 i laftet tømmer over halvannen etasje med kjeller. Boligen har gjennomgått flere oppgraderinger, blant annet ble det elektriske anlegget oppgradert med automatsikringer i 2019/2020. I 2020 ble det installert ny peisovn med nytt innvendig røykrør, samt en luft-til-luft-varmepumpe. Varmtvannsberederen er fra 2022.

Kjøkken:
Innredning med over- og underskap med malte fronter. Utslagsvask i stål. Avsatt plass for komfyr, kjøleskap og oppvaskmaskin. Kjøkkenventilator med avkast ut. Det anbefales ettermontering av komfyrvakt og automatisk lekkasjestopper.

Bad:
Utstyrt med servant, dusjgarnityr og opplegg for vaskemaskin. Elektriske varmekabler i gulv. Rommet er bygget etter forskriftskrav fra før 1997 og har behov for omfattende oppgraderinger for å tilfredsstille dagens krav til våtrom.

Toalettrom:
Innredet med gulvmontert toalett og nyere servantinnredning. Rommet har naturlig avtrekk. For å møte dagens standard anbefales det å etablere mekanisk avtrekk og tilluftsventilering.

Overflater:
Gulvoverflater: Tregulv i stue og soverom. Gulvbelegg på kjøkken. Fliser på bad og toalettrom.
Vegger: Malte plater, tapet, malt trepanel og fliser.
Himling: Malte plater, malt trepanel og takessplater.

Lagring:
Boligen har lagringsplass i to kott i loftsetasjen i tillegg til et innebygget skap på et soverom, samt en bod i den uinnredede kjelleren. Kjelleren er utstyrt med en krypgrunnsavfukter som må benyttes aktivt.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Alle hvitevarer medfølger i handelen, dette inkluderer: Komfyr, oppvaskmaskin, kjøl/fryseskap og vaskemaskin.

I handelen følger det med en god del møbler og inventar. Det følger blant annet med spisestue m/stoler, utespisestuebord m/stoler, senger, grill, gardiner, tepper, dyner, puter, bordlamper, pult og diverse løsøre.

Følgende medfølger uansett ikke: Lysekrone over spisestue, prismelampe i gangen og en månelampe. Kjøkkenutstyr, personlige og/eller antikvariske gjenstander og flere bilder blant annet. Av møbler tar selger med seg bambus utemøblement, kurvstol og et avlastningsbord.

Nevnte møbler medfølger mot en enklere utvask til overtagelse.
Vi viser ellers til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming via elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Boligen har en luft-til-luft-varmepumpe fra 2020 og en nyere peisovn i stuen.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen i kommunens arkiver.

Boligen er oppført ca. 1860. Dette er før plan- og bygningsloven av 1965 trådte i kraft, og det er ikke uvanlig at eldre eiendommer mangler dokumentasjon fra byggeåret.

Det gjøres oppmerksom på at kommunen ikke lenger utsteder ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998. At ferdigattest mangler er derfor vanlig for eldre eiendommer. Dette innebærer ikke at ulovlige tiltak blir lovlige.

Kommunen har ikke registrert byggetegninger i sine arkiver, kun tegning av godkjent inngangsparti med bod. Det kan dermed ikke dokumenteres om innredning er lovlig/ikke lovlig slik det står i dag.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens bruk:
- Det er en treterrasse på eiendommen. Det er ikke funnet dokumentasjon i kommunens arkiver som viser at denne er omsøkt og godkjent. Oppføring av terrasse er normalt søknadspliktig.
- Loftsetasjen er innredet med tre soverom. Rømningsvei fra loftsetasjen tilfredsstiller ikke dagens krav.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Selger bærer risikoen for at kjøper kan få tinglyst skjøte uten andre heftelser enn de som det er avtalt at følger med i handelen. Gjennomføring av handelen er betinget av det ikke er tinglyst heftelser som ikke lar seg innfri/slette.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Selger har ikke bebodd eiendommen hele året, og har derfor mindre kunnskap om eiendommens tilstand i forbindelse med helårsbruk. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd oransje F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Megler har fylt ut en enkel energiattest. Det tas forbehold om mindre avvik i denne.

Eiendommen har en vakker sentrumsbeliggenhet i en av Tvedestrands eldste gater. Gaten starter ved havna og strekker seg oppover i terrenget. Sjarmerende og sørlandsidyllisk beliggenhet, kun noen meter fra havna og hovedgata i sentrum. Tvedestrand er en sørlandsperle av de sjeldne- et lite og rolig sentrum, likevel med rikelig å by på og en spennende historie. I sentrum er det blant annet nisjebutikker, restauranter, bokhandler, fantastisk sentrumshavn og koselige gater- alt i gangavstand fra eiendommen! Det er i tillegg badestrand ved Tjenna, hvor det badepark i sesong og utlån av kano/kajakk. I nærheten av sentrum er det fine skogsområder samt en fantastisk skjærgård. Enten man foretrekker tur i skogen, bade i ferskvann eller sjøen, er det nydelige turstier og strender i nærheten. Det er også flere fantastiske øyer og holmer som er tilgjengelig med båt/ferje, feks Furøya og Lyngør.

Like ovenfor sentrum finner man kjøpesenter og et bredt utvalg dagligvare. Det er både barnehage og skole i gangavstand, samt gode bussforbindelser og busstopp ca. 400 meter fra eiendommen. Her bor man altså sentralt til det meste!

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehage:
Lyngbakken barnehage (1-5 år): 0.8 km
Bronsbu barnehage (1-5 år): 1.2 km
Blåbærskogen naturbarnehage (0-5 år): 1.9 km

Skole:
Tvedestrand barneskole (1-7 kl.): 1.4 km
Lyngmyr skole (8-10 kl.): 0.9 km
Tvedestrand videregående skole: 1.6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 152,5 kvm. Tomten er opparbeidet i skrånende terreng med et hellelagt areal og treterrasse. I grunnkart mottatt fra kommunen er eiendommens tomtegrenser oppgitt som middels nøyaktig, det kan derfor være mindre avvik.

Gateparkering etter gjeldende bestemmelser. Det er mulighet for leie av kommunale p-plasser i nærområdet, eller av private. Dagens eier benytter parkering ved Solfjell.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til spesialområde for bevaring i henhold til reguleringsplan VERNEPLAN TVEDESTRAND (ID: 048), vedtatt 16.06.1992, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2017 - 2029 (ID: 143), vedtatt 07.02.2017. I planen er hele eiendommen på avsatt til boligbebyggelse (Nåværende).

Eiendommen berøres av hensynssone H570: Bevaring kulturmiljø. Den antikvariske verdifulle bebyggelsen skal søkes bevart, og områdets særpregede miljø videreføres. Ved reparasjon og annen istandsetting bør så lite som mulig av de gamle materialene skiftes ut. Bygningenes karakter m.h.t former, materialer, målestokk, proporsjoner, vindusinndeling, detaljer og annet, bør opprettholdes eller tilbakeføres til det opprinnelige. Yttervegger, tak, vinduer, dører og andre detaljer bør være tilsvarende eller tilpasses de originale. Det skal benyttes tradisjonelle materialer og byggeteknikker på byggverk av betydning for kulturmiljøet. Ny bebyggelse i området skal i størrelse og proporsjoner tilpasses den bevaringsverdige bebyggelsen i området. Nye uthus og garasjer skal ha en utforming og materialbruk som underordner seg hovedbebyggelsen. Terrengformasjoner, hagemurer og terrasser av betydning for kulturmiljøet skal bevares. Offentlige eller alminnelig brukte gangstier, trappeløp, snarveier, plasser m.v. skal bevares. Forhåndsuttalelse fra Aust-Agder fylkeskommune v/kulturminnevernsseksjonen skal innhentes før det gjøres vedtak om nye tiltak. Ny bebyggelse skal miljøtilpasses etter faglige kriterier.

Bygningen er SEFRAK-registrert. SEFRAK (Sekretariatet for registrering av faste kulturminner) er et landsomfattende register over eldre bygninger og andre kulturminner. Registreringen innebærer ikke automatisk vern, men kommunen skal vurdere kulturhistorisk verdi før eventuelle riveløyver gis. Endringer på bygningens eksteriør kan kreve godkjenning.

Eiendommen ligger innenfor et område definert som nasjonalt viktig kulturmiljø (Tvedestrand Sentrum, M-KULA). Dette er et kunnskapsgrunnlag fra Riksantikvaren som skal sikre at nasjonale kulturmiljøinteresser blir ivaretatt i kommunal planlegging. Statusen medfører ikke et formelt vern, men gir sterke føringer for arealforvaltningen i området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter inkluderer vann og avløp.

Gebyrer for 2026:
- Vann: kr 5 322,-
- Avløp: kr 7 827,-
- Eiendomsskatt: kr 5 248,-

Totalt: kr 18 397,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 13000 kWh pr. år, med en kostnad på ca. kr 9 000,-.
Kr 807,- per måned for bredbånd via Telia og kr 8 500,- per år for bygningsforsikring hos Fremtind.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

2 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

62 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
83 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 583 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kari Nordby

Etter nærmere avtale, gjerne august.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,00% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon kr 50.000,-
Tilrettelegging fra kr 9.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.900,-
Visninger pr stk/overtagelse: kr 900,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg: Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnbok, innhenting av offentlig opplysninger Tvedestrand kommune og tinglysning sikring. Megler kan kreve dekning for følgende andre utgifter: boligselgerforsikring, foto og tilstandsrapport.

Oppdragsnummer 47-0153/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.25153

Sist oppdatert: 15. april 2026 kl. 15:36