Rødbergveien 5B

Rødbergveien 5B, 0591 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 87, bruksnummer 8, ideell andel 1/1
Andelsnummer 219, Borettslaget Årvoll Øst, organisasjonsnummer 950011904

Totalt bruksareal BRA: 85 kvm

BRA-i:
2. etasje 66 kvm: Entré, bad, to soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
2. etasje 4 kvm: Kjellerbod.
2. etasje 7 kvm: Loftsbod.

BRA-b:
2. etasje 8 kvm: Innglasset balkong.

I tillegg disponerer boligen 2 boder. 1 på loft og 1 i kjeller.
Boder er fellesarealer som styret i borettslaget fordeler og kan omdisponere.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 07.08.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligbygg over 4 etasjer, samt loft og kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere av betongkonstruksjoner. Yttervegger utvendig forblendet med teglstein. Saltakkonstruksjon tekket med takstein(taket er ikke besiktiget). Leiligheten har glatt entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35db, samt kikkehull. Vinduer og balkongdør med karmer av tre/aluminium og to-lags/tre-lags glass fra 2014.
Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann og oppvarming. Sentralvarme til radiatorer.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
I tilstandsrapporten er det gitt tilstandsgrad 1 på 68 % av bygningsdelene, tilstandsgrad 2 på 26 % av bygningsdelene og tilstandsgrad ikke undersøkt på 6 % av bygningsdelene.

TG2:

Våtrom - Bad:

- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak bør iverksettes ved behov.
- Overflater gulv: Elastiske flisfuger mellom gulv og vegg har stedvis manglende vedheft. Fuger bør fornyes.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.

Kjøkken:

- Innredning: Kjøkkeninnredningen bærer preg av alder/slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Øvrige rom:

- Overflater gulv: Det registreres stedvis riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Tekniske anlegg, VVS anlegg:

- Vannbåren varme: Eldre anlegg/element uten påviste skader/lekkasjer. TG2 er valgt på grunn av alder og tilstand. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjoner/utskiftning. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Elektrisk anlegg:

- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999. Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Balkong:

- Utkragede eller understøttende konstruksjoner: Rekkverkhøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggeteknisk forskrift. Tiltak anbefales.

Se utfyllende tekst i rapporten.

Her bor du sentralt med nærhet til marka.
Kun få minutters gange til marka, med varierte og flotte turstier, sykkelstier og lysløyper, samt Grefsenkleiva alpinanlegg.
Dette er en sjarmerende leilighet du kan flytte rett inn i!

ENTRÉ/GANG:
Romslig entré med plass til både sko- og yttertøy.

KJØKKEN:
Hyggelig kjøkken med innredningen er fra byggeår. Innredning med glatte fronter. Benkeplate av tre. Oppvaskkum med ett-greps kjøkkenarmatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Frittstående komfyr. Oppvaskmaskin under kjøkkenbenk. Frittstående kjøleskap med fryser. Vegghengt ventilator med kullfilter. Vannrør av synlige forkrommede rør. Synlige avløpsrør av plast. Automatisk vannstopper med fuktsensor.

STUE:
Romslig stue med god plass til både sofagruppe og spisebord. Rikelig med vindusflater sørger for godt, naturlig lys og gir rommet en god atmosfære.

SOVEROM I + II:
Leiligheten har to romslig soverom. Soverom 1 med god plass til dobbeltseng og nattbord. Soverom 2 er fint til barnerommet, gjesterommet eller hjemmekontoret.

BAD/WC:
Bad fra 2010 ifølge opplysninger fra eier. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Nedsenket himling med downlights. Malte flater i himling. Vegghengt servantinnredning med dører. Speil med overlys. Dusjhjørne med dører. Vegghengt dusjarmatur. Vegghengt toalett. Vannrør av typen rør-i-rør og synlige forkrommede rør. Synlige avløpsrør av plast. Naturlig avtrekksventil i himling. Opplegg for vaskemaskin.
Fordelerstokk for rør-i-rør plassert i luke ved siden av toalett.

OVERFLATER:

Gulv: Gulvflater belagt med parkett og laminat. Flislagt gulv med gulvvarme på bad.
Vegger: Flislagte vegger på bad. Ellers er det vegg- og himlingsflater i malte/tapetserte flater og delvis belagt med panel.

DIV:

- Sikringsskap m/automatsikringer.
- Det medfølger loftsbod og kjellerbod.
- Forkjøpsrett er forhåndsutlyst
- Felles sykkelbod

Oppvarming med vannbåren varme til radiatorer tilknyttet felles varmesentral. Elektrisk gulvvarme i bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 30.11.1956, ferdigattest på rehabilitering av våtrom datert 05.07.2010 og ferdigattest på rehabilitering av fasade datert 21.09.2015. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendommen. De omhandler blant annet bestemmelse om vei, bestemmelse om trafostasjon/kiosk og rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte servitutter

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Rett ved finner du inngangsporten til idylliske Lillomarka. Både varierte sykkelstier, koselige turstier, grusveier, Grefsenkleiva alpinanlegg og fantastiske skiløyper/lysløyper starter her. Alpinanlegget har bakker for både store og små. Hyppig preparering og lite folk i bakken, gir ofte nydelige skiforhold og til og med mulighet for pudderkjøring på de beste vinterdagene!
Trollvann og Linderudkollen med badevann og hoppbakke.
Linderudkollen med ny stadion. Her kan du nyte ferske langrennsløyper og snøkanonene sikrer utvidet sesong.
Grefsenkollen restaurant med dens unike og fantastiske utsikt og hyggelige atmosfære.

Nærmeste nabo er Årvoll Gård, som har kulturelle arrangement og aktiviteter for store og små. Gården har hester og høner.

Kort gange til nærsenter (Årvoll senter og Tonsenhagen) med matbutikker, apotek, frisør, koselig kafé og klesbutikk. Det er også kort vei til Evo treningssenter, rett ovenfor Årvoll senter.
Kort vei til offentlig kommunikasjon (buss), badedam, skoler og barnehager i området.
Kort kjøreavstand til Linderud senter og Storo senter.

Meget effektivt og godt kollektivtilbud, med bl.a. 25, 26 og 31 bussen fra Stig holdeplass (1 minutts gange unna leiligheten). Sistnevnte går døgnet rundt. Ca. 5 minutters gange unna ligger Bjerke, hvor du kan hoppe på ekspressbussene til sentrum eller flybussen til Gardermoen.

For deg som ønsker å bo sentralt med kort vei til det hverdagen krever, men samtidig i rolige og idylliske omgivelser!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Årvoll skole (1- 10 kl.).
Det er flere gode barnehager i området, blant annet:
Kilden barnehage (1-6 år) 5 min (ny i 2018)
Skauen barnehage (1-6 år) 6 min
Sletta barnehage (1-6 år) 4 min
Årvollskogen barnehage (10 mnd-6 år) 9 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 29 456 kvm som tilhører borettslaget bestående av diverse beplantning og asfalterte internveier.

Borettslaget Årvoll Øst har 164 parkeringsplasser for utleie til beboere i borettslaget. Hver andel har kun lov til å leie en parkeringsplass. Prisen er kr 1.800,- pr år og faktureres månedlig.
P-plassene følger ikke leilighetene. Ventelisteordning administreres av styret, søknad finnes på borettslagets nettside.

Lading av EL-bil:
Det er etablert 8 ladeplasser for elbil.
For å lade må du etablere en bruker-id hos Lade i Norge - ladeinorge.no.
Når du er lagt til som bruker, kan du starte lading enten med sms (se ladepunkt) eller eget RFID-kort. Prisen er kr 3/kWh.
Retningslinjer for bruk av ladetorg:
Kun beboere i Årvoll øst borettslag kan benytte ladetorget.
Kun biler som står til lading kan stå parkert ved ladepunktene.
Maksimal lade-/parkeringstid er 16 timer.

Ellers er det gateparkering etter gjeldende bestemmelser for området.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

I februar 2010 sa bystyret ja til trikk fra Sinsenkrysset, via Årvollveien og Rødbergveien, til Tonsenhagen/Linderud. Konsekvensutredelsen foreligger og reguleringsplanen er klar til offentlig høring og politisk behandling (saksnr. 201004818). Trikk til Tonsenhagen er en av 13 foreslåtte strekninger iht. rapport "Videreutvikling av trikkenettet i Oslo" utarbeidet av Multiconsult på vegne av Ruter datert 22.05.2020. Tonsenhagen en av strekningene de anbefaler å arbeide videre med trikk som hovedalternativ.

Oslo kommune v/ Vann- og avløpsetaten har varslet oppstart av planarbeid for nye vannanlegg i bydelene Alna, Bjerke, Nordre Aker og Sagene. Formålet er å føre rent vann i tunnel fra Sagene til Disen og videre østover, via Bjerke og Risløkka, til Trosterud, og i en tunnel fra vannbehandlingsanlegget på Oset (Kjelsås) til Disen. Rødbergveien ligger innenfor planområdet. Planlagt oppstart er foreløpig satt til 2022, med ferdigstillelse 2028. For mer informasjon se https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/ny-vannforsyning-stamnett/.

Felleskostnadene er kr 6 240,- pr. mnd. og inkluderer: varmtvann, fyring, kabel-tv/bredbånd, betjening av fellesgjeld, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter samt øvrige driftskostnader.
Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig.

Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader 3.941,-

Renter IN-lån: 580
Avdrag IN-lån: 506
Renter IN-lån 2: 750
Avdrag IN-lån 2: 463

Borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av hele eller deler av fellesgjelden. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 2.088,-. Det er anledning til å nedbetale på lånet den 15. mars og 15. september, forutsatt flytende rente. Usbl må kontaktes senest to uker før nedbetaling.

I selgers husstand har det bodd 1 person og det opplyses om at strømforbruket har vært ca 3.500 kwh pr år, + nettleie.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og bredbånd, og grunnpakken er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 181 180,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 724 718,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 12 950,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 301 662,- pr. 24.04.2025.

Total fellesgjeld for boligselskapet er 70 951 245,- pr. 24.94.25 og lånevilkårene er:

Lån 1:
12116568592, DNB Boligkreditt AS v/DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 11.08.2025: 5.29% pa.
Antall terminer til innfrielse: 58.996168
Andel av saldo: 131 711,-
Første termin/første avdrag: 30.12.2015 (siste termin 29.02.2040)

Lån 2:
Lånenummer: 12127266822, DNB Boligkreditt AS v/DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 11.08.2025: 5.29% pa.
Antall terminer til innfrielse: 74
Andel av saldo: 169 952
Første termin/første avdrag: 30.12.2014 ( siste termin 30.12.2043 )

IN-ordning: Det er anledning til å nedbetale på lånene den 15. mars og 15. september, forutsatt flytende rente. Usbl må kontaktes senest
to uker før nedbetaling

Borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld. Hele fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 2088,-

4 980 000,00 Prisantydning
301 662,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 281 662,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 300 914,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Øystein Skauli

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Årvoll Øst.
Borettslaget består av 234 leiligheter og 7 næringsseksjoner.
Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl, tlf. 22 98 38 00.
Forsikret i: If Skadeforsikring NUF Polisenr: SP586930.
Dugnad må påregnes.
Husdyrhold er tillatt så langt dette ikke er til sjenanse for andre beboere. Det er båndtvang på borettslagets område hele året. For øvrig vises det husordensreglene.

Foretatt påkostninger de senere år:
- HMS-arbeid. Utskiftning av hovedledning i regi av vann- og avløpsetaten i Oslo kommune. Befaring på varmeanlegget sammen med USBL prosjekt for å få oversikt over mulige områder det kan oppstå lekkasjer framover, borettslaget hadde en lekkasje mellom Rødbergveien 5 og 11 som det tok litt tid å finne under søk. Skifte ut all belysning til led armatur. En vaskemaskin skiftet ut. 3 radiatorer byttet ut. Utført i 2023.
- 2 nye lekeplasser i borettslaget.
- Innføring av nytt låssystem på inngangsdørene i alle oppganger.
- Opparbeidet 8 ladepunkter for elbil.
- Utskifting av ringetablåene.
- Fasaden og vinduer ble skiftet ut, samt drenering tatt i 2015.
- Sikringsskapene er oppgradert i borettslaget med 40 amp. hovedsikring på vippebrytere.
- Nytt calling-anlegg 2015.
- Oppgangene pusset opp i 2012.
- Samtlige bunnledninger skiftet i 2011.
- Totalrehabilitering av baderom i samtlige leiligheter i 2010.

Planlagte påkostninger:
Iht. styreleder i vår er det ingen planer i borettslaget pt.
Årsmøte ble avholdt 9 mars i år, hvor årsregnskapet ble godkjent, ellers ingen avstemminger.

Styreleder opplyser videre at det interne varmeanlegget vil kreve en større utskiftning på sikt, det samme gjelder takene - det er snakk om minst 10-15 år iht. styreleder. Styret har ikke startet prosessen med å innhente tilbud og har ikke oversikt over hva prosjektet vil koste eller hvordan dette skal finansieres p.t. På sikt kan dette medføre økning i felleskostnader og fellesgjeld.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst og det er meldt interesse.

Borettslaget er tilknyttet Klare Finans AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,8% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 15.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Oppdragsnummer 39-0150/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.25150

Sist oppdatert: 17. august 2025 kl. 14:07