Rosenkrantz' gate 34D

Rosenkrantz' gate 34D, 4010 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 56, bruksnummer 1612, seksjonsnummer 6, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 55 kvm

BRA-i:
2. etasje 46 kvm: Gang/entré, bad, soverom og stue/kjøkken.
Loftsetasje 5 kvm: Uinnredet kaldtloft.

BRA-e:
Underetasje 4 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 6 kvm: Balkong.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 6 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 5 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 1 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.10.2026 utført av Anticimex AS v/Alexander Ravndal. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1989. Bygget er oppført med carporter i nederste etasje. Grunnmur er av betong. Yttervegger og etasjeskillere er i trekonstruksjoner, og utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Yttertaket har saltakskonstruksjon i tre med uinnredet kaldtloft, tekket med takstein fra byggeår. Renner og nedløp er i metall og plast. Vinduer, entrédør og balkongdør har karmer i tre fra byggeår. Adkomst til boligen skjer via felles trappeoppgang. Fra stuen er det utgang til balkong på 6 m² i trekonstruksjoner med trerekkverk. Boligen har elementpipe fra byggeår. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap er plassert i gang/entré. Det er registrert at kursfortegnelsen ikke er oppdatert etter utførte arbeider, og det er observert enkelte kabler/stikkontakter som ikke er tilstrekkelig festet på loftet. Bygningssakkyndig anbefaler en utvidet el-kontroll utført av kvalifisert elektrofaglig person.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Helhetsvurdering: Vindu er plassert i våtsonen. Det observeres riss/sprekk i enkelte veggfliser, og det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Det er usikkert om rørgjennomføringene i våtsoner er tilstrekkelig tettet mot vann og vanndamp. Grunnet plassering av badekar er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket, og sluk under badekar er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.

Sjablongmessig prisanslag Kr 100 000 - 300 000

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Vannrør: Se punkt om vannrør under tekniske anlegg.
- Ventilator: Kjøkkenventilator benytter kullfilter (ikke eget utkast).

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: Berederens alder tilsier usikker fremtidig funksjon, og varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.

Andre rom
- Overflate gulv: Det registreres stedvis knirk i gulvet.

Loft
- Inspeksjonsmulighet: Mye lagrede gjenstander på befaringstidspunktet begrenser inspeksjonsmuligheten, og deler av kaldtloftet er derfor ikke undersøkt.
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Det registreres åpninger rundt rørgjennomføring i undertaket og fuktmerker i gradrennen.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Sotluke har ingen underliggende eller sideliggende ubrennbar plate, og det observeres kalkutslag på skorsteinen.

Andre forhold
- Innredning forhold.: Det opplyses at det kan forekomme høy fuktighet i boden.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduer har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Ytterdørene har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker, og det er observert skader på tettelister/pakninger.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taket er inspisert fra bakkeplan. Taktekkingen har høy alder, betydelig slitasje og punktvise skader. Undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker, og takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.

Balkonger
- Membraner og vanntett sjikt: Det ble observert skader på tettesjiktet og utglidning av takfotbeslaget.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist i boenheten, og fullverdig kontroll forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er montert ny baderomsinnredning (speil, skap, servant/vask) samt byttet dusjhode og blandebatteri sommeren 2026 av ufaglært. Det ble også byttet ventiler i stue og baderomsventil sommeren 2026 av ufaglært. Ny stikkontakt på kjøkken ble montert sommeren 2026 av faglært elektriker (Rogaland elektro). Sameiet gjennomførte takrens og fasaderens sommeren 2026. Det opplyses videre at det tidligere har vært en vannlekkasje fra varmtvannsbereder ned til underliggende leilighet, hvor både bereder og berørte gulv/tak ble reparert. Som følge av fukt i bod har jordfeilbryter tidligere slått ut flere ganger; strøm til boden er derfor koblet ut.

Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøres gjeldende som mangel, noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Rosenkrantz gate 34, er en lettstelt og fin selveierleilighet i toppetasjen av et bygg, bestående av 8 enheter. Leiligheten har åpen stue og kjøkkenløsning, godt med vindusflater og egen vestvendt balkong med nytt terrassedekke i 2023. Leiligheten disponerer i tillegg en fast parkeringsplass i carport.
Meget sentral beliggenhet på Våland, kun en kort gange fra Stavanger sentrum.

3. etg:
Entré med plass til å henge av yttertøy.

Lys og åpen stue/kjøkkenløsning med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. Det er parkett på gulv og malte veggflater. Det er plass til både sofagruppe og spisebord i stue. Utgang til vestvendt og solrik balkong med overbygg.

Kjøkken er i åpen løsning mot stue. Det er godt med oppbevaringsmuligheter i over - og underskapene, samt gode arbeidsflater på benkeplaten. Hvitevarer som oppvaskmaskin, kjøleskap med frys, komfyr og koketopp medfølger. Det er liten spiseplass ved benk på kjøkken. Stort vindu på kjøkken gir ekstra godt med lys.

Soverom er av god størrelse med plass til stor seng og nattbord. Det er parkett på gulv, malte veggflater. Romslig garderobeskap med god oppbevaringsplass på rommet.
Fra soverom er det direkte tilgang til bad.

Helfliset bad av god størrelse og med inngang både fra entré og soverom. Helfliset med varme i gulv, badekar, servant med underskap og stort speil på vegg med skap. Toalett, opplegg for vaskemaskin og plass til tørketrommel om ønskelig.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hvitevarer som oppvaskmaskin, kjøleskap med frys, komfyr og koketopp medfølger.

Elektrisitet. Panelovner og gulvvarme, herunder gulvvarme på bad.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1989. Midlertidig brukstillatelse ble gitt 18.01.1989. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Tomt må planeres med fall fra huset.
2. Platon må festes til grunnmur med list.
3. B-30 dører, se tegning med krav.
4. Krav til bod (se byggeforskriftenes kap. 41.52).
5. Diverse utvendig belistning (beslag over vindu)
6. Etterisolering på loft.
7. Utvendig rekkverk må festes.
8. Krav til dører (byggeforskriftenes kap. 43:22).
9. Håndlister på alle trapper.
10. Rekkverk på utvendige trapper må utbedres.
11. Åpninger mellom trinn (se byggeforskriftenes kap. 44:31).
12. Diverse utbedring av taktekking.
13. Lufting av kledt loft og mellom sperr.
14. Før innflytting skal røkvarslere være montert.
15. Attest fra byingeniøren.
Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det foreligger i tillegg et pålegg fra Stavanger kommune datert 27.09.1989 vedrørende nedbøyning på laminerte tredragere i tak over balkong, hvor bygningssjefen påla tiltakshaver enten å forsterke dragerne, montere ekstra søyler under dragerne, eller overføre belastning fra sperrene til yttervegg ved balkong. Det foreligger ikke dokumentasjon i mottatte sakspapirer på at pålegget er fulgt opp eller formelt kvittert ut av kommunen. Dette kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger byggetegninger stemplet mottatt av kommunen 14.06.1988 og seksjoneringstegninger stemplet 19.12.1988. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknummer: 25471
Tinglysningsdato: 30.12.1988
Omhandler: Panterett uten opptrinnsrett stort kr 20 000 til sameiet til sikkerhet for forpliktelser overfor sameiet, med prioritet etter eventuelle lån fra bank eller andre kredittinstitusjoner som den enkelte eier lar tinglyse på eiendommen.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

Dagboknummer: 25471
Tinglysningsdato: 30.12.1988
Servitutten omhandler: Bestemmelse om bruks- og disposisjonsrett. Hver leilighet har eksklusiv bruksrett til carport og bod.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

* Egen fast parkeringsplass i carport
* Utvendig bod ved parkeringsplass
* Sameie med 8 enheter,
* Tillatt med dyrehold ( en hund eller en katt ) så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere
* Tillatt med gass eller elektrisk grill på balkongen

Leiligheten har en sentral beliggenhet på Våland i Stavanger, omgitt av klassisk trehusbebyggelse og etablerte gateløp. Her bor du i et rolig boligstrøk like sørvest for bykjernen, skjermet fra sentrumstrafikken, men med nærhet til byens mange tilbud. Fra boligen er det en kort spasertur ned til Stavanger sentrum med sitt rike utvalg av forretninger, spisesteder, kaféer og kulturopplevelser.

Hverdagen er praktisk med flere servicetilbud like ved. Dagligvarehandelen kan gjøres hos Coop Prix eller Coop Extra, som begge ligger en kort gåtur fra leiligheten. Kjøpesentre som Herbarium og Arkaden Torgterrassen nås også raskt til fots, og byr på et bredt utvalg av butikker, apotek og vinmonopol. Kollektivtilbudet i området er godt, med hyppige bussavganger fra Kannik og kort gangavstand ned til Stavanger stasjon med togforbindelser. Med bil tar turen til Stavanger lufthavn, Sola i underkant av tjue minutter.

Nærområdet byr på fine tur- og rekreasjonsmuligheter året rundt. Like i nærheten ligger Vålandstårnet og de tilliggende friområdene, som er et populært turmål med utsikt over byen og fjorden. En kort spasertur unna finner du Mosvatnet med en 3,2 kilometer lang, lyssatt tursti, rikt fugleliv, Stavanger kunstmuseum og svømmeanlegget Gamlingen med oppvarmet utendørsbasseng. For trening og idrett finnes treningssentre ved Kannik og Herbarium, samt kunstgressbane på Kiellandsmyra.

For barnefamilier er nabolaget godt tilrettelagt. Både Våland skole, Kannik ungdomsskole og flere videregående skoler ligger innenfor kort gangavstand. I tillegg finnes et godt utvalg av barnehager i nærområdet, deriblant Vålandshaugen og Bokkaskogen barnehage.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil være visning skilt utenfor bygget under offisielle visninger.

Skoler:
- Våland skole 0.3 km.
- Storhaug skole 1.2 km.
- Kampen skole 1.4 km.
- Kannik skole 0.6 km.
- St. Svithun skole 0.8 km.
- St. Olav videregående skole, 0.6 km.
- Bergeland videregående skole, 1 km.

Barnehager:
- Vålandshaugen barnehage (3-6 år) 0. 5 km.
- Bokkaskogen barnehage (3-6 år) 0.7 km.
- Våland barnehage (1-5 år) 0.8 km.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 653 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Fellesarealene er opparbeidet med asfaltert gårdsrom og grøntarealer innrammet av stakittgjerde.
Det er parkering i carport under bygget.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Kjøper overtar risiko for avviket.

Fast parkeringsplass i carport på sameiets egne tomt. Merket med leilighetsnummer.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 1068 «Våland 1 og 2», datert 15.02.1985, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt 14.

I henhold til planopplysningene er 650,92 m² regulert til boliger (felt 14), 1,64 m² til gate m/fortau (felt 10) og 0,08 m² til annet trafikkområde.

Planens målsetting er å legge forholdene til rette for rehabilitering og videreutvikling av boligmiljøet på Våland, og eksisterende bebyggelse inngår i planen (§ 2). I henhold til reguleringsbestemmelsenes § 5 b skal det ved utskifting av vinduer legges stor vekt på utforminga slik at de nye vinduene harmonerer med opprinnelig byggestil og proporsjoner i fasadene. Videre følger det av § 9 at området skal nyttes til boligformål, og at bruksendring fra bolig til kontor eller forretning ikke er tillatt.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan under bakken for E39/Rv. 13 Ryfast (ID: 2192), ikrafttrådt 08.12.2008, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Et delareal på 36,74 m² i eiendommens nordvestlige hjørne er regulert til annen veggrunn, tekniske anlegg (feltnavn: o_VT) med bestemmelsesområde #2 for utforming.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023-2040 (ID: KP 2023-2040), med ikrafttredelse 28.06.2024. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse (områdenavn B329, 652,64 m²). Ny kommuneplan KP 2027-2042 er under arbeid (planlegging igangsatt).

Kommuneplanen fastslår prinsippet om at nyere planer ved eventuell motstrid har forrang foran eldre planer, slik at eldre reguleringsplaner viker dersom kommuneplanen angir nye føringer for arealbruk eller utnyttelse.

Eiendommen berøres av hensynssone H570_9 (Bevaring kulturmiljø) over et delareal på 652,64 m² i kommuneplanens arealdel, og inngår i Trehusbyen. Ved tiltak innenfor hensynssonen skal det tas særlig hensyn til eksisterende kulturmiljø, og bebyggelsen skal bevares på en antikvarisk akseptabel måte. Byggearbeider som endrer bygningers utseende eller tak er søknadspliktige, og flere tiltak regnes som vesentlige fasadeendringer enn ellers i kommunen. Originale bygningselementer som vinduer, dører, listverk, fasadekledning og taktekking skal bare fornyes når disse ikke lenger tilfredsstiller rimelige tekniske krav eller ikke kan repareres, og må tilpasses bygningens opprinnelige byggestil. Trær med stammeomkrets over 90 cm målt 1 meter over terreng skal søkes bevart.

Eiendommen berøres av hensynssone H130_1 (Byggeforbud samferdselsobjekt) under bakken, knyttet til reguleringsplan 2192 for Ryfast/Eiganestunnelen, over et delareal på 36,74 m². Sikringssonen har en utbredelse på 19,0 meter i alle retninger fra tunnelprofilet. Alle typer arbeider som medfører risiko for å skade tunnelen eller sikringssonen (tiltak etter plan- og bygningsloven § 20-1, sprengning, peleramming, boring i grunnen eller fundamentering) kan ikke igangsettes uten tillatelse fra Statens vegvesen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 000,- pr. mnd. og inkluderer: bygningsforsikring, drift og vedlikehold, strøm til fellesareal og avsetning til fremtidig vedlikehold.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 13 000,- pr. år. / 7 306 kwh. pr. år.

Det er ingen løpende tilknytning til TV og internett. Det er coax-uttak og fiber i stuen.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er kr 8 481,74 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 746,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 13 000 pr. år / 7 306 kWh pr. år. Boligen er ikke tilknyttet TV, internett eller alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Eiendomsskatten utgjør 1,0 promille av eiendomsskattegrunnlaget på kr 746 200 i 2026.

Det er pr. 29.09.2026 ingen lån registrert på selskapet.

3 350 000,00 Prisantydning

Omkostninger

83 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
84 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
94 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 434 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 444 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Johannes Grahl-Jacobsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Rosenkrantz gate 34, med sameiebrøk 1/8.
- Sameiet består av 8 seksjoner.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenummer 78341212.

Dugnad må påregnes. Sameiet gjennomfører minimum to pliktige dugnader per år (vår og høst).
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke medfører støy eller annen urimelig sjenanse for øvrige beboere. Eier er ansvarlig for at dyret holdes under kontroll, at avføring på fellesareal fjernes umiddelbart, og at eventuelle skader på fellesareal utbedres.
Det skal være ro i bygget mellom kl. 23.00 og 07.00. Støyende arbeid tillates kun på hverdager mellom kl. 08.00 og 20.00 samt lørdager mellom kl. 10.00 og 18.00 (ikke tillatt på søndager og helligdager).
Det er ikke tillatt å montere varmepumpe med utedel på fasade, yttervegg, tak eller annet fellesareal. Endringer av byggets utvendige uttrykk krever godkjenning.
Trapperom og fellesganger skal holdes frie for private eiendeler (sykler, barnevogner, ski, møbler, avfall etc.).

Saker og vedtak fra ekstraordinært årsmøte 30. juli 2026:
- Godkjenning av maling av sameiets ytterdører (godkjent fargekode: Klassisk Hvit).
- Orientering om tilstanden på sameiets takrenner. Det ble opplyst om rustne takrennekroker og sprekker i takrenner som medfører vannlekkasje. Sameiet vil innhente befaring fra fagkyndige og pristilbud for nødvendig reparasjon eller utskifting.

Megler har kopi av budsjett for 2025 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Regnskapet for 2025 viser innbetalinger på kr 124 521,- og utbetalinger på kr 121 728,04.
- Saldo på sameiets bankkonto per 31.12.2025 var kr 145 339,95.
- På ekstraordinært årsmøte 30. juli 2026 ble det vedtatt å øke de månedlige felleskostnadene med virkning fra 20. august 2026 for å dekke økte utgifter (blant annet bygningsforsikring) og bygge opp nødvendig buffer for vedlikehold.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Sameiet har mottatt nabovarsel vedrørende arbeid med vann og avløp i regi av Stavanger kommune (prosjekt for nytt VA-anlegg i Furras gate).

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse.   kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune  kr 3 227,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 16 030,00
Foto  kr 4 350,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 33-0055/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Mariero
Langflåtveien 29, 4017, STAVANGER
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR33.2655

Sist oppdatert: 19. oktober 2026 kl. 11:10