Stordamveien 13B

Stordamveien 13B, 0671 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 144, bruksnummer 749, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 254 kvm

BRA-i:
Kjelleretasje 65 kvm: Gang, bad, vaskekjeller, redskapsbod og fem boder.
1. etasje 106 kvm: Entré, to ganger, to soverom, bad, stue og kjøkken.
2. etasje 66 kvm: Gang, bad, soverom, kontor og stue m/delvis åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
1. etasje 17 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 170 kvm: Terrasse over to nivåer.
2. etasje 8 kvm: Altan.

Arealet på loftet er målt til 30 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Takhøyden er på tilfeldige plasser målt til ca:
2.etasje: 2,43 meter.
1.etasje: 2,43 meter i entré. 2,48 meter i gang. 2,32 meter i stue og kjøkken. 2,28 meter på soverom 2 og 2,03-2,36 meter i øvrige rom.
Kjeller: 2,02 meter.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.06.2026 utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en hel tomannsbolig oppført i 1935, påbygget i 1963 og 1992. Grunnmuren er av murkonstruksjoner, sparesteinsmur og lettklinkerblokker, og bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger er av trekonstruksjoner med utvendig liggende trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med takstein fra ca. 2002 og 2005. Vinduer har karmer av tre fra ulike årstall mellom 2003 og 2023. Boligen har entrédør med glassfelter fra 2009 og kodelås, samt terrasse-/altandører i tre. Det er en skorstein fra byggeår.

Frittstående garasje oppført i betongkonstruksjoner med takstoler i tre. Utvendige fasader er av murpuss. Taket er et pulttak tekket med asfaltpapp.

Sikringsskapet er plassert i gangen i 2. etasje. Det mangler samsvarserklæring for arbeider utført på bad i 1. etasje og kjøkken i 2. etasje.

Boligen har tilstrekkelig røykvarsling. Komfyrvakt er ikke montert på kjøkken i 2. etasje.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad, 2.etasje
- Helhetsvurdering: Baderomsplatene og gulvbelegget viser tegn til høy slitasje, utettheter og skader. Det er ikke etablert sluk, og rommet tilfredsstiller ikke krav til lekkasjesikkerhet. Det vanntette sjiktet vurderes å ikke lenger oppfylle sin funksjon. Vann- og avløpsrør har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Avtrekket er utilstrekkelig. Det foreligger lite informasjon om arbeidet, og utførelsen bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Våtrom - Bad, 1.etasje
- Helhetsvurdering: Takplater er ikke tilstrekkelig festet. Det er riss i enkelte veggfliser og flisfuger, samt bom i gulvfliser. Det er hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen. Fallforholdet er utilstrekkelig, med motfall på deler av gulvet. Det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt, og et eventuelt sjikt har en alder som tilsier svært usikker funksjon. Tettesjikt er ikke ført under klemring i sluk. Vann- og avløpsrør har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig. Det mangler tilluft, og rommet har kun naturlig ventilasjon.

Våtrom - Bad, kjeller
- Helhetsvurdering: Baderomsplatene viser tegn til høy slitasje, utettheter og skader. Det er brukt materialer på gulvet som ikke er fuktbestandige. Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt. Sluk er ikke montert med klemring. Vann- og avløpsrør har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Avtrekket er utilstrekkelig, og tilluft mangler.

Våtrom - Vaskekjeller
- Helhetsvurdering: Himlings- og veggflater har omfattende skader og slitasje. Vaskekjelleren har ikke fullverdig vanntett sjikt. Sluk er ikke montert med klemring. Vann- og avløpsrør har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Tilluft mangler, og rommet har kun naturlig ventilasjon. Blandebatteri til utslagsvask er ikke tilstrekkelig festet.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Helhetsvurdering: Det var ikke tilkomst til deler av loftet. Det er observert misfarging på undertak og lysinnslipp rundt skorstein. Det er ikke etablert dampsperre, og det er observert tegn på kondensproblematikk. Det er fuktmerker i himlingen og ingen fungerende ventilasjonsløsning. Deler av loftet har skråtak som er en lukket fuktrisikokonstruksjon.

Skorsteiner inne i boligen
- Helhetsvurdering: Røykrør fra tidligere ildsted i bod i kjeller er ikke tettet. Det er registrert sprekker i skorsteinen på loft. Skorsteinen har ikke fire frie sider.

Vinduer og omramming
- Helhetsvurdering: Innsettingsdetaljer rundt vinduer på soverom 1 (1. etasje), kontor (2. etasje) og loft bærer ikke preg av faglig god utførelse, med åpninger inn i veggkonstruksjonen.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken - 2.etasje
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate gulv: Stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilator: Ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk, liten effekt ved funksjonstest.
- Innredning: Innredningen bærer preg av slitasje og enkelte skader.

Kjøkken - 1.etasje
- Overflate gulv: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser.

Tekniske anlegg
- Innvendig stoppekran: Eldre stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet høy alder.

Andre rom - 2.etasje
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate gulv: Stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.
- Innerdører: Enkelte innerdører har skader/slitasje. Dørbladet til badet kommer i kontakt med karmen.

Andre rom - 1.etasje
- Overflate himling: Takplater er ikke tilstrekkelig festet. På soverom 2 er det riss i plateskjøter.
- Overflate vegg: Veggflater bærer stedvis preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate gulv: Parkett har slitasje med riper og hakk. På soverom 2 har gulvet tegn til svelleskader.
- Innerdører: Enkelte innerdører har skader/slitasje. Dørblad til bad og soverom 1 kommer i kontakt med karmen.

Rom under terreng
- Overflate himling: Himlingsflater bærer stedvis preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate vegg: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur.
- Overflate gulv: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på gulv mot grunn. Det er registrert vannansamling på gulv i redskapsbod.
- Innerdører: Enkelte innerdører har skader/slitasje. Dørblad til redskapsbod kommer i kontakt med karmen.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner ikke utført: Fuktmåling/hulltaking er ikke utført på grunn av konstruksjoner av synlig mur/betong og plater rett på grunnmur i gang.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappen bærer preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- 2. Etasje: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 17 mm.
- 1. Etasje: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm i stue og 4 mm på soverom 1.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning: Festemidler er stedvis ført for langt inn. Det er skader/oppsprekking på panel mot øst. Det er hull i kledning mot nordøst.
- Lufting av ytterkledning: Stedvis begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Gnagersikring: Ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak deler av ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Ytterdører og omramming: Det er ikke montert fullverdig beslag under entrédør. Terrassedør viser begynnende tegn til utvendig slitasje.
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer har begynnende slitasje på overflatebehandling. Enkelte vannbord/beslag har utilstrekkelig fall. Liten klaring mellom utvendig listverk og vannbord/beslag under enkelte vinduer.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Tak over 2. etasje er ikke fysisk inspisert. Ventilasjonen av takkonstruksjonen er utilstrekkelig. Taktekking, undertak, takrenner og nedløp viser tegn til slitasje og elde. Snøfangerutstyr mangler på deler av taket. Takgjennomføringer viser tegn til slitasje. Skorsteinen er åpen i toppen.

Balkonger - Altan
- Membraner og vanntett sjikt: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på øverste nivå viser tegn til slitasje. Rekkverk mellom nivåer har begynnende tegn til skjevheter.
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene bærer ikke preg av faglig god utførelse, med skjevheter på søyler og dårlig fundamentering.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Det er riss i overflaten og avskalling av maling/murpuss på grunnmuren.

Drenering
- Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.
- Fuktsikring av grunnmur: Ikke synlig fuktsperre over terreng på deler av grunnmur.

Forstøtningsmur
- Tilstand: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger fra kum til kommunalt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør fra kum til kommunalt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk - Frittstående - Garasje
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn.
- Fundament, grunnmur og gulv mot grunn: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn.
- Innvendige forhold: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Balkonger - Altan
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet lukket konstruksjon.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trapp til kjeller har ingen håndløpere, stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m og vurderes som smal. Trapp til 2. etasje har åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter og stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m.

Balkonger - Altan
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Terrasse / platting
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Utvendig trapp
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært vannlekkasje i kjeller ved regnvær, som er utbedret. Det har også vært mugg/sopp/råte på yttervegg i kjeller, som ble utbedret med drenering. Drenering ble utført i 2025 av faglærte. Det ble gravd opp rundt mur, lagt på isolasjon og grus. Toalett og dusj ble installert av rørlegger i 2025. To vinduer i 2. etasje ble byttet av faglærte i 2024. Det elektriske anlegget ble oppgradert i 2024 med nytt sikringsskap og nye kurser i kjeller og 2. etasje. Nedgravd oljetank ble fjernet i 2024.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Periodisk kontroll av elektrisk anlegg. Eventuelle feil ble utbedret av fagperson.

2025:
- Utvidelse av terrasse og bytte av terrassebord
- Montering av ledbelysning
- Etablering og utbedring av drenering

2024:
- Ny kjøkkeninnredning med glatte fronter, laminert benkeplate, integrerte hvitevarer, quooker og tilhørende rørarbeid
- Legging av varmekabler i entré og gang
- Elektriske arbeider med fremleggelse av tre samsvarserklæringer, herunder oppgradert sikringsskap og nye kurser i kjeller og andre etasje utført av Elektrikergruppen

2023:
- Montering av varmepumper i stue i første etasje, gang i kjeller og stue i andre etasje
- Utskiftning og montering av nye trevinduer

2022:
- Vask og maling av fasader

2006:
- Etablering og utbedring av drenering

2005:
- Omtekking av yttertak med ny takstein og undertak av asfaltpapp

2002:
- Omtekking av yttertak med ny takstein og undertak av asfaltpapp

Ukjent årstall:
- Oppsetting og oppgradering av baderom i andre etasje

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2025:
- Montering av toalett og dusj utført av Rørleggervakt

2024:
- Fjerning av nedgravd oljetank
- Utskifting av to vinduer i andre etasje utført av Glasservice Svendsen og sønn

Hel tomannsbolig oppført i 1935, med påbygg i 1963 og 1992. Boligen er oppført med kjeller og fordeler seg over tre etasjer. Yttervegger av trekonstruksjoner med liggende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Grunnmur av murkonstruksjoner, sparesteinsmur og lettklinkerblokker. Støpt gulv mot grunn. Saltak i trekonstruksjoner med takstein fra ca. 2002 og ca. 2005. Skorstein fra byggeår uten ildsted.

Oppgraderinger av betydning: Kjøkken i 1. etasje skiftet i 2024. Varmepumper installert i stue (1. etasje), gang (kjeller) og stue (2. etasje) fra ca. 2023, med service utført i 2025. Gulvvarme lagt i entré og gang i 1. etasje i 2024. Drenering er opplyst å oppgradert i 2006 og 2025 ifølge selger. Varmtvannsbereder på 194L+80L fra 2014 plassert i vaskekjeller. Elektrisk anlegg oppgradert i 2024 med nytt sikringsskap og nye kurser i kjeller og 2. etasje. To vinduer i 2. etasje byttet i 2024. Elbillader montert på yttervegg.

Oppvarming skjer med en kombinasjon av panelovner, gulvvarme/varmekabler i enkelte rom og varmepumpe. Boligen ventileres med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler, samt stedvis mekanisk avtrekk. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast og støpejern. Automatisk vannstopper med fuktsensor på kjøkken i 1. etasje.

Alle tre badene i boligen har oppgraderingsbehov. Bad i 1. etasje er likevel oppgradert i nyere tid, men har enkelte punkter med TG3.

KJØKKEN 1. ETASJE:
Pent og påkostet kjøkken med innredning fra 2024 med glatte fronter og benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenken. Laminert plate mellom kjøkkenbenk og overskap. Integrerte hvitevarer av høy kvalitet med stekeovn, kompaktovn og platetopp med integrert ventilator. Frittstående oppvaskmaskin. Kjøle-/fryseskap med vanntilførsel. Ventilator innebygd i innredning/platetopp. Vi anbefaler å ta en titt på bildene i annonsen for nærmere informasjon om hvitevarene. Komfyrvakt. Automatisk vannstopper med fuktsensor. System for hurtigoppvarming av vann (Quooker) montert under kjøkkenbenk. Vannrør av kobber, enkelte synlige forkrommede rør. Synlige avløpsrør av plast. Gulvflater belagt med fliser med gulvvarme. Malte vegger. Nedsenket himling med downlights.

KJØKKEN 2. ETASJE:
Delvis åpen kjøkkenløsning med eldre innredning. Innredning med glatte fronter og benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenken. Integrert stekeovn og platetopp. Frittstående kjøleskap med fryser. Ventilator i overskap som drives av separat aggregat. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Gulvflater belagt med laminat. Malt panel på vegger. Takplater i himling.

BAD 1. ETASJE:
Baderom fra 1992 med enkelte oppgraderinger. Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Takplater i himling med downlights. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur. Speil med overlys og stikkontakt over servant. Vegghengt hylle ved speil. Vegghengt baderomsmøbel. Dusjkabinett med dusjarmatur. Vegghengt toalett. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast og kobber. Naturlig avtrekksventil på vegg.

BAD 2. ETASJE:
Eldre bad. Gulvflate belagt med gulvbelegg med gulvvarme. Plater på veggflater. Takplater i himling. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur. Speilskap over servant. Vegghengt høyskap. Dusjnisje med dusjforheng og vegghengt dusjarmatur. Gulvstående toalett. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast og støpejern. Mekanisk avtrekk med ventil i himling. Badet har et oppgraderingsbehov.

BAD KJELLER:
Eldre bad. Slipt betonggulv. Plater på veggflater. Takplater i himling. Vegghengt servant med armatur. Dusjkabinett med dusjarmatur. Gulvstående toalett. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast og støpejern. Ventil i himling. Badet har et oppgraderingsbehov.

VASKEROM (VASKEKJELLER):
Eldre bad. Slipt betonggulv. Veggflater i malt murpuss. Himlingsflate i malt murpuss. Vegghengt utslagsvask med armatur. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast og støpejern. Opplegg for vaskemaskin. Ventil på vegg. Varmtvannsbereder på 194L+80L fra 2014 plassert i hjørne. Rommet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue 1. etasje. Fliser med gulvvarme i kjøkken og entré/gang 1. etasje. Laminat i 2. etasje (stue, soverom, kontor). Gulvbelegg med gulvvarme på bad 2. etasje. Flislagt gulv med gulvvarme på bad 1. etasje. Slipt betonggulv i bad og vaskekjeller i kjeller. Gulvbelegg i øvrige rom i kjeller.
Vegger: Panel, malte flater, plater og tapetserte flater i 1. etasje. Panel, plater og tapetserte flater i 2. etasje. Plater, panel og synlig grunnmur (overflatebehandlet) i kjeller.
Himling: Takplater og malte flater i 1. etasje med downlights i stue og gang. Takplater i 2. etasje. Panel, takplater og murpuss i kjeller.

Lagring:
Kjelleren inneholder fem boder og en redskapsbod. I tillegg er det en frittstående garasje på eiendommen med et bruksareal på 17 m², oppført i 1957 i betongkonstruksjoner med takstoler i trekonstruksjoner, utvendige fasader av murpuss og pulttak tekket med asfaltpapp.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Lader til elbil medfølger. Taklaper medfølger. Vegghengt TV medfølger ikke. Det gjør heller ikke veggfeste. Eventuelle hyller i garasje og boder medfølger, det samme gjør vegghengte og fastmonterte hyller/skap i 2. etasje.

Boligen varmes opp med varmepumpe (3 stk), gulvvarme og elektriske panelovner. Det er mulighet for peis, men denne er per nå ikke i bruk. Se tilstandsrapport for kommentar rundt dette. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Boligen er oppført i 1935.

Det foreligger ferdigattest for våningshus datert 20.04.1936. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Melding om ferdig byggearbeid for garasje for 2 biler datert 08.01.1957.
- Ferdigattest (for mindre arbeider) for påbygg av tomannsbolig datert 08.06.1966.
- Søknad om byggetillatelse for påbygg/tilbygg (mindre arbeider) datert 15.05.1992 (tilbyggets byggeår er 1992). Det foreligger dokuementer i arkivet til kommunen hvor det presiseres at arbeidene er meldt ferdig utført og at tilbygget ble tatt i bruk i 1995. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998. Saken ble avsluttet hos Oslo kommune i 1998.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 29.08.1934, 11.10.1963 og 15.05.1992. Dagens planløsning er endret i forhold til disse. Følgende er gjort:

Kjeller:
- Utvendig redskapsbod er åpnet opp fra innsiden av huset.
- Mindre bod (bod 2) etablert i bod 1.

2. etasje:
- Stue 2 er gjort om til soverom, og det er dermed 2 soverom i etasjen.

1. etasje:
- Etablert utgang til terrasse fra soverom 2. I utgangspunktet et søknadspliktig tiltak. Megler er ikke kjent med om det er søkt om dette hos kommunen, og tiltaket ble trolig gjort ifm. bygging av terrasse. Konsekvens er eventuelt at døren må blendes og utgang til terrasse fra soverom tas bort.
- Vegg mellom stue og soverom 3 (nærmest gang) er tatt vekk, slik at rommet er per i dag en del av stuen. Døren inn til rommet, fra gangen er blendet.
- Garderobeløsning mellom bad og hovedsoverom er tatt bort, og arealet er en del av soverommet.

Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 910162
Tinglysningsdato: 10.08.1934
Servitutten omhandler: Bestemmelse om bebyggelse, benyttelse, vann/kloakkledning, gjerde og veg. Dokumentet er ikke fremskaffet. Megler har forsøkt å finne dokumentet i gamle dokumenter, men har ikke lykkes med dette. Det er derfor usikker hva dette faktisk omhandler. Kjøper overtar eventuelt ansvar og risiko tilknyttet dette.

Dagboknummer: 990204
Tinglysningsdato: 08.02.1935
Servitutten omhandler: Bestemmelse om vann/kloakkledning med flere bestemmelser. Dokumentet er ikke fremskaffet. Megler har forsøkt å finne dokumentet i gamle dokumenter, men har ikke lykkes med dette. Det er derfor usikker hva dette faktisk omhandler. Kjøper overtar eventuelt ansvar og risiko tilknyttet dette. Selger mener denne servitutten omhandler en tidligere vann/kloakkledning som ble flyttet etter at nabohuset ble bygget.

Dagboknummer: 10950
Tinglysningsdato: 23.06.1971
Servitutten omhandler: Erklæring hvor eier har vedtatt Oslo kommunes vann- og kloakkreglement som bindende for seg og senere eiere. Melding skal sendes til vann- og kloakkvesenet før arbeid på anlegget, og de har rett til å inspisere. Eier plikter å koble seg til offentlig kloakk når kommunen krever det. Erklæringen kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.

Dagboknummer: 60366
Tinglysningsdato: 25.10.1996
Servitutten omhandler: Eiendommen med gnr. 144, bnr. 1495 har veirett over denne eiendommen (gnr. 144, bnr. 749) fra Stordamveien.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Bolig med to boenheter (hel tomannsbolig), dog ikke separat inngang. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Det er ikke foretatt radonmåling på eiendommen.

Det er elektronisk dørlås på inngangsdør og til soverom 1. Denne følger med.

Selger har også alarm, og kjøper vil få anledning til å ta over avtalen og utstyret, med mindre leverandør gir beskjed om noe annet.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger flott til i et etablert villastrøk på Godlia, skjermet fra trafikk og støy og med god avstand mellom husene. Området ligger høyt i terrenget, og det er fra eiendommen utsikt mot Oslo sentrum og åsene på den andre siden av byen, med Holmenkollen synlig i horisonten.

Nærmeste barnehager ligger i gangavstand, med både Goliaskogen barnehage, Godlia barnehage og Lykketrollet familiebarnehage i nærheten. Stordamveien 13 B sogner til populære Godlia skole. Elevene fortsetter normalt til Skøyenåsen skole.

Dagligvarehandelen er enkelt unnagjort med Meny eller Coop Extra på Tveita, og Oppsal Senter nås på noen minutters kjøring. Tveita Senter har apotek og Vinmonopol i tillegg til øvrig handel. Oppsal Arena ligger like i nærheten, med blant annet håndball og fotball for alle aldre.

Kollektivtilbudet er godt. Det går flere busslinjer fra Stordamveien (lokalbussen 69, samt bussene 58, 76 og 79). T-banens linje 2 og 3 er tilgjengelig fra Hellerud stasjon, få minutter unna til fots. Med T-banen er Oslo S nådd på under et kvarter. Godlia ligger idyllisk til for turglade mennesker, med både Goliaskogen og uendelig antall turstier innom Østmarka på andre siden av Trasoppveien.

Det vil bli skiltet til fellesvisning. Eiendommen har adkomst med bil fra Tvetenveien.

Barnehager:
Goliaskogen barnehage (1-5 år): 5 min. gange
Godlia barnehage (1-5 år): 7 min. gange
Lykketrollet familiebarnehage: 3 min. gange

Idrett og fritid:
Oppsal Arena idrettshall: 10 min. gange
SATS Hellerud: 13 min. gange
Mudo Tveita: 14 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 872 kvm. Tomten er opparbeidet med asfalterte veier, terrasse på terreng, diverse støttemurer, plenarealer og forskjellige beplantninger. Tomten er svakt skrånende. 1/2 av garasjen foran husene står også på tilhørende tomt.

Frittstående dobbelgarasje, delvis stående på eiendommen - det er én av plassene som medfølger.

Det er ingen spesifikk avtale om vedlikehold av garasjen, og vi oppfordrer kjøper til å ta kontakt med nabo rundt dette.

Strømmåler i garasjen er koblet på naboens strøm. nabo er kjent med dette.

I tillegg er det asfaltert biloppstillingsplass på egen tomt, og det er fint plass til 2 biler.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert etter reguleringsplan S-4220 «Småhusplanen», vedtatt 15.03.2006. Kommunal- og distriktsdepartementet (KDD) har avgjort å ikke godkjenne revidert småhusplan for Oslo kommune. Begrunnelsen er at planen ikke oppfyller krav til vurdering av flom- og skredfare. Det er midlertidig forbud mot tiltak i de aktuelle områdene (saksnummer 202304720 hos PBE). Forbudet gjelder fram til ny plan er vedtatt. I områder omfattet av midlertidig forbud mot tiltak kan man ikke gjennomføre tiltak etter Plan- og bygningsloven uten at tiltakene eksplisitt er unntatt fra forbudet.

Eiendommen er i sin helhet på 872 m² regulert til byggeområde for boliger. 30 av disse henger ikke sammen med resten av eiendommen - dette er området garasjen står på.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen fra 2015 til 2030, datert 23.09.2015. I kommuneplanen er hele eiendommen på 872 m² avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Offentlig ettersyn (høring) i forbindelse med overordnet revisjon av Småhusplanen (S-4220) (saksnummer 202102096 / 202300230). Status: pågående.
- Midlertidig forbud mot tiltak (byggestopp) for eiendommer som omfattes av Småhusplanen S-4220 (saksnummer 202204705 / 202304720). Status: pågående.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 29 470,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Selger opplyser om et forbruk på ca 35 000 kWh/år. Merk at strømforbruk ved den type eiendom varierer stort ut fra bruk.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12 639,-.
Boligen er tilknyttet Altibox/Viken fiber som leverandør av tv/internett. Egen avtale må tegnes av kjøper, med tilhørende kostnad. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Sector Alarm alarmselskap som koster kr 12 000,- pr. år. Det gis ingen garantier for denne prisen, og kjøper må tegne ny avtale dersom dette ønskes overtatt.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 4 469 620,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 458,- pr år.

Kommunen setter normalt grunnlaget ut fra boligens type, og tomannsboliger får dermed ofte dobbelt fradrag (2 boenheter). Dersom kommunen likevel velger å anse dette som en enebolig, vil eiendomsskatten ligge på rundt kr 8 000,- pr. år basert på dagens satser og prisnivå.

14 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

355 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
356 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
375 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
14 556 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
14 575 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kari Gulbrandsen Løken

Etter nærmere avtale, dog gjerne mot slutten av oktober.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,00
Markedsføringspakke kr 30 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Salgsoppgaver kr 5 500,00
Tilrettelegging kr 17 900,00
Visninger pr stk kr 3 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger fra Oslo kommune, ca. kr 1 700,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Foto kr 10 000,00
Tilstandsrapport kr 20 650,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0055/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2655

Sist oppdatert: 14. august 2026 kl. 21:34