Brynsvegen 349

Brynsvegen 349, 2344 ILSENG
Kommunenummer 3413, gårdsnummer 246, bruksnummer 11, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 157 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 68 kvm: Entre, gang, toalettrom, bad, kjøkken, soverom og stue.
2. etasje 44 kvm: Gang og to soverom.

BRA-e:
Lekestue:
1. etasje 5 kvm:

Uthus:
1. etasje 40 kvm: To lagerom og utedo.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 7 kvm: Terrasse på tilbygg og terrasse på hoveddel.
2. etasje 5 kvm: Balkong

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 47 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 44 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 kvm.
Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH). Se mer utfyllende informasjon i rapportens premisser om areal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.09.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten bolig oppført ca 1890 med tilbygg fra 2007.Grunnmur av naturstein. Bygget er oppført med kjeller og krypkjeller under deler av boligen. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takplater av metall. Entrédør med sikkerhetslås og glassfelter. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Terrassedør med karmer av tre. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Yttervegger inkl. fasader:
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Tegn til svertesopp og algevekster er observert på deler av ytterkledningen. Forholdet kan tyde på forhøyet fuktnivå i materialoverflaten og vurderes å ha sammenheng med at kledningen ligger på skyggesiden, hvor fuktbelastningen normalt er høyere. Konsekvens er risiko for negativ videreutvikling og potensiell nedbrytning av materialet.

- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, med stedvise symptomer på begynnende råteskader.

- Synlige skjevheter eller deformasjoner: Synlige konstruksjonsmessige skjevheter observeres. Eksakt årsak er ukjent, men kan tyde på konstruksjonsfeil eller setningsskader.

- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen på hoveddelen av byggningen.

- Gnagersikring: Ytterkledningen mangler tilstrekkelig gnagersikring.

Vinduer og ytterdører:
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på samtlige ytterdører unntat terrassedør: Ved funksjonstesting ble det registrert at dørbladet står skjevt i forhold til karmene, noe som gir betydelig kontakt med dørterskel/karm.

Yttertak:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
Boligen har delvis lukket takkonstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader. Opplysningene som gis i dette punktet må ses i sammenheng med opplysninger og vurderinger som er gjort fra innsiden, eksempelvis under avsnitt om loft - uinnredet / råloft.
Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
Vindskier viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert større skader, men at vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå.

Våtrom - Bad:
- Overflater vegger: Vindu er plassert i våtsonen, noe som anses som uheldig. Det er registrert bruk av materialer i våtsonen (rundt dusj/servant) som vurderes å ikke være fuktbestandige. Det ble ikke observert tegn til fuktskader på befaringsdagen, men løsningen anses som uheldig.

- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Det er ikke etablert membran på veggflater i våtsonen, noe som i utgangspunktet er et avvik og medfører mangel med hensyn til våtrommets vanntette sjikt. Siden det benyttes dusjkabinett, vurderes forholdet til å ikke medføre nevneverdige konsekvenser så lenge denne løsningen videreføres.

- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket.

Kjøkken:
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.

- Overflate gulv: Det er registrert knirk i større deler av gulvet. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene. Ujevne overflater av lengere tids slitasje.

- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.

- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader.

Tekniske anlegg:
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Det vurderes at vannrørene er skiftet eller delvis skiftet etter byggeåret, men det er ikke kjent når dette ble gjort, eller omfanget av arbeidet. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

- Avløpsrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Det vurderes at boligens innvendige avløpsrør er skiftet eller delvis skiftet etter byggeåret, men det er ikke kjent når dette ble gjort, eller omfanget av arbeidet.

Andre rom:
- Overflate gulv: Laminatgulv i entre viser tegn til slitasje og har enkelte løse laminatfliser. Tregulv i gang bærer preg av elde og slitasje med enkelte riper og hakk.

- Innerdører: Dørbladet på flere av innerdørene fra det som vurderes å være byggeår kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Dørvrider/lås på innerdør til soverom er defekt.

Loft - innredet:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og elde.
- Innerdører: Dørbladet på innerdører fra det som vurderes å være fra byggeår kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Innerdører bærer preg av elde og skader/slitasje.

Loft - uinnredet / kaldt loft - hoveddel:
- Inspeksjonsmulighet: Kaldtloftet har stedvis lav takhøyde og mangler gangbart gulv. Bygningsdelen er inspisert etter beste evne, men deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet denne begrensningen.

- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis på sperrer og taktro, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet). Fuktinnholdet i treverket ble målt med piggelektroder til 12,3 vektprosent, som er under grensen for kritisk fuktinnhold (på materialer plassert i et åpent rom ligger denne grensen rundt 20 vektprosent).

- Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet (varm og kald sone).

- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å være utilstrekkelig grunnet lite/få ventiler. Konstruksjonen viser likevel ikke synlige tegn til skader eller lignende symptomer på befaringsdagen.

Innvendige trapper:
- Tilstand: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje, elde og enkelte mindre skader.

Krypkjeller (innvendig inspeksjon) - under tilbygg:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere krypkjelleren (og tilhørende/omliggende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Det var ikke tilkomstmulighet til krypkjelleren på befaringsdagen. Det er ikke etablert tilkomst til krypkjellerne. Utvendige forhold har stor betydning for krypkjellerens tilstand og skadepotensial. Vurderingen av disse utvendige forholdene er kun omtalt under punktet «Drenering», og opplysningene som gis der må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under dette punktet.

Balkonger:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.

Terrasse / platting - hoveddel ved gang:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere terrassen (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.
Det observeres tegn til skjevheter i terrassens konsruksjoner. Overliggende balkong og terrasse er fundamentert på natursteiner direkte på grunnen.

Terrasse / platting - terrasse mot tilbygg:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje.

- Konstruksjon og fundamenter: Det observeres tegn til skjevheter i terrassens konstruksjoner. Årsaken vurderes å være svakt fundament direkte på bakken.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige avløpsledninger: Det er ikke kjent når boligens utvendige avløpsledninger ble skiftet ut. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker.

- Septiktank og tett avløpstank: Boligen har privat avløpsanlegg, men det foreligger ingen dokumentasjon på rensefunksjon, kontrollrapporter eller annen relevant dokumentasjon.

Andre byggverk - Uthus:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbrytning og elde.
Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader/konsekvenser av større betydning, men tiltak som vedlikehold og lokale utbedringer må forventes på sikt.

Loft - uinnredet / kaldt loft - tilbygg:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Det var ikke tilkomstmulighet til boligens uinnredede loft på befaringsdagen.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Alder og tilstand tyder på at levetiden er passert. Det er registrert betydelig slitasje, råteskader og andre tegn på funksjonssvikt.

Kjøkken:
- Ventilasjon: Det registreres ingen fungerende ventilasjonsløsning.

Andre rom:
- Ventilasjon: Det registreres ingen fungerende ventilasjonsløsning.

Rom under terreng - grovkjeller:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens rom under terreng (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Det registreres lukter samt synlige fuktmerker som vurderes å være en indikasjon på fuktproblematikk. Det er utført fuktmåling med egnet instrument i bjelkelag. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 19,3 vektprosent. Det ble registrert forhøyet fuktnivå. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Skjulte eller bakenforliggende skader kan ikke avkreftes. Det er ikke kjent om forholdet fortsatt er i utvikling. Eksakt årsak er ikke kjent, men svakheter med dreneringen vurderes til å være en medvirkende årsak. Det gjøres oppmerksom på at en komplett undersøkelse og kartlegging av tilstanden til konstruksjonene ikke er mulig uten destruktive inngrep.
Det observeres stedvis tegn til riss og sprekker i veggflater. Eksakt årsak er ukjent. Forholdet kan for eksempel skyldes mindre bevegelser i underlaget.
Det er påvist synlig åpent vann på gulv mot grunn.
Det registreres ingen fungerende ventilasjonsløsning.
På grunn av konstruksjoner av synlig mur/naturstein er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking. Forholdene i konstruksjonen er derfor ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, som sett i sammenheng med andre symptomer vurderes å ikke kunne utelukke fuktighet i konstruksjonen.
Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes strakstiltak grunnet de påviste forhold, mangler og funksjonssvikt. Det er ikke kjent om forholdene har ført til følgeskader i andre konstruksjoner. En fagkyndig bør kartlegge og vurdere forholdene i sin helhet, slik at nødvendige strakstiltak og omfanget av skadene avklares. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for ytterligere undersøkelser av eventuelle skader og hvilke tiltak som er nødvendig.

Loft - innredet:
- Ventilasjon: Det registreres ingen fungerende ventilasjonsløsning.

Loft - uinnredet / kaldt loft - hoveddel:
- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Spor etter gnagere er observert. Forhold, årsak, konsekvens, og eventuelle forslag til tiltak er kun beskrevet under avsnittet om "skadedyr". Dette er en viktig opplysning som en leser av rapporten må sette seg inn i.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Skorsteiner inne i boligen: Til informasjon er vurderingen av pipen er begrenset til en visuell kontroll av synlige flater, og omfatter ikke funksjonstesting, aldersvurderinger eller inspeksjon av pipens innside (innvendig pipeløp). Skorstein har ikke fire frie sider. Det skal være mulig å påse at skorsteinens ytterflater er uten sprekkdannelser slik at forhold som kan påvirke brannsikkerheten kan oppdages tidlig. Det er kun en person med spesialkompetanse som kan vurdere eksakt hvilke tiltak som er nødvendig.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 1. Etasje:
- Skjevhetsmåling: På stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm og på kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 52 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket store og merkbare skjevheter. Det er registrert tegn på redusert stivhet, og merkbare rystelser i bjelkelaget ved hard gange. Det registreres store sprekker mellom gulv og gulvlist, et symptom som erfaringsmessig kan tyde på underliggende skader av forskjellig art. Årsak er vurdert til å være funksjonssvikt i den underliggende konstruksjonen.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - Loftsetasje:
- Skjevhetsmåling: På soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller over 160 mm og i gang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 48 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket store og merkbare skjevheter. Det er registrert tegn på redusert stivhet, og merkbare rystelser i bjelkelaget ved hard gange. Årsak er vurdert til å være funksjonssvikt i den underliggende konstruksjonen.

- Gnagere: Det observeres spor etter gnagere på kneloft, kaldtloft og grovkjeller. Nøyaktig hvor eller hvordan gnagere kommer seg inn i bygningen, har ikke latt seg påvise, men tilgang via åpnnger i grunnmuren vurderes som sansynlig inntrekksvei. Det er konstatert tegn på at omfanget av gnagerproblemet er vesentlig, og erfaringsmessig blir eventuelle skader som regel først kjent når det gjøres ytterligere undersøkelser av skjulte konstruksjoner.

Grunnmur, fundament:
- Grunnmur og fundament: Det observeres sprekker og riss i de deler av muren som har pusset overflate. Et større parti av natursteismuren har rast sammen og veltet inn under bygningen. Eksakt årsak er ikke kjent, men aldersrelatert slitasje og mulige bevegelser i grunnen vurderes som sannsynlig årsak. Natursteinmuren er grunt fundamentert og det vurderes basert på erfaring at det ikke er tilstrekkelig markisolering. Noe som vil kunne føre til bevegelser i grunnen ved tele og frost.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Forholdet må ses i sammenheng med rapportens øvrige risikoopplysninger som omtaler bygningsdeler som er i direkte eller nær kontakt med bakken.
Natursteinsmuren mangler utvendig fuktsperre.
Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.
Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor.

Andre byggverk - Lekestue:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Fasadematerialer viser tydelige tegn til elde, og det er registrert enkelte tegn til råteskader.
Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) har høy alder, og det er registrert punktvise skader.
Bygningsdelen viser tegn til skjevheter, noe som kan tyde på underdimensjoneringer eller underliggende feil som ikke lar seg observere. Det vurderes at bygningen er fundamentert direkte på grunnen.

Krypkjeller (innvendig inspeksjon) - under hoveddel:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere krypkjelleren (og tilhørende/omliggende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Vurderingene av krypkjelleren er kun gjort via åpning i grunnmuren. Denne begrensede tilkomsten gir ikke tilstrekkelig grunnlag for en fullstendig vurdering. Krypkjellere er en konstruksjonstype som erfaringsmessig har forhøyet risiko for fuktskader.
Det er påvist svikt og konstaterte strukturelle skader i overliggende bjelkelag.
Det er ikke registrert fuktsperre mot grunnen i krypkjelleren.
Det er begrenset ventilasjon i krypkjelleren.
Råteskader observeres på tilgjengelige deler av bunnsvill og stubbloftet. Årsaken vurderes å være høyt fukt nivå i treverket over lengere tid. Kapilærsug og høy luftfuktighet anses som sannsynlig hovedårsak. Det er også muligheter for at vann fra fasaden kan nå de aktuelle bygningsdelene med bakgrunn i byggemåte. Råteskadet treverk har redusert styrke og kan medføre svekket bæreevne i konstruksjoner. Ved videre utvikling kan det oppstå deformasjoner og skjevheter i gulv, redusert funksjon og i alvorlige tilfeller lokal svikt i konstruksjonen. Dersom fukttilførselen ikke stanses, er det også risiko for videre råteutvikling og skade på tilstøtende konstruksjoner. Opplysninger gitt i dette punktet må ses i sammenheng med opplysninger om "Etasjeskiller og skjevhetsmåling" i denne rapporten.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

2007: Tilbygg på boligen med bad, toalett og entré.
2013: Ny taktekking + renner og nedløp (i følge forrige salgsprospekt)
2017: Ny varmtvannsbereder.

Velkommen til en svært sjarmerende og innholdsrik eiendom med landlig og fredelig beliggenhet mellom Romedal og Ådalsbruk. Her får du et koselig bolighus med mye særpreg, en stor tomt og gode muligheter for den som ønsker litt ekstra plass rundt seg. Eiendommen kan egne seg godt for blant annet dyrehold, dyrking eller andre fritidsaktiviteter.

Boligen går over to etasjer og inneholder blant annet tre soverom, stue, kjøkken, bad og separat toalettrom. Hovedplanet har en praktisk planløsning med stue og kjøkken som naturlige oppholdsrom, mens andre etasje består av gang og to soverom. Boligen har også grovkjeller med plass til tekniske installasjoner.

Innvendig har huset en lun og hjemmekoselig atmosfære. Flere av de opprinnelige materialene er bevart, blant annet gamle gulv og veggpanel, noe som bidrar til eiendommens særpreg. Kjøkkenet har profilerte fronter, laminert benkeplate og frittstående komfyr og kjøleskap. Badet ligger i tilbygget fra 2007 og har blant annet gulvvarme, dusjkabinett og servantinnredning.

Uteområdene er en viktig del av eiendommen. Den store tomten gir gode muligheter for å skape sitt eget uteområde og utnytte arealene etter egne ønsker og behov. Selger opplyser at det er bruksrett på eiendommen, og beliggenheten med skog og beiter mot øst og sør gir fine omgivelser for blant annet dyrehold og dyrking. Det er også terrasse på hovedplanet, terrasse ved tilbygget og balkong i andre etasje.

På eiendommen står det i tillegg et uthus på ca. 40 kvm med to lagerrom og utedo, samt en liten lekestue på ca. 5 kvm. Uthuset gir nyttig oppbevaringsplass for blant annet redskaper, ved og hageutstyr.

Eiendommen ligger tilbaketrukket og rolig, samtidig som det er kort vei til Romedal og Ilseng med skole, barnehage, dagligvare og øvrige servicetilbud. Hamar ligger også innen behagelig kjøreavstand.

Dette er en eiendom for deg som setter pris på sjarm, god plass og landlige omgivelser, og som ser mulighetene som følger med en stor tomt og flere bygninger.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Selger opplyser om at boligen kan selges delvis møblert etter avtale.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), ildsted plassert på kjøkken og stue og gulvvarme/varmekabler i enkelte rom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden ca 1890/1900.
Kommunen opplyser at det verken foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen i deres arkiv. Boligen ble oppført før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965. Det foreligger heller ingen tegninger fra byggeår i kommunens arkiv, og megler har derfor ikke kunnet foreta kontroll av dagens bruk opp mot eventuelle godkjente tegninger. Av den grunn finnes det ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det foreligger tegninger av tilbygget på boligen datert 12.05.2006 og stemplet av kommunen med datering 2010. Kommunen opplyser om at tilbygget er godkjent og registrert i matrikkelen med ferdigattest. De forteller videre at det ikke foreligger en fysisk ferdigattest for dette da det ikke var et krav på tidspunktet for søknaden, men at alt er i orden rundt dette.
Det foreligger også tegning av uthuset, men dette er uten datering.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

Dagboknr 101301, tinglyst 04.05.1955, type heftelse: Forkjøpsrett - Bestemmelse om forkjøpsrett.

Dagboknr 105451, tinglyst 12.07.1977, type heftelse: Bestemmelse om veg.

Dagboknr 1281, tinglyst 07.02.1995, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett - bestemmelser om vedlikehold og snøbrøyting.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen er under fradeling og salget omfatter et samlet tomteareal på totalt 12 044,80 kvm. Oppmålingsforretning er utført og protokoll er utsendt til alle berørte parter. Kommunen anslår at fradelingsprosessen vil være fullført mot slutten av oktober, så sant det ikke oppstår noe uforutsett.

Det tas spesifisert forbehold om at fradelingen blir godkjent. Dersom det skulle vise seg at det ikke blir akseptert vil kjøper og selger bli løst fra avtalen, men med mulighet for videre dialog rundt kjøp av hele den opprinnelige eiendommen.
Kontakt megler for nærmere informasjon.

Eiendommen ligger i et rolig og landlig område mellom Romedal og Ådalsbruk, omgitt av spredt boligbebyggelse, gårder og et åpent kulturlandskap. Her får du en tilbaketrukket og fredelig beliggenhet med naturen tett på, samtidig som skole, barnehage, dagligvare og øvrige servicetilbud er innenfor behagelig kjøre-avstand. Området egner seg godt for barnefamilier, med lite trafikk og gode muligheter for lek, tur og friluftsliv i nærområdet.

Ilseng ligger omtrent 3,5 km unna og har blant annet barneskole og nærbutikk, mens Romedal ligger ca. 4 km fra eiendommen og byr på barnehage, butikker, bensinstasjon og øvrige servicetilbud. Det er også kort vei til Stangehallen treningssenter, og bussholdeplass ved Sørbryn ligger kun ca. 600 meter unna.

For familier med skolebarn er Breidablikk barneskole innen kort kjøreavstand, mens ungdomsskole finnes i Stange. Denne ble tatt i bruk i 2024/2025 så her er det gode fasiliteter. Stange videregående skole ligger rundt 10 km unna, og Jønsberg landbruksskole cirka 8 km fra eiendommen.
Fra 2027 skal Breidablikk og Solvi barneskole slås sammen og flytte inn i gamle Romedal ungdomsskole, som vil få det nye navnet Romedal barneskole.

Stange sentrum ligger omtrent 10 km unna og har et godt utvalg av butikker og servicetilbud. Hamar sentrum ligger ca. 16,5 km unna og byr på et bredt tilbud innen handel, servering, kultur og fritid. Her finner du blant annet kjøpesentre, kulturhus, kaféer og fine friområder som Koigen og Domkirkeodden. Fra Hamar er det også gode togforbindelser mot Oslo lufthavn, Oslo, Lillehammer og Trondheim.

Med sin rolige beliggenhet, nærheten til naturen og samtidig korte avstand til tettstedene rundt, gir området en fin kombinasjon av landlig ro og praktisk hverdagsavstand til skole, handel og servicetilbud.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Romedal barnehage (1-5 år) - 5.3 km
Breidablikk skole (1.-7. kl.) - 5.8 km
Stange ungdomsskole (8.-10. kl.) - 10.4 km
Stange videregående skole - 10.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiendommen er under fradeling og salget omfatter et samlet tomteareal på totalt 12 044,80 kvm. Oppmålingsforretning er utført og protokoll er utsendt til alle berørte parter. Kommunen anslår at fradelingsprosessen vil være fullført mot slutten av oktober, så sant det ikke oppstår noe uforutsett.

Eiendommen som selges er eiertomt på 12 044,8 kvm. Tomten er pent opparbeidet med blant annet uteplass, biloppstillingsplass, plenarealer og andre forskjellige beplantninger. Store deler av arealet er flatt og har vært benyttet som beite for hest.

Se siste bildet før plantegningene for kart av tomtearealet som er under fradeling.

Det tas spesifisert forbehold om at fradelingen blir godkjent. Dersom det skulle vise seg at det ikke blir akseptert vil kjøper og selger bli løst fra avtalen, men med mulighet for videre dialog rundt kjøp av hele den opprinnelige eiendommen.
Kontakt megler for nærmere informasjon.

Rikelig med parkeringsmuligheter på eiendommen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon. 

Eiendommen har privat brønn som vannkilde. Brønnen er av eldre dato og har ukjent utførelse og opprinnelse. Selger opplyser at det ble skiftet vannpumpe i brønnen for ca 3-5 år siden. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand.

Eiendommen er underlagt kommuneplanens arealdel 2023-2035 med arealbruk bestemt til LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. Planen er datert 18.10.2023

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 4 551,- for 2025. I dette inngår gebyr for renovasjon og slamtømming. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.
Eiendomsskatter er kr 4 411,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 10 000 kwh. pr. år. 
Til info er ikke boligen blitt benyttet til fast bolig gjennom året så normalt strømforbruk kan avvike fra dette.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6 659,-.
Eiendommen har privat brøyting med en årlig kostnad på ca. kr 5 000,- avhengig av hvor mengde snø gjennom sesogen.
Boligen er tilknyttet parabolantenne, samt har den montert en mottaker på mobilt bredbånd på husvegg.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 582 885,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.
I følge selgers skattemelding er formuesverdien som sekundærbolig beregnet til kr 2 452 511,-.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

2 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

73 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
74 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
94 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 024 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 044 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Grethe Hansen

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 37 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 25 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 14 000,00
Visninger  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Legalpant Stange  kr 599,00
Innhenting av offentlig opplysninger Stange kommune, inkl tegn.  kr 6 257,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport eget gårds- og bruksnummer  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige, regnes av prisantydning  kr 19 985,00
Foto - 20 bilder - drone  kr 6 019,00
Interiørveiledning  kr 1 700,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 65-0195/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hamar
Strandgata 31, 2308, HAMAR
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR65.26195

Sist oppdatert: 24. september 2026 kl. 17:07