Avaldsnesgata 47E

Avaldsnesgata 47E, 4014 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 53, bruksnummer 84, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 115 kvm

BRA-i:
Del av tomannsbolig:
Underetasje 52 kvm: Entré, boder, bad, 2 soverom, stue og kjøkken.
1. etasje 58 kvm: Entré, bod, bad, 2 soverom og stue/kjøkken.

BRA-e:
Bodbygg:
Bod 5 kvm: Bod.

Underetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 54 kvm, men grunnet lav takhøyde i en bod er kun 52 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 kvm. I tillegg er det en bod i fellesgangen på 3 kvm og en utvendig bod under trappen på 2 kvm som grunnet lav takhøyde ikke er måleverdige som bruksareal.
Det foreligger ikke ferdigattest for godkjent bruksendring av underetasjen, les mer under punkt om brukstillatelse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.04.2026 utført av Anticimex AS v/Alexander Ravndal. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført som en del av en tomannsbolig i 1935. Konstruksjonen har grunnmur i betong/sparestein med støpt gulv mot grunn i underetasjen. Yttervegger, etasjeskillere og takkonstruksjon er av tre. Etasjeskillerne i 1. etasje er av trebjelkelag. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjonen er et halvvalmtak i tre, og yttertaket er belagt med takstein. Boligen har vinduer med karmer og ramme av tre i 1. etasje og plast i underetasjen, fra 2014. Entrédøren i 1. etasje er i tre, mens den i underetasjen er i plast, begge med sikkerhetslås og fra 2014. Det er profilerte innerdører i underetasjen. Skorsteinen er fra byggeår, og det er en peisovn i stuen i 1. etasje.

Bygningen er en utvendig sportsbod med ukjent byggeår. Rapportens vurdering av veggkonstruksjon, fasadematerialer, yttertak, takkonstruksjon og innvendige forhold nevner ikke spesifikk byggemåte eller materialer.

Det elektriske anlegget har sikringsskap plassert i bod i underetasjen og 1. etasje, og er sikret med automatsikringer. Anlegget opplyses å være totalt rehabilitert i 2014 i underetasjen og i 2017/2018 i 1. etasje.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - 1.etg
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Tettedetaljer rundt tidligere innfestinger i dusjsonen er åpne/utette. Det vurderes derfor at det vanntette sjiktet ikke lenger oppfyller sin tiltenkte funksjon.

Andre byggverk
- Vinduer, dører og porter: Boddøren har betydelig slitasje, og det er registrert skader og tegn på funksjonssvikt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - U.etg
- Lekkasjesikkerhet: Det registreres motfall på deler av gulvflater utenfor sluksonen.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Det registreres åpning rundt avløpsrøret til servanten og tettesjiktet i veggen.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av plassering av det som vurderes å være en sjakt (brannskiller) og våtrommets utforming er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Ettersom det ikke er mulig å gjennomføre fuktmåling og det ble observert knekt veggflis i dusjsonen settes TG2 for å belyse risiko.

Våtrom - 1.etg
- Overflater vegger: Flisfugene i dusjsonen er slitt/mangler enkelte steder. Eksakt årsak er ikke kjent men kan skyldes ufagmessig utførelse. Det er registrert riss/sprekk i flis/fuger på toalettkassen og utførelsen bærer preg av egeninnsats. Forholdet vurderes å skyldes en årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene.
- Overflater gulv: Flisfugene i dusjsonen er slitt/mangler enkelte steder. Eksakt årsak er ikke kjent men kan skyldes ufagmessig utførelse.
- Avløp (inkl. sluk): Klemringen er knekt. Eksakt årsak er ikke kjent.
- Ventilasjon: Avtrekksviften er løs, ikke tilstrekkelig festet. Eksakt årsak er ikke kjent.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av plassering av det som vurderes å være en sjakt (brannskiller) og våtrommets utforming er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Ettersom det ikke er mulig å gjennomføre fuktmåling og det ble observert hull/utettheter i dusjsonen settes TG2 for å belyse risiko.

Kjøkken - U.etg
- Vannrør: Det kan ikke verifiseres at det er montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet.
- Ventilator: Kjøkkenventilator benytter kullfilter (ikke eget utkast).

Kjøkken - 1.etg
- Vannrør: Det kan ikke verifiseres at det er montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Vannledninger i plast (pex) er merket med tusj.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Rom under terreng
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger og mellom gulv/vegg.
- Ventilasjon: Det registreres ingen fungerende ventilasjonsløsning i entré/kjøkken.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 22,2 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at fuktinnholdet ligger i et område mellom forhøyet fuktnivå, og kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen, noe gir risiko for fuktskade. Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt. Det er ikke kjent om fuktnivået har ført til skjulte fuktskader i konstruksjonen.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Ildsteder: Det ble observert sprekker i flis under/foran ildstedet.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- U.etg: I entrén er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 25 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader i etasjeskilleren.
- 1.etg: I stue/kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 30 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen enkelte steder.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Det er observert rustproblematikk på festemidler rundt enkelte vinduer.
- Ytterdører og omramming: Liten høydeforskjell mellom gulvoverflate på entrédør og døråpning i U.etg.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent. Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent.

Drenering
- Alder: Drenering har en ukjent alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Fuktsikring av grunnmur: Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en ukjent alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en ukjent alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Helse, miljø og sikkerhet

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Fremlagt tilsynsrapport: Ikke fremlagt.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på bad i 2025, hvor en rørlegger byttet blandebatteri/servant til dusjen og baderomsinnredning. Selger har selv vært med på å bytte baderomsinnredning. Det er også utført arbeid på fasaden i 2025, hvor selger selv har byttet kledning på diverse plasser rundt huset der det var behov.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Ny kjøkkeninnredning i underetasje
- Ny baderoms innredning oppe og nede er byttet i 26

2025:
- Byttet blandebatteri/servant til dusjen
- Byttet kledning diverse plasser rundt huset

2018:
- Oppgradert baderom i underetasje
- Elektrisk anlegg i 1. etasje oppgradert
- Arbeider utført på brannskillere

2014:
- Oppgradert baderom i 1. etasje
- Vannrør med rør-i-rør-system og synlige avløpsrør i plast installert
- Elektrisk anlegg i underetasjen oppgradert
- Entrédører og vinduer i begge etasjer skiftet

Dette er en seksjonert tomannsbolig fra 1935 som er innredet med to separate enheter, en i hver etasje. Boligen har gjennomgått betydelige oppgraderinger de siste årene, med blant annet nyere bad i begge etasjer og nytt kjøkken i underetasjen. Hovedenheten i første etasje har en åpen løsning mellom stue og kjøkken med peisovn. Underetasjen er innredet som en egen enhet med to soverom, stue, kjøkken og bad. Bruken av underetasjen som en separat boenhet er ikke byggemeldt eller godkjent.

1. ETASJE:

Entré:
Fra felles trappegang kommer man inn i en entré med fliser på gulvet. Rommet fungerer som et bindeledd mellom soverommene, badet og stuen.

Stue:
Stuen er i en åpen løsning med kjøkkenet, noe som gir en sosial sone for både matlaging og avslapning. Rommet har plass til en sofagruppe og et spisebord. En peisovn gir varme og atmosfære på kalde dager.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en innredning med glatte, hvite fronter og en mørk, laminert benkeplate. Det er fliser mellom benk og overskap, og en ventilator er plassert i overskapet. Kjøkkenet har godt med skapplass, inkludert vitrineskap.

Soverom:
Første etasje har to soverom. Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Det andre soverommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Bad:
Badet i første etasje har flislagte overflater, gulvvarme og opplegg for vaskemaskin. Innredningen består av en vegghengt servant med armatur, speil med belysning, vegghengt toalett og et dusjhjørne med dører. Badet har et oppgraderingsbehov.

UNDERETASJE:

Entré:
Enheten i underetasjen har egen inngang. Entréen har plass til oppbevaring av yttertøy og sko. Takhøyden i etasjen er lavere enn dagens standard, målt til 2,11-2,14 meter.

Stue og kjøkken:
Rommet har en åpen løsning med plass til en liten sittegruppe og spisebord. Kjøkkenet har en nyere innredning med glatte fronter, laminert benkeplate og en vegghengt ventilator med kullfilter.

Soverom:
Underetasjen har to innredede soverom. Ett av rommene oppfyller ikke dagens krav til dagslys.

Bad:
Badet er fra 2017/2018 og har flislagte overflater. Det er utstyrt med servant med armatur, speil, et dusjhjørne med dører og et gulvstående toalett.

Overflater:
Gulv: Laminat og fliser.
Vegger: Malte flater.
Himling: Malte flater.

Lagring:
Boligen disponerer flere boder: en bod i 1. etasje, boder i underetasjen, en bod i felles trappegang, en utvendig bod under trapp og en frittstående utvendig sportsbod.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Følgende medfølger i tillegg: TV medfølger salget med mindre den er uønsket.

Boligen varmes opp med vedfyring og elektrisitet. Det er peisovn i stuen i 1. etasje og gulvvarme på baderom i 1. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1935. Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest i kommunens arkiv.
De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Underetasjen er i bruk som en egen boenhet, men er ikke byggemeldt eller godkjent for dette.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Manglende midlertidig brukstillatelse medfører imidlertid at byggesaken ikke er korrekt avsluttet og kommunen kan pålegge eier å iverksette tiltak som gjør at midlertidig brukstillatelse kan utstedes.

Det foreligger en «Tillatelse til mindre tiltak» datert 10.02.2017, som gjelder bruksendring av kjelleretasje fra bodareal til bolig. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Kjelleretasjen godkjennes som en del av boligens første etasje, og ikke som en egen leilighet.
- Det må søkes om ferdigattest.
Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Byggesaken er dermed ikke formelt avsluttet.

Det foreligger originale byggetegninger fra 1934, samt nyere tegninger fra 2017 og 2021 i forbindelse med bruksendring og seksjonering. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning.
- Underetasjen er innredet og benyttes som en egen boenhet (utleiedel). Dette er ikke omsøkt eller godkjent, og er i strid med vilkårene i tillatelsen fra 2017. Etablering av ny boenhet er normalt søknadspliktig.
- Plantegningene fra seksjoneringen i 2021 angir hele kjelleren som tilleggsdel, selv om rommene er innredet som kjøkken, bad og soverom. Bruk av disse rommene til varig opphold er en bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, noe som er normalt søknadspliktig.
- Dagens planløsning i kjelleren med stue og to soverom avviker fra tegningene fra 2021 som viser tre soverom.
- Det er en frittstående sportsbod på eiendommen som ikke er omsøkt eller godkjent i henhold til mottatt dokumentasjon. Oppføring av bod kan være søknadspliktig.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

2021/746811-1/200 21.06.2021 SEKSJONERING
Opprettet seksjoner:
SNR: 1
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 60/100

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Selger bærer risikoen for at kjøper kan få tinglyst skjøte uten andre heftelser enn de som det er avtalt at følger med i handelen. Gjennomføring av handelen er betinget av det ikke er tinglyst heftelser som ikke lar seg innfri/slette.

Dersom eiendommen skulle bli overbeheftet i salgsprosessen, det vil si at summen av fremtidige tinglyste heftelser overstiger den forventede salgssummen, er det en forutsetning for at handel skal kunne gjennomføres at kreditorene gir nødvendig pantefrafall. Dersom pantefrafall ikke oppnås vil handel ikke kunne gjennomføres. Skulle det bli tinglyst flere utleggspant på eiendommen, kan handel bare gjennomføres forutsatt at også eventuelle fremtidige kreditorer aksepterer å slette sitt pant uten å få full innfrielse av det underliggende kravet.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Den del av boligen som er innredet som utleiedel i underetasje mangler ferdigattest for å kunne tas i bruk til utleie. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes for varig opphold. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie.

Eiendommen er seksjonert med sameiebrøk 60/100
Sameiet består av 2 leiligheter.   Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.  

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.     

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Beliggenheten i Avaldsnesgata på Storhaug kombinerer en rolig boliggate med umiddelbar nærhet til alt en travel hverdag krever. Herfra er det kun et par minutters gange til Nylund skole, og flere barnehager, som Nymansveien og Steinhagen, ligger i samme korte gangavstand. Dette gjør morgenlevering og ettermiddagshenting til en enkel del av nabolagsruten, uten behov for bil.

De daglige innkjøpene gjøres enkelt til fots hos Coop Prix Storhaug eller Coop Extra Lervig. For fritidsaktiviteter finnes et nærmiljøanlegg, lekeplass og treningssentre som SATS og Aura Fitness innenfor en radius på fem til syv minutter. Lekeplassen rett i nærheten er et naturlig samlingspunkt for barna etter skoletid.

Stavanger sentrum med sitt rike utvalg av butikker, spisesteder og kulturtilbud er kun en spasertur unna. Samtidig gir området tilgang på grønne lunger og turområder langs sjøen, som bekrefter den unike balansen mellom byliv og ro. For lengre reiser er det gode bussforbindelser fra Lervigtunet, og Stavanger stasjon ligger innen gangavstand. Flyplassen på Sola når du på omtrent 20 minutter med bil.

Veibeskrivelse: Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Nymansveien barnehage (1–5 år) 0,2 km
- Steinhagen barnehage (1–5 år) 0,3 km
- Biå Steinerbarnehage (1–6 år) 0,5 km

Skoler:
- Nylund skole (1–7 kl.) 0,2 km
- Lervig skole (1–7 kl.) 0,5 km
- Storhaug skole (1–7 kl.) 0,6 km
- St. Svithun skole (8–10 kl.) 0,9 km
- Kannik skole (8–10 kl.) 1,9 km
- Bergeland videregående skole, 1,0 km
- Stavanger katedralskole, 1,2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 234 kvm som tilhører sameiet. Tomten er felles opparbeidet med grus, belegningsstein og diverse beplantning. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Stavanger kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Det er parkeringsplass ved siden av huset, som er felles for Avaldsnesgata 47E og deles med nabo oppe. Det er mulighet for montering av ladeboks eller el-lading ved parkeringsplassen, da veggen er rett ved siden av parkeringsplassen. I tillegg er det gode og gratis parkeringsmuligheter utenfor huset.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkerings løsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen. Utvendige vann- og avløpsledninger er fra ukjent årstall.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan 1538, «Midtre Storhaug», datert 20.03.2000, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av detaljregulering 2497, «Reguleringsplan for Avaldsnesgata mellom Paradissvingen og Haugesundsgata», datert 16.06.2014. En del av eiendommen (0,21 m²) er regulert til fortau.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023-2040 (ID: KP 2023-2040), vedtatt 28.06.2024. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse (feltnavn B328).

Eiendommen berøres av hensynssone H570_23: Bevaring kulturmiljø. Sonen er en del av vernet av Trehusbyen Stavanger, og følgende retningslinjer gjelder:
- Den kulturhistorisk verdifulle bebyggelsen skal søkes bevart og områdenes særpregede miljø skal sikres og videreutvikles.
- Det må søkes om tillatelse for byggearbeider som endrer bygningers utseende, også for endringer på taket.
- Originale bygningselementer som vinduer, dører, listverk, fasadekledning og taktekking, skal bare fornyes når disse ikke lenger tilfredsstiller rimelige tekniske krav, eller er så skadet at reparasjon er uaktuelt.
- Ved nødvendig fornyelse skal bygningselementer tilpasses husets opprinnelige byggestil og materialbruk.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 14 826,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Boligen er tilknyttet Fiber via Altiboks som leverandør av TV og internett og koster kr 700,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Eiendomsskatt er kr 1.718,- i 2026.

5 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

143 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
144 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
154 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 894 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 904 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Teodor årthun

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune  kr 3 227,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 200,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 33-0025/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Mariero
Langflåtveien 29, 4017, STAVANGER
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR33.2625

Sist oppdatert: 30. april 2026 kl. 14:30