Theodor Hansens vei 12A

Theodor Hansens vei 12A, 1410 KOLBOTN
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 240, bruksnummer 148, seksjonsnummer 5, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 240, bruksnummer 148, seksjonsnummer 132, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 93 kvm

BRA-i:
2. etasje 87 kvm: Entré, bad, toalettrom, bod, to soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
-1. etasje 6 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
2. etasje 21 kvm: Nordvest-vendt balkong på 7 m². Vestvendt balkong på 14 m².

Boligen disponerer 1 bod i kjeller. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er mindre avvik mellom byggetegninger og seksjoneringen. Tegninger innsendt med seksjoneringen er i overensstemmelse med dagens situasjon. Avvikene er at det er en bod i det ene soverommet samt endret plassering av dør inn til soverommet. Videre er toalettrom angitt som bod/vaskerom.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført som følger: Leilighetsbygg oppført i 2022. Grunnmur og bæ rende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med parkeringsanlegg i nederste etasje. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av betong. Tilnærmet flat takkonstruksjon utvendig tekket med papp/membran(ikke besiktiget). Leiligheten har glatt entrédør av tre med kikkhull, brannklasse EI30 og lydklasse 38db. Balkongdører og vinduer med karmer av tre og tre-lags glass fra byggår. Boligen ventileres hovedsakelig gjennom et mekanisk balansert ventilasjonssystem (med varmegjenvinning).

Det gjøres spesielt oppmerksom på det er ikke satt tilstandsgrad eller undersøkt (TGIU) på kontroll i tilliggende konstruksjon. I følge tilstandsrapporten skyldes dette plassering av det som vurderes å være en sjakt (brannskiller) og våtrommets utforming er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader. Det er videre ikke undersøkt innvendig stakeluke.

Det er ikke gitt tilstandsgrad 2 eller 3 på noen kontrollpunkter i leiligheten.

Forenklet vurdering av det elektriske anlegget:
Det er ikke utført arbeider på boligens el-anlegg som ikke er dokumentert med samsvarserklæring.
Er det behov for en utvidet kontroll av det elektriske anlegget: Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert åpenbare avvik.

Forenklet vurdering av lovlighetsforhold:
Det er registrert mindre avvik mellom byggetegningene og dagens bruk av arealer. Dette gjelder etablering av bod med tilkomst fra soverom 2. Avviket anses ikke å ha praktisk betydning og oppgis kun som informasjon.
Er det behov for utvidet kontroll av boligens lovlighetsforhold? Nei.

Forenklet vurdering av branntekniske forhold:
Er det behov for en utvidet kontroll av boligens branntekniske forhold? Nei. Det er ikke funnet åpenbare feil eller mangler ved boligens branntekniske forhold. Det er derfor ikke indikasjoner på behov for at en person med brannfaglig spesialkompetanse foretar en utvidet vurdering.

Forenklet vurdering av radon- og geologiske forhold:
Er det behov for en utvidet kontroll av radonforhold i boligen? Boligen er plassert så høyt oppe i bygget at radonundersøkelser vurderes som lite aktuelt. Radonnivåene avtar normalt med høyden, og sannsynligheten for radonproblemer blir betydelig mindre jo høyere opp i bygget man befinner seg.
Er det behov for utvidet kontroll av boligens geologiske forhold? Boligen er ikke registrert innenfor et aktsomhetsområde i kartene og datasettene som ble gjennomgått på befaringsdagen. Forholdene er ikke videre undersøkt i denne rapporten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Leilighet i første rekke mot Kolbotnvannet. Her er man på "solsiden", med fantastisk utsikt hele dagen og kvelden.

Området er utbygget i de senere år og det er lagt stor vekt på både arkitektoniske kvaliteter og uteområder med mange funksjoner. Sameiet har et hyggelig felles uteområde og i tillegg er det felles uteområder for området. Her finner man blant annet sandvolleyball-bane, bordtennis og lekeapparater. Det er opparbeidet gangvei som fører videre til tursti rundt vannet. Her bor du i et rolig, pent og koselig strøk med god variasjon i aldersammensetning.

Leiligheten ligger sentralt til med nærhet til sentrum samtidig som man er omgitt av natur.

Innvendig er standarden som følger:

Entré: Pen entré med fliser på gulv og downlights i tak. Praktisk skyvedørsgarderobe for oppbevaring av yttertøy og sko. Gulvvarme.

Kjøkken/stue: I åpen løsning. Store vindusflater som gir rikelig med lys og flott utsikt over Kolbotnvannet. Parkett med gulvvarme. God plass til møblering med sofagruppe og spisestue. Pent kjøkken fra HTH (fra byggeår). Kjøkkeninnredning med glatte fronter og laminert benkeplate. Godt med skap og benkeplass. Det er kjøkkenplate mellom benkeplate og overskap, overskapsbelysning og stikkontakter. Underlimt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Integrerte hvitevarer som medfølger leiligheten (oppvaskmaskin, stekeovn, mikrobølgeovn, induksjonstopp, montert komfyrvakt og kjøleskap med frysedel). Utgang fra stue til vestvendt balkong på 14 m² samt utgang til nordvest-vendt balkong på 7 m².
Teknisk: Integrert ventilator med avtrekkskanal tilknyttet ventilasjonsanlegg. Vannrør av typen rør-i-rør system, montert automatisk lekkasjesikkring.

Soverom 1: Med plass til dobbeltseng, nattbord og diverse møblering. Skyvedørsgarderobe.

Soverom 2: Pent soverom med mye lys. Passer som barnerom, gjesterom eller kontor.

Bad: Pent, flislagt bad fra byggeår. Flislagt gulv med vannbåren samt elektrisk gulvvarme. Downlights i taket. Veggmontert innredning med heldekkende servant og ett-greps armatur. Speil over servant med belysning og stikkontakt på vegg. Dusjnisje med glassdører og ett-greps dusjarmatur. Vegghengt toalett med innebygget sisterne.
Teknisk: Vannrør av typen rør-i-rør system. Mekanisk avtrekksventil plassert i himling.

Toalettrom: Flislagt gulv med gulvvarme. Vegger og himlingsflate utført i malte glatte flater. Veggmontert innredning med heldekkende servant og ett-greps armatur. Speil over servant med belysning, stikkontakt på vegg. Vegghengt toalett. Opplegg for vaskemaskin med montert automatisk lekkasjesikring.
Teknisk: Vannrør av typen rør-i-rør system. Fordelerskap med stoppekraner og vannmålere plassert i vegg. Mekanisk avtrekksventil og ventilasjonsaggregat plassert i himling.

Leiligheten er oppvarmet med vannbåren gulvvarme tilknyttet felles varmesentral/fjernvarmeanlegg. Balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Det medfølger en bod i kjeller på 6 kvm. Denne er seksjonert som tilleggsdel til leiligheten og er merket med nr. 10.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med og disse hvitevarene følger med: integrerte hvitevarer på kjøkken.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Hyller og skap i kjellerbod medfølger.
- Blomsterkasser i corten-stål på balkongen følger ikke med. Kan evt. kjøpes.

Bad har elektriske varmekabler i tillegg til vannbåren gulvvarme. Samtlige rom i boligen har vannbåren gulvvarme med romtermostater.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligblokker, utomhusareal og parkeringsanlegg, datert 27.11.2023. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er forskjell på byggetegninger, seksjonering og dagens situasjon. Seksjoneringen og dagens planløsning har inntegnet en bod på det ene soverommet, i plantegningen omtalt som soverom 2, samt endret plassering av dør. Nåværende toalett er i byggetegningene omtalt som bod/vaskerom. Ingen av disse endringene er søknadspliktige da det ikke inngriper i bærevegger eller endrer bruken fra tilleggsdel til hoveddel/ikke godkjent for varig opphold til godkjent for varig opphold.

Dette avviker fra godkjente byggetegninger og kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst 15 servitutter på sameiets eiendom. Disse går helt tilbake til 1914 og frem til utbyggingen av området. Disse omhandler i hovedsak om vann- og avløpsledninger samt adkomstretter. Flere av disse må ansees erstattet av nyere servitutter om samme tema. I tillegg er seksjoneringen tinglyst på eiendommen. Servituttene kan fås ved henvendelse til megler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Ved utleie skal styret informeres i forkant av innflytting.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Leiligheten ligger i et nylig utbygget område, med meget gode kvaliteter. Uteområdene er pent opparbeidede og ligger rett ved Kolbotnvannet. Det er flott tursti rundt vannet, en perle av et område. Det er også kort gangavstand til Kolbotn sentrum og alt annet man skulle trenge i hverdagen.

Kolbotn sentrum har et rikt tilbud på diverse forretninger, restauranter, apotek, tannlege, kaféer, kulturhus, vinmonopol, legesenter og andre servicetilbud. Kjøpesenteret Kolbotn Torg ligger i kort gangavstand fra leiligheten.

Grøntareal, gågaten, torget og strandsonen mot Kolbotnvannet skaper en lun, hyggelig atmosfære og gir rom for et levende miljø. Flotte turstier langs Kolbotnvannet. Kolbotn Sentrum er det naturlige knutepunktet med nærhet til både Oslo sentrum og Oslofjorden.

Det er et variert og aktivt idrettsmiljø i kommunen, med nærhet til både fotballbaner, bryteklubb og tennishall. Ønsker man kan det også leies kano like ved for å ta seg en tur ut på vannet.

Kollektivtransport:
Den sentrale beliggenheten har gode tog- og bussforbindelser som gjør det lett å komme til og fra Oslo og Ski.
Kolbotn togstasjon ligger kun 5 minutter gange fra boligen, med hyppige avganger til Oslo og Ski. Toget bruker kun 19 minutter til Oslo sentrum.

Theodor Hansens vei har adkomst fra Kolbotnveien. Se eventuelt Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Kolbotn barnehage ligger ca. 8 minutter unna i gangavstand, Kapellveien barnehage 12 min. og Ingierkollen barnehage 13 min.
Det cirka like langt i gangavstand til Kolbotn skole og Ingieråsen ungdomsskole som adressen sogner til. Roald Amundsen videregående skole er sentralt plassert på Sofiemyr.

Informasjon om skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Felles eiet tomt i sameiet på 5 190 m². Tomten er meget pent opparbeidet med blant annet asfaltert adkomstvei, gressplen, lekeplass, sittegrupper og diverse beplantning.

Parkering i felles garasjeanlegg hvor denne leiligheten har plass nr. 47. Parkeringsplasser er organisert som næringsseksjoner og en del av sameiet. Det er installert lader for el-bil. Elaway fakturerer forbruk av strøm til lading direkte. Betaling for garasjeplassen er inkl. i fellesutgifter, spesifisert til kr. 208,-.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse med blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse samt uteoppholdsareal og frisikt i henhold til reguleringsplan for Veslebukta (planId 2018010) tilhørende reguleringsbestemmelser vedtatt 14.10.2019.

I tillegg gjelder Kommuneplan for Nordre Follo 2023-2034. I kommuneplanen gjelder følgende hensynssoner:
- Delareal 7 045 m
Hensynsone: Sikring Nedslagsfelt drikkevann

- Delareal 7 045 m
Hensynsone: Fare Ras- og skredfare

- Delareal 5 578 m
Hensynsone: Fare Flomfare

- Delareal 1 652 m
Hensynsone: Støy Gul sone iht. T-1442

Ny kommuneplan Nordre Follo 2026-2037 er under utarbeidelse.

Innenfor de nærmeste 500 meterne er det følgende reguleringsplaner under arbeid:

Id 202009
Navn: Skrenten panorama
Status: Planlegging igangsatt
Plantype: Detaljregulering
(https://www.arealplaner.no/3207/gi?funksjon=VisPlan&kommunenummer=3207&planidenti? kasjon=202009).

Området ligger i Skrenten, øst for Kolbotn sentrum i skråningen Nordre og Søndre Skrenten.

Id 202405
Navn: Kolbotnveien 16
Status: Planlegging igangsatt
Plantype: Detaljregulering
(https://www.arealplaner.no/3207/gi?funksjon=VisPlan&kommunenummer=3207&planidenti? kasjon=202405)

Området ligger i sentrum, vis a vis Solgården på østsiden av jernbanen.

Id 202402
Navn: Ingierveien 2-6
Status: Planlegging igangsatt
Plantype: Detaljregulering
((https://www.arealplaner.no/3207/gi?funksjon=VisPlan&kommunenummer=3207&planidenti? kasjon=202402)

Området ligger i Edvard Griegs vei/ langs Ingierveien på vestsiden av jernbanen vis a vis gamle Oppegård rådhus.

Id 202509
Navn: Navn Edvard Griegs Vei 1
Status: Planlegging igangsatt
Plantype: Detaljregulering
(https://www.arealplaner.no/3207/gi?funksjon=VisPlan&kommunenummer=3207&planidenti? kasjon=202509)

Hjørnetomt i sentrum Edvard Griegs vei/Kolbotnveien.

Id 202003
Navn: Navn Skrenten Nybakken
Status: Planlegging igangsatt
Plantype: Detaljregulering
(https://www.arealplaner.no/3207/gi?funksjon=VisPlan&kommunenummer=3207&planidenti? kasjon=202003)

Området på østsiden av Jernbanen mellom Theodor Hansens vei/Kolbotnveien og Skiveien.

Eksisterende småhusområdet ved siden av Theodor Hansens vei 12 (Adressene Theodor Hansens vei 8A, 8B,6A,6B samt Solbråtanveien 8 og 10) er p.t regulert til bolig/tjenesteyting. Alle eiendommene er dog kjøpt opp av Bne H31 AS, et selskap som er en del av Bane Nord. Det må påregnes fremtidig utvikling av dette området i tråd med fortetting og utvikling av sentrumsområdet av Kolbotn.

Nordre Follo kommune har sendt nabovarsel om utskifting av flytebrygger i nordenden av Kolbotnvannet (mot Kolben kulturhus).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 291,- pr. mnd. og inkluderer: A-konto vannbåren oppvarming, forretningsførsel, felles bygningsforsikring, revisjon, styrehonnorar, felles strøm, normal drift og vedlikehold, trappevask, drift av garasjeplass- og rengjøring, vaktmestertjenester utearealer m.m

Fellesutgiftene fordeler seg som følger:
A-konto varme/strøm kr 943,16
Felleskostnader brøk kr 1 372,80
Felleskostnader lik uteareal kr 781,-
Felleskostnader kr 696,-
TV/internett kr 426,-
Felleskostnader brøk kr 864,24
Garasje kr 208,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Kostnader for fjernvarme avregnes gjennom avtale med Techem og det betales som et månedlig á-konto beløp gjennom fellesutgiftene. Avregning skjer årlig hvor evnt. overforbruk etterfaktureres. Beløpet for nytt år fastsettes av styret årlig etter avregning.

Boligen er tilknyttet Telia (fiber) som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 426,- pr. mnd som er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr. 5 000,- pr. år. / 2 000 kwh. pr. år. Det er ikke tegnet Norgespris på strøm for denne boligen.

I tillegg til felleskostnadene i sameiet kommer kommunale avgifter som faktureres seksjonseier direkte fra kommunen. Det er installert vannmålere i eiendommen og kostandene betales etter forbruk. Forbruk avleses av kommunen gjennom fjernavlesning årlig. Estimert forbruk betale à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas årlig i forbindelse med første forfall av kommunale avgifter på faktura i januar hvor også estimert forbruk for det nye året fastsettes.

Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra antall personer i husstanden. I denne husstanden har det bodd 2 personer.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er kr 16.222,- for inneværende år. I dette inngår abonnementsgebyr for vann og avløp, a-konto forbruk vann og avløp med stipulert forbruk på 71m3 samt fellesrenovasjon. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året. Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter faktisk forbruk. Forbruk avleses årlig av kommunen og forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med første faktura årlig.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 605 784,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no 

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 6 488,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 31.12.2025

9 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

850,00  Administrasjonsgebyr, overføring av garasjeplass
242 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
244 440,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
254 390,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
9 944 440,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 954 390,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten. Det er pr. i dag ingen fellesgjeld i sameiet.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Liv Swensen Rosted og Jan Ingar Rosted

Veslebukta Boligsameie er registrert i foretaksregisteret med organisasjonsnummer 930273872.
Sameiet består av 164 seksjoner, herav 57 leiligheter, 14 townhouse og 93 parkeringsplasser og boder.
Boder er tilleggsdel til boligseksjonen og garasjen er organisert som næringsseksjoner.
OBOS eiendomsforvaltning er forretningsfører.
Ved eierskifte av garasjeplass, selv om dette skjer i forbindelse med eierskifte av leilighet, påløper administrasjonsgebyr av forretningsfører i henhold til gjeldende prisliste. Pr. i dag er dette 850,- og belastes kjøper.
Styret er tilgjengelig for henvendelser på e-post og via Vibbo.
Sameiets bygningsmasse er fullverdiforsikret i Landkreditt forsikring.
Sameiet har en kollektivavtale TV/Internett med Telia.
Altmann er engasjert som vaktmester, og står for gressklipping, luking, renhold i oppganger, snøbrøyting, strøing etc.
Dyrehold er tillatt, men må ikke være til sjenanse for de øvrige brukerne av eiendommen.
Sameiet har inngått avtale med Techem om individuell måling varme til leilighetene, slik at hver enkelt beboer betaler for sitt faktiske forbruk.
Avtale om månedlig fakturering av forbruk på elbil-ladere gjennom Elaway.
Sameiet har husordensregler og vedtekter, disse følger vedlagt salgsoppgave.

Av styrets årsrapport for 2025 fremgår det at det er jobbet med følgende saker:

Hovedfokus i perioden:

- Oppfølging av reklamasjonssaker etter overtakelse
- Drift og teknisk oppfølging av sameiet
- Økonomistyring og kostnadskontroll

Oppfølgning av utbygger:
Styret har arbeidet systematisk med oppfølging av avvik og mangler knyttet til blant annet:
- Overvann og vanninntrengning
- Brannsikkerhet og tekniske anlegg
- Fasade, balkonger og uteområder

En sentral del av oppfølgingen har vært saken knyttet til overvann og vanninntrenging i garasjeanlegget. Det foreligger fortsatt uenighet mellom sameiet og utbygger om årsak, ansvar og løsninger. For å sikre sameiets rettigheter og unngå foreldelse, besluttet styret å ta ut forliksklage mot Solon Eiendom og Solid Entreprenør ved utgangen av februar 2026. Forliksklagen er et formelt og nødvendig steg for å ivareta sameiets krav og sikre videre handlingsrom.

I tillegg er det avdekket forhold knyttet til sprinkleranlegget som følges opp med sikte på å sikre at anlegget tilfredsstiller kravene i TEK17.

Beiseprosjektet, gjennomført høsten 2025 med en kostnadsramme på kr 1.375.000, har vært en sentral del av oppfølgingen, både med hensyn til utførelse, kvalitet og avklaringer mot utbygger og entreprenør.

Drift og forbedringstiltak:

Styret har gjennomført og igangsatt flere tiltak for å forbedre sameiet:
- Etablering av ny sykkelparkering i garasje (ca. 65 plasser), dekket av utbygger
- Oppfølging av garasje, ventilasjon og renhold
- Løpende oppfølging av tekniske installasjoner
- Gjennomføring av beising av leilighetsbyggene, inkludert oppfølging av kvalitet, fremdrift og dialog med utbygger og entreprenør. Det er også gjennomført tiltak for å håndtere utfordringer knyttet til vann i garasjeanlegget. Det er etablert pumpe på nedre plan for å redusere risiko for vannansamling.

Økonomi og avtaler:

Styret har hatt et tydelig fokus på å styrke økonomistyringen og redusere kostnader for sameiet.
- Forsikringsavtalen er reforhandlet etter innhenting av alternative tilbud. Dette har redusert årlig kostnad fra om lag kr 700.000 til rundt halvparten, samtidig som dekningen er gjennomgått og kvalitetssikret.
- Avtalen for TV og internett er reforhandlet med bedre betingelser uten forlengelse av bindingstid, noe som gir økt fleksibilitet fremover.
- Eksisterende vaktmesteravtale er fulgt opp gjennom perioden, og det er gjennomført en gjennomgang med fokus på innhold, kvalitet og kostnader. Det er i tillegg igangsatt en prosess for innhenting og vurdering av alternative tilbud.

Samlet sett har dette arbeidet gitt både konkrete besparelser og bedre kontroll over sameiets løpende utgifter.

Årsresultatet for 2025 ble kr –900.561 (underskudd), som innebærer et negativt avvik mot budsjett på kr 1.084.646. Det negative resultatet skyldes i hovedsak ikke-budsjetterte kostnader til beising (kr 1.375.000), samt kostnader til eksterne konsulenter som oversteg budsjettet med kr 270.809. Underskuddet har redusert sameiets egenkapital, som ved utgangen av 2025 utgjorde kr 631.609. Det er budsjettert med overskudd i 2026.
Sameiets likviditet har vært tilfredsstillende gjennom hele året. I tråd med vedtak på årsmøtet i 2025 ble det høsten 2025 innhentet et lånetilsagn på kr 700.000 fra OBOS banken for å finansiere deler av beiseprosjektet. Det har så langt ikke vært nødvendig å benytte lånet.

Planlagte saker i 2026:
Ingen forslag om konkrete vedlikeholdsoppgaver i sameiet, normalt vedlikehold må påregnes. Sameiet fortsetter pågående sak mot utbygger.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 27 400,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 24 900,-
Visninger/ Overtagelse pr.stk  kr 4 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 4 375,-
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant  kr 563,-
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 3 300,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,-
Evnt. boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning (men maks kr 40.000,-) på seksjon kr 40.000,-
Foto Oh Shots kr 3.700,- ( + evnt. dagdrone kr 2.800,-)  kr 3 700,-
Veiledningstime med boligstylist  kr 1 900,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 49-0031/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.2631

Sist oppdatert: 30. april 2026 kl. 13:06