E.H.Mørchs gate 2

E.H.Mørchs gate 2, 1610 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 300, bruksnummer 383, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 82 kvm

BRA-i:
2. etasje 63 kvm: Entré, bad/vaskerom, toalettrom, 2 soverom, kjøkken, og stue

BRA-e:
1. etasje 19 kvm: Bod og garasje

Åpent areal:
1. etasje 11 kvm: Markterrasse
2. etasje 13 kvm: Veranda

Boligen disponerer 1 bod som ligger i første etasje. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.07.2026 utført av Ole-Martin Nielsen.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse om arealbruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en horisontaltdelt tomannsbolig oppført i 1900-1924. Bygningen er oppført på grunnmur av naturstein. Etasjeskillere av trebjelkelag, antatt isolert med stubbloftsleire. Yttervegger antas oppført med konstruksjonsvirke og knubb, utvendig kledd med stående og liggende kledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak, tekket med takstein e.l (ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG2:
Utvendig:
Vinduer og takvinduer/takluker/overlys > Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke. Det ble registrert vindu med værslitte karmer av eldre dato enn de øvrige vinduene. Det ble registrert et vindu med sprukket karm.

Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner > Det ble registrert at stolpene som bæ rer balkongen er vridd og står i direkte kontakt med terrenget. Kontakt med bakken gir risiko for kapillært opptak av fukt, noe som kan bidra til økt fuktbelastning og redusert levetid. Det ble registrert oppsprukne og værslitte terrassebord. Forholdet er forenlig med alders- og værpåvirkning og kan medføre behov for vedlikehold eller utskifting av enkelte bord. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Innvendig:
Overflater - gulv > Det er påvist knirk i større deler av gulvet.

Etasjeskiller og bærende konstruksjoner > Det er målt total høydeforskjell > 30 mm.

Innvendige dører > Det ble registrert fuktsvelling på baderomsdøren.

Bad/vaskerom:
Dokumentasjon for våtrom > Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vantett sjikt.

Overflater, vegger og himling > Det er påvist sprekker i fliser.

Overflater gulv > Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.

Vanntett sjikt, membran og sluk > Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Påstrykningsmembran/smøremembran på gulv er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning. (I fohold til krav i forskrift på befaringstidspunktet)

Sanitærutstyr og innredning > Det ble registrert fuktsvelling på baderomsinnredningen, samt avskaling på servant.

Ventilasjon > Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig.

Kjøkken:
Overflater og innredning > Det ble registrert fuktsvelling på kjøkken fronter og benkeplaten, samt i innredningen under vaskekum.

Avtrekk > Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Toalettrom:
Overflater og konstruksjon > Det ble registrert bom i fliser, samt sprekker og løse fuger.

Avtrekk/ventilasjon > Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav. Det ble registrert manglende tilluftsventilasjon i toalettrommet.

Tekniske installasjoner:
Varmtvannsbereder/tank > Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Andre VVS-installasjoner > Det ble ikke fremlagt dokumentasjon på utført service på varmepumpen ved befaringen. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om anleggets tilstand og vedlikehold.

TGIU:
Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen >Teglsteins pipe med vedovn. Pipe/ildsted er begrenset kontrollert av takstmannen. Det anbefales på generelt grunnlag undersøkt av brann/feievesen. For å finne nøyaktig tilstand kreves det kamerainspeksjon. Siste tilsyn ble utført 22.07.2025. Selger opplyser at pipen er rehabilitert, satt ned stålrør, ordnet luke i kjeller, satt opp trinn på tak for tilgang til pipe.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/taket. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja.
Nytt arbeid- 2021- Skiftet tre vinduer i leiligheten.
Nytt arbeid- 2025- Skiftet panel på yttervegg mot gate og vindskil på tak. Det var han som eide leiligheten under som stod for jobben, jeg har derfor ikke kvittering på arbeid eller navnet på firmaet.

Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? Ja.
Det trekker noe vann inn i kjelleren når det regner mye, det står derfor en pumpe i hullet som det kommer vann inn i som pumper det ut igjen med en gang.

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? Ja.
Rehabilitering av pipe, satt ned stålrør, ordnet luke i kjeller, satt opp trinn på tak for tilgang til pipe.

Velkommen til E.H. Mørchs gate 2 – en innholdsrik bolig i en horisontaldelt tomannsbolig med sentral beliggenhet i Fredrikstad. Boligen har et samlet BRA på 82 m², hvorav 63 m² er internt bruksareal. Eiendommen har historie tilbake til tidlig 1900-tall og byr på en hyggelig kombinasjon av eldre boligkarakter og praktiske løsninger.

Innvendig har boligen blant annet malte platehimlinger, malt panel og tapet på veggene, samt laminat og malte tregulv. Stuen har en takhøyde på ca. 2,62 meter, som bidrar til en god romfølelse. Boligen har kjøkken med glatte fronter, heltre benkeplate og nedfelt vaskekum, samt eget bad/vaskerom og separat toalettrom.

Lys og hyggelig stue med en praktisk, tilnærmet rektangulær utforming som gir gode møbleringsmuligheter. Her er det god plass til både sofagruppe og øvrig møblement. Vedovnen tilfører rommet ekstra varme og hygge, og flere vindusflater sørger for naturlig lysinnslipp. Stuen ligger i tilknytning til kjøkkenet via gangen.

Romslig kjøkken med god plass til både kjøkkeninnredning og spisegruppe. Innredningen har glatte fronter, heltre benkeplate med nedfelt vaskekum samt opplegg for komfyr og oppvaskmaskin. Fra kjøkkenet er det direkte utgang til markterrassen, noe som gir en fin forbindelse mellom inne- og utearealene.

Badet er praktisk plassert sentralt i boligen og har flislagte vegger og gulv med elektrisk gulvvarme. Rommet er innredet med heldekkende servant, speilskap og dusjkabinett, samt opplegg for vaskemaskin. I tillegg har boligen et separat WC, noe som er en praktisk kvalitet i hverdagen.

Boligen har ett soverom med en praktisk utforming og gode møbleringsmuligheter. Rommet har plass til dobbeltseng og tilhørende møblement, og ligger skjermet fra boligens oppholdsrom. Fra området utenfor soverommet er det enkel adkomst til både bad og separat WC.

Boligen har også gode uteplasser. Her får man en sydvendt balkong på ca. 12,8 m² samt en vestvendt markterrasse på ca. 10,9 m². Dette gir fine muligheter for å etablere ulike soner for utemøbler, avslapning og hyggelige måltider utendørs.

For oppvarming er boligen utstyrt med både elektrisk oppvarming, luft-til-luft-varmepumpe og vedovn, i tillegg til elektrisk gulvvarme på badet. Selger opplyser også at pipen er rehabilitert med blant annet stålrør.

Alt i alt en innholdsrik bolig med særpreg, gode utearealer og flere oppvarmingsmuligheter. En bolig som kan passe godt for deg som ønsker å bo sentralt i Fredrikstad og samtidig setter pris på karakteren og atmosfæren som følger med en eldre eiendom.

Kjøleskap, komfyr, oppvaskmaskin medfølger eiendommen. Vaskemaskin medfølger ikke eiendommen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp ved hjelp av elektrisitet, varmepumpe og vedovn.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1900
Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen den gang eiendommen ble oppført i deres arkiver. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Siden det ikke foreligger godkjente tegninger er rommenes godkjente bruk ukjent. Betegnelse av rommene er beskrevet med utgangspunkt i rommenes bruk og er ingen bekreftelse om at rommenes faktiske bruk er godkjent.

Det er mottatt fra kommune en godkjent eldre tegning fra 1950 som viser bygningsendring av byggets andre etasje hvor det fremkommer at 2 etasje var en egen leilighet.
Det er mottatt fra kommunen en godkjent eldre tegning fra 1958 som viser en garasje
Omsøkte tiltak har verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.
Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Før tiltaket lovlig kan benyttes må en slik tillatelse innhentes og det kan påløpe kostnader både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav for å få utstedt en midlertidig brukstillatelse. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Det er mottatt fra kommunen godkjente bygningstegninger som viser bygningsendringer med fasadeendringer og nye skisser for begge etasjer datert 13.7.2004 som for øvrig stemmer med dagens bruk.
Omsøkte tiltak har verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest slik loven forutsetter for å kunne ta bygningsdelen i bruk. Tiltaket kan dermed ikke lovlig benyttes før enten midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger. Det må påregnes kostnader i forbindelse med dette - både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 900030, tinglyst 29.07.1876, type heftelse: Festekontrakt.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har tinglyst rett til å oppføre garasjen helt inntil uthusbygningen på Teglverksveien 16. Veggen mellom byggene skal fungere som felles branngavl for begge bygg. Rettigheten er tinglyst på E.H. Mørchs Gate 2 - bnr 300, gnr 383, dagboknr 24/3-1959, tinglyst 27.02.1959.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

På gamle Trosvik torv bor du svært sentralt, innenfor sentrumsgrensene og bomringen. Praktisk er det i tillegg at nærbutikk er bare få minutters gange unna.

Tar du sykkelen fatt, er du på få minutter fremme i sentrumskjernen som gjennom de seneste årene opplevd stor utvikling, blant annet med nye sosiale møteplasser i parker og på torv. Med byutviklingen har også tilbudet av kultur og samlingssteder blitt større og tilbyr i dag noe for de fleste.

Til togstasjonen tar det knappe 10 minutter å sykle og reisetiden med toget videre til Oslo S er i dag fra rett under én time.

I tillegg til nærhet til de fleste hverdagslige fasiliteter og tilbud, får du fra Gamle Stadion også kort vei til parker og fine friområder rundt byen. Fredrikstadmarka har turstier og lysløype med kilometervis av preparerte skispor når forholdene tillater. Båthavn finnes kun få minutter unna, og tar du turen over elven til Kråkerøy opplever du straks både skjærgård og mer landlige omgivelser.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Barnehage:
St.Hansfjellet barnehage (1-5 år) 27 barn 0.9 km
Trosvik Doremi barnehage (1-5 år) 81 barn 0.9 km
Trosvik barnehage (1-5 år) 95 barn 1 km

Skole:
Trara skole (1-7 kl.) 355 elever, 20 klasser 1 km
Trosvik skole (1-7 kl.) 514 elever, 26 klasser 1 km
Cicignon skole (1-10 kl.) 417 elever, 23 klasser 2.5 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 180 elever, 6 klasser 0.9 km
Kvernhuset ungdomsskole (8-10 kl.) 452 elever, 30 klasser 2.4 km
Frederik II videregående skole 1277 elever 0.8 km
WANG Toppidrett Fredrikstad 180 elever, 6 klasser 1.2 km

Eiertomt på 321 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Eiendommen tilfredsstiller ikke dagens krav til stedfesting av eiendomsgrenser. Grensene er usikre og det vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling.

Tomten er fellesareal hvor hver seksjonseier benytter og vedlikeholder det areal som er naturlig tilhørende den enkelte seksjon.

Festeavgiften er kr 928,- pr. år. Eier betaler halvparten av denne summen. Festekontrakter er evigvarende

Grunneier, Siw Fagernæs
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.

Festeavgiften ble sist regulert i 2020.

Festeavgiften reguleres hvert 10 år.
Siste regulering av festeavgift: 01.01.2030.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Parkering i innkjøring, egen bakgård og garasje.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan 274 Trosvikberget datert 19.12.1988 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen omfattes også av Kommuneplan Fredrikstad 2023 - 2035 datert 15.06.2023.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredrikstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke).

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.
Kontakt megler for mer informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19 926,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør kr 2 301,-. Som blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har et strømforbruk som er ukjent.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7 000,- som deles med naboen under.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett og har avgift på kr 890,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Festeavgift utgjør kr 900,- i året.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 888 844,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig, og 3 555 377,- når boligen benyttes som sekundærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

2 590 000,00 Prisantydning

Omkostninger

64 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
65 840,00 Omkostninger totalt
85 740,00 (med Gjensidige Boligkjøperpakke)
75 790,00 (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Oda Hartmann Thompson

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet et sameie bestående av 2 leiligheter, med sameiebrøk 1/2. 
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk.

Kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 10 000,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk 2 900 / Overtagelse

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad   kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 12 366,00
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Rapport fra takstmann   kr 14 000,00

Oppdragsnummer 67-0158/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26158

Sist oppdatert: 14. august 2026 kl. 16:28