Kurveien 54

Kurveien 54, 0495 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 812, ideell andel 1/1
Andelsnummer 93, Myrer Borettslag, organisasjonsnummer 948152436

Totalt bruksareal BRA: 61 kvm

BRA-i:
1. etasje 55 kvm: Entré, soverom, baderom, stue og kjøkken

BRA-e:
Kjeller: 6 kvm: To kjellerboder

Åpent areal:
1. etasje 7 kvm: Balkong

Boligen disponerer to boder i kjeller og en på loft. Den ene boden i kjelleren er på 2 kvm, og den andre er på 4 kvm. Boden på loftet har gulvareal på 11 kvm, men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.09.2026 utført av Anticimex v/ Lasse Dahl.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i en kombinasjon av betongkonstruksjoner. Utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere av betong. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med sikkerhetslås og dørkikkert. Vinduer med karmer av tre og utvendig kveding med metallplater. Balkongdør med karmer av tre og utvendig kledd med metallplater. Leiligheten ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduene. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Følgende bygningsdeler har fått TG2:
Våtrom
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i en sjakt uten sluk eller annen sikring mot fuktskader (f.eks. automatisk vannstopper).

Kjøkken
- Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet.
- Enkelte synlige vannrør er ikke tilstrekkelig festet, noe som kan medføre bevegelser i rørsystemet.

Tekniske anlegg
- Det er ikke etablert stoppekran i leiligheten.
- Varmtvannsbereder er plassert på en slik måte at eventuelle lekkasjer ikke blir synliggjort. Varmtvannsberederen er bygget inne, og kan derfor ikke undersøkes (plassert under kjøkkenbenk). Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene.

Andre rom
- Det er registrert knirk i deler av gulv ved entré/ stue.
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Ildsted har underliggende ubrennbar plate, men den er under 30cm fra ildstedet (20cm fra ildstedet).

Balkong
- Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i flere gulvfliser.

Følgende bygningsdeler har fått TGIU:
Våtrom
- Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.

Yttervegger inkl. fasader
- Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte ved balkongen, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler.

Det er registrert følgende avvik på HMS:
Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Selger opplyser om at det foreligger tilsynsrapport fra feiervesenet som er nyere enn fem år og uten merknader som indikerer svekket funksjon eller tilstand.

Balkong
-Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja, det er satt inn nye vinduer og verandadør i 2017.

Velkommen til Kruveien 54! En lys og praktisk leilighet med enkel adkomst og en attraktiv intern beliggenhet i borettslaget. Leiligheten ligger i et veletablert og veldrevet borettslag med store opparbeidede grøntområder, lekeplasser og hyggelige felles møteplasser.

Entré
Leiligheten har en romslig entré med god plass til oppbevaring av yttertøy og sko.

Stue
Stuen fremstår lys og innbydende, med gode møbleringsmuligheter og plass til både sofagruppe og spisebord. Stuen har slette malte flater i en behagelig og moderne fargetone. Peisovnen bidrar til både varme og hyggelig atmosfære, perfekt på kjølige kvelder. Fra stuen er det utgang til den vestvendte balkongen.

Balkong
Den vestvendte balkongen på ca 7 kvm har gode solforhold og plass til utemøbler, grill og beplantning. Her kan ettermiddags- og kveldssolen nytes i rolige omgivelser. Balkongen er utstyrt med elektrisk markise, varmelampe og utvendig stikkontakt.

Kjøkkenet
Tidløs IKEA-innredning og integrerte hvitevarer som medfølger. Innredningen har god skap- og benkeplass, og kjøkkenet er praktisk utformet for daglig bruk.

Soverom
Soverommet er av god størrelse med god garderobe- og oppbevaringsplass. Rommet har plass til en dobbeltseng med nattbord på begge sider.

Bad
Badet ble i følge eier rehabilitert i regi av borettslaget i 2011. Badet er flislagt og utstyrt med gulvvarme som gir ekstra komfort på kjølige dager. Her finner du også opplegg for vaskemaskin og en praktisk innredning.

Boligen ligger i et rolig og etablert område på Kjelsås, med kort vei til både butikker, servicetilbud og kollektivtransport. Området byr på flotte tur- og friluftsmuligheter året rundt, med nærhet til marka, skiløyper og turstier.

Leiligheten disponerer også to kjellerboder med et samlet areal på ca 6 kvm. I tillegg disponerer leiligheten en bod på loftet med et gulvareal på totalt 11 kvm, men som ikke er måleverdig areal grunnet lav takhøyde.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger.

Oppvarming av boligen skjer i kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), ildsted plassert i stuen og gulvvarme/varmekabler på baderommet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 50-tallet. Det foreligger en tilsynsrapport med henvisning til ferdigattest datert 13.05.1960. Dokumentet kan ikke anses som en ferdigattest, men er en indikasjon på at bygget er lovlig oppført. Ytterligere kontrollsedler er svært beskadiget og umulig å lese. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger ferdigattest fra 03.04.2001 for endring av inngangspartier og nye balkonger. Det foreligger ferdigattest datert 16.01.2012 for rehabilitering av bad.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslaget iht. burettslagsloven §5-20. Pantet er begrenset oppad 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 11 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet rettigheter til Oslo kommune for vedlikehold av gjerde, vei, vann og kloakk. Servituttene vil følge eiendommen.

Meget attraktiv leilighet beliggende i stille og naturskjønne omgivelser på Kjelsås med nærhet til både marka og byen. God intern beliggenhet, med hyggelig utsyn over borettslagets grønne fellesområder og god plass mellom bebyggelsen.

Svært gode turmuligheter i marka, langs Akerselva og Maridalen på både ski og til fots, samt med sykkel. I tillegg er det bademuligheter i Frysja, Stilla og Trollvann. Ellers byr området på skøytegåing på Maridalsvannet, alpinbakke i Grefsenkleiva/Trollvannskleiva, aking i Wella-bakken og mye mer!

På Grefsenkollen, som er i fin gangavstand fra leiligheten, finner du Grefsenkollen Restaurant som byr på gode matopplevelser i vakre omgivelser, samt OverOslo Bar hvor det arrangeres både vinkvelder, standup, konserter og quiz for å nevne noe. I de senere år har også Grefsenkollen blitt kjent for OverOslo festivalen som har blitt en suksess og et samlingspunkt for nær og fjern.

Sentral beliggenhet med tanke på skole, offentlig kommunikasjon (buss-, og trikkeholdeplass 7 min unna), og Storo Storsenter er heller ikke langt unna. Av dagligvareforretninger i området er SPAR rett i nærheten, alltid med godt utvalg og en fristende ferskvaredisk. Ellers er det Prix, REMA 1000 og søndagsåpen Joker i nærområdet. Det er også kort vei til både Handelshøyskolen BI, Universitetet på Blindern samt Høyskolen i Oslo. Apotek, EVO og Avancia treningssenter på Frysja, Teknisk museum med Åpent Bakeri på Kjelsås.

Like i nærheten av leiligheten finner man også Myrerfeltet med både kunstgressbane, løpe og skøytebane, utendørs treningsapparater for alle aldre og sandvolleyballbaner. Myraskogen med turstier, fotballbane og akebakke ligger rett på nedsiden av leiligheten.

Dette er en bolig som byr på gode rekreasjonsmuligheter rett utenfor døren, samtidig som den er sentralt beliggende med kort vei ned til et pulserende liv på Grunerløkka (10 min med trikk).

Boligen sogner til populære Kjelsås barneskole (1.-7. klasse) og Engebråten ungdomsskole (8.-10. klasse). Flere barnehager i umiddelbar nærhet, slik som Myrer Kanvas barnehage, Haugensjordet barnehage, Kjelsås skole barnehage og Myrertoppen barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra kommunen sin hjemmeside, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 67 069 kvm som tilhører borettslaget. Borettslaget har en nydelig, pent opparbeidet, stor tomt med store plenarealer, lekeplasser og andre grøntarealer. Tomten er beplantet med busker og trær som vedlikeholdes av borettslagets vaktmester.
Lekeplassene ble rehabilitert og oppgradert i 2013. Borettslaget har også en flott, felles grillplass som ble oppgradert for noen år siden.

Borettslaget har egne biloppstillings- og garasjeplasser som fordeles etter ansiennitet, ledig plass og dersom man ellers oppfyller vilkårene for leie. Søknad skal sendes til vaktmester på mail: driftsleder.myrerboretslag@gmail.com. Se borettslagets vedtekter for nærmere bestemmelser vedrørenede parkering.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.86 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 14.05.1986.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  4 279,-  pr. md. og inkluderer: og inkluderer: Kommunale avgifter, tv-anlegg/ bredbånd, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold, forretningsførsel m.v.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Balkongtillegg: kr 526,-
Internett: kr 454,-
Fellesutgifter: kr 3 471,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 6 500 kWh. pr. år som tilsvarer ca 7 500kr pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett (240 poeng fordelt på hastighet og kanaler), og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 494 794,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Selskapets totale lån og vilkår:

Bank: Husbanken
Lånenr.: 11408779-30
Lånetype: Serielån
Rentesats: 4,06%
Restsaldo 4 685 328,00
Innfrielsesdato: 01.05.2034
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 2
IN-avtale: Nei

Bank: Husbanken
Lånenr.: 11408779-50
Lånetype: Serielån
Rentesats: 4,06%
Restsaldo 4 685 328,00
Innfrielsesdato: 01.05.2034
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 2
IN-avtale: Nei

Bank: Husbanken
Lånenr.: 11486552-10
Lånetype: Serielån
Rentesats: 4,06%
Restsaldo 4 938 656,00
Innfrielsesdato: 01.05.2034
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 2
IN-avtale: Nei

Bank: Husbanken
Lånenr.: 11486552-20
Lånetype: Serielån
Rentesats: 4,06%
Restsaldo 4 800 000,00
Innfrielsesdato: 01.05.2034
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 2
IN-avtale: Nei

Bank: Husbanken
Lånenr.: 11486552-30
Lånetype: Serielån
Rentesats: 4,06%
Restsaldo 4 800 000,00
Innfrielsesdato: 01.05.2034
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 2
IN-avtale: Nei

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208133039
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,14%
Restsaldo 2 875 112,00
Innfrielsesdato: 30.09.2053
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98208614894
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,24%
Restsaldo 48 971 412,00
Innfrielsesdato: 30.07.2055
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

4 800 000,00 Prisantydning
191 453,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 991 453,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - Kjøper
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 000 755,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 010 705,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tore Kalberg

Leiligheten er tilknyttet Myrer Borettslag.
- Borettslaget består av 408 leiligheter fordelt over 26 blokker.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa, med polisenummer 93371824.
- Vaktmester: Atle Grønmyr, har jobbet i borettslaget i over 30 år og har god kjennskap til borettslaget

Dyrehold er tillatt etter søknad til styret og på visse vilkår. Det forutsettes at dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige beboerne. Før anskaffelse plikter søker å informere alle andelseiere i oppgangen. Hunder skal føres i bånd på borettslagets område, og eier må straks fjerne ekskrementer. Styret kan kreve dyret fjernet ved berettigede klager.

Borettslaget arrangerer fellesdugnad. Beboerne er ansvarlige for renhold av ganger til kjellerboder, vinduer i kjeller, og fellesrom i kjeller. Innvendig vedlikehold av balkong er beboers ansvar, inkludert å unngå store snømengder.

Det er kun tillatt med gass- eller elektrisk grill på balkongene. Det er ikke tillatt å montere utgående avtrekksvifte. Ved ønske om bytte av peis må det søkes styret om godkjenning; åpent ildsted eller ildsted med flytende brensel er ikke tillatt. Forandringer som berører bygningens eksteriør, som oppsetting av markiser, er ikke tillatt uten styrets samtykke.

- Borettslaget har fellesvaskerier og tørkeloft.
- Det er etablert et treningsrom i et tidligere vaskeri som ble åpnet i februar 2026.
- Fellesarealer i kjeller er forbeholdt oppbevaring av sykler og barnevogner.
-Hagelaget drifter dyrkekasser og bidrar til vedlikehold og utvikling av borettslagets grøntområder med god frivillig innsats fra beboere gjennom dugnader.
- Det er utplassert pakkebokser fra Posten, og det vurderes også PostNord-bokser.

Planlagte påkostninger:
- Styret opplyser om følgende i e-post pr 01.09.2026: Det er ikke vedtatt noe spesielt nå, men man må påregne kostnader til vedlikehold i tiden fremover. Vi vet ikke hvordan dette vil bli finansiert, men man må regne med noe økte felleskostnader og fellesgjeld fremover.
- Styret opplyser om følgende i e-post datert 05.08.2026: Per nå er det ikke planlagt større prosjekter som øker felleskostnader inneværende år. Det vil bli utført vedlikeholdsprosjekter neste år, men det er ikke bestemt enda. Vi har ikke økt felleskostnader på to år, så neste år vil det nok komme en liten økning. Men jeg kan ikke si hvor mye, da det ikke er avklart.

- Styret informerer pr. 03.03.2026 følgende: Det ble satt i gang tak- og fasaderehabilitering for noen år siden, men prosjektet er satt på pause da det er behov for en grundigere vurdering av tak og fasader. Vi holder på med denne vurderingen, men det er ikke bestemt hva som vil skje videre med prosjektet. Det kommer til å bli arbeider med tak og fasade på sikt, men vi vet ikke omfanget enda. Det vil bli økning av fellesgjeld og felleskostnader når prosjektet setter i gang igjen, men vi vet ikke hvor mye enda. Vi holder også på å sette opp en vedlikeholdsplan, så det kan være at det blir noen økninger i felleskostnader for å planlegge for fremtidig vedlikehold, men det er ikke noe som er vedtatt enda. Generelt har Myrer Borettslag eldre bygningsmasse, så vedlikehold og mulig økning i fellesgjeld og felleskostnader må påregnes.

- På ekstraordinært årsmøte 17. september 2025 ble det vedtatt å avbestille kontrakten med Malercompagniet for tak- og fasadeprosjektet og fremme mangelskrav. Styret fikk fullmakt til å forhandle, inngå forlik og eventuelt fremme søksmål. Avbestillingen vil medføre et gebyr på mellom 1 og 1,5 MNOK. Saken er nå avsluttet og det ble enighet om å avslutte kontrakten, ref. mail fra styret datert 08.10.2026.
- Borettslaget har reklamert på fasadearbeid utført av Malercompagniet, da fasadene sprekker opp og er delvis skjoldete. Prosjektet er stanset, og styret har fått fullmakt til å forfølge saken rettslig. Det er også en pågående reklamasjonssak på vinduer og balkongdører.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Dersom en andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige medlemmene i boligbyggelaget (OBOS) forkjøpsrett. Andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når andelen overdras til nærstående. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet OBOS sin sikringsordning som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar risikoen for eventuell manglende innbetaling.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Kunderabatt kr -5 000,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk (En visning inkl.) kr 3 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel regnes av prisant.  kr 12 912,-
Foto  kr 4 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0085/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2685

Sist oppdatert: 08. oktober 2026 kl. 18:10