Blakerveien 247

Blakerveien 247, 1920 SØRUMSAND
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 323, bruksnummer 104, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 178 kvm

BRA-i:
Underetasje 60 kvm: To entré, to bad, to boder, kjøkken og stue (ikke godkjent til varig opphold)
1. etasje 81 kvm: Gang, bad, tre soverom, stue og kjøkken

BRA-e:
Underetasje 17 kvm: Tilliggende garasje

Frittstående redskapsbod/vedskjul 20 kvm

Åpent areal:
1. etasje 51 kvm: Balkong og terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.09.2025 utført av Anticimex v/Owe Fagerlund Leret. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Rom som stue, kjøkken og bad i underetasjen er ikke omsøkt eller godkjent til varig opphold.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres oppmerksom på at det er gitt TG2 for følgende:
Bad - hybel:
- Overflater gulv
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk
- Det foreligger ikke dokumentasjon for våtrommet
Bad/vaskerom:
- Fallforhold (gulv)
- Det foreligger ikke dokumentasjon for våtrommet
Bad - 1. etg.:
- Overflater vegger
Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje):
- Overflater gulv
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger)
Loft - uinnredet / råloft:
- Overflater vegger/undertak
- Kontroll av diffusjonssperre
Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Vannrør
- Avløpsrør
- Andre VVS-tekniske anlegg
Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent.
Yttervegger inkl. fasader, konstruksjon og kledning
Dører og vinduer
Yttertak:
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking)
- Beslag, renner, nedløp og snøfangere
Terrasser / platting på terreng - Fundamenter
Drenering:
- Fuktsikring av grunnmur
- Alder
Stikkledninger og tanker - Vann- og avløpsledninger
Redskapbod/vedskjul - Helhetsvurdering

Se utfyllende tekst i rapporten. 

Det ble utført tilsyn ved Nedre Romerike brann og redningsvesen IKS den 11.01.2021. De anmerker at det er beksot i skorsteinen.
Denne type sot kan på sikt gi sotbrann i skorsteinen. De anbefaler at måten å fyre på bedres.

Kjøper overtar ansvar og risiko for alle ovennevnte forhold. 

Iht selgers egenerklæring er det gjort diverse påkostninger og oppgraderinger de senere årene.

2024:
- Montering av 1 kurs 6 mm2 til platetopp med 25Ajfa og komfyrvakt underetasjen "hybeldel"
- Montering av 7 kurser 2,5 mm2 til kjøkken og bad ,med 15 A jfa
- Montering av varmekabel i bad med digital termostat og varmefolie i gang
- Bad 1. etg. - montering av 3 nye kurser 2,5mm2 med 15Ajfa, montering av lys, stikk og varmekabel med termostat

Ved egeninnsats ble det i 2024 etablert tilbygg på under 15 kvm med inngang til underetasjen.
I tillegg ble det laget gjennomgang mellom vaskerommet og et rom, og tidligere ytterdør er flyttet og erstattet med en ny.

2020:
- Det er utført elektroarbeider i bolig i samsvar med NEK 400:2018.
Arbeidene omfatter legging og tilkobling av varmekabler, etablering av nye kurser til soverom, bod, vaskemaskin, tørketrommel, bereder, fryseskap og kloakkpumpe, samt montering av downlights.
Eksisterende varmepumpe er tilkoblet egen kurs med sikring.

2020:
- Montering av kurser og komfyrvakt kjøkken underetasje,
- Varmekabler på bad, varmefolie i entrè/gang (med termostater)
- Bad/vaskerom u. etasje- montering av nye kurser, montering av lys, still og varmekabel med termostat montering av 3fas strømmåler til hybel med 32 A automatsikring
- Byttet 3 vinduer på hovedetasje, og 3 vinduer i underetasje

2017:
- oppgradering av sikringsskapet: nye jordfeilautomater, overbelastningsvern og overspenningsvern.

Denne romslige eneboligen ligger i et stille og rolig område med gode solforhold og fin utsikt. Eiendommen er på over 2,5 mål, så her er det rikelig med boltreplass for både liten og stor.
Boligen har fått en rekke oppgraderinger de siste årene, både fagmessige og egeninnsatsbaserte, og fremstår som godt vedlikeholdt og innflyttingsklar.

E n t r è / g a n g
Boligen ønsker deg velkommen med romslig entré og gang.
Her er det god plass til av- og påkledning, samt plass til å montere garderobeskap.
Her er det også en peisovn som varmer ekstra godt på kalde vinterdager.
Fra gangen i hovedetasjen er det tilkomst via takluke til kaldloft.

S t u e
Stuen fremstår lys og romslig med plass til både sofagruppe, spisebord og tilhørende møblement.
Store vindusflater gir godt med naturlig lys og skaper en god romfølelse.
Utformingen av stue og kjøkken gjør det enkelt å inndele i ulike soner.
Fra stuen er det utgang til både vestvendt veranda og sørøstvendt terrasse.

Fra stuen er det utgang både til den vestvendte verandaen og til boligens terrassen som vender mot sørøst.

K j ø k k e n
Kjøkkenet ble oppgradert i 2015 med moderne KVIK-innredning og heltre benkeplate.
Innredningen er forlenget inn mot stuen, noe som gir ekstra oppbevaringsplass og et naturlig skille mellom sonene.
Kjøkkenet har store arbeidsflater og gode oppbevaringsmuligheter i skap og skuffer.
Integrerte hvitevarer inkluderer induksjonstopp, stekeovn, kaffemaskin og oppvaskmaskin.
Det er nisje til kjøleskap, flislagte felt over benkene, samt montert komfyrvakt.

I 2024 ble det etablert et ekstra kjøkken i underetasjen, der det tidligere var vaskerom, som nå er en del av tiltenkt uteleiedel.
Høiax varmtvannsbereder fra 2023 plassert i hjørneskapet, og det er også her montert komfyrvakt og waterguard.

Det er kun de integrerte hvitevarene på kjøkken som medfølger. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

S o v e r o m
Boligen har tre gode soverom, alle plassert i hovedetasjen.
To av rommene har plassbygde skyvedørsgarderober, mens det tredje har garderobeskap.

B a d
Boligen har totalt tre bad – ett i hovedetasjen og to i underetasjen.

Bad i hovedetasje ble pusset opp i 2014 og har flislagte overflater på gulv og vegger.
Innredning med toppmontert bolleservant, speil og belysning.
Dushjørne med regnfallsdusj og veggmontert armatur, innfellbare dusjdører i herdet glass.
Vegghengt toalett med innebygget sisterne
Varmekabler i gulv og downlights i himling.

Bad kombinert vaskerom i u.etg. med flislagte overflater på gulv og vegger.
Rommet ble pusset opp og oppgradert i 2022 og har skap med heldekkende servant.
Det er satt inn ekstra hyller og benk med arbeidsflate over opplegg/stikk til vaskemaskin og tørketrommel.
Dusjhjørne regnfallsdusj og veggmontert armatur.
Vegghengt toalett med innebygget sisterne.
Varmekabler i gulv.

Det andre badet i underetasjen ble også pusset opp i 2022, og har flislagte overflater på gulv og vegger.
Servant på skap, dusjhjørne med innfellbare dører.
Vegghengt toalett med innebygget sisterne.
Opplegg for vaskemaskin.
Varmekabler i gulv.

Baderommene er delvis pusset opp med egeninnsats av selger. Det foreligger dokumentasjon av faglært på de elektriske og snitærtekniske arbeidene.

Lamper medfølger ikke handelen.

U t e p l a s s e n
Boligen har flere solrike uteplasser med god plass til utemøbler og grill.
Hagen er pent opparbeidet med plen, busker, trær og hekk.
Utvendige fliser ved inngangen har varmekabler som gjør det enklere med snømåking.

Boligen blir varmet opp med elektrisitet og vedfyring.
Varmepumpe i stue.
Peisovn ved entrè.
Varmekabler i gulv på alle bad, tre soverom, entrè, stue, samt kjøkken i underetasjen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1968. 
Det foreligger byggetillatelse datert 14.02.1967, samt godkjente bygningstegninger datert 26.04.1963.
Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen.
Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet utover byggetillatelse og tegninger.

Underetasjen er opprinnelig byggemeldt som boder, hobbyrom, vaskerom, gang og disponibelt rom, og er ikke godkjent til varig opphold.
Innredning av rommene til bruk for varig opphold som bad, stue og kjøkken er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent hos kommunen.
Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Det foreligger følgende avvik fra de godkjente fasadetegningene :
- det er satt inn garasjeport til disponibelt rom i underetasjen.
- det er etablert verandadør til terrasse på boligens side mot sørøst.
- det er montert ekstra pipeløp.
- et vindu på boligens vestside er fjernet i hovedetasjen.
- kjellerdør er tettet igjen og det er etablert tilbygg med ny dør i underetasjen.

Boligen ble tilbygget med en veranda og tilbygg med egen inngang i 2024. I tillegg ble det laget en gjennomgang mellom vaskerommet og et rom, ytterdøren flyttet og erstattet med en ny.
Tilbygg på inntil 15 kvm kan være søknadsfritt, men ved vesentlige endringer i fasaden kreves søknad.
Disse forhold er ikke omsøkt, eller godkjent hos kommunen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 2578, tinglyst 20.06.1967, type heftelse: Bestemmelse om veg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst bruksrett og vedlikeholdsplikt til veien. Rettigheten er tinglyst på Gnr:323 Bnr:10 og 104, dagboknr 2578, tinglyst 20.06.1967.

Den del av boligens underetasje som er innredet som en utleiedel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen.
Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som  bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut.
Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Blakerveien 247 ligger rett utenfor tettstedet Sørumsand i Lillestrøm kommune. Her er det nærhet til skoler, idrettsanlegg, togstasjon, og flere handels - og servicetilbud.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Rema 1000, kiwi og Coop Extra. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Fokus butikksenter et godt og variert utvalg. Lillestrøm og Strømmen ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil med et rikt utvalg av servicetilbud.

I Sørumsand finner du Kuskerudnebben - et utendørs badeanlegg som holder åpent hele sommeren, med temperert vann, kiosk, garderober og dusjanlegg. Glomma ligger en spasertur unna og byr på fine sandstrender, svaberg og gode fiskemuligheter.

Det er ellers kort vei til fotballbane, skøytebane, idrettshall og treningssenter. Sørumsand IF har aktivitetstilbud innen all idrett, fotball, håndball, svømming og ski. Ved idrettshallen er det skateanlegg og anlegg for sandvolleyball. For den friluftsinteresserte er det flotte turområder i nærheten, med flere vann og oppkjørte skiløyper vinterstid.

Fra Sørumsand stasjon tar det kun 28 minutter med toget til Oslo S, med to avganger i timen både morgen og ettermiddag. Til Lillestrøm bruker toget bare 16 minutter.
På Sørumsand bor du dessuten bare en halvtimes kjøretur fra hovedplassen på Gardermoen.

Sørumsand skole (1-7 kl.)
Sørum skole (1-7 kl.)
Blaker skole (1-7 kl.)
Bingsfoss ungdomsskole (8-10 kl.)
Sørumsand videregående skole
Hvam videregående skole

Camembert'n Kanvas-barnehage (1-5 år)
Sennerud Fus barnehage (0-5 år)
Skogkanten barnehage (0-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 512 kvm. Tomten er opparbeidet med blant annet plen, diverse beplantning og grusbelagt innkjørsel.

Parkering i garasje og på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er tilknyttet vannforsyning fra Blakervannverket. Pumpekum og avløpskvern ble installert i perioden 2019–2020 som en del av tilkoblingen til det offentlige avløpsnettet.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan 2023-2035 avsatt til LNFR-område.
Kommuneplanens bestemmelser gjelder.

Boligen ligger i et område som er klassifisert som middels fareutsatt for kvikkleireskred. Kvikkleire er en type leire som kan bli ustabil under visse forhold, spesielt ved endringer i grunnvannstand eller ekstra belastning på jorden.
For å få en bedre forståelse av risikoen for dette området, anbefales det at kjøpere gjør egne undersøkelser, for eksempel ved å konsultere kommunen eller innhente geoteknisk vurdering av tomten dersom det er aktuelt for eventuelle byggeplaner.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 13 069,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Det er ikke installert vannmåler på eiendommen. Alle eiendommer som er tilknyttet kommunalt vann og/eller avløp i Lillestrøm kommune er pålagt vannmåler. Mangler eiendommen vannmåler skal det installeres.
Se kommunens hjemmeside for informasjon om vannmåler: https://lillestrom.kommune.no/vann-og-avlop/vannmaler

Beregning uten vannmåler pr enhet:
Fastgebyr pr år kr 1 840,-
Variabelt gebyr kr 460,-

Det betales ett fastgebyr pr. boenhet. Hus med hybelleilighet betaler for to boenheter.
Det betales ett variabelt gebyr pr. person. Antall personer hentes fra Folkeregisteret.
Dette er den normale beregningsmåten for abonnenter i Blaker Vannverk, og brukes selvom husstanden har installert vannmåler for beregning av avløpet.
Vanngebyret faktureres med en halvdel i mars og en halvdel i september.

I selgers husstand har det bodd 4 personer og det opplyses om at strømforbruket har vært ca 18 000 kwh pr år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6 900,-.
Privat brøyting kr 1 000,- pr. år. pr 2025.
Boligen er tilknyttet fiber og har avgift på kr 1.190,- pr. mnd. for 750 MBit Tv-tuner/dekoder medfølger.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 4 800,- pr. år pr 2025. Abonnement medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 950 000,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 800 000,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

3 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

99 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
120 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 110 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Pawel Marian Rostkowski og Malgorzata Rostkowska

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 27 400,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger / Overtagelse  kr 3 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 412,- pr stk
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Boligens visittkort  kr 600,-
Foto  kr 4 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 60-0274/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.25274

Sist oppdatert: 29. oktober 2025 kl. 18:26