Gladengveien 4G

Gladengveien 4G, 0661 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 129, bruksnummer 19, ideell andel 1/1
Andelsnummer 115, Ellipsen Borettslag, organisasjonsnummer 997523385

Totalt bruksareal BRA: 56 kvm

BRA-i:
5. etasje 50 kvm: Entré, bod, bad, soverom og stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 6 kvm: Bod.

Åpent areal:
5. etasje 7 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.04.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Ole-Christian Eng. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 2012. Bygningen er oppført etter byggeforskrifter som gjaldt på oppføringstidspunktet og er fundamentert med betong på antatt komprimerte masser. Grunnmur og etasjeskillere er av betong. Yttervegger er oppført med stål og betong, med pusset og malt fasade. Bygningen har en flat takkonstruksjon som er antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie, men taket er ikke besiktiget. Vinduer og balkongdør har 2-lags isolerglass fra 2012. Entrédøren er brann- og lydklassifisert, og innvendige dører er glatte, hvorav en har glassfelt. Leiligheten har en nordvestvendt balkong på ca. 7 m² i betongkonstruksjon, med gulv av treheller og betong, og rekkverk i stål med glass.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i boden. Det anbefales en utvidet el-kontroll da det ikke foreligger dokumentasjon på hele anlegget.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad
- Overflater vegger og himling: Det er påvist sprekker i fliser. Det registreres sprekker i fliser i dusjsone. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder og nevnte avvik.
- Overflater Gulv: Det registreres løse fliser ved døren. I silikonfuger i dusjsonen registreres det svertesopp. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder og nevnte avvik.
- Sluk, membran og tettesjikt: Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon).

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Sentralt varmtvannsberedning.

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det er baderom utført som prefabrikerte baderom i stålkassetter.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverk
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverkshøyden ble målt til 1,13 m. Dagens krav ved fallhøyde over 10 meter er 1,20 m. Det er ikke krav om utbedring nå, men kan bli aktuelt ved fremtidig rehabilitering eller myndighetspålegg.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært sølvkre i boligen, men åte ble lagt ut og problemet ble løst for flere år siden. Det er også byttet avløp/vannlås til kjøkkenkum.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

Ukjent årstall:
- Ny kjøkkenkum avløp/vannlås

Leiligheten har en gjennomtenkt planløsning i en boligblokk fra 2012, med stue og kjøkken i åpen løsning, ett soverom, bad og balkong mot nordvest. Leiligheten er oppført med betongkonstruksjoner og balansert ventilasjon, og varmes opp med radiatorer tilknyttet vannbåren varme. Standarden er fra byggeåret, men er godt vedlikeholdt og klar til å tas i bruk slik den er.

Entré:
Brann- og lydklassifisert entrédør åpner inn til en hvit, ryddig gang med 3-stavs parkett. Fordelerskap for vannbåren varme er plassert her. Fra entréen ser du rett inn mot stuen og balkongen i enden, og det er naturlig adkomst til bad og soverom fra gangen. En innvendig dør med glassfelt skiller entréen fra stuen og slipper inn lys fra det åpne stue- og kjøkkenrommet.

Stue:
Stuen har plass til en god sofagruppe og et spisebord, og balkongdøren mot nordvest gir direkte utgang til balkongen. Et separat vindu ved siden av balkongdøren slipper inn dagslys fra to åpninger i samme vegg. Kjøkkenet er åpent mot stuen, og overgangen mellom de to sonene er tydelig markert av kjøkkeninnredningens plassering langs veggen.

Balkong:
Nordvestvendt balkong med betongkonstruksjon og gulv med treheller og betonggulv. Rekkverk i stål med glass. Balkongen har plass til et par stoler og et lite bord, og ligger høyt nok til å gi utsyn over nærområdet.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredningen har glatte fronter med overskap med lys i underkant. Benkeplate i laminat med nedfelt vaskekum. Fliser på vegg over benkeplate. Integrert oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn. Komfyrvakt er montert for sikkerhet. Kjøkkenventilator over kokeplass med avtrekk via det balanserte anlegget. Hvitevarer er levert av Whirlpool. Spiseplassen har naturlig plass mellom kjøkken og stue.

Soverom:
Soverommet ligger mot nordvest med vindu mot balkongsiden. Det er plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Et skyvedørsskap med speil langs den ene veggen gir god oppbevaringsplass uten å ta gulvplass.

Bad:
Badet er utført som prefabrikert baderom i stålkassetter. Innredet med vegghengt klosett, servant nedfelt i innredning og dusjhjørne med svingbare glassdører. Elektrisk gulvvarme under flisene. Innfelte downlights i himlingen. Det er opplegg for vaskemaskin. Badet har balansert ventilasjon.

Overflater:
Gulv: 3-stavs parkett i stue, kjøkken, entré og soverom. Fliser på bad.
Vegger: Malte plater og malt betong i stue, kjøkken og entré. Fliser på bad.
Himling: Malte plater og malte betongelementer i stue, kjøkken og entré. Malte plater med innfelte downlights på bad.

Lagring:
Intern bod på 5. etasje med sikringsskap. Kjellerbod på ca. 5 m² disponeres av leiligheten.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vannbåren varme tilknyttet radiatorer. Fordelerskap er plassert i entréen. Elektrisk gulvvarme på bad. Boligen har balansert ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2012. Det foreligger ferdigattest for oppføring av blokk/bygård/terrassehus datert 03.02.2014. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

2013/54051-1/200 21.01.2013 SEKSJONERING
Opprettet seksjoner:
SNR: 1
Formål: Næring
Sameiebrøk: 6355/18640
SNR: 2
Formål: Næring
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 1563/18640
SNR: 3
Formål: Samleseksjon bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 10722/18640

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Ensjø er et av Oslos mest sentrale og spennende utviklingsområder, og fra Gladengveien 4G har du alt innen rekkevidde. Hverdagslogistikken blir enkel med dagligvarebutikker, apotek og treningssenter kun et par minutters gange fra leiligheten. Med Ensjø T-banestasjon like nært, er du i sentrum på under ti minutter, noe som gjør pendlingen til og fra jobb svært effektiv.

Området byr på en fin balanse mellom byliv og rekreasjon. De hyggelige trehusområdene på Kampen og Vålerenga ligger en kort spasertur unna, og det samme gjør Kampen park med sine grøntområder. For barnefamilier er det flere barnehager i umiddelbar nærhet, som Stålverkskroken og Ensjø Torg barnehage, samt gangavstand til både Kampen skole og Fyrstikkalleen skole.

Ensjø er i kontinuerlig utvikling, med nye kafeer, spisesteder og servicetilbud som stadig etableres. Her bor du i et moderne nabolag med en urban puls, samtidig som du har tilgang til rolige parker og etablerte boligstrøk. Dette gir en variert og dynamisk atmosfære, hvor du kan nyte det beste fra to verdener – det nye og det etablerte.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 5246.3 kvm som tilhører sameiet. Fellesarealene er pent opparbeidet med plen, beplantning og asfalterte internveier.

Parkering i felles garasjeanlegg i U1 og U2. Ca. 70% av boligene i borettslaget har rett til å leie 1 garasjeplass. Leiligheter uten rett til leie av plass kan inngå leieavtale dersom det finnes ledige plasser. Parkeringen administreres av Park Nordic.
Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er avsatt til hovedformål byggeområde for boliger, nåværende i kommuneplan 2015 Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015. Eiendommen er regulert til underformål Bolig m. tilh.anlegg i reguleringsplan, S-4317, vedtatt 20.06.2007.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for flom, ifølge NVEs aktsomhetskart. Gjentaksintervallet for flom er vurdert som 'nesten aldri'. Aktsomhetsområdet indikerer at det kan stilles særskilte krav ved eventuelle fremtidige bygge- eller endringsarbeider.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire, ifølge NVEs aktsomhetskart. Dette indikerer at det kan være marine avsetninger i grunnen. Risiko for skred på eiendommen og konsekvens ved skred er vurdert som 'Ingen'. Ved eventuelle terrenginngrep kan det likevel stilles krav om geoteknisk vurdering.

Ny kommuneplan fra 23. september 2015: Oslo kommune har vedtatt ny kommuneplan som får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen.

Det gjøres oppmerksom på at Ensjøområdet er under utvikling og at endringer og oppføring av nye bygg vil kunne skje. Det anbefales spesielt å følge med på de planer og prosesser som pågår for området via Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten.

Pågående byggesaker i området:

Malerhaugveien 20 - oppføring av boligblokk med barnehage i underetasje.
Saksnr: 2025/20495 (201919904)
Det ble gitt midlertidig brukstillatelse for hele tiltaket 27.10.22
Status: Endret tillatelse, gitt 04.09.25. Tiltaket godkjent ved rammetillatelse omfatter oppføring av boligblokk med 106 leiligheter, underjordisk parkeringsanlegg, samt barnehage i byggets underetasje mot vest. Endringene som omfattes av denne søknaden omhandler oppføring av sikringspergolaer tilknyttet barnehage.

Grenseveien 65 - utarbeidelse av planforslag.
Saksnummer 202214130 - Reguleringssak.
Oppstartsmøte ble bestilt 06.09.2022. Formålet med reguleringen er å legge til rette for ny 8 parallell ungdomsskole på Lilleberg.

Gladengveien 3B
Påbygg og endring av kontorbygget med saksnummer 201901400. Dette ble stoppet av bystyret i 2022.
Saksnr: 202116834
Siste dok. 15.6.2022

Gladengveien 9A - forhåndskonferanse, oppføring av nye bygg og etablering av bykvartal.
Saksnr: 2025/23209
Det søkes etablert et klassisk og elegant bykvartal, som både er åpent og tydelig definert. De to feltene inngår i en helhet med tanke på uterom og omgivelsene. Boligbebyggelse på 6-7 etasjer.

Gladengveien 9 - oppføring av to boligbygg med garasjeanlegg.
Saksnummer 2026/07993 - Byggesak.
Det er søkt om rammetillatelse 06.07.2026.
Det er ikke avklart hvor omfattende tiltaket vil være da det er under avklaring. Det må påregnes byggearbeider på tomten.

Ensjøveien 12 D - oppføring av tre boligbygg, underjordisk garasjeanlegg og trafo - Riving av bebyggelse - Opparbeidelse av uteoppholdsarealer.
Saksnr: 2025/11886
Det søkes riving av eksisterende bebyggelse, oppføring av underjordisk garasjeanlegg og 3 boligbygg i 6 og 7 etasjer, samt oppføring av trafo og opparbeiding av uteoppholdsarealer. I tillegg er det gitt tillatelse til oppføring av ny fasade på eksisterende bygg på 129/18 (Felt A11) etter riving av tilliggende lagerhall.
Det ble gitt rammetillatelse for tiltaket 04.04.25. Det ble gitt igangsettingstillatelse 3 31.08.2026.

Stålverkskroken 6 - 12 - Oppføring av boliger - Hus A-D, felt C11 og D11 - Tidligere adresse: Gladengveien 8
Saksnr: 2025/07134
Status: Midlertidig brukstillatelse, 05.01.26

Ensjøveien 7 - riving av bebyggelse.
Saksnr: 2025/10608
Status: Igangsettingstillatelse gitt 15.10.25.
Formålet med riving er klargjøre tomta for nybygg for NRK. Areal som skal rives er 2718 m2 BRA.

Pågående plansaker i området:

Ensjøveien 3 - Oppføring av bygg for NRK -oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn.
Saksnr: 202202903

Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 - Oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn.
Saksnr: 201918011
Ensjøhjørnet AS, ved Selmer Eiendom AS foreslår å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næringsarealer i 1. etasjer plassert i en base. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget.

Ensjøveien 16-22 - Næring/kontor - Planforslag til offentlig ettersyn.
Saksnr: 202209626
Ensjøveien Utvikling AS foreslår å omregulere Ensjøveien 16-22 fra industri til forretning, tjenesteyting, kontor, hotell, bevertning og håndverksvirksomhet. Planforslaget legger opp til påbygg på to eksisterende bygninger, samt et nybygg. Det foreslås næringsbebyggelse med høyder som tilsvarer 2 etasjer og 6-7 etasjer med en maksimal utnyttelse på 30 000 m² BRA. Planforslaget sikrer også to gatetun, samt deler av parken Østre parkdrag. Plan- og bygningsetaten anbefaler hovedgrepet med næringsutvikling, nye møteplasser og ombruk, men anbefaler likevel ikke planforslaget, blant annet fordi utnyttelsen er for høy.

Saksnummer: 202460006. Grenseveien mellom Økernveien og Grensesvingen. Bymiljøetaten har startet arbeidet med detaljregulering av Grenseveien, mellom Økernveien og Grensesvingen, og deler av Malerhaugen, Grønvoll Alle og Innspurten. Hovedhensikten med planen er å etablere et eget anlegg for syklende og legge bedre til rette for gående. Tilretteleggingen innebærer at vegarealet får større total bredde enn i dag. Dette kan påvirke tilstøtende arealer. Nytt saksnummer: 2025/06833. Saken er fortsatt under detaljregulering pr. 08.06.2026.

Saksnummer: 202118619 - Reguleringssak. Grenseveien 73, 91 og 95 - utarbeidelse av planforslag. Hovedhensikten med planforslaget er å bygge skole, barnehage og park. Maksimal høyde på bygget er 22 meter, 5 etasjer. Barneskolen vurderes til å få rundt 856 elever og barnehagen rundt 144 barn. Oppdatert planforslag ble sendt 30.04.2026.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn.

Felleskostnadene er kr 4 492,- pr. mnd og inkluderer TV, internett, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, forretningsførsel mv.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 4 492,40
- A-konto renter for IN-lån: kr 0,-
- A-konto avdrag for IN-lån: kr 0,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Kostnader for fjernvarme (oppvarming og varmt tappevann) faktureres månedlig a konto via felleskostnadene og avregnes årlig mot faktisk forbruk. Beløpet er ikke inkludert i totale felleskostnader og vil variere.

Eiendomsskatt faktureres via felleskostnadene i mai, juni, september og november.

Selger informerer om et årlig strømforbruk på kr 1768,79,- / 1778,70 kWh.

Telia hastighet internett + strømming og TV: 100 Mbit/s + 60 TV poeng. Telia F1 Smart Wifi Router står i boden. Dette er inkludert i fellesutgiftene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 413 775,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 21 576,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 22.05.2026.
Total fellesgjeld for borettslaget er kr 114 085 064,53 pr. 22.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207366811
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 22.05.2026: kr 114 085 064,53
Andel av saldo: kr 0,-
Innfrielsesdato: 30.03.2053
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja.
Forfall for innbetaling er 30.05 og 30.11.

4 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 809 496,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 819 446,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Magnus Løken Aanonsen

Leiligheten er tilknyttet Ellipsen Borettslag.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 86623565.
- Borettslaget er seksjon nr. 3 i Gladengtunet eierseksjonssameie (org. nr. 911 555 808).
- Hjemmeside: www.ellipsen.no
- Boligselskapet har digital adkomstløsning med OBOS Nøkkel på fellesdører og garasjeporter.

Styrets arbeid i 2025:
Det ble satt ut blomsterkasser på Ellipseplassen for å hindre uønsket biltrafikk.
Det ble inngått avtale med Norgespris.
Det ble gjennomført støyreduserende tiltak på garasjeporten.
Styret arbeidet med å etablere bedre rutiner for brannsikkerhet i næringsdelen og å få brannvarslingen koblet til brannvesenet. Arbeidet pågår fortsatt.
Det ble gjennomført dialog med Hafslund og OBOS for å sikre at boligdelen får fullt utbytte av Norgespris-ordningen. Målet er ferdigstillelse innen høsten 2026.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Installert digital adkomstløsning med OBOS Nøkkel på fellesdører og garasjeporter.

Vedtatte tiltak:
- Fra 1. januar 2026 er det innført månedlig energiavregning via Techem for fjernvarme og varmt tappevann.
- Noen av leilighetene har oppdaget vannskader ved balkongdørene. I de kommende årene vil derfor en stor del av vedlikeholdsarbeidet bestå i å følge opp anbefalingene fra OBOS Prosjekt/Multiconsult knyttet til utbedring av takskadene og vanninntrengningen ved balkongdørene. Dette arbeidet forventes å bli omfattende og krever god økonomisk planlegging.
- Fasadevask kommer til å bli utført i 2026. I tillegg planlegges det å montere nytt låssystem på alle hoveddørene i borettslaget for å sikre bedre drift og sikkerhet. Porttelefonanlegget står også for tur til utskifting, og dette vil bli gjennomført dersom borettslagets økonomi tillater det.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Forvaltningskonsulenten har fått fullmakt fra styret til å godkjenne nye andeleiere. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Borettslaget har en frist på 20 dager fra søknaden kom frem til laget for å godkjenne kjøperen. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. De forkjøpsberettigede rangeres normalt slik at andelseiere i borettslaget (rangert etter botid) går foran medlemmer i OBOS (rangert etter medlemskapets lengde). Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger kr. 4.000,- (Alle inkl.) 

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.  kr 3 438,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige  kr 13 988,00
Foto  kr 6 300,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0082/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2682

Sist oppdatert: 12. oktober 2026 kl. 12:39