Bjormyrveien 31

Bjormyrveien 31, 4985 VEGÅRSHEI
Kommunenummer 4212, gårdsnummer 43, bruksnummer 83, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 283 kvm

BRA-i:
Kjeller 31 kvm: Fire bodrom.
1. etasje 64 kvm: Gang, kjøkken, bad og to stuer.
Loftsetasje 62 kvm: Gang, tre soverom og to kott.

BRA-e:
Stabbur, 1. etasje 14 kvm: Stabbur.
Garasje, 1. etasje 28 kvm: Garasje.
Uthus, gjødselkjeller 11 kvm: Gjødselkjeller.
Uthus, 1. etasje 21 kvm: Diverse fjøsrom og utedo.
Uthus, 2. etasje 52 kvm: Låve.

I eneboligen har kjelleren et totalt gulvareal (GUA) på 46 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 31 kvm måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 15 kvm. I uthusets 1. etasje er GUA 49 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 21 kvm måleverdig som bruksareal (arealet inne i fjøset er lavere enn 190 cm); her utgjør ALH 28 kvm. I uthusets gjødselkjeller er GUA 18 kvm, hvorav kun 11 kvm er måleverdig som bruksareal, og ALH utgjør 7 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.06.2026 utført av Anticimex AS v/Svein Ove Gjeruldsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1913. Bygget er oppført med kjeller, 1. etasje og loftsetasje. Bygningen er oppført i trekonstruksjoner med grunnmur av naturstein og saltak i trekonstruksjoner. Yttervegger er av trekonstruksjoner og utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Yttertaket er belagt med takstein fra byggeår, med undertak av sutaksplater fra ukjent årstall. Boligen har vinduer med karmer og rammer av tre fra 2007-2017, og entrédør med sikkerhetslås. Innvendige dører er av heltre. Det er skorstein fra byggeår med pipe i metall.

Frittstående stabbur i trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med stående trekledning og taket er et saltak tekket med metallplater. Innvendige tømmervegger.

Frittstående, uisolert garasje/uthus i trekonstruksjoner. Bygningen er bygd på steiner og har jordgulv. Fasaden er kledd med stående trekledning og taket er et saltak tekket med metallplater.

Frittstående uthus/låve i trekonstruksjoner med gjødselkjeller under deler av bygget. Fasaden er kledd med stående trekledning og taket er et saltak tekket med metallplater. Bygningen inneholder fjøs, utedo og diverse rom for dyr/lagring i 1. etasje, og fjørtoft med låvebru i 2. etasje.

Sikringsskap er plassert i gang på loftet og sikringsskap på loft på låven. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Helhetsvurdering: Baderomsplater har synlig slitasje og er aldringspreget. Platene er montert uten bruk av bunnlist i våtsonen. Det er observert tegn til riss og sprekker i flisfuger, og det er registrert motfall på deler av gulvflater utenfor sluksonen. På bakgrunn av alder og observerte symptomer vurderes det vanntette sjiktet til å være utett. Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Det ble målt 53 vektprosent fukt i bjelke i etasjeskiller under badet, noe som tyder på en pågående fuktskade. Fra bod under badet er det observert råteskader i bjelke og takbord.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Borebiller: Det er observert spor etter borebiller i boligen, og sporene vurderes å indikere et aktivt angrep. Observasjonene ses i sammenheng med at det er konstatert fuktproblemer i rommet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Helhetsvurdering: Enkelte løse fliser er registrert over benkeplate. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje. Innredningen bærer preg av slitasje og enkelte skader.

1. etasje
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling): I stuene er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 26 mm.

Rom under terreng
- Overflate vegg: Det er observert stedvis tegn til sprekker i veggflater, tegn på tidligere råteskader på panel på vegger mot grunnmuren, og påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn.
- Overflate gulv: Det er observert tegn til sprekker i enkelte gulvflater.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Loft - innredet
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon, som erfaringsmessig betraktes som en fuktrisikokonstruksjon.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Inspeksjonsmulighet: Kaldtloftet ble kun inspisert fra takluken/døråpningen grunnet begrenset tilkomst og mye isolasjon.
- Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet.
- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Symptomer på borebille og gnagere er registrert. Spor etter gnagere er også observert i kjeller.

Loftsetasje
- Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling): På loftsgangen er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 31 mm.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Punktert vindu er registrert på kjøkkenet.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Vurderingene er kun gjort fra toppen av en stige. Taktekkingen viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader. Undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Snøfangerutstyr er ikke etablert. Skorsteinen lot seg ikke undersøke.

Drenering
- Helhetsvurdering: Dreneringen har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre.

Andre byggverk - Stabburet
- Helhetsvurdering: Fasadematerialer viser tegn til elde og råteskader. Yttertaket viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er observert sprekker, råteskader og elde på søyler/pilarer. Det er observert spor etter borebiller i bygningen.

Andre byggverk - Garasje
- Helhetsvurdering: Fasadematerialer viser tegn til elde og enkelte tegn til råteskader. Det er observert spor etter borebiller i bygningen. Porten viser tegn til slitasje og begynnende tegn på skader/nedsatt funksjon.

Andre byggverk - Uthus
- Helhetsvurdering: Fasadematerialer viser tegn til elde og enkelte tegn til råteskader. Yttertaket viser begynnende tegn til slitasje og elde. Grunnmur i naturstein viser tegn til skjevheter. Det er observert store sprekker i gulvflater. Innvendige flater viser tegn til slitasje, elde og enkelte skader, inkludert hull i gulv i 2. etasje. Det er observert spor etter borebiller i bygningen. Enkelte vinduer viser tegn til slitasje, elde og er knust.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Stikkledninger og tanker
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsledninger er ikke undersøkt.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider, har åpninger på mer enn 0,10 meter, og vurderes som bratt. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Forstøtningsmur - Diverse støttemurer og låvebru
- Rekkerkshøyde og lysåpninger: Forstøtningsmurer og låvebru mangler fullverdig rekkverk. Rekkverket oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Eiendommen har egen brønn og eget kloakksystem. Brønnen har gått tom én gang i løpet av 18 år (en ekstremt tørr sommer og mange i hjemmet). Kloakksystemet fra 2008 har rensesystem, to tanker og et alarmsystem i kjelleren. I uthuset (låven) har noen steiner i muren sklidd ut, men dette har ifølge selger ikke endret seg på 18 år. Badet ble bygget i 2008 av fagfolk. Vinduer i kjeller ble byttet i 2022/2023 av faglært. Det elektriske ble byttet ut i 2008 av faglært, samt eltilsyn i fjor uten anmerkninger.

Tilleggsopplysninger: Eier opplyser at hun aldri har sett eller hørt mus på øverloft (har soverom rett under).

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2007-2017
- Utskifting av vinduer

2013:
- Etablert bad med ferdigattest datert 25.04.2013

2009:
- Oppgradert avløpsanlegg med ferdigattest datert 14.01.2009

2008:
- Etablert baderom i boligen
- Montert ny kjøkkeninnredning
- Installert vannrør med rør-i-rør-system
- Installert varmtvannsbereder på 200 liter
- Fullstendig utskifting av det elektriske anlegget, utført av Alf Helman Espeland
- Etablert nytt kloakksystem med renseanlegg og to tanker

Det understrekes at denne informasjonen i hovedsak er basert på hukommelse, og kan derfor avvike noe.

Eneboligen er oppført i trekonstruksjoner med grunnmur av naturstein og saltak i trekonstruksjoner. Ytterveggene er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Boligen har tre plan: kjeller, 1. etasje og loftsetasje. Da selger overtok eiendommen i 2008, ble det etablert innendørs bad med kloakk, lagt rør-i-rør system, og det elektriske anlegget ble skiftet ut i sin helhet. Vinduer med karmer og ramme av tre er fra perioden 2007 til 2017. Varmtvannsbereder på 200 liter er fra 2008. Oppvarming skjer primært med panelovner og ildsteder. Det er vedovn i begge stuene i 1. etasje, hvorav en er i bruk, og på ett soverom i loftsetasjen. Ovnen i den grønne stuen kan settes inn igjen, man må da sette inn nytt rør inn i pipen. Boligen ventileres i hovedsak med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Det er mekanisk avtrekksvifte i vegg på baderom og ventilator i overskap på kjøkken. Boligen har privat stikkledning tilknyttet brønn og er tilkoblet privat septiktank. Sikringsskap er plassert i gang på loftsetasjen og er sikret med automatsikringer. Innvendig trapp har konstruksjoner av tre med rekkverk av trekonstruksjoner. I tillegg er det sikringsskap i låven på loftet.

KJØKKEN:
Innredning fra 2008 med profilerte fronter. Benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Ventilator i overskap. Frittstående komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap. Vannrør av typen rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. Et punktert vindu er registrert på kjøkkenet.

BAD 1. ETASJE:
Baderom etablert i 2008. Flislagt gulv. Baderomsplater på vegger. Takplater i himling. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur. Speil med overlys. Badekar med vegghengt badekararmatur. Gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekksvifte i vegg. Varmekabler i gulv. Vannrør av typen rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. Badet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Belegg og heltre gulv i stuene, gang og loftsetasje. Parkett på kjøkken. Flislagt gulv på bad og i gang ved inngang. Synlig betong og heltre gulv i kjeller.
Vegger: Panel og tapet i stuene og gang i 1. etasje. Malt panel i loftsetasje og kjeller. Baderomsplater på bad. Tapetserte vegger på kjøkken.
Himling: Panelbord i himling i stuene, gang, loftsetasje og kjeller. Takplater på kjøkken og bad.

Lagring:
Kjelleren inneholder fire bodrom. Loftsetasjen inneholder to kott. Eiendommen har i tillegg et frittstående stabbur i trekonstruksjoner (innvendige tømmervegger) med stående trekledning og saltak tekket med metallplater. En frittstående garasje/uthus i trekonstruksjoner med jordgulv, stående trekledning og saltak tekket med metallplater. Garasjen/uthuset er uisolert. Et frittstående uthus/låve i trekonstruksjoner med stående trekledning og saltak tekket med metallplater, med gjødselkjeller under deler av bygget, fjøs og diverse rom i 1. etasje, samt låve i 2. etasje.

Bakerovn i kjeller: Den ble sjekket for noen år siden, da ble det nevnt at det må settes på et beslag på treverket for at den skal kunne brukes.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Kjøleskap og komfyr (eldre). Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Eier opplyser at noen ekstra tegl til taket medfølger.

Vi viser ellers til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Panelovner utgjør den primære elektriske oppvarmingen. Det er installert vedovn i begge stuene (en er i bruk) i første etasje og på et soverom på loftet. Det er også en bakerovn plassert i kjelleren. Bakerovnen skal fungere iflg. eier, men mangler beslag på treverket som må settes på før bruk. Det er varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden ca. 1913. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965, da det heller ikke var .

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for avløpsanlegg for bolig på Myre, gnr. 43, bnr. 83, datert 25.04.2013.
- Ferdigattest for innredning av nytt bad i bolig på Myre, gnr. 43, bnr. 83, datert 22.05.2013.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger (udaterte). Dagens planløsning av 1. etasje og loft samsvarer med disse tegningene. Kjelleretasjen er ikke inntegnet på de foreliggende tegningene, men brukes i dag som tilleggsdel (boder). Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

For øvrige bygninger på eiendommen (stabbur, garasje og uthus) foreligger det ikke ferdigattest, byggetillatelse eller godkjente tegninger i kommunens arkiv. Matrikkelen har registrert tre driftsbygninger på eiendommen med status tatt i bruk 13.04.2007, men den underliggende byggesaksdokumentasjonen mangler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommens rettigheter:

2007/796992-1/200 05.10.2007 BESTEMMELSE OM VEG
Rettighet hefter i: KNR: 4212 GNR: 43 BNR: 4
Eier av gnr. 43 bnr. 4 har gitt eier av gnr. 43 bnr. 83 rett til å anlegge og vedlikeholde en ny bilvei på ca. 30 meter. Denne veien er bygd i sammenheng med omlegging av felles gårdsvei.

2007/796992-2/200 05.10.2007 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 4212 GNR: 43 BNR: 4
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
Bolighusene på gnr. 43 bnr. 4 og gnr. 43 bnr. 83 har felles avløpsanlegg med septiktank på gnr. 43 bnr. 4. Eierne av gnr. 43 bnr. 4 og gnr. 43 bnr. 83 har rett til å bruke og vedlikeholde septiktanken med tilhørende ledningsanlegg. Rettigheten medfører vedlikeholdsrett og vedlikeholdsplikt for alle involverte parter.

2007/796992-3/200 05.10.2007 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 4212 GNR: 43 BNR: 1
Bestemmelse om spredningsgrøft
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Avrenningen fra septiktanken (på gnr. 43 bnr. 4) går videre til en spredningsgrøft på gnr. 43 bnr. 1. Eier av gnr. 43 bnr. 1 gir rett til å ha anlagt spredningsgrøft fra avløpsanlegget på sin eiendom. Rettigheten medfører vedlikeholdsrett og vedlikeholdsplikt.

2008/401087-1/200 20.05.2008 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 4212 GNR: 43 BNR: 1
Bestemmelse om infiltrasjonsanlegg.
Med flere bestemmelser
Eier av gnr. 43 bnr. 83 har tillatelse til å anlegge infiltrasjonsanlegg på gnr. 43 bnr. 1. En pumpeledning fra slamavskiller ved bolighuset på gnr. 43 bnr. 83 skal gå nedgravd over grunnen til gnr. 43 bnr. 1 i en lengde på ca. 80 m til et infiltrasjonsområde på 50 m². Rettigheten medfører også fremtidig vedlikeholdsrett og vedlikeholdsplikt for eier av gnr. 43 bnr. 83 over gnr. 43 bnr. 1.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Det tas forbehold om at byggeår kan avvike noe, da det er vanskelig å tidsfeste eldre bygninger uten dokumentasjon.

Eier opplyser at det er lett å sjekke brønnens vannstand, og at det er fall fra brønnen som gjør at det alltid er vann, selv om strømmen går. Det er lys og lyd i alarm i kott under trapp som varsler hvis noe er galt med kloakkanlegget.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen på Bjormyrveien 31 ligger i Myra Vest rett ved Vegårshei sentrum, omgitt av skog på tre kanter og åpent kulturlandskap mot dalen. Fra tomten ser du over grønne enger og skogsåser som strekker seg i alle retninger. Bjormyrveien er en lokal vei uten gjennomgangstrafikk, med gangavtand til sentrum (ca. 1,5 km).

Skogen begynner bokstavelig talt ved tomtegrensen. Rett bak huset stiger terrenget opp i furuskog med bart fjell og mose, og på tomten selv finner du en naturlig bergknaus med bålplass. Det er den typen friluftsliv som ikke krever bil eller planlegging: en skogstur starter der gårdsplassen slutter.

Vegårshei skule tar imot elever fra 1. til 10. klasse og ligger en kort kjøretur unna. Vegårsheihallen og Atletix treningssenter er begge i nærheten, og Mauråsen nærmiljøanlegg er tilgjengelig for de som vil ha mer organisert uteaktivitet. Dagligvarehandel er tilgjengelig på Myra og på Ubergsmoen (åpen 24/7), med bil.

Til Arendal tar det ca. 30 minutter, og til Tvedestrand sentrum ca. 22 minutter i bil. Vegårshei er en naturrik kommune med et tett lokalmiljø. I vintersesong er det populært med en tur på langrennsski i lysløypa, eller på Vegårshei Ski-og Aktivitetssenter hvor det kan akes eller kjøres alpint. I sommersesong er nærmeste badestrand ca. 2 km unna, men det er også populært med en tur til Vegår for fiske og bading på svaberg.

Bussforbindelsen på Bjormyrveien gir kollektivtilgang til Vegårshei sentrum, og togstasjonen i Vegårshei er noen minutters kjøretur unna. For den som søker ro, plass og natur tett på, er dette en adresse som leverer akkurat det.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehager:
Vegårshei barnehage avd. Myra: 20 min. gange
Ljøstadsaga barnehage: 5 min. kjøring
Dyrebo gårdsbarnehage: 5 min. kjøring

Idrett og fritid:
Mauråsen nærmiljøanlegg: 13 min. kjøring
Vegårsheihallen: 3 min. kjøring
Atletix Vegårshei: 4 min. kjøring
SKY Fitness Tvedestrand: 23 min. kjøring

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1991,4 kvm. Tomten er skrånende og opparbeidet med grus, steinheller, biloppstillingsplass, plenarealer og diverse beplantninger. Det er også diverse støttemurer og låvebru på tomten. Eiendomsgrenser er oppgitt som middels nøyaktige i grunnkart mottatt fra kommunen. Grunnkart er vedlagt salgsoppgaven og mindre avvik kan dermed påregnes (10-30 cm).

Eiendommen har biloppstillingsplasser på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen har privat brønn som vannkilde. Brønnen er av eldre dato og har ukjent utførelse og opprinnelse. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand.

Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2019-2031 datert 05.11.2019 avsatt til spredt boligbebyggelse (nåværende), med områdenavn LSB.

Eiendommen er SEFRAK-registrert, herunder låve, stabbur og uthus. Dette kan medføre at større endringer av bygningene må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Eiendommen berøres av hensynssone H510_1 (Hensyn landbruk) i henhold til kommuneplanens arealdel. Sonen dekker hele eiendommen. Nærmere bestemmelser for hensynssonen finnes i kommuneplanens bestemmelser.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 9 065,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for renovasjon, tømming av privat slamanlegg og feiing.

Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 2 152,- for 2025.

Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vann og har vann fra egen brønn. Eiendommen er heller ikke tilknyttet offentlig avløp og har privat slamanlegg.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 11 765 kWh pr. år.

Nåværende eier har forsikring i Eika som koster kr 12 752,- pr. år.

Privat veiavgift er kr 2 100,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Afiber for internett, som koster kr 1 389,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder kan medfølge. Eiendommen er også tilknyttet fibernett fra Telenor.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 634.969,- for 2025 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

2 390 000,00 Prisantydning

Omkostninger

59 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
60 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
80 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 450 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 470 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hanne Espeland

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 47 500,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 9 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 950,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Vegårshei kommune  kr 5 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 17 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 13 646,90
Foto  kr 6 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0053/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.2653

Sist oppdatert: 07. juli 2026 kl. 19:50